भूमि उपयोग परिवर्तन में बाधाओं के कारण रियल एस्टेट आपूर्ति और मांग के साथ "तालमेल नहीं बिठा पा रहा"

(एचटीवी) - हो ची मिन्ह सिटी में, भूमि उपयोग के प्रयोजनों को परिवर्तित करने की उच्च लागत के कारण किफायती आवास खंड लगभग गायब हो गया है, तथा आपूर्ति लगातार कम होती जा रही है।

Việt Nam•25/09/2025

भूमि उपयोग परिवर्तन लागत का बोझ

आवास नीति और अचल संपत्ति बाजार पर केंद्रीय संचालन समिति की पहली बैठक में बोलते हुए, प्रधान मंत्री फाम मिन्ह चीन्ह ने ज़ोर देकर कहा: "ऐसे बहुत से लोग हैं जिन्हें घरों की ज़रूरत है, लेकिन कीमतें बहुत ज़्यादा होने के कारण वे उन्हें खरीद नहीं पाते।" यह टिप्पणी स्पष्ट रूप से किफायती आवास की गंभीर कमी को दर्शाती है, खासकर हो ची मिन्ह सिटी जैसे महानगरों में।

इसका एक मुख्य कारण भूमि उपयोग के उद्देश्यों को बदलने की उच्च लागत है। यह ध्यान देने योग्य है कि कुछ उपनगरीय वार्डों में, कई कृषि भूमि क्षेत्रों को अभी भी आवासीय भूमि में परिवर्तित नहीं किया जा सका है।

Bất động sản — भूमि उपयोग परिवर्तन की उच्च लागत के कारण हो ची मिन्ह सिटी में किफायती आवास खंड लगभग लुप्त हो गया है।

सुश्री डांग थी बा (हो ची मिन्ह सिटी के तांग नॉन फु वार्ड में रहने वाली) ने कहा: "पहले, उद्देश्य बदलने का शुल्क लगभग 3.5 मिलियन VND/m2 था, अब यह बढ़कर 55 मिलियन VND/m2 हो गया है, यानी 13-14 गुना का अंतर। इस कीमत पर तो व्यवसाय भी लाभदायक नहीं है, उन लोगों की तो बात ही छोड़ दीजिए जो रहने के लिए घर बनाना चाहते हैं।"

सुश्री डांग थी बा ने भूमि उपयोग के उद्देश्यों में परिवर्तन की लागत के बारे में चिंता व्यक्त की।

भूमि उपयोग परिवर्तन रिकॉर्ड में तेजी से कमी आई है।

दरअसल, 1 जुलाई, 2025 से, तांग नोन फु वार्ड (एचसीएमसी) की जन समिति में भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्रों के लिए कुल 88 आवेदनों में से भूमि उपयोग उद्देश्य परिवर्तन के लिए केवल 4 आवेदन ही आए। कई अन्य वार्डों की स्थिति भी ऐसी ही है, जहाँ आवेदन बिखरे हुए हैं, यानी पहले की तुलना में भारी कमी आई है।

आवेदनों की संख्या पहले की तुलना में काफी कम है क्योंकि नई भूमि मूल्य सूची में वृद्धि हुई है, लोग कीमतें कम होने का इंतजार कर रहे हैं।

श्री फान न्गोक टैन - तांग न्होन फु वार्ड की पीपुल्स कमेटी के उपाध्यक्ष

तान ताओ वार्ड (एचसीएमसी) में, वार्ड जन समिति के उपाध्यक्ष श्री ले मिन्ह हियू ने कहा कि द्वि-स्तरीय सरकार के अस्तित्व में आने के बाद से, इलाके में केवल 5 मामलों का निपटारा हुआ है, जिनमें से 3 स्थानांतरण के मामले हैं। श्री हियू ने ज़ोर देकर कहा: "लोग ज़्यादा उचित भूमि उपयोग शुल्क की अपेक्षा करते हैं, खासकर पहली बार उद्देश्य परिवर्तन के मामलों में, इसलिए वे वर्तमान कर दर का केवल 30-50% ही चुकाते हैं।"

तान ताओ वार्ड की पीपुल्स कमेटी (एचसीएमसी) ने भी भूमि उपयोग उद्देश्य परिवर्तन अभिलेखों की संख्या में कमी दर्ज की।

आवास आपूर्ति असंतुलन के बारे में चिंताएँ

1 जुलाई, 2025 से प्रभावी डिक्री 151/ND-CP के अनुसार, उद्देश्य बदलने पर मालिकों को भूमि मूल्य सूची के अनुसार भूमि मूल्य का 100% भुगतान करना होगा। इस नीति के कारण आवास बाजार, विशेष रूप से किफायती क्षेत्र में, आपूर्ति असंतुलन की स्थिति में आ जाएगा।

निजी रियल एस्टेट व्यवसाय लगभग न के बराबर है क्योंकि भूमि उपयोग परिवर्तन की लागत बहुत ज़्यादा है। हमें लोगों को रहने और व्यवसाय करने के लिए घर बनाने के लिए प्रोत्साहित करना होगा, बजाय इसके कि वे सिर्फ़ भुगतान करके उसे वहीं छोड़ दें। बाज़ार में गति लाने के लिए उचित स्तर 20% सीमा के भीतर और 30% सीमा के बाहर है।

रियल एस्टेट विशेषज्ञ ट्रान खान क्वांग

नई नीति से राहत की उम्मीदें

विशेषज्ञों का सुझाव है कि "आभासी" आवास मूल्य वृद्धि की घटना से बचने के लिए आपूर्ति को उच्च-स्तरीय से किफायती तक विविधीकृत किया जाना चाहिए।

विशेषज्ञों का कहना है कि आवास की समस्या के समाधान के लिए, आपूर्ति स्रोतों को उच्च-स्तरीय से निम्न-स्तरीय तक विविधतापूर्ण बनाना आवश्यक है, ताकि आवास की कीमतों में "वस्तुतः" वृद्धि से बचा जा सके। वित्त मंत्रालय वर्तमान में भूमि उपयोग शुल्क की गणना संबंधी मसौदा प्रस्ताव पर राय मांग रहा है। कई लोगों का मानना है कि नया प्रस्ताव कठिनाइयों को दूर करेगा, व्यक्तिगत आवास बाजार के विकास के लिए परिस्थितियाँ तैयार करेगा और उच्च-मूल्य वाली आवास परियोजनाओं के एकाधिकार को कम करेगा।

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