האם התקנות לא מתאימות?

(CLO) איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) קיבל לאחרונה מסמך מחברת המניות המשותפת של פארק התעשייה Hiep Phuoc (HIPC) בנוגע למכשולים וקשיים שנתקלו בהם ביישום חוק הקרקעות משנת 2024 וצו מס' 123/2024 בפארק התעשייה Hiep Phuoc.

בהתאם לכך, HIPC הצהירה כי דיווחה ליחידות הרלוונטיות בנוגע לרישום והנפקת תעודות זכויות שימוש בקרקע, בעלות על בתים ונכסים אחרים הקשורים לקרקע (תעודות) בפארק התעשייה Hiep Phuoc (קומונה Hiep Phuoc, מחוז Nha Be).

HIPC קבע כי חוק המקרקעין משנת 2024 קובע כי במקרים של רישום שינוי שימוש בקרקע, משתמשי הקרקע חייבים לרשום את השינוי ברשות המוסמכת תוך 30 יום ממועד השינוי; במקרה של אכיפת פסקי דין, המועד האחרון לרישום השינויים מחושב ממועד מסירת נכס אכיפת פסק הדין או הנכס המוצע למכירה פומבית.

יתר על כן, צו 123/2024/ND-CP קובע כי במקרים של חכירה, חכירת משנה או משכון זכויות שימוש בקרקע ללא עמידה בתנאים הנדרשים או ללא רישום שינויים בשימוש בקרקע, יוטלו קנסות מנהליים על האדם שהחכיר, השכיר משנה או משכן את הקרקע.

פארק תעשייה בהו צ'י מין סיטי העלה חששות בנוגע לכמה מכשולים וקשיים שנתקלו בהם ביישום חוק הקרקעות משנת 2024 וצו מס' 123. (צילום: ST)

נכון לעכשיו, בפארק התעשייה Hiep Phuoc ישנם מקרים בהם נחתמים חוזי שכירות משנה כאשר התשלום מתבצע בהתאם להתקדמות החוזה, מחולק לתשלומים רבים ומתפרס על פני מספר שנים.

לכן, רק לאחר שהמשקיע ימלא את התחייבויות התשלום שלו בזמן כפי שנקבע בחוזה, HIPC תמשיך בהליך פיצול הספרים, ותהליך זה יכול להימשך שנים רבות מרגע חתימת החוזה על ידי שני הצדדים.

לכן, HIPC אינה מסוגלת להשלים את הליכי הרישום והנפקת התעודות לחוכר המשנה של הקרקע בתוך פרק הזמן של 30 יום כפי שנקבע לעיל.

עם זאת, על פי צו 123/2024/ND-CP, אם עסקים יתעכבו בהשלמת ההליכים לרישום שינויים בשימוש בקרקע, עדיין יוטלו קנסות על אלו שחכרו או חכרו משנה את הקרקע.

"התקנה הנוכחית, המטילה קנסות על אלו שחוכרים או חוכרים קרקעות משנה אך אינם רשומים שינויים תוך 30 יום מחתימת החוזה, אינה תואמת את המציאות ותיצור קשיים משמעותיים לעסקים המפעילים תשתית של פארקים תעשייתיים", קבע HIPC.

בנוגע לסוגיה זו, מר לה הואנג צ'או, יו"ר HoREA, הצהיר כי המכשולים והקשיים של פארק התעשייה Hiep Phuoc (HIPC) אינם ייחודיים ויכולים להתרחש בכל פארקי התעשייה, אזורי עיבוד ייצוא, אזורי טכנולוגיה עילית ואשכולות תעשייתיים (המכונים יחד פארקי תעשייה).

לאחר מחקר על תקנות הקשורות למקרים כמו זה הנ"ל, HoREA מצאה כי התקנות הנוכחיות אינן עקביות, אינן קשורות זו לזו, ואינן כוללות מקרים בהם הצדדים מסכימים לשלם שכר דירה בתשלומים בהתאם לסעיף 481 לחוק האזרחי משנת 2015.

לכן, האיגוד מכיר בצורך לתקן נקודות מסוימות בצו 123/2024/ND-CP. באופן ספציפי, HoREA מציע לתקן את העונשים על הפרות מנהליות ואת יישום אמצעי תיקון במקרים של עסקאות הקשורות להעברת זכויות שימוש בקרקע, חכירה, חכירת משנה ותרומת הון באמצעות זכויות שימוש בקרקע.

בהתאם לכך, במקרים של חכירה, חכירת משנה או משכון זכויות שימוש בקרקע ללא עמידה בתנאים הנדרשים או ללא רישום שינויי שימוש בקרקע, יוטלו קנסות מנהליים על האדם שהחכיר, השכיר משנה או משכן את הקרקע.

האיגוד ממליץ כי המועד האחרון של 30 יום ממועד השינוי, שבמהלכו על משתמשי הקרקע לרשום את השינוי ברשות המוסמכת כפי שנקבע בצו זה, לא יוחל על עסקים המפעילים תשתיות המחכירות או מחכירות משנה זכויות שימוש בקרקע כאשר הצדדים מסכימים על תשלומי חכירת קרקע תקופתיים.

מקור: https://www.congluan.vn/xu-phat-nguoi-cho-thue-lai-dat-neu-cham-dang-ky-bien-dong-sau-30-ngay-quy-dinh-lieu-da-phu-hop-post325318.html