הו צ'י מין סיטי משחררת משאבי קרקע

אדמה ריקה, אנשים אומללים

סיפורם של אדמות נטושות ואזורי מגורים ספונטניים אינו חדש, אלא קיים למעשה שנים רבות; הוא בא לידי ביטוי בדעת הקהל ובתקשורת פעמים רבות, במיוחד במצב של פרויקטים מושעים ותכנון מושעה במשך 20-30 שנה. באזור המרכזי של הו צ'י מין סיטי, ניתן להזכיר את האזור העירוני בין קוויי-טהאן דה (מחוז בין טהאן) שהושעה במשך 31 שנים, האזור העירוני החדש של ת'ו ת'יאם (עיר ת'ו דוק) לאחר יותר מ-20 שנה עדיין מכיל רק פרויקטים מעטים; ובמרחק, ניתן להזכיר את האזור העירוני סינג-וייט (מחוז בין צ'אן) שהושעה גם הוא במשך יותר מ-25 שנה; הצפון-מערב שייך למחוז הוק מון, מחוז קו צ'י; גם בדרום הו צ'י מין סיטי יש סדרה של פרויקטים מושעים במשך זמן רב...

מזכיר המפלגה של הו צ'י מין סיטי, נגוין ואן נן, יושב במסוק ומבצע סקירות. התמונה צולמה ב-26 באוגוסט.

על פי נתונים סטטיסטיים של הוועדה העממית של מחוז בין צ'אן, במחוז ישנם 323 פרויקטים לבניית דיור, תשתיות חברתיות, פארקים... נכון למאי 2022, ישנם 92 פרויקטים שעוכבו, אפילו חלק מהפרויקטים "הושעו" במשך 20-30 שנה, ולכן המחוז שלח מסמכים למשקיעים בבקשה להאיץ את ההתקדמות, אחרת יציע לבטל. ביטול פרויקטים הוא צעד חזק ורצון היישוב, אך יישומו הוא תהליך ארוך, שתלוי במידה רבה בהערכה ובייעוץ ספציפי של מחלקות וסניפים.

בפרברי הו צ'י מין סיטי עדיין יש הרבה אדמות פנויות, ואזורי מגורים מתפתחים באופן ספונטני.

ליד מחוז בין צ'אן נמצא מחוז הוק מון. מזכיר ועדת המפלגה של מחוז הוק מון, טראן ואן חויאן, שיתף פעם בפורום של מועצת העם של הו צ'י מין סיטי שהוא הרגיש עצוב כשעמד בקהילת ניה בין (מחוז הוק מון), הביט אל עבר העיר בין דונג ותואן אן ורואה את האורות הבוהקים, בעוד שבצד של הוק מון, רמת הפיתוח עדיין צנועה מאוד, עדיין יש הרבה אדמות פנויות. הוק מון הוא גם אחד היישובים עם פרויקטים רבים מושעים, תכנון חופף ויחס קרקע חקלאית של עד 50%. הליקויים בתכנון שימושי הקרקע בהשוואה לצרכים אישיים מרגיזים אנשים מכיוון שיש להם אדמה אך אינם יכולים לבנות בתים, אדמה גדולה לא ניתנת לחלוקה לחלקות לילדים למגורים בנפרד. באמצע 2022, יישוב זה הציע שהו צ'י מין סיטי ישקול טיפול והחזרת יותר מ-700 דונם של אדמה השייכים לפרויקטים מושעים, שתוכננו במשך שנים רבות אך לא יושמו.

קרקעות פנויות נובעות לא רק מחוסר יכולת של משקיעים פרטיים, אלא גם מפרויקטים רבים המבוצעים באמצעות הון מתקציב המדינה איטיים. דוגמה אחת היא הפרויקט לבניית גדרות ירוקות לבידוד שני מתחמי טיפול בפסולת של דה פואוק (מחוז בין צ'אן) וטאי בק (מחוז קו צ'י). מכיוון שהפרויקט מושעה שנה אחר שנה, אנשים נמצאים במצב בו הם לא יכולים לעזוב או להישאר, ונכסיהם מועברים במחירים נמוכים...

אזורים עירוניים על הנייר כמו בין קוי-טהאן דה, סינג-וייט... הם רק בין מאות פרויקטים מושעים בהו צ'י מין סיטי. בכל פעם שהאסיפה הלאומית ומועצת העם של הו צ'י מין סיטי נפגשות עם מצביעים, אנשים נסערים ושואלים מתי הם ייושמו, ואם לא ייושמו, מתי הם יוחזרו כדי להחזיר לעם את זכויותיו הלגיטימיות לקרקע ולדיור. אלה גם החלקים המקוטעים היוצרים את התמונה של "הרבה אדמה ריקה" שמנהיגי הו צ'י מין סיטי ראו בצורה ברורה יותר כשסקרו ממסוק.

על פי תוצאות המחקר של מכון הו צ'י מין סיטי ללימודי פיתוח, קצב המרת ייעודי הקרקע מאדמה חקלאית לאדמה שאינה חקלאית בהו צ'י מין סיטי בתקופה שבין 2011 ל-2020 הוא איטי למדי. בפרט, התקופה שבין 2011 ל-2015 הגיעה ל-11.2% ותקופה שבין 2016 ל-2020 הגיעה רק ל-13.18% בהשוואה לתוכנית שאושרה.

הסיבה למצב זה נובעת מליקויים וקשיים בתקנות התכנון, תוכניות שימוש בקרקע מול תוכניות אחרות ותקנות משפטיות על פרויקטים של השקעה ובנייה. בנוסף, נתוני הקרקע אינם מלאים, מדויקים, מאוחדים ורציפים, דבר המשפיע על דיוק החיזוי של תוכניות תכנון ושימוש בקרקע. סטטיסטיקות והערכה של קרנות קרקע (במיוחד הערכת פיצול וחלוקה, יעילות ניצול) אינן מלאות ומדויקות, ולכן איכות החיזוי של תוכניות תכנון ושימוש בקרקע אינה גבוהה.

בנוגע ליישום תוכניות תכנון ושימוש בקרקע, ישנן גם סיבות הנובעות מקשיים בשיקום קרקעות חקלאיות, חוסר משאבים להשקעה בתשתיות טכניות ובפרויקטים על קרקעות...

המרה איטית של אדמות חקלאיות

"עדיין יש הרבה אדמה פנויה" נובעת גם מהסיבה שבמבנה השימוש בקרקע של הו צ'י מין סיטי, אדמה חקלאית עדיין מהווה חלק גדול. בשנת 2010, שטחה החקלאי של הו צ'י מין סיטי היה 118,052 דונם, שהם 56.3%. עד יוני 2018, פרסמה הממשלה את החלטה 80 בנושא התאמת תכנון השימוש בקרקע עד 2020 ואת תוכנית השימוש הסופית בקרקע (2016 - 2020). בהתאם לכך, הממשלה אפשרה להו צ'י מין סיטי להמיר יותר מ-26,000 דונם של אדמה חקלאית לאדמה לא חקלאית, כך שעד 2020, מבנה הקרקע החקלאית יקטן ל-42.1%.

בין קוויי - אזור עירוני ת'אן דה (מחוז בין ת'אן), אחד האזורים עם תכנון מושעה ופרויקטים ארוכי טווח מושעים

עם זאת, המרת ייעודי הקרקע בהו צ'י מין סיטי היא איטית למדי, ומגיעה רק ליותר מ-13%, על פי מחקר של מכון הו צ'י מין סיטי ללימודי פיתוח. הסקר הראה גם כי 6.5% מהאדמות החקלאיות מפוזרות בכמה מחוזות כמו: 12, בין טאן, בין טאן ות'ו דוק סיטי, אך במציאות, מקומות מסוימים אינם משמשים עוד לייצור חקלאי אלא מהווים רק אדמה חקלאית... על הנייר. אדמות חקלאיות בצורת "עור נמר", בקנה מידה קטן, דהויות ומפוזרות בפרברים, גם הן קשות לניצול יעיל למטרות חקלאיות, אך רובן נותרות פנויות או משמשות למטרות שאינן חקלאיות.

במהלך ישיבת עבודה עם הוועדה הקבועה של ועדת המפלגה של הו צ'י מין סיטי באוקטובר 2022, סגן ראש הממשלה טראן הונג הא (באותה תקופה שר המשאבים הטבעיים והסביבה) העיר כי שיעור האדמות החקלאיות בהו צ'י מין סיטי, המהווה מעל 50%, גדול מדי. במקביל, הוא הציע שיש צורך לחשב תוכנית לשימוש באדמות חקלאיות למטרות מרובות, להגברת יעילות הקרקע ולסיוע למשתמשי הקרקע לנצל אותן בצורה סבירה יותר. "אדמה חקלאית לא צריכה להיחשב רק ככלכלה חקלאית, אלא יש להתייחס אליה כמרחב סביבתי, המשלב סחר, שירותים, תיירות, ייעור וייצור צמחי מרפא", אמר מר הא.

האדריכל חונג ואן מואי, סגן נשיא לשעבר של איגוד האדריכלים של וייטנאם, אשר השתתף בעבודות תכנון במשך עשרות שנים בהו צ'י מין סיטי, הסביר את המגבלות של עבודות התכנון במונחים קודמים רבים: כאשר ראו קרקע לנטיעת עצים, היא תוכננה כקרקע חקלאית. קרקע לנטיעת גומא נחשבה גם היא לקרקע חקלאית, אך במציאות, הקרקע לגידול אורז או גידולים אחרים לא יכלה לשרוד או שהייתה בעלת פריון נמוך. בנוסף, כאשר הו צ'י מין סיטי רצתה לשנות את ייעוד השימוש כדי שיהיה מקום לפיתוח, היא נתקעה עם התקנה לפיה שינוי ייעוד אדמות גידול האורז צריך לעבור דרך הממשלה המרכזית. זה מה שהגביל את פיתוחה של הו צ'י מין סיטי.

כיצד משתנה אוכלוסיית הו צ'י מין סיטי?

על פי נתוני מחלקת התכנון וההשקעות, משנת 2004 ועד היום, אוכלוסיית הו צ'י מין סיטי גדלה במהירות באזורי העיר הפנימית החדשים שפותחו ובפרברים (למעט מחוז קאן ג'יו), שרובם מהגרים. בפרט, האזורים עם צמיחה מהירה כוללים את מחוז 7, מחוז 12, מחוז בין טאן, מחוז בין צ'אן, מחוז הוק מון, מחוז נה בה וט'ו דוק סיטי.

האוכלוסייה באזור זה גדלה במהירות עקב גורמים כמו מחירי קרקעות, פרויקטים חדשים של תשתית ומשאבי כוח אדם במפעלים ובעסקים. העיור המהיר וריכוז האוכלוסייה הגבוה באזור זה יוצרים חגורה המקיפה את מרכז העיר הקיים, ומפעילים לחץ רב על מדיניות השקעות לפיתוח תשתיות טכניות ותשתיות חברתיות. להיפך, אזורי מרכז העיר הקיימים כמו מחוז 1, מחוז 3, מחוז 5, מחוז 10, מחוז פו נואן... עברו עיור כמעט לחלוטין, עם שינוי מועט באוכלוסייה, ולמחוזות רבים אף גודל אוכלוסייה קטן יותר בהשוואה לשנת 2004.

עד סוף שנת 2022, סך כל אוכלוסיית הו צ'י מין סיטי תמנה כ-9.4 מיליון איש. באשר לצורכי הפיתוח עד שנת 2040, הציעו המחוזות להגדיל את מספרם ליותר מ-16.8 מיליון איש. בינתיים, עם החלטת ראש הממשלה לאשר את משימת התאמת התכנון הכללי של הו צ'י מין סיטי עד שנת 2040 עם חזון לשנת 2060, סך כל האוכלוסייה המתוכננת עומדת על כ-14 מיליון איש.

תכנון פורץ דרך

טיסת המסוקים שסקרה את כל המרחב העירוני של הו צ'י מין סיטי והסקר הקודם על נהר סייגון סייעו למנהיגי הו צ'י מין סיטי לקבל פרספקטיבה טובה יותר על מצב התכנון הנוכחי של העיר, אשר, כפי שציין יו"ר הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי, פאן ואן מאי, מלא חורים ו"עור נמר". מר מאי מאמין שיש צורך בחשיבה חדשנית ופורצת דרך יותר בעבודות התכנון כדי לארגן ולסדר מחדש את המרחב העירוני, הייצור, החיים המשותפים, המרחב הירוק וכו'.

נכון לעכשיו, הו צ'י מין סיטי מכינה שתי תוכניות: תכנון הו צ'י מין סיטי לתקופה 2021 - 2030, עם חזון לשנת 2050, והתאמת התכנון הכללי של הו צ'י מין סיטי לשנת 2040, עם חזון לשנת 2060. נכון לעכשיו, יחידת הייעוץ עובדת עם מחלקות, מחוזות ומחוזות כדי לאסוף מידע ולפתור 72 קבוצות משימות, מתוכן לבלוק המחלקות 50 משימות ולמחוזות 22 משימות.

מר מאי אמר שהוא מתואם בשיתוף פעולה הדוק עם משרדים, סניפים ומומחים כדי לקצר את הזמן, להבטיח את התהליך והאיכות הנכונים. הצפי הוא שברבעון הראשון של 2024 יוגש התיק לרשות המוסמכת לאישור תכנון העיר הו צ'י מין לתקופה 2021 - 2030 עם חזון לשנת 2050. התיק להתאמת התכנון הכללי יוגש למועצת העם של העיר הו צ'י מין בפגישה בסוף 2023 לפני הגשתו למשרד הבינוי לצורך הערכה.

מנקודת מבט מקומית, מנהיג הוועדה העממית של מחוז הוק מון אמר כי הם ממתינים לתכנון הכללי של הו צ'י מין סיטי שינחה את ניצול משאבי הקרקע של המחוז. עם זאת, ברגע שיש תכנון, חייב להיות מנגנון למשיכת משקיעים ליישום פרויקטים ספציפיים. בשנים האחרונות, משקיעים רבים הגיעו ללמוד אך ללא מנגנון, ללא אדמה נקייה, ולכן הם נעצרים רק ברמת העניין והלמידה.

הרעיון של ארגון ממשל עירוני ופיתוח ערי לוויין טופח על ידי הו צ'י מין סיטי במשך עשרות שנים, וצפוי לפתור את בעיית פיזור האוכלוסייה ולנצל ביעילות כספי קרקע במחוזות פרבריים. עם זאת, הו צ'י מין סיטי לא הצליחה לעשות זאת, אזורים פרבריים עדיין מתפתחים באופן מקוטע וספונטני. מודל הפיתוח העירוני המכוון לתחבורה ציבורית (TOD) שהאסיפה הלאומית אישרה לבחון בהחלטה 98/2023 יהיה ה"מפתח" עבור הו צ'י מין סיטי לעשות זאת בשילוב עם הפרויקט להמרת מחוזות פרבריים למחוזות או "ערים בתוך העיר", לדברי האדריכל קואנג ואן מואי.

"למחוזות יש מטרות משלהם לפיתוח עירוני והם תלויים בתמיכתה של הו צ'י מין סיטי. פיתוח עירוני חייב ליצור מקומות עבודה לאנשים, לקדם את הכלכלה ולתת לאנשים המקומיים את התנאים לנצל את תנאי הקרקע הזמינים לפיתוח הדדי", הוסיף המומחה.

מר פאן ואן מאי אמר כי לאורך קו המטרו 1 (בן טאן - סואי טיין), קו המטרו 2 (בן טאן - ת'אם לואונג), כבישי הטבעת 2, 3, 4 וכביש המהיר הו צ'י מין סיטי - מוק באי (בבנייה), ישנם כ-10,000 דונם שניתן לפתח לאזורים עירוניים לפי מודל TOD. בפרויקט כביש הטבעת 3, ראש ועדת העם של מחוז הוק מון אמר גם כי לאחר שבחן, ישנם כ-2,000 דונם, מחלקת משאבי הטבע והסביבה מציעה שוועדת העם של הו צ'י מין סיטי תבצע תחילה פרויקט פיילוט באזור.

למעשה, משאבי קרקע תורמים רבות לתקציב המדינה. על פי התוכנית להתמקד בהסרת מכשולים עבור מספר פרויקטים של נדל"ן כדי להגדיל את ההכנסות מקרקעין, הצפי הוא שמעכשיו ועד סוף 2023, הו צ'י מין סיטי תגבה תקציב נוסף של כמעט 19,000 מיליארד וונד.

מדיניות ותכנון חייבים להיות עקביים.

התכנון הנוכחי של הו צ'י מין סיטי לא עמד בדרישות, קיים פער עצום בין התכנון למציאות. התכנון והתיאוריה טובים אך עדיין חסרים מוצרים ספציפיים. חברות מתלוננות רבות גם על הליכים אדמיניסטרטיביים ותכנון שאינם מבטיחים שקיפות וחסרי גמישות, מה שמוביל לתהליך ארוך מרגע מחקר ההשקעות ועד לסיומו. המדינה רוצה למשוך השקעות אך המנגנונים והמדיניות צרים ומשתנים בהתאם ללך הרוח של המועמדים. בעיה זו הועלתה כבר זמן רב אך עדיין חסרה לה פתרון יסודי.

לכן, התאמת התכנון הקרובה של הו צ'י מין סיטי צריכה להתגבר על ליקויים אלה. הממשלה צריכה להתחייב כלפי המשקיעים ליציבות המדיניות והתכנון, כך שגם לאחר דורות רבים של מנהיגים, מחויבות זו תישאר עקבית ותוכל רק להשתפר, לא להחמיר. מדיניות צריכה להיות יציבה, לא בלתי יציבה, כאשר קדנציה אחת מצליחה מדי והקדנציה הבאה איטית.

על ממשלת העיר להיות החלטית ולקבוע את תחומי האחריות של כל מחלקה וכל אדם. כאשר הם מרגישים יציבים, עסקים יחפשו אוטומטית השקעות. רק אז יכולה הו צ'י מין סיטי לשפר את התחרותיות שלה, לא רק בקרב יישובים מקומיים אלא גם בקרב ערים גדולות באזור.

כמה מהכוונות העיקריות של הו צ'י מין סיטי, כגון פיתוח ערי לוויין בפרברים ויישום פרויקט השבת הים בקאן ג'יו, זכו לתמיכה רבה מצד העם. עם זאת, הממשלה צריכה ליישם במהירות פרויקטים אופייניים כדי ליצור אמון, במיוחד פרויקטים מרכזיים בתחום התחבורה כגון כבישים מהירים, מעברים גשרים וכו'.

ד"ר טראן קוואנג טאנג , מנהל המכון לכלכלה וניהול של הו צ'י מין סיטי, נציג מועצת העם של הו צ'י מין סיטי

צריך להקצות אחריות ספציפית

בתהליך התכנון, ההתאמה והיישום של הפרויקט להמרת מחוזות למחוזות עירוניים (או ערים תחת הו צ'י מין סיטי) בתקופה שבין 2021 ל-2030, יש צורך לבנות ולנהל נתוני קרקעות בזמן אמת לקראת טבע פתוח ברמות שונות עבור נושאים שונים. בהתבסס על ניתוח נתוני קרקעות, הרשויות המוסמכות מעריכות במדויק את כספי הקרקעות החקלאיות, ובמיוחד את הפיצול והחלוקה של כספי הקרקעות החקלאיות וכן את היעילות בפועל בניצול לייצור חקלאי, ייעור ודיג.

כאשר מחליטים להמיר את ייעודי השימוש בקרקע חקלאית של מחוזות לקרקע שאינה חקלאית, יש צורך בשיקול דעת והערכה מדוקדקים. מכיוון שמדובר באזור רגיש לסביבה ולשינויי אקלים, קיים סיכון להשפעות שליליות של הצפות עקב אובדן שטחי אחסון מים זמניים, החוסמים את הזרימה. שלא לדבר על כך, קיים גם סיכון לזיהום סביבתי עקב אי-הבטחת קיבולת מערכת התשתית הטכנית.

השעיות רבות של תכנון ופרויקטים בהו צ'י מין סיטי עוררו כעס בקרב הציבור, בין היתר בגלל יכולת משקיעים חלשה, ובין היתר משום שלממשלה עדיין לא היה מנגנון למשיכת משקיעים. כדי למשוך משקיעים במהלך תהליך יישום התכנון, יש צורך לספק נתוני קרקע בזמן אמת ולפתוח אותם ברמות המתאימות לעסקים.

בנוסף, תהליך המכירה הפומבית והמכרז לבחירת משקיעים לפרויקטים של בנייה על קרקע חייב להיות ציבורי, שקוף, סביר ומהיר. הו צ'י מין סיטי צריכה גם לקבוע יעדים הקשורים ליישום התכנון כדי להקצות אחריות ספציפית וברורה לכל סוכנות ניהול ממלכתית; בהתחשב בכך כבסיס חשוב לתכנון ולמינוי מנהיגים.

מר פאם טראן האי, סגן ראש מחלקת המחקר לניהול עירוני, מכון הו צ'י מין סיטי ללימודי פיתוח

סי דונג (מוקלט)

קישור למקור: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm