שוק הדירות בהו צ'י מין סיטי פורח.

בעקבות הזינוק במחירי הדירות בהאנוי , שוק הדירות החדשות והישנות בהו צ'י מין סיטי הפך לאחרונה תוסס יותר, ככל שהביקוש לקנייה ומכירה גובר. זאת מוסבר בכך שהשוק התגבר בהדרגה על קשייו, ושיעורי ריבית נמוכים משמעותית עוררו את הביקוש הן למגורים והן להשכרה.

הביקוש גדל בצורה חדה

תצפיות במתחמי דירות יוקרתיים כמו Vinhomes Central Park (מחוז בין טאן), Vinhomes Ba Son (מחוז 1) ו-Vinhomes Grand Park (עיר ת'ו דוק) מראות כי מידע על קנייה ומכירה של דירות מוחלף באופן פעיל למדי הן על ידי מתווכים עצמאיים והן על ידי סוכנויות נדל"ן.

לדברי סוכן נדל"ן בשם דונג, יש כיום ביקוש גבוה לדירות להשכרה בוינהומס מכיוון שמחירי השכירות טובים למדי, ומניבים תשואות גבוהות יותר מאשר פיקדונות בבנקים. דונג חישב כי עם השקעה של 3.5 מיליארד דונג וייטנאמי עבור דירת חדר אחד בוינהומס סנטרל פארק, השכרה תמורת 17-18 מיליון דונג וייטנאמי לחודש תייצר הכנסה שנתית ממוצעת של 200-210 מיליון דונג וייטנאמי, המייצגת תשואה של מעל 6%.

שלא לדבר על כך, מחירי השכירות של דירות יכולים לעלות מדי שנה, וגם מחירי הדירות עולים בהתאם ב-3%-5% בשנה. בינתיים, הריבית השנתית על פיקדונות חיסכון נמוכה מ-5%. "כיום, לקוחות קונים בעיקר במזומן, והם מתעניינים בדירות בנות חדר שינה אחד מכיוון שקל להשכיר אותן. נכון לעכשיו, בוינהומס בין טאן, יחידת משרדים עולה כ-3.5-3.6 מיליארד דונג וייטנאמי, בעוד שדירות בבעלות קבועה הגיעו ל-4.2-4.3 מיליארד דונג וייטנאמי", אמר סוכן הנדל"ן.

שוק הדירות בהו צ'י מין סיטי מראה שוב סימנים של עליות מחירים. צילום: טאן טאנה

באזורים יוקרתיים אחרים כמו שדרת הסאן ומאסטרי טאו דין בעיר תו דוק, גם הביקוש לדירות גדל משמעותית בהשוואה לשנת 2023, כאשר קונים ומוכרים מבצעים עסקאות במהירות ללא ההיסוס שנראה לפני מספר חודשים.

לדברי מר טואן הואנג, סוכן נדל"ן במחוז בין טאן, מחוז 1, וחלקים מעיר טו דוק (לשעבר מחוז 2), הביקוש לקנייה והשכרה של דירות באזורי מגורים מאובזרים היטב גדל באופן ברור מתחילת השנה. סוכנים שואלים זה את זה כל הזמן לגבי נכסים זמינים להציג ללקוחות. עקב הביקוש המוגבר, מחירי הדירות עלו גם הם בכ-3%-5% תוך מספר חודשים בלבד, עם עלייה ממוצעת של 200-500 מיליון וונד ליחידה, בעוד שדירות גדולות ומפוארות יותר יכולות לחוות עליות מחירים של עד 700 מיליון וונד.

בפלח הדירות הזולות יותר, פרויקטים כמו מגדלי סיטי גייט – הממוקמים ברחוב וו ואן קיט (רובע 8) – מושכים עניין רב, במיוחד בקרב בעלי הכנסה ממוצעת, בשל מחיריהם הנגישים של 2.1-2.5 מיליארד דונג וייט לדירת שני חדרי שינה. גב' לואונג, סוכנת נדל"ן של קומפלקס דירות זה, אמרה כי לאחרונה, זוגות צעירים רבים שאלו לגבי רכישת בתים באזור זה בשל המחירים הסבירים והתחבורה הנוחה.

ד"ר MT, רופא צעיר העובד בבית החולים לה ואן תין (עיר ת'ו דוק), סיפר שרכש לאחרונה דירת שני חדרי שינה, בשטח של יותר מ-60 מ"ר, ברחוב ליין פואנג, עיר ת'ו דוק, תמורת כמעט 2 מיליארד דונג וינדי. "מישהו מכר דירה זולה ליד מקום העבודה שלי, והריביות בבנקים נמוכות, אז החלטתי ללוות כמה מאות מיליוני דונג וינדי כדי לקנות את הבית ולשלם אותו בתשלומים של 10 מיליון דונג וינדי לחודש. סכום זה גבוה בכ-2-3 מיליון דונג וינדי משכר הדירה שלי, אבל בתמורה, יש לי מקום לגור ולעבוד, ואני אשלם את החוב בעוד כמה שנים", שיתף ד"ר ט.

קונים חוששים לפספס.

שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי מתאושש בהדרגה, כולל תחום הדירות, כך שגם משרדי נוטריונים עמוסים יותר מבעבר. נוטריון ברחוב שו וייט נגה טין (מחוז בין טאן) אמר כי מספר הלקוחות המגיעים לאמת נוטריונית הליכי קרקע ורכוש, ובמיוחד דירות, גדל לאחרונה ב-20%-30% בהשוואה לשנה שעברה.

בפגישה החברתית -כלכלית של הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי אחר הצהריים של ה-3 במאי, דיווחה מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי כי טיפלה ביותר מ-120,000 תיקי עסקאות קרקע ודיור בארבעת החודשים הראשונים של השנה, עלייה של 13% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023, שווה ערך ל-15,000 תיקים.

העסקאות התרכזו בעיקר בארבעה אזורים: העיר ת'ו דוק, מחוז בין טאן, מחוז 12 ומחוז קו צ'י. שוק הנדל"ן התוסס תרם גם לצמיחה בהכנסות מרישום מקרקעין והנפקת אישורי זכויות שימוש בקרקע בהו צ'י מין סיטי, והגיעו ליותר מ-2,500 מיליארד דונג וייטנאמי.

סקר שפורסם לאחרונה על ידי מכון שירותי דאט קסאן לחקר כלכלי, פיננסי ונדל"ן (DXS-FERI) מראה כי הביקוש לנדל"ן, בעיקר לדירות, גדל בחדות ברבעון הראשון של 2024. באופן ספציפי, כמעט 80% מהלקוחות עברו משכירות לקניית דירות, כיוון שהריביות נותרו נמוכות. מתוכם, 58% רכשו לשימוש אישי, 18% להכנסות משכירות ו-16% להשקעה לטווח ארוך, כאשר רק 3%-5% היו להשקעה לטווח קצר או למטרות אחרות.

על פי אותו סקר, טווח מחירי הדירות הפופולרי ביותר בקרב המשיבים היה 68%, כאשר 22% מהווים 2.5-3.5 מיליארד דונג וייטנאמי, כ-7% התעניינו בפלח השוק של 3.5-5 מיליארד דונג וייטנאמי, ורק 3% התעניינו ברכישת דירות יוקרה במחיר של מעל 5 מיליארד דונג וייטנאמי.

מר טראן חאן קוואנג, מנכ"ל חברת ההשקעות בנדל"ן וייט אן הואה, הסביר את העלייה האחרונה בביקוש לנדל"ן ביישובים רבים, כי בהקשר של שוק הנדל"ן שהתגבר על התקופה הקשה ביותר שלו, כאשר ריביות הפיקדונות וההלוואות ירדו בחדות, יזמים המציעים ללא הרף מדיניות מועדפת כדי להגביר את המכירות, ובמיוחד עם צעדי התמיכה המוגברים של הממשלה למגזר הנדל"ן, אמון השוק התחזק. משקיעים ואלו הזקוקים לרכישת בתים וקרקעות הוסרו מחסומים פסיכולוגיים, מתוך אמונה ש"הגיע הזמן לקנות", אחרת הם "יפספסו את ההזדמנות", "יפספסו את המחיר הטוב" וכו', ובכך יעודדו פעילות עסקאות בשוק הדירות.

מה שקורה בשוק הדירות בהאנוי הוא העדות הברורה ביותר לכך. "מובן שקונים בוחרים בתקופה זו דירות עם תיעוד משפטי מלא להשקעה, השכרה או שימוש אישי, משום שמגזר זה תמיד מייצר תזרים מזומנים טוב. ככל הידוע לי, דירות שנמסרו או שעומדות להימסר עלו במחירן ב-8%-12% מהנקודה הנמוכה ביותר שלהן בשנה האחרונה. בהאנוי, מחירי הדירות עלו ב-30%-50% ב-1-2 השנים האחרונות", אמר מר חאן קוואנג.

לדברי מר לה באו לונג, מנהל אסטרטגיה ב-Batdongsan.com.vn, באזורים עירוניים כמו האנוי והו צ'י מין סיטי, בנוסף למגרשי קרקע, הביקוש לקניית דירות למגורים ולהשקעה משך באופן עקבי הון להשקעה במשך שנים רבות. ובשנת 2024, תחום הדירות ימשיך למשוך הון להשקעה.

ההיצע מועט, מה שמקשה על ירידת המחירים.

לדברי מומחים, מחסור בהיצע ועלייה מתמשכת בביקוש הן הסיבות לכך שמחירי הדירות לא צפויים לרדת בעתיד הקרוב.

על פי דו"ח של משרד הבינוי, ברבעון הראשון של 2024 הושלמו רק 10 פרויקטים של דיור מסחרי ברחבי הארץ, בהיקף של 4,706 יחידות דיור, המקבילים ל-34.48% מהרבעון הרביעי של 2023 ו-71.43% מאותה תקופה בשנת 2023. מתוכם, רק 3 פרויקטים היו בדרום. בנוסף, 19 פרויקטים חדשים קיבלו רישיון, בהיקף כולל של 9,774 דירות, המקבילים ל-95% מהרבעון הקודם ו-111.76% מאותה תקופה בשנת 2023, אך אלה התרכזו בעיקר בצפון; לא היו פרויקטים בדרום.

דו"ח הרבעון הראשון של 2024 של CBRE Vietnam מראה גם כי היצע הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי ממשיך להיות דל. בפרט, בהו צ'י מין סיטי הוצעו למכירה רק כ-500 יחידות דיור, הנתון הנמוך ביותר מזה כ-15 שנה, וכ-17% בלבד בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

מקור: https://nld.com.vn/thi-truong-can-ho-o-tp-hcm-soi-dong-196240506215530072.htm