הזמן בו עסקאות קרקע נכנסות לתוקף

מכיוון שקרקע היא נכס מיוחד, העברת זכויות שימוש בקרקע חייבת לעמוד בהוראות דיני המקרקעין ואישור נוטריוני. זו הסיבה שקיים הבדל בין תוקף חוזה ההעברה לבין תוקף העברת זכויות השימוש בקרקע.

חתמתי על חוזה אבל לא יודע אם הוא בתוקף עדיין

גברת PTG (המתגוררת בקהילת דונג טאם, במחוז דונג נאי ) ובעלה, שהיו זקוקים בדחיפות לסכום כסף גדול כדי לפרוע חובות, כרתו חוזה להעביר למר HVB (המתגורר בקהילת טאן לוי, במחוז דונג נאי) 4 דונם של אדמה מתוך שטח כולל של 2 דונם של אדמה רב שנתיים (עם הספר האדום) תמורת 800 מיליון דונג וינדי. מכיוון שלמר HVB לא היה מספיק כסף לשלם את הכל בבת אחת, הוא הפקיד רק 100 מיליון דונג וינדי והתחייב לשלם את מלוא הסכום כדי לקנות את הקרקע חודש לאחר מכן. לאחר מכן, שני הצדדים פנו למשרד הנוטריון הקרוב ביותר כדי לאשר את החוזה על ידי נוטריון.

עורכי דין מלשכת עורכי הדין של מחוז דונג נאי מספקים ייעוץ משפטי לתושבי קהילת דונג טאם באוגוסט 2025. צילום: דואן פו

לאחר חודש, מר HVB עדיין לא עמד בהתחייבותו. לכן, גברת PTG ובעלה לא העבירו לו יותר את הקרקע אלא ערכו חוזה העברה נוטריוני למישהו אחר. מכיוון שלא יכול היה לקנות את הקרקע מגברת PTG ובעלה מכיוון שמישהו אחר "חטף" אותה, מר HVB נפגש עם גברת PTG ובעלה כדי לדרוש את החזרת הפיקדון ששילם. אם גברת PTG ובעלה לא יחזירו את הפיקדון, הוא ישכור עורך דין שיתבע וימנע את העסקה בינה לבין מישהו אחר.

כדי לצמצם את המצב המסובך, גברת PTG ובעלה הסכימו להחזיר את הפיקדון בסך 100 מיליון דונג וייטנאמי למר HVB. עם זאת, היא ובעלה עדיין רוצים לדעת: איזה חוזה להעברת 4 סאו של קרקע בינה לבין מר HVB והמקבל המאוחר יותר נכנס לתוקף, ואיזה חוזה לא?

עקב אי ידיעת מועד כניסת חוזה העברת הקרקע לתוקף וההפרש בין מועד כניסתו לתוקף בין חוזה העברת הקרקע לבין תוקף העברת זכויות השימוש בקרקע, אנשים רבים נתקלים בקשיים כאשר הם רוצים לסיים את החוזה. לדוגמה, המקרה של מר DVR (התושב בקומונה ג'יה קיאם, במחוז דונג נאי).

מר DVR אמר: כאשר קבע את המחיר, הוא חתם על חוזה להעברת 150 ^מטרים רבועים של קרקע למגורים עם פנקס אדום לגב' NTD (המתגוררת ברובע ביין הואה, במחוז דונג נאי) ושני הצדדים חתמו בלבד, החוזה אושר כנוטריוני. עם זאת, לאחר המועד האחרון שצוין בחוזה, הנמענת, גב' NTD, עדיין לא הכינה מספיק כסף כדי לתת לו. מסיבה זו, הוא לא השלים את הליך העברת השם לגב' NTD.

מר DVR רוצה לדעת, האם חוזה ההעברה בינו לבין גב' NTD כבר בתוקף והאם יש לו את הזכות לבטל את החוזה כאשר יגיע מועד התשלום והליך שינוי השם אך גב' NTD נעדרת?

בתוקף מרגע החתימה או האישור הנוטריוני?

סעיף 401 לחוק האזרחי משנת 2015 קובע כי חוזה שנכרת כדין נכנס לתוקף ממועד כריתתו. ממועד כניסת החוזה לתוקף, על הצדדים לבצע את זכויותיהם וחובותיהם זה כלפי זה כפי שהתחייבו.

יחד עם זאת, מסעיף 500 עד סעיף 503 לחוק האזרחי משנת 2015, נקבע כי חוזה זכויות שימוש בקרקע הוא הסכם בין הצדדים, לפיו משתמש הקרקע מעביר את זכויות השימוש בקרקע בהתאם להוראות חוק הקרקעות לצד השני; הצד השני מממש את הזכויות והחובות על פי החוזה עם משתמש הקרקע. תוכן החוזה זכויות השימוש בקרקע אסור שיהיה בניגוד להוראות בדבר מטרת השימוש, תקופת השימוש בקרקע, תכנון, תוכנית שימוש בקרקע וזכויות וחובות אחרות על פי הוראות חוק הקרקעות והוראות אחרות של חוקים רלוונטיים.

חוזים על זכויות שימוש בקרקע חייבים להיעשות בכתב בצורה התואמת את הוראות החוק האזרחי משנת 2015, חוק המקרקעין והוראות משפטיות רלוונטיות אחרות. יישום חוזים על זכויות שימוש בקרקע חייב לפעול לפי ההליכים והפורמליות הנכונים כפי שנקבעו בחוק המקרקעין והוראות משפטיות רלוונטיות אחרות. העברת זכויות השימוש בקרקע תיכנס לתוקף ממועד הרישום כפי שנקבע בחוק המקרקעין.

"חוזה העברת זכויות השימוש במקרקעין נכנס לתוקף במועד האישור הנוטריוני. העברת זכויות השימוש במקרקעין נכנסת לתוקף ממועד רישום השינויים בהתאם להוראות חוק המקרקעין".
עורך דין נגוין דוק, לשכת עורכי הדין של מחוז דונג נאי.

בנוסף, סעיף 6 לחוק הנוטריון משנת 2024 קובע בבירור כי מסמכים נוטריוניים תקפים מרגע חתימתם על ידי הנוטריון וחותמת ארגון הנוטריון על המסמך. מסמכים נוטריוניים תקפים עבור הצדדים הרלוונטיים ומהווים את הבסיס לבקשת הצדדים המעורבים בעסקה מסוכנויות המדינה המוסמכות לבצע הליכים הקשורים לעסקה המאומתת.

עורך הדין נגוין דוק (לשכת עורכי הדין במחוז דונג נאי) אמר: בהתבסס על התקנות הנ"ל, החוזה להעברת 4 סאו של קרקע בין גב' PTG למר HVB טרם נכנס לתוקף משום שלא עמד בתנאים הפורמליים (לא אושר או אושר על ידי נוטריון). באשר לחוזה שנערך בין בני הזוג לבין האחרון, הוא נכנס לתוקף ממועד האישור הנוטריוני. סוגיית בקשת מר HVB להחזר המקדמה וקבלתה על ידי בני הזוג אינה קשורה לסוגיה האם חוזה העברת הקרקע נכנס לתוקף או לא.

במקרה של מר DVR: חוזה ההעברה בינו לבין גב' NTD כשיר להיכנס לתוקף. עם זאת, מכיוון שגב' NTD לא ביצעה כראוי את ההתחייבויות שהוסכמו בחוזה, יש לו את הזכות לבקש את ביטול החוזה החתום. ביטול חוזה נוטריוני חייב לעמוד בתנאים הבאים: כאשר קיימת הסכמה והתחייבות בכתב מצד כל האנשים שהשתתפו בחוזה. במקביל, אישור נוטריוני של ביטול החוזה הנוטריוני חייב להתבצע בארגון הנוטריוני הקודם ולהתבצע על ידי נוטריון.

במקרה של אי ביטול חוזה נוטריוני בארגון הנוטריון, למר DVR יש את הזכות להגיש תביעה בבית המשפט בבקשה לבטל את החוזה משום שגב' NTD הפרה באופן חמור את התחייבויותיה החוזיות ולא מילאה כראוי את התחייבויותיה בחוזה.

דואן פו

מקור: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/