התמקדות בפתרון קשיים בתחום הנדל"ן

סדרה של פתרונות להסרת קשיים מצד הממשלה סייעו לשוק הנדל"ן להפוך לפעיל יותר. עם זאת, מומחים אומרים כי יש צורך ליישם פתרונות סינכרוניים רבים כדי להמשיך "לשבור את הקרח" של השוק.

מאות פרויקטים אושרו

לדברי שר הבינוי נגוין טאן נגי, על מנת להסיר קשיים ולקדם את שוק הנדל"ן, הקימה הממשלה לאחרונה קבוצת עבודה של ראש הממשלה בראשות שר הבינוי כדי לבחון, לעודד ולהנחות את הסרת הקשיים והמכשולים ביישום פרויקטים של נדל"ן עבור יישובים ועסקים.

קבוצת העבודה עבדה ישירות עם 6 יישובים (הו צ'י מין סיטי, האנוי , דא נאנג, האי פונג, קאן טו, דונג נאי) ועם חברות נדל"ן רבות כדי להקשיב לדוחות, לאסוף מידע, לחלוק עמדות ולהנחות אותם להסרת קשיים ומכשולים ביישום הפרויקט.

עד כה, הסרת הקשיים והמכשולים בשוק הנדל"ן החלה להניב תוצאות חיוביות. האנוי ניהלה ופתרה 419 פרויקטים (שווה ערך ל-58.8% מ-712 הפרויקטים הראשוניים) וממשיכה לכוון את פתרונם של 293 פרויקטים.

בהו צ'י מין סיטי, האזור ניהל ופתר 67 פרויקטים (שווה ערך ל-37.2% מתוך 180 הפרויקטים הראשוניים), מתוכם 28 פרויקטים פעלו לפי ההנחיות והפיקוח של קבוצת העבודה; 39 פרויקטים עברו בדיקה מקומית.

במחוז דונג נאי, קבוצת העבודה ענתה והנחתה 7 פרויקטים גדולים, כולל פרויקטים של קבוצת נובלנד וקבוצת הונג תין..., זיהתה בעיות בתכנון ובנייה עירוניים תחת סמכותה של ועדת העם של מחוז דונג נאי, ובכך ענתה והנחתה את ועדת העם המחוזית ואת המחלקות המקומיות להסרת קשיים ובעיות.

לאחרונה, מחלקת הבנייה של מחוז דונג נאי פרסמה מסמך המאשר כי 752 בתים נמוכים בעיר אקווה סיטי של קבוצת נובלנד זכאים למכירת דיור עתידי. בנוסף, הוועדה העממית של מחוז דונג נאי מאפשרת למשקיע להכין ולהגיש להערכת שווי את התאמת התכנון המפורט 1/500, במקביל לאישור פרויקט תכנון חלוקת הקרקע C4.

במקביל, הרשות המוסמכת תיצור תנאים למשקיע להמשך ביצוע השקעות, בנייה ומכירות של פריטים בהתאם לתכנון המפורט שאושר על מנת למלא באופן מלא את התחייבויותיו כלפי הלקוחות.

במחוז בין תואן, כדי לפתור את הקשיים והמכשולים של פרויקט נובו-וורלד פאן ת'ייט, גם הוא של קבוצת נובולנד, ארגנה קבוצת העבודה פגישה במשרד הבינוי עם הוועדה העממית של מחוז בין תואן ומשקיע הפרויקט כדי להקשיב לקשיים ולמכשולים ולדון, לענות ולהדריך לפתרון הקשיים והמכשולים. עד כה, נובו-וורלד פאן ת'ייט השלימה את התאמת התכנון המפורט של 1/500 של כל הסעיפים עבור הפרויקט כולו.

פרויקט נדל"ן המתמודד עם בעיות משפטיות ברובע בין חאן, עיר ת'ו דוק, הו צ'י מין סיטי. צילום: הואנג טריאו

פתרונות חזקים יותר

דו"ח שפורסם לאחרונה על ידי איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) ציין כי מאמצים מצד גורמים רבים (ממשלה, משרדים, סניפים, מערכת הבנקאות, חברות נדל"ן, מתווכי נדל"ן...) תרמו באופן חיובי ל"שימור" השוק. למרות שהשוק אינו חזק מספיק כדי "להתגבר על המדרון", הוא הצליח במידה מסוימת להימנע מסיכון של "איבוד הבלמים".

רשויות מקומיות חברו באופן פעיל לחברות נדל"ן כדי לפתור בעיות ולמעשה פתרו את הבעיות עבור רוב הפרויקטים שעדיין ניתנים לחידוש. עם זאת, מתוך כ-1,200 פרויקטים עם בעיות משפטיות, בשווי של כ-30 מיליארד דולר, עדיין ישנם כמעט 800 פרויקטים "מחכים לתורם", מה שמשפיע לרעה, פחות או יותר, על התאוששות השוק.

ד"ר טראן דו ליך, חבר המועצה המייעצת הלאומית למדיניות פיננסית ומוניטרית, אמר כי נדל"ן הוא אחד התחומים שיש להתמקד בהם בהסרת מכשולים להתאוששות מוקדמת, משום שזהו תחום בעל השפעה על תחומים רבים אחרים בכלכלה. שוק הנדל"ן תורם ישירות כ-10% מהתמ"ג ובעקיפין תורם כ-2%-3% לצמיחה הכלכלית.

לכן, יש צורך בפתרונות חזקים יותר בקרוב כדי להסיר קשיים ולהתמקד הן בהיצע והן בביקוש כדי לסייע לשוק הנדל"ן להתאושש בחוזקה בשנת 2024, יחד עם חיזוק השוק הפיננסי כדי ליצור בסיס איתן לתקופה הקרובה.

בהתייחסו לסיפור "הנזק הנגדי" שנגרם מקשיי שוק הנדל"ן, אמר מר נגוין צ'אן פואנג, סגן נשיא ומזכיר כללי של איגוד עבודות היד ועיבוד העץ של הו צ'י מין סיטי (Hawa), כי תעשיית העץ והרהיטים של מפעלים רבים חוותה ירידה של 40%-50% בהכנסות עקב ההשפעה הגדולה של קשיי תעשיית הנדל"ן.

ד"ר נגוין הואו ​​הואן, מאוניברסיטת הו צ'י מין סיטי לכלכלה, ניתח גם כי פתרונות להתגברות על קשיים במגזר הנדל"ן מתמקדים בעיקר בצד ההיצע, כגון חבילת האשראי של 120 מיליארד וונד להלוואות לפרויקטים של השקעה בדיור ציבורי.

בינתיים, הביקוש לנדל"ן בקרב אנשים פרטיים עדיין נמוך עקב הירידה בהכנסות. למעשה, בשוק הנדל"ן יש עודף של פרויקטים של דירות יוקרתיות, בעוד שקיים מחסור בפרויקטים של דיור מסחרי ודיור ציבורי במחירים המתאימים לצרכים ולהכנסה של האוכלוסייה.

הכלכלן ד"ר נגוין טרי הייאו הודה כי לחוק הנדל"ן של וייטנאם יש בעיות רבות וחפיפות בין תקנות משפטיות. עם זאת, הוא העלה את השאלה אם הבעיות ייפתרו, האם שוק הנדל"ן יוכל להתאושש? זוהי התשובה הגדולה.

"אני חושב שהבעיה אינה רק משפטית, שכן אנו מצפים שאם נסיר אותה, השוק יתאושש בחוזקה, אלא שהדבר החשוב הוא היצע וביקוש. חוקיות היא פשוט המסגרת המשפטית שבה השוק פועל כדי לעמוד בדרישות ההיצע והביקוש."

"במהלך השנתיים האחרונות, שוק הנדל"ן הווייטנאמי היה בחוסר איזון בין היצע לביקוש, והושפע רבות מהמצב המקרו-כלכלי הקשה. עד כה, ההיצע והביקוש בשוק לא היו מאוזנים. עדיין קיים היצע גדול של נדל"ן יוקרתי בעוד שרוב האנשים יכולים לקנות רק נדל"ן זול ודיור ציבורי", ניתח המומחה.

פתחו את צוואר הבקבוק של היתרי הבנייה

מר נגוין קווק באו, יו"ר מועדון הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, מעריך את מאמצי המחלקות והסניפים בעיר להסיר מכשולים בתקופה האחרונה, ומקווה שהעיר צריכה להסיר צווארי בקבוק ובעיות נוספות הקשורות לרישיונות ותקנות שלעיתים מיותרות בפועל.

בפרט, חלק מהתקנות קשורות להיתרי בנייה. לדוגמה, אם משקיע מגיש בקשה לפרויקט בית בן 7 קומות, אם אין לו מספיק מימון לבניית 5 קומות בלבד, לא אמור להיות קנס. או שההיתר יפוג רק כאשר התכנון של 1/2,000 של הו צ'י מין סיטי ישתנה, שבדרך כלל קורה כל 5 שנים, אך במציאות, המשקיע המגיש בקשה להיתר בנייה חייב לחדש אותו מדי שנה ויכול לחדש אותו רק 3 פעמים לכל היותר.

בנוסף, ישנן סוגיות רבות נוספות הגורמות למשקיעים להרגיש "קשה מכל עבר", כך שהצורך לייעל נהלים ותקנות מיותרים, לאו דווקא תקנות בלתי חוקיות, תרם לפתרון קשיים עבור משקיעי הפרויקטים.

(המשך יבוא)

מקור: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-20231107221552507.htm