הצעת חוק הקרקעות (מתוקנת) נחשבת למוקד מרכזי בעבודת החקיקה של כל קדנציה ה-15 של האסיפה הלאומית . היא הוגשה לראשונה להערות האסיפה הלאומית במושב הרביעי, וצפויה להיות מוגשת להערות שוב במושב החמישי של האסיפה הלאומית ה-15 (מאי 2023). החוק מתוכנן להיות מאושר על ידי האסיפה הלאומית במושב השישי (אוקטובר 2023).
הנושאים הבולטים בפרויקט חוק הקרקעות המתוקן הנמצא כעת בתהליך התייעצות כוללים: זכויות משתמשי הקרקע ויחסיהם המשפטיים; תכנון ותוכניות שימושי קרקע; סוגיות פיננסיות; מחירי קרקעות; ופינוי קרקעות.
אחת הסוגיות המדאיגות עסקים המשקיעים ביישובים, במיוחד כאלה עם אזורי תעשייה, היא כיצד לגשת בקלות לקרקע. בנושא זה, נגואי דואה טין (NĐT) קיים ראיון עם ד"ר טראן קונג פאן, סגן נשיא ומזכיר כללי של איגוד עורכי הדין של וייטנאם, וחבר האסיפה הלאומית ה-15.
מראיין: חוק הקרקעות המתוקן נבדק לראשונה על ידי האסיפה הלאומית והופץ בהרחבה לדעת הקהל. האם תוכל בבקשה להעריך את תהליך המשוב הציבורי על טיוטת החוק עד כה?
ד"ר טראן קונג פאן: הוראות חוק הקרקעות מתייחסות כמעט לכל התחומים הכלכליים , החברתיים, זכויות האדם והאזרח, ולכן תיקון החוק יכלול חוקים רבים אחרים (על פי הסטטיסטיקה, הוא כולל 112 חוקים שונים).
איגוד עורכי הדין של וייטנאם הוא ארגון חברתי- פוליטי ומקצועי שתפקידו להשתתף בפיתוח ובביקורת של מדיניות וחוקים. במקביל, כחבר בוועדת הניסוח, מרגע שהצעת החוק טרם הוגשה לאסיפה הלאומית ועד להגשתה הראשונית, ארגנו סדנאות רבות לאיסוף משוב על הצעת חוק הקרקעות (מתוקן). סדנאות אלו גם אספו תרומות רבות ממדענים, משפטנים, עורכי דין ומומחים משפטיים.
באמצעות תהליך זה, הצליחה לשכת עורכי הדין לאסוף ולשקף בכנות את דעותיהם של מדענים ומומחים בפני האסיפה הלאומית והרשויות המוסמכות בתהליך תיקון החוקים.
כולנו מקווים שעם תיקון חוק המקרקעין, יתגברו המכשולים והקשיים שנתקלו בהם במהלך סקירת היישום המעשי של החוק, דבר שישרת טוב יותר את הפיתוח החברתי-כלכלי, ובעיקר שתיקון החוק יבטיח איזון הרמוני בין האינטרסים של כל הצדדים והגופים החברתיים המשתתפים הקשורים לקרקע בכלל ולזכויות שימוש בקרקע בפרט.
ד"ר טראן קונג פאן, סגן נשיא ומזכיר כללי של איגוד עורכי הדין של וייטנאם, וחבר האסיפה הלאומית ה-15, שוחח עם כתב.
משקיע: האם תוכל בבקשה לספר לנו כיצד התיקון לחוק הקרקעות יסייע להסיר מכשולים כך שעסקים בפרובינציות, במיוחד אלו עם אזורי תעשייה, יוכלו לגשת לקרקע ביתר קלות?
ד"ר טראן קונג פאן: בפועל, המסגרת המשפטית הקשורה לחכירת קרקעות באזורי תעשייה חשפה לא מעט ליקויים; המסמכים המנחים ליישום התקנות בחוק הקרקעות משנת 2013 ובחוקים קשורים עדיין אינם ברורים וחסרי עקביות... זה מוביל ליישום לא עקבי של התקנות ביישובים עם אזורי תעשייה, מה שגורם לקשיים בגישה לקרקע הן עבור משקיעים והן עבור חוכרי קרקעות.
בנוגע לסוגיה זו, טיוטת חוק הקרקעות המתוקן כבר קובעת את אחריותם של משקיעים הבונים ומפעילים תשתיות באזורי תעשייה ואשכולות להקצות אחוז משטח הקרקע למדינה ליישום מדיניות קרקע (סעיף 168 בטיוטת חוק הקרקעות המתוקן):
יש צורך לדרוש ממשקיעים להקצות קרקע עבור הוועדה העממית המחוזית או מהמשקיע של פארק התעשייה או האשכול לבנייה ותפעול של תשתיות עבור עסקים קטנים ובינוניים ומתקנים שהועברו עקב זיהום סביבתי כדי לחכור קרקע או לקבל מדיניות תמיכה אחרת.
עם זאת, יש להעניק לרשויות המקומיות את הסמכות לקבוע את השיטות המתאימות לתמיכה בגופים אלה, המותאמות למציאות הספציפית של כל יישוב. במקביל, יש לקבוע תקנות ספציפיות בנוגע לתנאים, קריטריונים ונהלים כדי להבטיח שעסקים יוכלו לגשת לקרקע זו באופן פתוח ושקוף, תוך הימנעות ממנגנון של "בקשה ומענק".
איגוד עורכי הדין של וייטנאם ארגן סדנאות רבות כדי לאסוף משוב על טיוטת חוק המקרקעין המתוקן.
מראיין: לדעתך, אילו תמריצים ייצור תיקון החוק לפיתוח מחוזות תעשייתיים כמו תאי נגוין, בק גיאנג, בק נין וכו'?
ד"ר טראן קונג פאן: אני מאמין שתיקון חוק הקרקעות לא רק יפתור קשיים ומכשולים קיימים, יפחית סיכונים משפטיים הן עבור סוכנויות ניהול והן עבור עסקים, אלא גם יתרום לפתיחת משאבים לפיתוח ולקידום השקעות ופעילויות עסקיות. זה יעודד צמיחה וייצור מקומות עבודה נוספים לאנשים באזור, במיוחד ביישובים עם פארקים תעשייתיים ואשכולות כמו תאי נגוין, בק ג'יאנג ובק נין...
משקיע: בהתבוננות במחוז תאי נגוין, אשר נהנה מיתרון של מיקומו באזור הבירה, קצב עיור גדל במהירות ותשתית תחבורה מודרנית, נדל"ן בתאי נגוין מוערך מאוד על ידי משקיעים בשל פוטנציאל הרווח הטוב והנזילות הגבוהה שלו. לדעתך, מה צריך לעשות כדי להפוך את תאי נגוין בפרט, ואת המחוזות עם אשכולות תעשייתיים ופארקים תעשייתיים באופן כללי, לאטרקטיביים יותר עבור משקיעים?
ד"ר טראן קונג פאן: יש הרבה דברים לעשות, אבל קודם כל, עלינו לתקן את חוק הקרקעות כדי ליצור פיתוח כלכלי ולקדם השקעות ופעילויות עסקיות. בפרט, תיקון החוק צריך להתחשב בכמה תקנות חשובות הקשורות לפעילותם של עסקים. לדוגמה, המעבר מתשלומי חכירת קרקע חד פעמיים לתשלומי חכירת קרקע שנתיים צריך להבטיח יציבות ונוחות לעסקים. הסיבה לכך היא, שלפי חוק הקרקעות הנוכחי, זכויותיהם של משתמשי הקרקע המשלמים מדי שנה מוגבלות משמעותית מאלה המשלמים סכום חד פעמי. במציאות, ישנן יישובים שכבר חוו עליות בדמי חכירת קרקע (עקב תנודות במחירי הקרקע), מה שמשפיע על תוכניות העסקיות של מפעלים החוכרים קרקעות בתשלומים שנתיים.
יתר על כן, אם נושאים מהותיים כמו חכירת קרקעות, מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע והצעות מחיר לפרויקטים של שימוש בקרקע יעברו רפורמה, הדבר יפתח דלתות למשקיעים לעשות עסקים ביישובים. הדבר ייצור בו זמנית תנופה לפיתוח כלכלי מקומי, יבטיח תעסוקה לאוכלוסייה המקומית ויתרום לפיתוח הכלכלה הלאומית באופן כללי.
יחד עם זאת, הוראות רבות בחוק המקרקעין קשורות קשר הדוק לחוקי עסקים אחרים כגון: חוק ההשקעות, חוק הבנייה, חוק הדיור, חוק עסקי המקרקעין, חוק התכנון העירוני, חוק התכנון, הקודקס האזרחי וכו'. לכן, בעת ניסוח או תיקון חוק המקרקעין, יש צורך לשקול תיקון חוקים קשורים באופן מתואם כדי להבטיח עקביות ולהגביל חפיפות המעכבות או מפריעות לפעילויות השקעות ועסקיות.
כיום, חוקים כגון חוק הדיור, חוק עסקי הנדל"ן וחוק מכרזים נמצאים בשלבי גיבוש, ומבוקשות חוות דעת בנוגע לתיקונים ותוספות. הזדמנות זו מציעה טיפול בסתירות ובחוסר עקביות שנותרו בין חוקים, תוך הבטחת עקביות במערכת המשפט העסקית, אשר ישפיעו ישירות על פרויקטים של השקעה עסקית.
תיקון חוק הקרקעות יסייע בשחרור משאבים לקידום פיתוח של מחוזות תעשייתיים.
מראיין: החלטה מס' 11-NQ/TW מיום 10 בפברואר 2022 של הפוליטביורו בנושא כיוון הפיתוח החברתי-כלכלי והבטחת ההגנה והביטחון הלאומי באזורי הביניים וההרים של צפון וייטנאם עד 2030, עם חזון עד 2045, קובעת את המטרה שתאי נגוין, בק ג'יאנג, לאו קאי, סון לה ולנג סון יהיו קטבי צמיחה ומרכזים כלכליים אזוריים. אז, לדעתך, אילו מטרות לטווח קצר ולטווח ארוך צריכות יישובים אלה להציב כדי להפוך לקטבי צמיחה כפי שמתואר בהחלטה?
ד"ר טראן קונג פאן: באופן כללי, כאשר מחליטים להשקיע במדינה או ביישוב מסוים, משקיעים מתעניינים מאוד בגורמים הבאים: תשתיות משולבות (פארקי תעשייה ושירותים נלווים, חשמל, מים, תחבורה, מידע, לוגיסטיקה וכו'); משאבי אנוש, ובמיוחד משאבי אנוש איכותיים ועובדים מיומנים; פיתוח תעשיות תומכות ונלוות מקומיות; ויציבות הביטחון והסדר באותה מדינה או ביישוב.
כאחת הפרובינציות והערים באזור הבירה, תאי נגוין נהנית ממיקום גיאו-כלכלי ייחודי. היא מתגאה בקישורי תחבורה נוחים עם יישובים שכנים כמו האנוי, לאנג סון, בק ג'יאנג, טוין קוואנג ופו טו... לכן, לפרובינציה יש פוטנציאל חזק למשוך השקעות.
בנוסף, תנאים טבעיים נוחים, מעט אסונות טבע ומשאבים בשפע סייעו לתאי נגוין לפתח כלכלה רב-מגזרית ורב-תחומית...
וכדי להפוך למוקד צמיחה כפי שמתואר בהחלטה, לדעתי, תאי נגוין בפרט ומחוזות כמו בק גיאנג, לאו קאי, סון לה, לאנג סון... באופן כללי צריכים לדבוק בקפידה בעקרונות ובמטרות של ההחלטה.
מראיין: תאי נגוין הוא אחד מ-10 היישובים הממוקמים באזור הבירה. מהן הציפיות שלך מתאי נגוין לתרום למטרה של פיתוח אזור הבירה לרמה הולמת את האזור?
ד"ר טראן קונג פאן: הממשלה פרסמה את החלטה מס' 222 מיום 14 במרץ 2023, המאשרת את תכנון מחוז תאי נגוין לתקופה 2021-2030, עם חזון לשנת 2050.
מנקודת מבטו של נציג האסיפה הלאומית, אני רואה שסביבת ההשקעות והמדיניות של וייטנאם בכלל, ושל מחוז תאי נגוין בפרט, יוצרות סביבה אטרקטיבית למשקיעים זרים. לכן, פרויקטים רבים של השקעות זרות ישירות הגדילו את ההון והרחיבו את היקף הייצור, ומשקיעים רבים מחפשים הזדמנויות השקעה בווייטנאם, במיוחד בתאי נגוין.
עם יתרונותיה ופוטנציאלה, אני צופה שתאי נגוין תתפתח בצורה חזקה יותר ויותר, ותמשוך מספר רב של משקיעים; תוך התמקדות גם בפיתוח משאבי אנוש מקומיים, משיכת משאבי אנוש איכותיים... והשגת המטרות שנקבעו בתכנון המחוזי של תאי נגוין.
משקיע: תודה לך, אדוני .
[מודעה_2]
מָקוֹר
תגובה (0)