שוק הנדל"ן:

כיום, שינויים במדיניות, אשראי, תכנון וביקוש אמיתי בשוק מעצבים מחדש את אסטרטגיות המשקיעים, מחזירים את הנדל"ן לערך הניצול האמיתי שלו, תזרים מזומנים יציב ופיתוח בר-קיימא, במקום לצפות רק לעליות מחירים לטווח קצר...

משקיעי נדל"ן משנים את האסטרטגיות העסקיות שלהם לכיוון קיימות וטווח ארוך. צילום: נאט נאם

לקחים מהשוק

בתקופה האחרונה, נדל"ן תמיד נחשב לאפיק השקעה אטרקטיבי בשל הפוטנציאל שלו לעליית ערך לאורך זמן. במיוחד בתקופה 2020-2022, למרות השפעת מגפת הקורונה, גל ההשקעות נותר חזק הודות לריביות נמוכות, הון רב ומידע תכנוני המתפתח ללא הרף, מה שיצר "קדחת קרקעות" רבות ביישובים שונים. משקיעים רבים נכנסו לשוק עם חשיבה "ספקולטיבית", בציפייה לקצור רווחים של פי 2-3 מההשקעה הראשונית שלהם תוך מספר חודשים בלבד, מה שגרם למחירי הקרקעות באזורים רבים לעלות הרבה יותר מהר מקצב פיתוח התשתיות והכנסות הציבור.

עם זאת, מאז תחילת 2023, עם הגבלות אשראי מחמירות יותר ועליית ריביות, התבררו מגבלותיהם של מודלים של השקעה המבוססים על ציפיות לעליות מחירים מהירות. משקיעים רבים שהשתמשו בהון לווה בסכומים גדולים מתמודדים עם לחץ לפרוע את חובותיהם, בעוד שהעברת נכסים הפכה קשה עקב ירידה בנפח העסקאות.

במציאות, לא לכל נכסי הנדל"ן יש פוטנציאל לעליית מחירים בת קיימא. נכסים המנופחים עקב שמועות או ציפיות לטווח קצר מאבדים לעתים קרובות נזילות במהירות כאשר השוק מתקנן. בינתיים, פרויקטים עם תיעוד משפטי מלא, תשתית מפותחת היטב, המקושרים לעיור ועונים על צרכי דיור אמיתיים שומרים על האטרקטיביות שלהם. לקיחת הלוואות מופרזות להשקעה במהלך שוק פורח יכולה להניב רווחים גבוהים אם נמכרת במהירות, אך היא טומנת בחובה גם סיכונים משמעותיים כאשר השוק מתהפך. משקיעים רבים נאלצו למכור בהפסד או להאריך את תקופת ההחזקה שלהם מעבר למסגרת הזמן המתוכננת עקב לחץ תשלומי הריבית.

בפרט, גורמים משפטיים מקבלים חשיבות רבה יותר משום שמוצרים חסרי שקיפות תמיד מציבים סיכונים רבים. כאשר סוכנויות רגולטוריות מגבירות את הפיקוח, מוצרים אלה לרוב מאבדים את נזילותם בקצב המהיר ביותר, מה שמאלץ את המשקיעים להעריך בקפידה את כושר הספיגה של השוק, גודל האוכלוסייה, קצב הצמיחה הכלכלית והביקוש בפועל באזור לפני ההשקעה.

אולי יעניין אותך גם

תפקידה של בעלות על בית בתהליך יצירת העושר.דיור לא רק מספק את הצורך במחסה, אלא גם ממלא תפקיד מכריע יותר ויותר כנכס במבנה הפיננסי של משקי הבית. עבור הדור הצעיר, המסע למציאת מקום התיישבות עובר לעתים קרובות דרך שלבים רבים ושונים.

חישוב דמי שימוש בקרקע: שטח קרקע למגורים קיים אינו נכלל בחישוב.(עיתון דן טרי) - בעת המרת ייעוד קרקע מגינה, בריכה או אדמה חקלאית לאדמה למגורים, דמי שימוש בקרקע מחושבים רק על שטח הקרקע שהומר, ולא על שטח הקרקע למגורים הקיים.

סמכות להכיר בקרקע למגורים ולהנפיק רישום זכויות על קרקע שנרכשה באמצעות מסמכים בכתב יד.חוק זכויות שימוש בקרקע - משרד החקלאות והסביבה הבהיר את הסמכות להכיר בקרקע למגורים ולהנפיק תעודות זכות שימוש בקרקע (ספר אדום) במקרים של מכירת קרקע באמצעות מסמכים בכתב יד שלא השלימו את הליכי העברת הבעלות. במקביל, המשרד גם הנחה אנשים לעיין בתקנות החדשות של חוק הקרקעות ובצווים קשורים כדי ליצור קשר עם הרשויות המוסמכות ביישוביהם ולבצע את ההליכים כפי שנקבעו.

תזרים המזומנים עובר לערך פנימי.

משנת 2025 ואילך, שוק הנדל"ן צפוי לשגשג הודות למסגרת משפטית חדשה הכוללת תיקונים לחוק המקרקעין, חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן, התורמים לפתרון מכשולים ולשיפור השקיפות. במקביל, הממשלה מאיצה רפורמות בהליכים מנהליים, מעבדת פרויקטים העומדים בדרישות החוק, מקדמת השקעות ציבוריות ומפתחת תשתיות תחבורה מרכזיות. רשת הכבישים הטבעתיים, הכבישים המהירים, שדות התעופה ומסילות הרכבת העירוניות המתרחבת יוצרת מומנטום לצמיחה בת קיימא וארוכת טווח בשוק הנדל"ן.

בהאנוי , יישום תוכנית האב של עיר הבירה של האנוי עם חזון של 100 שנה פתח אוריינטציה לפיתוח מודל עירוני רב-קוטבי ורב-מרכזי, המשמש בסיס חשוב לפיזור מחדש של האוכלוסייה, יצירת קטבי צמיחה חדשים, הפחתת הלחץ על מרכז העיר ויצירת מרחב נוסף לפיתוח בשוק הנדל"ן. הו צ'י מין סיטי גם סיימה את תוכנית פיתוח הדיור שלה לתקופה 2026-2030, עם חזון להקצות אלפי דונם של קרקע לפיתוח דיור, ובמיוחד דיור ציבורי, עד 2040. באופן דומה, יישובים רבים אחרים, לאחר יישום מודל השלטון המקומי הדו-שכבתי, בחנו, ליטשו והאיצו במהירות פרויקטים של תכנון דיור כדי לענות במהירות על צרכי הפיתוח העירוני בפועל... זה הוביל גם לשינוי בתפיסת המשקיעים, כאשר קריטריונים כמו פוטנציאל שכירות, שיעור תפוסה, קצב גידול אוכלוסין, איכות התשתיות, שירותים ונזילות לטווח ארוך מקבלים עדיפות.

לדברי טראן ואן בין, סגן יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם: "נכס נדל"ן טוב לא רק עולה בערכו לאורך זמן, אלא גם מייצר תזרים מזומנים יציב באמצעות ניצול, פעילות עסקית או השכרה. מגמות ההשקעה עוברות גם לכיוון יישובים עם תכנון ברור, תשתית מפותחת באופן סינכרוני ויכולת למשוך עסקים, עובדים ותושבים למגורים לטווח ארוך, במקום לרדוף אחר עליות מחירי קרקע לטווח קצר."

ד"ר טראן שואן לואונג, סגן מנהל מכון המחקר של שוק הנדל"ן בווייטנאם, חולק את אותה דעה ומאמין כי סיכויי השוק בתקופה הקרובה נותרים חיוביים הודות לגורמים תומכים רבים כגון: צמיחה כלכלית יציבה, עיור מהיר, ביקוש גבוה מאוד לדיור והשקעה חזקה מתמשכת בתשתיות. בפרט, שוק הדיור המשרת צרכים אמיתיים, דיור ציבורי, דיור מסחרי בר השגה, נדל"ן תעשייתי, לוגיסטיקה ופרויקטים הקשורים למערכות תשתית מרכזיות צפויים להמשיך להיות נקודות אור.

ד"ר טראן שואן לואונג מאמין כי לאור מגמות פיתוח חדשות, טרנספורמציה דיגיטלית, מאגרי מידע על קרקעות בנייה ומידע תכנוני שקוף יתרום לבלימת ספקולציות וליצירת סביבת השקעה שקופה. משקיעים נותנים עדיפות גוברת לאסטרטגיות השקעה המבוססות על ערך אמיתי, בוחרים פרויקטים בעלי מעמד משפטי ברור, תכנון מקיף, יזמים בעלי מוניטין ופוטנציאל ניצול לטווח ארוך כדי להפחית סיכונים ולשאוף ליעילות בת קיימא.

ארצות הברית - וייטנאם: אל תפספסו

מנהיגים בכירים במפלגה ובמדינות שולחים מכתבים ומברקים לברכת ארצות הברית ביום הלאומי שלה.במכתבי ברכה ומסרים ליום העצמאות של ארה"ב, מנהיגים בכירים במפלגה ובמדינה הווייטנאמית אישרו מחדש כי וייטנאם רואה בארצות הברית אחת משותפותיה החשובות מבחינה אסטרטגית.

מנהיגים בכירים במפלגה ובמדינה הווייטנאמית שולחים מכתבים ומברקים לברכת ארצות הברית ביום הלאומי שלה.במכתבי ברכה ומסרים ליום העצמאות של ארה"ב, מנהיגים בכירים במפלגה ובמדינה הווייטנאמית אישרו מחדש כי וייטנאם רואה בארצות הברית אחת משותפותיה החשובות מבחינה אסטרטגית.

חיזוק הידידות בין וייטנאם לארצות הברית.ב-3 ביולי, כחלק מתוכנית "שותפות האוקיינוס ​​השקט - ידידי האוקיינוס ​​השקט 2026", משלחת צבא ארה"ב לאזור האוקיינוס ​​השקט, בראשות לוטננט גנרל ג'ואל וואל, סגן מפקד צבא ארה"ב לאזור האוקיינוס ​​השקט, ערכה ביקור נימוסים בפיקוד הצבאי המחוזי של קוואנג טרי.

ברור שלאחר תנודות בשוק, נדל"ן חוזר בהדרגה לטבעו האמיתי כנכס המקושר לצרכים בפועל ולפיתוח כלכלי. המעבר מהשקעה ספקולטיבית להשקעה לטווח ארוך לא רק משפר את איכות זרימות ההון, אלא גם יוצר בסיס לפיתוח שוק יציב, שקוף ובר-קיימא יותר בשלב החדש.

מקור: https://hanoimoi.vn/thi-truong-bat-dong-san-tu-ky-vong-gia-tang-cao-den-dau-tu-ben-vung-1210680.html