भूमि भूखंडों के विभाजन और बिक्री को रोकना

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के नवीनतम निर्णय के अनुसार, 21 अक्टूबर, 2024 से, शहर में नई रियल एस्टेट परियोजनाओं और नई आवास निर्माण परियोजनाओं के निवेशकों को तकनीकी बुनियादी ढांचे और आवास निर्माण निवेश परियोजनाओं के साथ रियल एस्टेट परियोजनाओं में भूमि उपयोग के अधिकारों को उन संगठनों और व्यक्तियों को हस्तांतरित करने की अनुमति नहीं है जो अपना घर बनाते हैं।

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के नवीनतम निर्णय के अनुसार, 21 अक्टूबर, 2024 से, शहर में नई रियल एस्टेट परियोजनाओं और नई आवास निर्माण परियोजनाओं के निवेशकों को तकनीकी बुनियादी ढांचे और आवास निर्माण निवेश परियोजनाओं के साथ रियल एस्टेट परियोजनाओं में भूमि उपयोग के अधिकारों को उन संगठनों और व्यक्तियों को हस्तांतरित करने की अनुमति नहीं है जो अपना घर बनाते हैं।

इस प्रकार, हालाँकि 2023 का रियल एस्टेट व्यवसाय कानून केवल शहरी क्षेत्रों में भूमि के भूखंडों को बिक्री के लिए भूखंडों में विभाजित करने की परियोजनाओं पर प्रतिबंध लगाता है, उपरोक्त निर्णय के साथ, हो ची मिन्ह सिटी ने शहर में भूमि के भूखंडों को बिक्री के लिए भूखंडों में विभाजित करने की परियोजनाओं पर आधिकारिक रूप से प्रतिबंध लगा दिया है। हालाँकि, शहर में ऐसे नियम भी हैं जो भूमि क्षेत्र वाले परिवारों और व्यक्तियों को - यदि पर्याप्त शर्तें पूरी होती हैं - तब भी भूखंड को विभाजित करने की अनुमति देते हैं।

दरअसल, 2003 के भूमि कानून ने शहरी क्षेत्रों और शहरी नियोजन विकास क्षेत्रों में भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर पूरी तरह से प्रतिबंध लगा दिया था, लेकिन कस्बाई क्षेत्रों और ग्रामीण क्षेत्रों में भूमि के उपविभाजन और बिक्री की अनुमति दी थी। 2008 में, जब रियल एस्टेट बाजार मुश्किलों में था, तो इस नियमन में ढील दी गई और 2013 के भूमि कानून ने केंद्रीय क्षेत्र में भूमि के उपविभाजन और बिक्री की अनुमति दे दी।

इससे 2008-2013 की अवधि में रियल एस्टेट बाजार की कठिनाइयों को कम करने में मदद मिली है।

लेकिन ढीले नियम-कायदों के चलते ज़मीन के उपविभाजन और बिक्री के अवसर शहर के बाहरी इलाकों से पड़ोसी प्रांतों तक फैल गए। वहाँ से, कई स्वतःस्फूर्त आवासीय क्षेत्र बन गए, बिना जल निकासी व्यवस्था के, बिना साझा स्थानों के और पड़ोसी क्षेत्रों से बुनियादी ढाँचे के संपर्क के बिना।

यहाँ अवैध निर्माण गतिविधियाँ भी ज़ोरों पर हैं। इसका नतीजा यह होता है कि शहरी विकास योजनाएँ टूट जाती हैं, भूमि संसाधन बर्बाद होते हैं और रियल एस्टेट में सट्टेबाजी बढ़ जाती है।

हो ची मिन्ह सिटी के निर्माण विभाग की रिपोर्ट के अनुसार, जून 2019 से जून 2024 तक, शहर में निर्माण आदेश का उल्लंघन करते हुए 3,085 निर्माण हुए (औसतन 1.7 मामले/दिन)। इस एजेंसी ने उपरोक्त स्थिति का मुख्य कारण शहर में कृषि भूमि की खरीद-बिक्री और बिक्री के लिए भूखंडों के बंटवारे से होने वाले भारी मुनाफे को बताया। उस संदर्भ में, कुछ दलालों ने लोगों की आवास आवश्यकताओं का लाभ उठाया, भूमि उपयोग के उद्देश्यों को परिवर्तित किया और व्यवसाय के लिए कृषि भूमि पर घर बनाए या एक घर को कई छोटे अपार्टमेंट में विभाजित किया। फिर इन विषयों ने निजी दस्तावेजों के रूप में लेनदेन किया, जिससे हो ची मिन्ह सिटी के कुछ उपनगरीय जिलों और बाहरी जिलों में निर्माण गतिविधियां जटिल हो गईं।

यह भी ध्यान रखना चाहिए कि ज़मीन के उपविभाजन और बिक्री के भी सकारात्मक पहलू हैं, लेकिन कुछ संगठन और व्यक्ति सट्टेबाज़ी के लिए इसका फायदा उठाते हैं। कई लोग, जिनकी आवास की वास्तविक ज़रूरतें नहीं हैं, मुनाफ़ा कमाने के लिए ज़मीन के उपविभाजन और बिक्री का फ़ायदा उठाते हैं, जिसके कारण ज़मीन के कई हिस्से वीरान और बर्बाद हो जाते हैं।

भूमि विभाजन और बिक्री पर सख्ती से भूमि लेनदेन में अल्पकालिक कमी आ सकती है, भूमि की कीमतें बढ़ सकती हैं, लेकिन अन्य नकारात्मक परिणामों को रोका जा सकेगा। हो ची मिन्ह सिटी में भूमि विभाजन और बिक्री पर रोक लगाने वाले नियम का उद्देश्य आवास के राज्य प्रबंधन को एकीकृत करना और परियोजना निवेशकों की जिम्मेदारी बढ़ाना, सामाजिक बुनियादी ढांचे के साथ तकनीकी बुनियादी ढांचे के समकालिक निर्माण में निवेश सुनिश्चित करना है; ऐसी स्थिति से बचना जहां लोग बिना अनुमति या बिना अनुमति के निर्माण करते हैं। सवाल यह है कि क्या हो ची मिन्ह सिटी भूमि विभाजन और बिक्री परियोजनाओं पर पूरी तरह से प्रतिबंध लगाते समय सट्टेबाजों को कानून को दरकिनार करने के लिए अपने तरीकों का उपयोग करने से रोक सकता है? हो ची मिन्ह सिटी भूमि विभाजन और बिक्री परियोजनाओं पर प्रतिबंध क्यों लगाता है, लेकिन फिर भी परिवारों और व्यक्तियों को भूखंडों को अलग करने की अनुमति देने पर विचार करता है यदि उनके पास भूमि क्षेत्र है जो शर्तों को पूरा करता है

दरअसल, ऐसे मामले सामने आए हैं जहाँ व्यक्तियों और संगठनों ने भूमि विभाजन नीति का लाभ उठाकर भूखंडों का बंटवारा किया और फिर उन्हें फिर से बेच दिया। कई भूखंडों को तो भूखंडों में विभाजित कर दिया गया है, लेकिन खरीदारों को आकर्षित करने के लिए उन्हें "परियोजनाओं" का रूप दिया गया है। ऐसी स्थिति का तो जिक्र ही नहीं, जहाँ संगठन और व्यक्ति मनमाने ढंग से कृषि और गैर-कृषि भूमि पर मकान बनाते हैं, फिर उन्हें खरीदते और बेचते हैं, जिससे तीन-साझा आवास क्षेत्र (साझा स्वामित्व , साझा निर्माण परमिट और साझा मकान संख्या) बनते हैं। यह भी हाल के दिनों में मूल्य मुद्रास्फीति, भूमि बुखार और बाजार के लिए संभावित जोखिमों का एक कारण है।

इसलिए, प्रबंधन एजेंसी का कार्य उपरोक्त समस्या की शीघ्र पहचान और सामंजस्यपूर्ण ढंग से समाधान करना है। अन्यथा, भूमि का उपविभाजन और विक्रय अधिक जटिल या विकृत हो जाएगा और भविष्य में अचल संपत्ति बाजार के विकास के साथ-साथ शहरी नियोजन पर भी नकारात्मक प्रभाव पड़ेगा।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html