הזמן בו עסקאות קרקע נכנסות לתוקף.

קרקע עם תעודת זכות שימוש במקרקעין (הידועה גם כתעודת בעלות במקרקעין) שאינה כפופה לסכסוכים, אכיפת פסקי דין, תפיסה וכו', מותרת להעברה.

מכיוון שקרקע היא נכס מיוחד, העברת זכויות השימוש בקרקע חייבת לעמוד בתקנות דיני המקרקעין ובהליכי אישור נוטריוני. זו הסיבה שקיים הבדל בין תוקף חוזה ההעברה לבין תוקף העברת זכויות השימוש בקרקע.

חוזה נחתם מבלי לדעת אם הוא נכנס לתוקף.

גברת PTG ובעלה (תושבי קהילת דונג טאם, מחוז דונג נאי ), שהיו זקוקים בדחיפות לסכום כסף גדול כדי לפרוע חובות, חתמו על חוזה העברה עם מר HVB (תושב קהילת טאן לוי, מחוז דונג נאי) עבור 4 סאו (כ-0.4 דונם) של אדמה נטועה בגידולים רב שנתיים (עם תעודת בעלות על הקרקע) תמורת 800 מיליון דונג וייטנאמי. מכיוון שלמר HVB לא היה מספיק כסף לתשלום מיידי, הוא הפקיד רק 100 מיליון דונג וייטנאמי והתחייב לשלם את הסכום המלא חודש לאחר מכן. לאחר מכן, שני הצדדים פנו למשרד הנוטריון הקרוב ביותר כדי לאשר את החוזה.

עורכי דין מלשכת עורכי הדין של מחוז דונג נאי סיפקו ייעוץ משפטי לתושבי קהילת דונג טאם באוגוסט 2025. צילום: דואן פו

לאחר חודש, מר HVB עדיין לא עמד בהתחייבותו. לכן, גברת PTG ובעלה החליטו לא להעביר אליו יותר את הקרקע ובמקום זאת חתמו על חוזה העברה נוטריוני עם מישהו אחר. מכיוון שלא היה מסוגל לרכוש את הקרקע מגברת PTG ומבעלה עקב "גנב" אותה ממנו על ידי מישהו אחר, מר HVB התעמת איתם בדרישה להחזיר את הפיקדון שלו. אם גברת PTG ובעלה לא יחזירו את הפיקדון, הוא איים לשכור עורך דין שיתבע וימנע את העסקה בינם לבין הצד השני.

כדי למנוע סיבוכים נוספים, גברת PTG ובעלה הסכימו להחזיר את הפיקדון בסך 100 מיליון דונג וייטנאמי למר HVB. עם זאת, הם עדיין רוצים לדעת: מבין החוזים להעברת 4 סאו (כ-1,200 מטרים רבועים) של קרקע בינם לבין מר HVB, ובינם לבין הנעבר לאחר מכן, איזה חוזה תקף כעת ואיזה לא?

מכיוון שאנשים רבים אינם מודעים למועד כניסתם לתוקף של חוזי העברת קרקע ולהפרש בין תאריך תחילתו של חוזה העברת קרקע לתאריך תחילת העברת זכויות השימוש בקרקע, הם נתקלים לעתים קרובות בקשיים בניסיון לסיים את החוזה. לדוגמה, המקרה של מר DVR (התושב בקומונה ג'יה קיאם, במחוז דונג נאי).

מר DVR הצהיר: לאחר שהסכים על המחיר, הוא ניסח חוזה להעברת 150 ^{מטרים רבועים של} קרקע למגורים עם תעודת בעלות על הקרקע לגב' NTD (המתגוררת ברובע ביין הואה, במחוז דונג נאי). שני הצדדים חתמו רק על החוזה, אשר אושר לאחר מכן על ידי נוטריון. עם זאת, לאחר המועד האחרון שצוין בחוזה, לגב' NTD עדיין לא היה מספיק כסף לשלם לו. לכן, הוא לא המשיך בהעברת הבעלות לגב' NTD.

מר DVR רוצה לדעת האם חוזה ההעברה בינו לבין גב' NTD נכנס לתוקף והאם יש לו את הזכות לבטל את החוזה אם גב' NTD נעדרת ביום התשלום והליכי העברת הבעלות?

האם החוזה נכנס לתוקף מרגע החתימה או האישור הנוטריוני?

סעיף 401 לחוק האזרחי משנת 2015 קובע כי חוזה שנכרת כדין נכנס לתוקף ממועד כריתתו. ממועד כניסת החוזה לתוקף, על הצדדים למלא את זכויותיהם וחובותיהם זה כלפי זה כפי שסוכם.

במקביל, סעיפים 500 עד 503 של החוק האזרחי משנת 2015 קובעים כי חוזה על זכויות שימוש בקרקע הוא הסכם בין הצדדים, לפיו משתמש הקרקע מעביר את זכויות השימוש בקרקע לצד השני בהתאם לחוק המקרקעין; הצד השני מממש את הזכויות והחובות על פי החוזה עם משתמש הקרקע. תוכן החוזה על זכויות שימוש בקרקע אסור שיסתור את התקנות בנוגע לייעוד השימוש בקרקע, תנאי השימוש בקרקע, תכנון השימוש בקרקע, תוכניות שימוש בקרקע וזכויות וחובות אחרות כפי שנקבעו בחוק המקרקעין ובחוקים רלוונטיים אחרים.

חוזים הנוגעים לזכויות שימוש בקרקע חייבים להיות בכתב בצורה התואמת את הוראות החוק האזרחי משנת 2015, חוק המקרקעין וחוקים רלוונטיים אחרים. חתימת חוזי זכויות שימוש בקרקע חייבת לפעול לפי ההליכים הנכונים כפי שנקבעו בחוק המקרקעין ובחוקים רלוונטיים אחרים. העברת זכויות השימוש בקרקע נכנסת לתוקף ממועד הרישום כפי שנקבע בחוק המקרקעין.

"חוזה העברת זכויות השימוש במקרקעין נכנס לתוקף במועד האישור הנוטריוני. העברת זכויות השימוש במקרקעין נכנסת לתוקף ממועד רישום השינויים בהתאם לתקנות דיני המקרקעין."

עורך דין נגוין דוק, לשכת עורכי הדין של מחוז דונג נאי.

יתר על כן, סעיף 6 לחוק הנוטריון משנת 2024 קובע בבירור כי מסמך נוטריוני נכנס לתוקף מרגע חתימתו על ידי הנוטריון והחתמתו על ידי ארגון הנוטריון. מסמך נוטריוני מחייב מבחינה משפטית את הצדדים המעורבים ומשמש כבסיס לצדדים לבקש מהגוף המוסמך לבצע הליכים הקשורים לעסקה המאומתת על ידי נוטריון.

עורך הדין נגוין דוק (לשכת עורכי הדין של מחוז דונג נאי) קבע: בהתבסס על התקנות שהוזכרו לעיל, החוזה להעברת 4 סאו (כ-1000 מ"ר) של קרקע בין גב' PTG לבעלה לבין מר HVB טרם נכנס לתוקף משום שאינו עומד בדרישות הפורמליות (הוא לא אושר או אושר על ידי נוטריון). עם זאת, החוזה שנערך בין בני הזוג לצד מאוחר יותר נכנס לתוקף ממועד האישור הנוטריוני. סוגיית בקשת מר HVB להחזרת הפיקדון, לה הסכימו בני הזוג, אינה קשורה לשאלה האם חוזה העברת הקרקע תקף מבחינה משפטית או לא.

בנוגע למקרה של מר DVR: חוזה ההעברה בינו לבין גב' NTD תקף. עם זאת, מכיוון שגב' NTD לא מילאה את התחייבויותיה כפי שנקבעו בחוזה, יש לו את הזכות לבקש את ביטולו. ביטול חוזה שאושר נוטריוני דורש את התנאים הבאים: חייבת להיות הסכמה או התחייבות בכתב מצד כל הצדדים המעורבים בחוזה. יתר על כן, אישור הביטול חייב להתבצע על ידי אותו משרד נוטריון שאישר קודם לכן את החוזה ועל ידי נוטריון ציבורי.

אם לא ניתן לבטל את החוזה המאושר על ידי נוטריון במשרד נוטריון, למר DVR יש את הזכות להגיש תביעה בבקשה לבית המשפט לבטל את החוזה בטענה שגב' NTD הפרה באופן חמור את התחייבויותיה החוזיות ולא עמדה בהתחייבויות המפורטות בחוזה.

דואן פו

מקור: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/