भूमि के उपविभाजन और बिक्री के दुरुपयोग को रोकना।

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के नवीनतम निर्णय के अनुसार, 21 अक्टूबर, 2024 से, शहर में नई रियल एस्टेट परियोजनाओं और नए आवास निर्माण परियोजनाओं के निवेशकों को उन रियल एस्टेट परियोजनाओं के भीतर भूमि उपयोग के अधिकार हस्तांतरित करने की अनुमति नहीं है जिनमें पहले से ही तकनीकी बुनियादी ढांचा और आवास निर्माण निवेश परियोजनाएं मौजूद हैं, ताकि वे स्वयं आवास निर्माण के लिए किसी संगठन या व्यक्ति को इसका उपयोग करने की अनुमति दे सकें।

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के नवीनतम निर्णय के अनुसार, 21 अक्टूबर, 2024 से, शहर में नई रियल एस्टेट परियोजनाओं और नए आवास निर्माण परियोजनाओं के निवेशकों को उन रियल एस्टेट परियोजनाओं के भीतर भूमि उपयोग के अधिकार हस्तांतरित करने की अनुमति नहीं है जिनमें पहले से ही तकनीकी बुनियादी ढांचा और आवास निर्माण निवेश परियोजनाएं मौजूद हैं, ताकि वे स्वयं आवास निर्माण के लिए किसी संगठन या व्यक्ति को इसका उपयोग करने की अनुमति दे सकें।

इस प्रकार, यद्यपि 2023 का रियल एस्टेट व्यापार कानून केवल शहरी क्षेत्रों में भूमि उपविभाजन परियोजनाओं पर रोक लगाता है, उपरोक्त निर्णय आधिकारिक तौर पर हो ची मिन्ह सिटी में भूमि उपविभाजन परियोजनाओं पर प्रतिबंध लगाता है। हालांकि, शहर में ऐसे नियम भी हैं जो पर्याप्त भूमि क्षेत्र वाले परिवारों और व्यक्तियों को - यदि वे शर्तों को पूरा करते हैं - तो अपनी भूमि का उपविभाजन करने की अनुमति देते हैं।

दरअसल, 2003 के भूमि कानून ने शहरी क्षेत्रों और शहरी नियोजन के अंतर्गत आने वाले क्षेत्रों में भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर पूर्णतः प्रतिबंध लगा दिया था, जबकि कस्बों और ग्रामीण क्षेत्रों में इसकी अनुमति थी। 2008 में, जब रियल एस्टेट बाजार को कठिनाइयों का सामना करना पड़ा, तो इस नियम में ढील दी गई और 2013 के भूमि कानून ने केंद्रीय क्षेत्रों में भी भूमि के उपविभाजन और बिक्री की अनुमति दे दी।

इससे 2008-2013 की अवधि के दौरान रियल एस्टेट बाजार की कठिनाइयों को कम करने में मदद मिली।

हालांकि, उदार नियमों के कारण अवैध भूमि विभाजन और बिक्री को शहर के बाहरी इलाकों से लेकर पड़ोसी प्रांतों तक फैलने के अवसर भी मिले हैं। इसके परिणामस्वरूप कई ऐसे आवासीय क्षेत्र बन गए हैं जिनमें जल निकासी व्यवस्था, सार्वजनिक स्थान और आसपास के क्षेत्रों से बुनियादी ढांचे का कोई संबंध नहीं है।

अनधिकृत और अवैध निर्माण गतिविधियों का व्यापक प्रसार भी इसी से उत्पन्न होता है। इसके परिणामस्वरूप शहरी विकास नियोजन में बाधा, भूमि संसाधनों की बर्बादी और अचल संपत्ति में सट्टेबाजी में वृद्धि होती है।

हो ची मिन्ह सिटी निर्माण विभाग की एक रिपोर्ट के अनुसार, जून 2019 से जून 2024 तक शहर में निर्माण नियमों के उल्लंघन के 3,085 मामले दर्ज किए गए (औसतन प्रतिदिन 1.7 मामले)। एजेंसी के अनुसार, इस स्थिति का मुख्य कारण कृषि भूमि की खरीद-बिक्री और उसे छोटे-छोटे भूखंडों में विभाजित करके बेचने से होने वाला उच्च लाभ मार्जिन है। इस संदर्भ में, कुछ भूमि दलालों ने जनता की आवास आवश्यकताओं का लाभ उठाते हुए, अवैध रूप से भूमि उपयोग में परिवर्तन किया है और व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए कृषि भूमि पर मकानों का निर्माण किया है या एक ही मकान को कई छोटे अपार्टमेंट में विभाजित किया है। ये लोग अनौपचारिक समझौतों का उपयोग करके लेन-देन करते हैं, जिससे हो ची मिन्ह सिटी के कुछ उपनगरीय जिलों और बाहरी क्षेत्रों में जटिल निर्माण गतिविधियां होती हैं।

यह भी ध्यान देने योग्य है कि हालांकि भूमि का विभाजन और बिक्री के सकारात्मक पहलू हैं, लेकिन कुछ संगठन और व्यक्ति अक्सर सट्टेबाजी के उद्देश्यों के लिए इनका दुरुपयोग करते हैं। आवास की वास्तविक आवश्यकता न होने के बावजूद कई व्यक्तियों ने त्वरित लाभ कमाने के लिए भूमि विभाजन और बिक्री का लाभ उठाया है, जिसके परिणामस्वरूप भूमि के बड़े-बड़े हिस्से बंजर और बेकार पड़े रहते हैं।

भूमि विभाजन और बिक्री पर कड़े नियम लागू करने से भूमि लेनदेन में अल्पकालिक कमी आ सकती है और संभावित रूप से भूमि की कीमतें बढ़ सकती हैं, लेकिन इससे अन्य नकारात्मक परिणामों को कम किया जा सकेगा। हो ची मिन्ह सिटी द्वारा भूमि विभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगाने का उद्देश्य आवास के राज्य प्रबंधन को एकीकृत करना और परियोजना विकासकर्ताओं की जिम्मेदारी को मजबूत करना है, जिससे तकनीकी और सामाजिक बुनियादी ढांचे का समन्वित विकास सुनिश्चित हो सके; निवासियों द्वारा अनधिकृत या अवैध निर्माण को रोका जा सके। प्रश्न यह है कि क्या हो ची मिन्ह सिटी भूमि विभाजन और बिक्री परियोजनाओं पर पूर्ण प्रतिबंध लगाकर सट्टेबाजों को कानून का उल्लंघन करने के अपने तरीके अपनाने से रोक सकती है? हो ची मिन्ह सिटी भूमि विभाजन और बिक्री परियोजनाओं पर प्रतिबंध क्यों लगाती है, जबकि भूमि क्षेत्र शर्तों को पूरा करने पर परिवारों और व्यक्तियों को भूमि का विभाजन करने की अनुमति देने पर विचार कर रही है? यह बहुत संभव है कि भूमि विभाजन की अनुमति देने वाली इस नीति से भूमि विभाजन और बिक्री गतिविधियां विकृत हो जाएंगी।

वास्तव में, ऐसे कई उदाहरण सामने आए हैं जहां व्यक्तियों और संगठनों ने पुनर्विक्रय के लिए भूखंडों को विभाजित करके भूमि उपविभाजन नीतियों का दुरुपयोग किया है। खरीदारों को आकर्षित करने के लिए कई विभाजित भूखंडों को "परियोजनाओं" के रूप में दिखाया गया है। इसके अलावा, ऐसे मामले भी हैं जहां व्यक्ति और संगठन कृषि और गैर-कृषि भूमि पर मनमाने ढंग से घर बनाते हैं, फिर उन्हें खरीदते और बेचते हैं, जिससे साझा स्वामित्व , भवन निर्माण परमिट और मकान नंबर वाले आवासीय परिसर बन जाते हैं। यह भी हाल के समय में मूल्य वृद्धि, भूमि सट्टेबाजी और बाजार के लिए संभावित जोखिमों का एक प्रमुख कारण है।

इसलिए, प्रबंधन एजेंसी का कर्तव्य है कि वह इस समस्या को शीघ्रता से पहचान कर सामंजस्यपूर्ण ढंग से हल करे। अन्यथा, भूमि उपविभाजन और बिक्री गतिविधियाँ और अधिक जटिल या नकारात्मक दिशा में विकृत हो जाएँगी, जिससे भविष्य में अचल संपत्ति बाजार के विकास के साथ-साथ शहरी नियोजन पर भी नकारात्मक प्रभाव पड़ेगा।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html