הו צ'י מין סיטי משחררת משאבי קרקע.

אדמה ריקה, אנשים סובלים

סוגיית האדמות הריקות הנטושות ואזורי המגורים שפותחו באופן ספונטני אינה חדשה; היא קיימת למעשה כבר שנים רבות. היא דווחה שוב ושוב על ידי הציבור והתקשורת, במיוחד מצבם של פרויקטים ותכנון תקועים שהושעו במשך 20-30 שנה. באזור המרכזי של הו צ'י מין סיטי, דוגמאות כוללות את אזור העיר בין קוויי-טהאן דה (מחוז בין טהאן), אשר תקוע במשך 31 שנים; אזור העיר החדש של ת'ו ת'יאם (עיר ת'ו דוק), לאחר יותר מ-20 שנה, עדיין מכיל רק מעט מבנים מפוזרים; רחוק יותר, אזור העיר סינג-וייט (מחוז בין צ'אן) תקוע גם הוא במשך למעלה מ-25 שנה; בצפון מערב במחוזות הוק מון וקו צ'י; ובחלק הדרומי של הו צ'י מין סיטי יש גם פרויקטים תקועים רבים ארוכי שנים...

מזכיר המפלגה של הו צ'י מין סיטי, נגוין ואן נן, מצולם כשהוא סוקר את האזור באמצעות מסוק. התמונה צולמה ב-26 באוגוסט.

על פי נתוני ועדת העם של מחוז בין צ'אן, ישנם 323 פרויקטים של דיור, תשתיות חברתיות, פארקים וכו' במחוז. נכון למאי 2022, 92 פרויקטים התעכבו, וחלקם אף "תקועים" במשך 20-30 שנה. לכן, המחוז שלח מכתבים למשקיעים בבקשה להאיץ את ההתקדמות, אחרת הם יציעו לבטל את הפרויקטים. ביטול פרויקטים הוא צעד חזק ורצון של היישוב, אך יישומו הוא תהליך ארוך, התלוי במידה רבה בהערכה ובייעוץ ספציפי של מחלקות וסוכנויות רלוונטיות.

באזורי הפרברים של הו צ'י מין סיטי, עדיין יש הרבה אדמות פנויות, ואזורי מגורים מתפתחים באופן ספונטני.

סמוך למחוז בין צ'אן נמצא מחוז הוק מון. מזכיר המפלגה של מחוז הוק מון, טראן ואן חויאן, שיתף פעם בפורום מועצת העם של הו צ'י מין סיטי שהוא חש ייאוש כשראה את העיר ת'ואן אן במחוז בין דונג מקהילת ניה בין (מחוז הוק מון), וראה את העיר מוארת באור בהיר, בעוד הוק מון עצמה נותרה לא מפותחת, עם כמות גדולה של אדמות פנויות. הוק מון הוא גם אחד היישובים עם פרויקטים רבים תקועים, תכנון חופף ויחס שימוש בקרקע של עד 50%. חוסר עקביות זה בתכנון שימושי הקרקע בהשוואה לצרכים אישיים גרם לתסכול בקרב התושבים, שאינם יכולים לבנות בתים על אדמתם, ואינם יכולים לחלק מגרשים גדולים עבור ילדיהם לחיות בנפרד. באמצע 2022, הציע המחוז שהו צ'י מין סיטי לשקול נקיטת פעולה להשבת למעלה מ-700 דונם של אדמה השייכים לפרויקטים תקועים ולפרויקטים מתוכננים זמן רב שלא יושמו.

קרקעות פנויות לא רק מתעכבות עקב חוסר יכולתם של משקיעים פרטיים, אלא שגם פרויקטים רבים הממומנים מתקציב המדינה איטיים. דוגמה אחת היא הפרויקט לבניית אזור חיץ ירוק סביב מתחמי טיפול בפסולת דא פואוק (מחוז בין צ'אן) וטאי בק (מחוז קו צ'י). מכיוון שהפרויקט נתקע שנה אחר שנה, התושבים נמצאים במצב קשה, אינם יכולים לעזוב או להישאר, ונכסיהם נמכרים במחירים נמוכים...

פיתוחים עירוניים שקיימים רק על הנייר, כמו בין קואי-טהאן דה וסינג-וייט, הם רק חלק ממאות הפרויקטים התקועים בהו צ'י מין סיטי. במהלך כל פגישה עם נציגי האסיפה הלאומית ומועצת העם של העיר עם בוחרים, אנשים מביעים תסכול ושואלים מתי פרויקטים אלה ייושמו, ואם לא, מתי האדמה תוחזר כדי להשיב את זכויותיהם הלגיטימיות של האזרחים לאדמתם ולדיור שלהם. אלה גם חלקים מקוטעים המרכיבים את התמונה של "אדמה ריקה בשפע", אותה ראו מנהיגי הו צ'י מין סיטי בצורה ברורה יותר באמצעות סקרים אוויריים.

על פי מחקר של מכון הו צ'י מין סיטי לחקר פיתוח, קצב המרת ייעודי הקרקע מאדמה חקלאית לאדמה שאינה חקלאית בהו צ'י מין סיטי בתקופה 2011-2020 היה איטי למדי. באופן ספציפי, שיעור ההמרה הגיע ל-11.2% בלבד בתקופה 2011-2015 ורק ל-13.18% בתקופה 2016-2020 בהשוואה לתוכנית שאושרה.

מצב זה נובע מליקויים וניגודים בתקנות הנוגעות לתכנון שימושי קרקע ולשילובו עם תוכניות אחרות, כמו גם מהיבטים משפטיים של פרויקטים של השקעה ובנייה. יתר על כן, נתוני הקרקע אינם שלמים, אינם מדויקים, אינם עקביים ולא עקביים, דבר המשפיע על דיוק תחזיות תכנון שימושי קרקע. הסטטיסטיקה והערכת משאבי הקרקע (במיוחד בנוגע לפיצול, פיזור ויעילות ניצול) אינם מספקים ואינם מדויקים, וכתוצאה מכך תחזיות תכנון שימושי קרקע באיכות נמוכה.

בנוגע ליישום תכנון שימושי קרקע, גורמים תורמים נוספים כוללים מכשולים ברכישת קרקעות חקלאיות, היעדר משאבים להשקעה בתשתיות טכניות בסיסיות ובפרויקטים על הקרקע וכו'.

התקדמות איטית בהמרת אדמות חקלאיות

העובדה שעדיין יש הרבה אדמה פנויה נובעת גם מהעובדה שקרקע חקלאית עדיין מהווה חלק גדול ממבנה השימוש בקרקע של הו צ'י מין סיטי. בשנת 2010, שטח האדמה החקלאית בהו צ'י מין סיטי היה 118,052 דונם, שהם 56.3%. עד יוני 2018, פרסמה הממשלה את החלטה 80 על התאמת תכנון השימוש בקרקע עד 2020 ואת תוכנית השימוש הסופית בקרקע (2016-2020). בהתאם לכך, הממשלה אפשרה להו צ'י מין סיטי להמיר יותר מ-26,000 דונם של אדמה חקלאית לאדמה לא חקלאית, כך שעד 2020, חלקה של האדמה החקלאית יקטן ל-42.1%.

האזור העירוני בין קוויי-ת'אן דה (מחוז בין ת'אן) הוא אחד האזורים עם תכנון תקוע ופרויקטים ארוכי טווח המושעים.

עם זאת, שיעור המרת השימוש בקרקע בהו צ'י מין סיטי איטי למדי, ומגיע רק ליותר מ-13%, על פי מחקר של מכון הו צ'י מין סיטי לחקר פיתוח. הסקר מצביע גם על כך ש-6.5% מהקרקעות החקלאיות מפוזרות על פני מספר מחוזות כמו מחוז 12, בין טאן, בין טאן ות'ו דוק סיטי, אך במציאות, אזורים מסוימים אינם משמשים עוד לייצור חקלאי וקיימים רק כאדמה חקלאית על הנייר. חלקות אדמה חקלאיות קטנות, עקורות ומפוזרות אלו בפרברים גם הן קשות לניצול יעיל למטרות חקלאיות, ולרוב נותרות ריקות או משמשות למטרות שאינן חקלאיות.

במהלך פגישה עם הוועדה הקבועה של ועדת המפלגה של הו צ'י מין סיטי באוקטובר 2022, סגן ראש הממשלה טראן הונג הא (אז שר המשאבים הטבעיים והסביבה) העיר כי שיעור האדמות החקלאיות בהו צ'י מין סיטי, העולה על 50%, גבוה באופן מוגזם. הוא גם הציע לשקול תוכנית לשימוש רב-תכליתי בקרקע חקלאית כדי להגביר את יעילות הקרקע ולסייע למשתמשי הקרקע לנצל אותה בצורה רציונלית יותר. "אין לראות באדמות חקלאיות רק ככלכלה חקלאית, אלא כמרחב סביבתי, המשלב מסחר, שירותים, תיירות, ייעור וייצור צמחי מרפא", הצהיר מר הא.

האדריכל חונג ואן מואי, סגן נשיא לשעבר של איגוד האדריכלים של וייטנאם, אשר בילה עשרות שנים בתכנון עירוני בהו צ'י מין סיטי, מסביר כי מגבלה של תכנון עירוני בעבר הייתה שקרקע ששימשה לנטיעת עצים סווגה פשוט כאדמה חקלאית. קרקע ששימשה לגידול קנים נכללה גם היא כאדמה חקלאית, למרות שבמציאות, אורז או גידולים אחרים שגודלו על אדמה זו לא יכלו לשרוד או הניבו פריון נמוך. יתר על כן, כאשר הו צ'י מין סיטי רצתה לשנות את ייעוד הקרקע כדי ליצור שטחי פיתוח נוספים, הדבר הופרע על ידי תקנות הדורשות אישור ממשל מרכזי. מצב זה הגביל משמעותית את פיתוח העיר.

כיצד משתנה אוכלוסיית הו צ'י מין סיטי?

על פי נתוני המחלקה לתכנון ואדריכלות, משנת 2004 ועד היום, אוכלוסיית הו צ'י מין סיטי גדלה במהירות באזור מרכז העיר החדש שפותח ובפרברים (למעט מחוז קאן ג'יו), בעיקר עקב הגירה. אזורים עם צמיחה מהירה במיוחד כוללים את מחוז 7, מחוז 12, מחוז בין טאן, מחוז בין צ'אן, מחוז הוק מון, מחוז נה בה ות'ו דוק סיטי.

האוכלוסייה באזור זה גדלה במהירות עקב גורמים כמו מחירי קרקעות, פרויקטים חדשים של תשתית וכוח עבודה במפעלים ובעסקים. העיור המהיר וריכוז האוכלוסייה הגבוה באזור זה יוצרים חגורה המקיפה את מרכז העיר הקיים, ומפעילים לחץ משמעותי על מדיניות השקעה לפיתוח תשתיות טכניות וחברתיות. לעומת זאת, אזורי מרכז העיר הקיימים כמו מחוזות 1, 3, 5, 10 ופו נואן עברו עיור כמעט לחלוטין, עם תנודות אוכלוסייה מועטות; למעשה, מחוזות רבים חוו ירידה באוכלוסייה בהשוואה לשנת 2004.

נכון לסוף שנת 2022, אוכלוסיית הו צ'י מין סיטי הכוללת מנתה כ-9.4 מיליון איש. בנוגע לצורכי הפיתוח עד שנת 2040, המחוזות והקומונות הציעו עלייה ליותר מ-16.8 מיליון איש. בינתיים, החלטת ראש הממשלה לאשר את משימת התאמת התכנון הכללי של הו צ'י מין סיטי עד שנת 2040 עם חזון לשנת 2060 צופה אוכלוסייה כוללת של כ-14 מיליון איש.

פריצת דרך בתכנון

סקר המסוקים של כל הנוף העירוני של הו צ'י מין סיטי, יחד עם הסקר הקודם על נהר סייגון, העניק למנהיגי הו צ'י מין סיטי פרספקטיבה רחבה יותר על מצב התכנון הנוכחי של העיר, אשר, כפי שציין יו"ר הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי, פאן ואן מאי, מאופיין באזורים רבים שהם לא אחידים ולא מפוצלים. מר מאי מאמין כי נדרשת גישה חדשנית ופורצת דרך יותר בתכנון עירוני כדי לארגן מחדש ולסדר מחדש מרחבים עירוניים, אזורי ייצור, מרחבי מחיה משותפים ומרחבים ירוקים.

נכון לעכשיו, הו צ'י מין סיטי מכינה שני מסמכי תכנון: תוכנית האב של הו צ'י מין סיטי לתקופה 2021-2030, עם חזון לשנת 2050, ותוכנית האב המתוקנת של הו צ'י מין סיטי עד 2040, עם חזון לשנת 2060. יחידת הייעוץ עובדת כעת עם מחלקות, מחוזות וקומונות כדי לאסוף מידע ולטפל ב-72 קבוצות משימה, כולל 50 משימות עבור מחלקות ו-22 משימות עבור מחוזות וקומונות.

מר מאי הצהיר כי הם מתואמים בשיתוף פעולה הדוק עם משרדים, סוכנויות ומומחים כדי לקצר את לוחות הזמנים ולהבטיח את ההליכים והאיכות הנכונים. צפוי כי תיק התכנון של העיר הו צ'י מין לתקופה 2021-2030 עם חזון לשנת 2050 יוגש לאישור הרשות המוסמכת ברבעון הראשון של 2024. תיק ההתאמת התכנון הכללי יוגש למועצת העם של העיר הו צ'י מין בסוף 2023 לפני שיוגש למשרד הבינוי לצורך הערכה.

מנקודת מבט מקומית, מנהיגי הוועדה העממית של מחוז הוק מון הצהירו כי הם ממתינים לתוכנית האב של הו צ'י מין סיטי שתנחה את ניצול משאבי הקרקע של המחוז. עם זאת, אפילו עם תוכנית אב קיימת, עדיין נדרשים מנגנונים למשיכת משקיעים ליישום פרויקטים ספציפיים. בשנים האחרונות, משקיעים רבים פנו לפרויקטים, אך ללא המנגנונים הדרושים והקרקע הזמינה, התעניינותם רק הגיעה לנקודת בירור.

הרעיון של הקמת ממשל עירוני ופיתוח ערי לוויין טופח על ידי הו צ'י מין סיטי במשך עשרות שנים, וצפוי היה לפתור את בעיית פיזור האוכלוסייה וניצול יעיל של קרקע ברובעים פרבריים. עם זאת, הו צ'י מין סיטי טרם השיגה זאת, ואזורי הפרברים ממשיכים להתפתח באופן אקראי וספונטני. מודל הפיתוח המכוון לתחבורה (TOD), אותו אישרה האסיפה הלאומית את פיילוט החלטה 98/2023, יהיה ה"מפתח" עבור הו צ'י מין סיטי להשגת מטרה זו, בקשר לתוכנית להפוך רובעים פרבריים לרובעים עירוניים או "ערים בתוך ערים", לדברי האדריכל קואנג ואן מואי.

"למחוזות יש יעדי פיתוח עירוניים משלהם והם תלויים בתמיכתה של הו צ'י מין סיטי. פיתוח עירוני חייב ליצור מקומות עבודה לאנשים, לחזק את הכלכלה ולאפשר לאנשים המקומיים לנצל את משאבי הקרקע הזמינים לפיתוח משותף", הוסיף המומחה.

לדברי מר פאן ואן מאי, לאורך קו המטרו 1 (בן טאן - סואי טיין), קו המטרו 2 (בן טאן - ת'אם לואונג), כבישי הטבעת 2, 3 ו-4, והכביש המהיר הו צ'י מין סיטי - מוק באי (נמצא כעת בבנייה), ישנם כ-10,000 דונם שניתן לפתח לאזורים עירוניים באמצעות מודל TOD (פיתוח מכוון תחבורה). בנוגע לפרויקט כביש הטבעת 3, ראשי הוועדה העממית של מחוז הוק מון הצהירו גם כי לאחר סקירת האזור זוהו כ-2,000 דונם, ומשרד משאבי הטבע והסביבה מציע לוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי לערוך פרויקט פיילוט באזור.

במציאות, משאבי קרקע תורמים משמעותית לתקציב המדינה. על פי התוכנית להתמקד בפתרון מכשולים במספר פרויקטים של נדל"ן כדי להגדיל את ההכנסות מקרקעין, הצפי הוא שהעיר הו צ'י מין תגבה כמעט 19,000 מיליארד דונג וייטנאמי נוספים לתקציב מעתה ועד סוף 2023.

מדיניות ותוכניות חייבות להיות עקביות.

התכנון העירוני הנוכחי של הו צ'י מין סיטי אינו עומד בדרישות; קיים פער משמעותי בין התכנון למציאות. בעוד שהתכנון והתיאוריה מבוססים, חסרות בו תוצאות קונקרטיות. עסקים מתלוננים לעתים קרובות גם על הליכים מנהליים ועל חוסר שקיפות וגמישות בתכנון, מה שמוביל לתהליך ארוך משלב חיפוש השקעות ראשוני ועד להשלמתו. הממשלה רוצה למשוך השקעות, אך המנגנונים והמדיניות מגבילים ומשתנים על סמך חשיבה לטווח קצר. נושא זה הועלה זמן רב, אך פתרון מכריע נותר חמקמק.

לכן, ההתאמות הקרובות לתכנון של הו צ'י מין סיטי חייבות לטפל בחסרונות אלה. הממשלה צריכה להתחייב כלפי המשקיעים ליציבות המדיניות והתכנון כך שללא קשר לשינויי ההנהגה לאורך השנים, המחויבות תישאר עקבית ורק תשתפר, לא תדרדר. מדיניות צריכה להיות יציבה, לא לא עקבית, שבה קדנציה אחת מתפקדת בצורה יוצאת דופן בעוד שהאחרת איטית.

על ממשלת העיר להיות החלטית, ולהגדיר בבירור את תחומי האחריות של כל מחלקה ואדם. כאשר עסקים חשים יציבות, הם יבקשו באופן אוטומטי להשקיע. רק בדרך זו יכולה הו צ'י מין סיטי לשפר את התחרותיות שלה, לא רק בקרב יישובים ברחבי הארץ אלא גם בקרב ערים גדולות באזור.

כמה כיווני פיתוח מרכזיים של הו צ'י מין סיטי, כגון פיתוח ערי לוויין ברובעים פרבריים ויישום פרויקט שיקום קרקעות עירוני בקאן ג'יו, זכו לתמיכה חזקה מהעם. עם זאת, הממשלה צריכה ליישם במהירות פרויקטים לדוגמה כדי לבנות אמון, במיוחד פרויקטים מרכזיים של תחבורה כגון כבישים טבעתיים, כבישים מהירים ומעברים גשרים...

ד"ר טראן קוואנג טאנג , מנהל המכון לכלכלה וניהול של הו צ'י מין סיטי, חבר מועצת העם של הו צ'י מין סיטי

יש צורך להקצות אחריות ספציפית.

במהלך תהליך הגיבוש, התאמת התכנון והיישום של הפרויקט להפיכת מחוזות למחוזות עירוניים (או ערים בתוך הו צ'י מין סיטי) בתקופה שבין 2021 ל-2030, יש צורך לבנות ולנהל נתוני קרקע בזמן אמת ופתוחים ברמות שונות עבור בעלי עניין שונים. בהתבסס על ניתוח נתוני קרקע, הרשויות יכולות להעריך במדויק את קרן הקרקעות החקלאיות, במיוחד בכל הנוגע לפיצול וחלוקה של קרקעות חקלאיות, כמו גם את היעילות בפועל בניצולם לייצור חקלאי, ייעור ודיג.

בעת קבלת החלטות להמיר קרקעות חקלאיות במחוזות לאדמות שאינן חקלאיות, יש צורך בשיקול דעת והערכה מדוקדקים. הסיבה לכך היא שאזורים אלה רגישים לסביבה ולשינויי אקלים, עם סיכון להשפעות שליליות כגון הצפות עקב אובדן שטחי אחסון מים זמניים וחסימת זרימת המים. יתר על כן, קיים סיכון לזיהום סביבתי עקב קיבולת לא מספקת של מערכת התשתית הטכנית.

פרויקטים רבים של תכנון תקועה בהו צ'י מין סיטי גורמים לתסכול הציבור, בין היתר בשל יכולת משקיעים חלשה ובין היתר משום שהממשלה טרם יישמה מנגנונים אטרקטיביים עבור משקיעים. כדי למשוך משקיעים במהלך תהליך יישום התכנון, יש צורך לספק נתוני קרקע בזמן אמת ולפתוח אותם לעסקים ברמות המתאימות.

יתר על כן, תהליך המכרז והמכרז לבחירת משקיעים לפרויקטים של בנייה על הקרקע צריך להיות פתוח, שקוף, סביר ובזמן. הו צ'י מין סיטי צריכה גם לקבוע יעדים הקשורים ליישום התכנון כדי להקצות אחריות ספציפית וברורה לכל סוכנות ניהול ממלכתית; תוך התייחסות לכך כבסיס חשוב בתכנון ובמינוי פקידים מובילים.

מר פאם טראן האי, סגן ראש מחלקת המחקר לניהול עירוני, מכון המחקר לפיתוח העיר הו צ'י מין

סו דון (מוקלט)

קישור למקור: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm