रोकने के लिए मजबूत होने की जरूरत है!

(सीएलओ) कई विशेषज्ञों ने सुझाव दिया है कि हमें भूमि नीलामी में बाधा डालने वालों के खिलाफ कड़ी कार्रवाई करनी चाहिए ताकि यह एक निवारक के रूप में काम करे और दूसरों के लिए एक उदाहरण स्थापित करे। इसलिए, वे हनोई पुलिस के उस फैसले से पूरी तरह सहमत हैं जिसमें हाल ही में हुई नीलामी के दौरान सोक सोन में भूमि नीलामी में "बाधा" डालने वाले कई लोगों को अस्थायी रूप से हिरासत में लिया गया है।

भूमि नीलामी में खामियां

2024 में, हनोई के उपनगरीय जिलों में लगभग सभी भूमि नीलामी असामान्य रूप से उच्च कीमतों का भुगतान करने और फिर जमा रद्द करने से संबंधित किसी न किसी घोटाले में शामिल थीं।

उदाहरण के लिए, 29 नवंबर को सोक सोन में 58 भूखंडों की नीलामी में, कुछ "तोड़फोड़ करने वाले" लोग सामने आए, जिन्होंने जानबूझकर 30 मिलियन VND/m2 तक की अविश्वसनीय कीमत चुकाई, और फिर आधे में ही हार मान ली।

इस मुद्दे का और विश्लेषण करते हुए, रियल एस्टेट विशेषज्ञ श्री गुयेन थान तुआन ने कहा: भूमि नीलामी नियमों के अनुसार, यदि ग्राहक नीलामी जीत जाता है, तो परिणाम आने के 120 दिनों के बाद भी, यदि वह भुगतान नहीं करता है या पूरी राशि नहीं चुकाता है, तो उसकी जमा राशि खो जाएगी। यह जमा राशि भूमि की शुरुआती कीमत का कम से कम 5% और अधिकतम 20% होगी।

भूमि नीलामी के बैलों को आंकड़ा 1 तक पहुंचने के लिए अधिक आक्रामक होने की आवश्यकता है। — फोटो: पिछले सप्ताहांत सोक सोन में नीलाम की गईं कुछ ज़मीनें। फोटो: एसटी

हालाँकि, हाल के दिनों में हनोई में ज़मीन की नीलामी में शुरुआती कीमत अपेक्षाकृत कम रही है। इसलिए, अगर ग्राहक अपनी जमा राशि बीच में ही रद्द भी कर दें, तो भी इससे उनकी "बटुए" पर ज़्यादा असर नहीं पड़ेगा।

यह सितंबर और नवंबर 2024 के मध्य में आयोजित थान ओई और होई डुक में भूमि नीलामी जीतने के मामलों के लिए सही है। हालांकि, सोक सोन में भूमि नीलामी के मामले में, जिन ग्राहकों ने 5वें दौर में 30 बिलियन वीएनडी/एम2 का भुगतान किया और 6वें दौर (जिस दौर ने परिणाम तय किया) में नीलामी में भाग नहीं लिया, उन्हें "वैध रूप से" हार मानने वाला माना गया, और ग्राहक ने स्वयं कोई जिम्मेदारी नहीं ली, उसे कोई नुकसान नहीं हुआ, और उसने अपनी जमा राशि भी नहीं खोई।

"सितंबर 2024 में थान ओई में हुई नीलामी के बाद, स्थानीय लोगों ने नीलाम की गई ज़मीनों की शुरुआती कीमत को ऊपर की ओर समायोजित कर दिया, जिससे नीलामी में भाग लेने से पहले जमा राशि की दर बढ़ गई। इसका उद्देश्य जमा राशि के रद्द होने से बचना है। हालाँकि, रियल एस्टेट सट्टेबाजों के पास कई ऐसी तरकीबें हैं जो पहले प्रस्तावित समाधानों को लगभग अप्रभावी बना देती हैं," श्री तुआन ने कहा।

इस बीच, गुयेन ट्राई विश्वविद्यालय (एनटीयू) में वित्त और बैंकिंग संकाय के सीईओ श्री गुयेन क्वांग हुई ने कहा कि पहले दौर में भूमि की कीमतें बहुत अधिक बढ़ा देने, लेकिन फिर अंतिम दौर में भाग लेना बंद कर देने से न केवल संसाधनों की हानि होती है, बल्कि नीलामी की प्रतिष्ठा भी प्रभावित होती है।

हालाँकि, यही एकमात्र "खामी" नहीं है। श्री ह्यू के अनुसार, दो और "खामियाँ" हैं: वर्तमान जमा राशि अभी भी कम है, जो निवारक नहीं है, और भुगतान अवधि लंबी है या भूमि उपयोग की प्रगति पर कोई स्पष्ट नियम नहीं हैं, जिसके कारण भूमि को छोड़ दिया जाता है और संसाधनों की बर्बादी होती है।

इसलिए, इस "खामी" को दूर करने के लिए, श्री ह्यू का मानना है कि शुरुआती कीमत बढ़ाना ज़रूरी है, तभी जमा राशि बड़ी होगी और निवेशक नीलामी में गंभीरता से भाग लेने के लिए मजबूर होंगे। साथ ही, जमा दर को शुरुआती कीमत के 30-50% से बढ़ाकर, जो अभी केवल 5-20% है, करना भी ज़रूरी है।

इसके अलावा, नीलामी जीतने के बाद धनराशि जमा करने की अवधि को कम किया जाना चाहिए, और परिणाम घोषित होने के 10-20 दिनों के भीतर विजेता बोली की पूरी राशि जमा करने का समय निर्धारित किया जाना चाहिए। इस अवधि के बाद, यदि पूरा भुगतान नहीं किया जाता है, तो नीलामी जीतने का अधिकार रद्द कर दिया जाएगा और विजेता अपनी पूरी जमा राशि खो देगा।

श्री ह्यू ने जोर देकर कहा, "बाजार के करीब कीमतें, बढ़ी हुई जमा राशि, कम भुगतान समय, सीमित हस्तांतरण और आवश्यक समय पर निर्माण से न केवल पारदर्शी खेल का मैदान बनेगा, बल्कि भूमि संसाधनों का इष्टतम दोहन सुनिश्चित करते हुए सतत आर्थिक विकास में भी योगदान मिलेगा।"

भूमि नीलामी में तोड़फोड़ के मामलों पर सख्त रुख अपनाने की जरूरत

इस स्थिति का सामना करते हुए, मंत्रालयों, शाखाओं और स्थानीय निकायों ने कई समाधान लागू किए हैं, जैसे शुरुआती कीमत की पुनर्गणना, कुछ ऐसे लोगों की सार्वजनिक रूप से पहचान करना जिन्होंने असामान्य रूप से ऊँची कीमतें चुकाईं और फिर अपनी जमा राशि रद्द कर दी, या आधी जमा राशि छोड़ दी। हालाँकि, कई लोगों का मानना है कि ये समाधान ज़्यादा कारगर नहीं हैं।

चित्र 2 में प्रतिस्पर्धा करने के लिए भूमि नीलामी के बैलों को अधिक आक्रामक होने की आवश्यकता है। — पिछले सप्ताहांत सोक सोन में कुछ ज़मीनों की नीलामी हुई। फोटो: एसटी

इसके बजाय, कई विशेषज्ञों ने सुझाव दिया है कि हमें भूमि नीलामी में बाधा डालने वालों के खिलाफ कड़ी कार्रवाई करनी चाहिए ताकि दूसरों के लिए एक उदाहरण स्थापित किया जा सके। इसलिए, वे हनोई पुलिस के उस फैसले से पूरी तरह सहमत हैं जिसमें हाल ही में सोक सोन में भूमि नीलामी में "बाधा" डालने वाले कई लोगों को अस्थायी रूप से हिरासत में लिया गया है, क्योंकि उन्होंने संपत्ति नीलामी गतिविधियों में कीमतें बढ़ाने के लिए सांठगांठ की थी।

चिन्ह फाप लॉ ऑफिस के प्रमुख वकील डांग वान कुओंग ने कहा: नीलामी में भूमि की कीमतें जीतने से होने वाले बड़े मुनाफे के कारण, हाल ही में कई इलाकों में, भूमि उपयोग अधिकार नीलामी में भाग लेने वाले कई लोग दिखाई दिए हैं जो ठगों, "गैंगस्टर" की तरह व्यवहार करते हैं, भूमि उपयोग अधिकार नीलामी गतिविधियों में हेरफेर करते हैं जैसे कि दस्तावेजों को खरीदने के लिए लड़ाई करना, दस्तावेजों को फिर से बेचने के लिए मजबूर करना, जीती हुई जमीन को फिर से बेचना, भूमि उपयोग अधिकार नीलामी गतिविधियों में बाधा डालना, अन्य स्थानों के लोगों को नीलामी में भाग लेने की अनुमति नहीं देना, जिससे सामाजिक व्यवस्था और सुरक्षा में गड़बड़ी होती है।

कई लोगों पर विभिन्न अपराधों के लिए आपराधिक मुकदमा चलाया गया है, जिनमें सार्वजनिक व्यवस्था को बिगाड़ना भी शामिल है।

हालाँकि, सार्वजनिक अव्यवस्था की गतिविधियाँ केवल शारीरिक बल, बल, हथियार या शब्दों, धमकियों, अपमानों का प्रयोग करके नीलामी संगठन की गतिविधियों में बाधा डालना ही नहीं हैं। नीलामी में बाधा डालने का कार्य ऊँची कीमतें चुकाना और फिर नीलामी को असफल बनाने के उद्देश्य से जानबूझकर जमा राशि छोड़ देना भी है।

श्री कुओंग के अनुसार, कानून नीलामी प्रतिभागियों, नीलामी विजेताओं, व्यक्तियों और अन्य संगठनों को संपत्ति नीलामी पर 2016 कानून के खंड 5, अनुच्छेद 9 में निर्दिष्ट कार्यों को करने से सख्ती से रोकता है, जिसमें संपत्ति नीलामी गतिविधियों में बाधा डालने के कार्य भी शामिल हैं।

यदि किसी को आवश्यकता नहीं है, भूमि उपयोग के लिए भुगतान करने में सक्षम नहीं है, खरीदना नहीं चाहता है लेकिन फिर भी नीलामी में भाग लेता है, ऊंची कीमत चुकाता है और फिर जमा राशि छोड़ देता है, जिससे नीलामी विफल हो जाती है और उसे फिर से नीलाम करना पड़ता है, तो यह एक ऐसा कृत्य है जो कानून के निषेध का उल्लंघन करता है और एक ऐसा कृत्य है जो सार्वजनिक व्यवस्था को बिगाड़ता है।

भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी में बाधा डालने वालों पर प्रशासनिक दंड या आपराधिक मुकदमा चलाया जा सकता है।

संपत्ति की नीलामी गतिविधियों में बाधा डालने वालों के लिए प्रशासनिक दंड का स्तर डिक्री 82 में निर्धारित किया गया है, जिसमें 7 से 10 मिलियन VND तक का जुर्माना है।

असामान्य रूप से उच्च मूल्य का भुगतान करके भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी में बाधा डालने और फिर जमा राशि को छोड़ देने, नीलामी को आयोजित करना असंभव या असफल बनाने, सामाजिक सुरक्षा और व्यवस्था पर नकारात्मक प्रभाव डालने के मामले में, इस कृत्य को करने वाले व्यक्ति पर दंड संहिता की धारा 318 में निर्धारित सार्वजनिक व्यवस्था को बिगाड़ने के अपराध के लिए मुकदमा चलाया जा सकता है, इस अपराध के लिए अधिकतम सजा 2 साल से 7 साल तक की जेल हो सकती है।

" उपरोक्त भूमि उपयोग अधिकार नीलामी में, सोक सोन जिले में आवासीय भूमि के लिए 30 अरब से अधिक वीएनडी की बोली असामान्य है और नीलामी गतिविधियों के प्रति उपेक्षा दर्शाती है। इसलिए, अधिकारी उन लोगों की पहचान की जाँच और स्पष्टीकरण करेंगे जिन्होंने ऊँची कीमतें चुकाईं और फिर अपनी जमा राशि छोड़ दी, और साथ ही कानून के प्रावधानों के अनुसार निपटान के स्तर पर विचार करने के लिए परिणामों का आकलन भी करेंगे," श्री कुओंग ने कहा।

वियत वु

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स्रोत: https://www.congluan.vn/nhung-ke-ho-cua-cac-phien-dau-gia-dat-can-manh-tay-hon-nua-de-ran-de-post324232.html