दोहरी मूल्य निर्धारण की स्थिति को रोकें

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कई विशेषज्ञों का मानना है कि वार्षिक भूमि मूल्य सूची जारी करने से दो कीमतों की स्थिति सीमित हो जाएगी।

दो-मूल्य वाली भूमि को समाप्त करें

2013 के भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार, भूमि मूल्य सूची को हर 5 साल में विनियमित किया जाता है और बाजार में भूमि की कीमतों में उतार-चढ़ाव के मामले में इसे समायोजित और पूरक किया जाना चाहिए।

हालाँकि, भूमि कानून (संशोधित) ने इस प्रावधान को हटा दिया है और इसके स्थान पर प्रांतीय जन समिति वर्ष के आरंभ में इसकी घोषणा करती है।

इस नई विषय-वस्तु से सहमति जताते हुए, हनोई विधि विश्वविद्यालय के डॉ. ट्रान क्वांग हुई ने मूल्यांकन किया कि भूमि मूल्यांकन के सिद्धांत को बाजार के सिद्धांतों के अनुरूप होना चाहिए, जिसका अर्थ है कि भूमि की कीमतें लचीली, अत्यधिक अद्यतन, बाजार की कीमतों के करीब होनी चाहिए, तथा कम समय में प्रभाव डालने वाली होनी चाहिए।

" यदि भूमि मूल्य सूची प्रांतीय पीपुल्स काउंसिल के कार्यकाल के अनुसार 5 साल तक चलती है, जैसा कि यह अभी है, तो भले ही भूमि की कीमत 20% की वृद्धि या कमी से समायोजित की जाती है, फिर भी यह बहुत ही मजबूर कीमत होगी, बाजार उन्मुखीकरण की कमी होगी, अद्यतन नहीं होगी, और बाजार के साथ पुरानी होगी। इसलिए, भूमि पर मसौदा कानून (संशोधित) में वार्षिक आवधिक निर्माण, सार्वजनिक घोषणा और वर्ष के 1 जनवरी से आवेदन पर विनियमन बाजार तंत्र के अनुसार लचीलापन और अद्यतन दिखाता है" , श्री ह्यू ने मूल्यांकन किया।

संशोधित भूमि कानून से दो-मूल्य वाली भूमि समाप्त हो जाएगी। (चित्र: कांग हियू)

तुआन आन्ह रियल एस्टेट के निदेशक श्री गियांग आन्ह तुआन ने अपनी राय व्यक्त की: 5 साल की समायोजन अवधि के साथ, भूमि की कीमतें अब सटीक नहीं हैं।

" वास्तव में, हाल ही में ऐसे क्षेत्र सामने आए हैं जहां भूमि की कीमतों में पांच वर्षों में नहीं बल्कि एक वर्ष में कई सौ प्रतिशत का उतार-चढ़ाव आया है। इसलिए, पांच साल की भूमि मूल्य सूची पुरानी हो चुकी है और राज्य भूमि प्रबंधन की आवश्यकताओं को पूरा नहीं करती है ," श्री तुआन ने कहा।

इसके अलावा, श्री तुआन ने बताया कि वर्तमान में भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण से आयकर की गणना के लिए भी भूमि मूल्य सूची का उपयोग किया जाता है। हाल ही में, भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण से आयकर वसूलने के लिए भूमि मूल्य विनियमन में हस्तांतरण अनुबंध में उल्लिखित मूल्य को शामिल किया गया है। यदि मूल्य भूमि मूल्य सूची से अधिक है, तो अनुबंध में उल्लिखित मूल्य का उपयोग किया जाएगा, अन्यथा भूमि मूल्य सूची में उल्लिखित मूल्य का उपयोग किया जाएगा।

इससे ऐसी स्थिति उत्पन्न होती है जहाँ वास्तविक क्रय मूल्य बहुत अधिक होता है, लेकिन अनुबंध मूल्य भूमि मूल्य सूची के अनुसार कर की गणना करने के लिए भूमि मूल्य सूची से कम होता है। इससे बजट का नुकसान होता है और इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि राज्य के पास विशिष्ट भूमि मूल्यांकन के अगले चरण को पूरा करने के लिए सही भूमि मूल्य आँकड़े नहीं होते हैं।

इसलिए, वार्षिक निर्गम का उद्देश्य बाजार मूल्यों के करीब रहना और लोगों को उनके हितों की रक्षा के प्रति जागरूक करना है।

" लेन-देन करते समय, खरीद और बिक्री के लिए धनराशि की सही मात्रा दर्ज की जाएगी। कर राजस्व को स्थिर करने के अलावा, लोगों के अधिकारों को पूर्ण नोटरीकरण के माध्यम से संरक्षित किया जाता है, और राज्य के पास भूमि मूल्य डेटाबेस के निर्माण, भूमि की कीमतें बनाने और विशिष्ट भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए बाजार भूमि की कीमतों का एक डेटाबेस है ," श्री तुआन ने विश्लेषण किया।

राज्य के बजट के लिए लाभदायक

हो ची मिन्ह सिटी बार एसोसिएशन के वकील ट्रान डुक फुओंग ने भी कहा कि वर्ष की शुरुआत में घोषित वार्षिक भूमि मूल्य सूची, बाजार में भूमि की कीमत के करीब होगी क्योंकि वर्तमान भूमि मूल्य सूची बाजार मूल्य से बहुत कम है।

वार्षिक भूमि मूल्य विनियमन में संशोधन से राज्य को कर घाटे से बचने में मदद मिलेगी। (चित्र)

और जब ज़मीन की मूल्य सूची को बाज़ार के वार्षिक उतार-चढ़ाव के अनुसार समायोजित किया जाएगा, तो वकील फुओंग का मानना है कि यह राज्य के बजट के लिए फ़ायदेमंद होगा। क्योंकि ज़मीन की मूल्य सूची ही भूमि उपयोग शुल्क, आयकर आदि की गणना का आधार होती है।

" प्रांत और शहर अचल संपत्ति हस्तांतरण से व्यक्तिगत आयकर की गणना के आधार के रूप में भूमि मूल्य सूचियों को बाजार मूल्यों के करीब समायोजित और जारी करते हैं। उस समय, लोगों को बाजार मूल्यों के अनुसार वास्तविक अचल संपत्ति हस्तांतरण मूल्य घोषित करना होगा। इससे राज्य को अचल संपत्ति खरीदते और बेचते समय "दो मूल्य" घोषित करने की वर्तमान स्थिति जैसी बजट हानि से बचने में मदद मिलती है ," वकील फुओंग ने विश्लेषण किया।

इसी विचार को साझा करते हुए, हनोई में एक रियल एस्टेट कंपनी के निदेशक ने भी कहा कि वर्तमान में, स्थानीय स्तर पर विनियमित भूमि मूल्य सूची की समय सीमा 5 वर्ष है, जो बहुत लंबी है, इसमें बहुत अधिक विलंब होता है और यह बाजार में मूल्य में उतार-चढ़ाव का बारीकी से पालन नहीं करती है।

रियल एस्टेट बाज़ार की जानकारी को पारदर्शी बनाने के लिए, ज़मीन की कीमतों के आयात में विशेषज्ञता वाला एक विभाग होना ज़रूरी है। दूसरी ओर, रियल एस्टेट लेनदेन की जानकारी बैंकों के माध्यम से भुगतान के ज़रिए प्राप्त की जानी चाहिए।

उन्होंने कहा, " सबसे महत्वपूर्ण बात पारदर्शिता है। तभी हम कर घाटे से बच सकते हैं ।"

इसके अलावा, भूमि मूल्य ढाँचे को हटाना ज़रूरी है, क्योंकि इससे लोगों की मानसिकता में बुनियादी बदलाव आएगा, क्योंकि लोगों को वास्तविक बाज़ार मूल्य तक पहुँच मिलेगी। दूसरी ओर, इससे भूमि से जुड़ी शिकायतों और मुकदमों जैसी समस्याओं पर भी लगाम लगेगी, जैसा कि अभी होता है।

भूमि कानून (संशोधित) के अनुसार, प्रांतीय जन समिति, 1 जनवरी, 2026 से घोषित और लागू होने वाली पहली भूमि मूल्य सूची तैयार करेगी और उसी स्तर की जन परिषद को निर्णय हेतु प्रस्तुत करेगी। प्रत्येक वर्ष, प्रांतीय जन समिति, अगले वर्ष की 1 जनवरी से घोषित और लागू होने वाली भूमि मूल्य सूची को समायोजित, संशोधित और पूरक करने के निर्णय हेतु प्रांत की जन परिषद को प्रस्तुत करने के लिए उत्तरदायी होगी। यदि वर्ष के दौरान भूमि मूल्य सूची को समायोजित, संशोधित या पूरक करने की आवश्यकता होती है, तो प्रांतीय जन समिति, निर्णय हेतु प्रांत की जन परिषद को प्रस्तुत करने के लिए उत्तरदायी होगी।
आर्थिक समिति के अध्यक्ष वु होंग थान के अनुसार, वार्षिक भूमि मूल्य तालिकाओं का विनियमन एक ऐसी विषय-वस्तु है जिस पर एजेंसियों द्वारा सावधानीपूर्वक शोध किया गया है और मसौदा कानून की व्याख्या, प्राप्ति और संशोधन की प्रक्रिया के दौरान कई बार चर्चा के लिए राष्ट्रीय सभा में प्रस्तुत किया गया है।

चाउ आन्ह

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स्रोत