दो मूल्य प्रणाली को बंद करो।

VTC News•29/01/2024

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कई विशेषज्ञों का मानना है कि वार्षिक भूमि मूल्य सूची जारी करने से दो अलग-अलग मूल्य स्तरों की प्रथा को रोकने में मदद मिलेगी।

दो अलग-अलग कीमतों वाली जमीन की समस्या का समाधान करें।

2013 के भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार, भूमि मूल्य सारणी हर पांच साल में निर्धारित की जाती है और बाजार में भूमि की कीमतों में उतार-चढ़ाव होने पर इसे समायोजित और पूरक किया जाना चाहिए।

हालांकि, संशोधित भूमि कानून ने इस प्रावधान को हटा दिया है और इसके बजाय, प्रांतीय जन समिति वर्ष की शुरुआत में इसकी घोषणा करेगी।

इस नई अवधारणा से सहमत होते हुए, हनोई विधि विश्वविद्यालय के डॉ. ट्रान क्वांग हुई ने आकलन किया कि भूमि मूल्यांकन का सिद्धांत बाजार सिद्धांतों का पालन करना चाहिए, जिसका अर्थ है कि भूमि की कीमतें लचीली होनी चाहिए, अत्यधिक अद्यतन होनी चाहिए, बाजार मूल्यों के करीब होनी चाहिए और उनका प्रभाव केवल थोड़े समय के लिए ही होना चाहिए।

" यदि भूमि मूल्य सारणियों को वर्तमान में प्रांतीय जन परिषद के कार्यकाल के अनुरूप पाँच वर्षों तक बनाए रखा जाता है, तो 20% की वृद्धि या कमी जैसे समायोजन के बावजूद, कीमतें बहुत कृत्रिम, बाजार उन्मुखता से रहित, पुरानी और अनम्य बनी रहती हैं। इसलिए, भूमि संबंधी मसौदा कानून (संशोधित) में आवधिक वार्षिक स्थापना, सार्वजनिक घोषणा और वर्ष के 1 जनवरी से लागू होने का प्रावधान बाजार तंत्र के अनुसार लचीलापन और अद्यतन दर्शाता है," श्री हुई ने आकलन किया।

संशोधित भूमि कानून दो भूमि मूल्य निर्धारण की प्रथा को समाप्त कर देगा। (उदाहरण चित्र: कोंग हियू)।

तुआन एन रियल एस्टेट के निदेशक श्री जियांग एन तुआन ने अपनी राय व्यक्त करते हुए कहा: चूंकि भूमि की कीमतों को हर 5 साल में केवल एक बार समायोजित किया जाता है, इसलिए वे अब सटीक नहीं रह गई हैं।

" वास्तव में, ऐसे क्षेत्र भी हैं जहां भूमि की कीमतों में एक ही वर्ष में कई सौ प्रतिशत तक उतार-चढ़ाव आया है, न कि केवल पांच वर्षों में। इसलिए, पांच-वर्षीय भूमि मूल्य सूची पुरानी हो चुकी है और राज्य भूमि प्रबंधन की आवश्यकताओं को पूरा नहीं करती है ," श्री तुआन ने कहा।

इसके अतिरिक्त, श्री तुआन ने बताया कि भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण से होने वाले आयकर की गणना के लिए वर्तमान में भूमि मूल्य सूची का उपयोग किया जाता है। हाल ही में, भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण से आयकर वसूलने का नियम हस्तांतरण अनुबंध में उल्लिखित मूल्य पर आधारित है। यदि मूल्य भूमि मूल्य सूची से अधिक है, तो अनुबंध में उल्लिखित मूल्य का उपयोग किया जाएगा; अन्यथा, भूमि मूल्य सूची में उल्लिखित मूल्य का उपयोग किया जाएगा।

इससे ऐसी स्थिति उत्पन्न होती है जहां वास्तविक खरीद मूल्य बहुत अधिक होता है, लेकिन करों की गणना आधिकारिक भूमि मूल्य सूची के अनुसार करने के लिए अनुबंध में दर्ज मूल्य उससे कम होता है। इससे सरकार को राजस्व का नुकसान होता है और इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि राज्य के पास विशिष्ट भूमि मूल्यों के निर्धारण के अगले चरण के लिए सटीक भूमि मूल्य डेटा का अभाव होता है।

इसलिए, इन कीमतों को वार्षिक रूप से जारी करने का उद्देश्य यह सुनिश्चित करना है कि वे बाजार कीमतों को सटीक रूप से प्रतिबिंबित करें और जनता को अपने हितों की रक्षा के प्रति जागरूक करें।

" लेन-देन होने पर, खरीद-बिक्री की सटीक राशि दर्ज की जाएगी। कर राजस्व को स्थिर करने के अलावा, पूर्ण नोटरीकरण के माध्यम से नागरिकों के अधिकारों की रक्षा की जाती है, और राज्य को भूमि मूल्य डेटाबेस बनाने, भूमि मूल्य निर्धारित करने और विशिष्ट भूमि मूल्य तय करने के उद्देश्य से बाजार भूमि मूल्यों का डेटाबेस प्राप्त होता है ," श्री तुआन ने विश्लेषण किया।

राज्य के बजट के लिए लाभकारी।

हो ची मिन्ह सिटी बार एसोसिएशन के वकील ट्रान ड्यूक फुओंग का भी मानना है कि साल की शुरुआत में प्रकाशित होने वाली वार्षिक भूमि मूल्य सूची बाजार भूमि मूल्यों के करीब होगी क्योंकि वर्तमान भूमि मूल्य सूची बाजार मूल्यों से काफी कम है।

भूमि की वार्षिक कीमत संबंधी विनियमों में संशोधन करके, राज्य कर राजस्व के नुकसान से बच सकेगा। (उदाहरण चित्र)

और जब बाजार में उतार-चढ़ाव के अनुसार भूमि मूल्य सारणियों को वार्षिक रूप से समायोजित किया जाता है, तो वकील फुओंग का मानना है कि इससे राज्य के बजट को लाभ होगा। इसका कारण यह है कि भूमि मूल्य सारणियां भूमि उपयोग शुल्क, आयकर आदि की गणना का आधार होती हैं।

“ प्रांतों और शहरों को भूमि मूल्य सूचियों को समायोजित और जारी करना चाहिए जो अचल संपत्ति हस्तांतरण पर व्यक्तिगत आयकर की गणना के आधार के रूप में बाजार मूल्यों को सटीक रूप से दर्शाती हों। इससे नागरिकों को अपनी अचल संपत्ति के हस्तांतरण का वास्तविक बाजार मूल्य घोषित करना अनिवार्य होगा। इससे राज्य को राजस्व हानि से बचने में मदद मिलेगी, जैसा कि वर्तमान स्थिति में भूमि और मकानों की खरीद-बिक्री के समय 'दो अलग-अलग कीमतें' घोषित करने से होता है ,” वकील फुओंग ने विश्लेषण किया।

इसी विचार को साझा करते हुए, हनोई की एक रियल एस्टेट कंपनी के निदेशक ने भी कहा कि स्थानीय अधिकारियों द्वारा निर्धारित वर्तमान भूमि मूल्य सूची, जिसकी अवधि 5 वर्ष है, बहुत लंबी है, इसमें काफी समय अंतराल है, और यह बाजार की उतार-चढ़ाव वाली कीमतों का सटीक रूप से अनुसरण नहीं करती है।

रियल एस्टेट बाजार में पारदर्शिता सुनिश्चित करने के लिए, भूमि की कीमतों को दर्ज करने के लिए एक समर्पित विभाग की आवश्यकता है। इसके अलावा, रियल एस्टेट लेनदेन से संबंधित जानकारी बैंकों के माध्यम से संसाधित की जानी चाहिए।

उन्होंने कहा, " सबसे महत्वपूर्ण बात पारदर्शिता है। तभी हम कर राजस्व के नुकसान से बच सकते हैं ।"

इसके अलावा, भूमि मूल्य निर्धारण प्रणाली को समाप्त करना आवश्यक है, क्योंकि इससे लोगों को वास्तविक बाजार मूल्य जानने का अवसर मिलता है और मानसिकता में मौलिक परिवर्तन आता है। साथ ही, इससे भूमि से संबंधित शिकायतों और मुकदमों की कई जटिलताएं भी कम हो जाती हैं, जो वर्तमान में होती हैं।

संशोधित भूमि कानून के अनुसार, प्रांतीय जन समिति प्रारंभिक भूमि मूल्य सूची तैयार करके प्रांतीय जन परिषद को अनुमोदन हेतु प्रस्तुत करेगी, जिसे 1 जनवरी, 2026 से प्रकाशित और लागू किया जाएगा। प्रतिवर्ष, प्रांतीय जन समिति भूमि मूल्य सूची में समायोजन, संशोधन और पूरक संबंधी निर्णय के लिए प्रांतीय जन परिषद को प्रस्तुत करने के लिए उत्तरदायी है, जिसे अगले वर्ष की 1 जनवरी से प्रकाशित और लागू किया जाएगा। यदि भूमि मूल्य सूची में वर्ष के भीतर समायोजन, संशोधन या पूरक की आवश्यकता होती है, तो प्रांतीय जन समिति प्रांतीय जन परिषद को निर्णय प्रस्तुत करने के लिए उत्तरदायी है।
आर्थिक समिति के अध्यक्ष वू होंग थान के अनुसार, वार्षिक भूमि मूल्य सारणी का विनियमन एक ऐसा मामला है जिस पर संबंधित एजेंसियों द्वारा गहन शोध किया गया है और मसौदा कानून को समझाने, प्रतिक्रिया प्राप्त करने और संशोधित करने की प्रक्रिया के दौरान कई बार चर्चा के लिए राष्ट्रीय सभा के समक्ष प्रस्तुत किया गया है।

चाउ अन्ह

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स्रोत