"संपत्ति की कीमतों में वृद्धि" के पीछे मत भागो।
कई वर्षों तक, वियतनाम का रियल एस्टेट बाजार बढ़ती जमीन की कीमतों, संपत्ति की अटकलों और नियोजन संबंधी अपेक्षाओं के मॉडल पर फलता-फूलता रहा। लगातार बढ़ती मकान की कीमतों ने रियल एस्टेट को एक लोकप्रिय परिसंपत्ति वर्ग बना दिया, जबकि वास्तविक आवास की मांग को पूरा करना दिन-प्रतिदिन कठिन होता चला गया।
वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (वीएआरएस) के उपाध्यक्ष श्री गुयेन क्वोक खान का मानना है कि यह मॉडल कई नकारात्मक परिणाम प्रकट कर रहा है, जैसे कि घरों की कीमतें आय से कहीं अधिक होना, उत्पादन के बजाय सट्टेबाजी में धन का भारी प्रवाह और आवास तक पहुंच खो रहे युवाओं की बढ़ती संख्या।
श्री खान ने कहा, "यदि इस विचार पर जोर दिया जाए कि आवास रहने के लिए है, न कि सट्टेबाजी के लिए संपत्ति जमा करने के लिए, और किराये की संपत्तियां मुख्य आधार बन जाएं, तो यह वियतनामी रियल एस्टेट बाजार का बहुत बड़े पैमाने पर पुनर्गठन होगा।"
श्री खान के अनुसार, आने वाले समय में बाजार में काफी विविधता आएगी। उपनगरीय क्षेत्रों में जमीन के भूखंड, शहर के केंद्र से दूर स्थित उपविभाजित भूखंड, या वास्तविक निवासियों के अभाव वाले शहरी क्षेत्रों जैसे वे क्षेत्र जिनकी कीमतों में मुख्य रूप से अपेक्षाओं के कारण वृद्धि हुई है, सट्टेबाजी पर अंकुश लगाने वाली नीतियों को और अधिक सख्ती से लागू किए जाने पर काफी दबाव का सामना कर सकते हैं।
इसके विपरीत, ऐसे उत्पाद जो स्थिर नकदी प्रवाह उत्पन्न करते हैं, आवास की वास्तविक जरूरतों को पूरा करते हैं और शहरी बुनियादी ढांचे से जुड़े होते हैं, उनमें दीर्घकालिक विकास की क्षमता होगी।
कई विशेषज्ञों के अनुसार, आवास विकास संबंधी वर्तमान सोच में सबसे महत्वपूर्ण बदलाव किराये के आवास की भूमिका का पुनर्मूल्यांकन है - फोटो: सरकारी समाचार पत्र
किराये की संपत्तियां आय का एक नया स्रोत बन सकती हैं।
कई विशेषज्ञों के अनुसार, वर्तमान आवास विकास संबंधी सोच में सबसे महत्वपूर्ण बदलाव किराये के आवास की भूमिका का पुनर्मूल्यांकन है।
कई वर्षों से वियतनाम में आवास नीति लगभग पूरी तरह से घर के स्वामित्व के लक्ष्य के इर्द-गिर्द घूमती रही है। इससे युवाओं पर, विशेषकर बड़े शहरों में, काफी वित्तीय दबाव पड़ा है, जहां घरों की कीमतें आय की तुलना में कहीं अधिक तेजी से बढ़ी हैं।
वर्तमान में, हनोई या हो ची मिन्ह सिटी में एक युवा परिवार की कुल मासिक आय आमतौर पर 25-50 मिलियन वीएनडी के आसपास होती है। वित्तीय सिद्धांतों के अनुसार, आवास का खर्च आय के 35-40% से अधिक नहीं होना चाहिए। इसका अर्थ है कि किफायती विकल्प मुख्य रूप से 1.5-3.5 बिलियन वीएनडी की कीमत वाले अपार्टमेंट या 6-12 मिलियन वीएनडी प्रति माह के किराए में उपलब्ध हैं।
हालांकि, वर्तमान में इस ग्राहक वर्ग के लिए उपयुक्त संपत्तियों की भारी कमी है। श्री गुयेन क्वोक खान ने विश्लेषण किया कि "जमीन खरीदें - कीमत बढ़ने का इंतजार करें - लाभ के लिए बेचें" मॉडल धीरे-धीरे एक ऐसे मॉडल को रास्ता देगा जो संपत्तियों के दीर्घकालिक पट्टे और संचालन के माध्यम से नकदी प्रवाह उत्पन्न करता है।
सिंगापुर, जापान, दक्षिण कोरिया और जर्मनी जैसे कई देशों ने अपने शहरी विकास की प्रक्रिया में यही रास्ता अपनाया है। वास्तव में, अगले 10 वर्षों में, प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) की लहर, औद्योगिक शहरीकरण की गति और कार्यबल की भारी मांग के कारण औद्योगिक क्षेत्रों के आसपास किराये के आवास सबसे तेजी से बढ़ने वाला क्षेत्र हो सकता है।
श्रमिक अपार्टमेंट, छात्रावास, सर्विस्ड अपार्टमेंट, सह-जीवन स्थान या एकीकृत औद्योगिक शहर जैसे मॉडल में अपार संभावनाएं मानी जाती हैं।
बाक निन्ह , हाई फोंग, हंग येन, डोंग नाई और लॉन्ग आन जैसे इलाके जनसंख्या वृद्धि की उच्च दर और पेशेवरों और श्रमिकों से किराये के आवास की मजबूत मांग के कारण प्रमुख लाभार्थी माने जाते हैं।
किराये के आवास की सामान्य स्थिति के आधार पर, कई विशेषज्ञों का मानना है कि वियतनाम को सामाजिक आवास के प्रति अपने दृष्टिकोण में मौलिक बदलाव करने की आवश्यकता है।
लंबे समय तक, सामाजिक आवास परियोजनाएं मुख्य रूप से सहायता-उन्मुख मानसिकता के साथ लागू की गईं, जिनमें गुणवत्ता की तुलना में मात्रा को प्राथमिकता दी गई - चित्र
सामाजिक आवास विकास के संबंध में मानसिकता में बदलाव लाना।
लंबे समय से, सामाजिक आवास परियोजनाएं मुख्य रूप से सहायता पर केंद्रित रही हैं, गुणवत्ता की तुलना में मात्रा को प्राथमिकता दी गई है। कई परियोजनाएं शहर के केंद्र से दूर स्थित हैं, जहां सामाजिक बुनियादी ढांचे और परिवहन सुविधाओं का अभाव है, जिसका अर्थ है कि निवासी भले ही किफायती आवास खरीद सकें, लेकिन उन्हें अक्सर जीवन यापन के खर्चों के लिए अधिक कीमत चुकानी पड़ती है।
डॉ. ले ज़ुआन न्गिया का तर्क है कि कई मौजूदा परियोजनाओं की सबसे बड़ी कमजोरी यह है कि उन्होंने केवल "रहने के लिए जगह" की समस्या का समाधान किया है, न कि "रहने योग्य वातावरण" की समस्या का। यदि लोग प्रतिदिन आने-जाने में घंटों बिताते हैं, और स्कूलों, अस्पतालों और सार्वजनिक स्थानों की कमी है, तो यह एक सच्ची आवास नीति नहीं है।
विशेषज्ञों के अनुसार, नई सोच को "सहायता और दान" से बदलकर लोगों के लिए "सुरक्षित आवास के अधिकार की गारंटी" पर केंद्रित करने की आवश्यकता है। सामाजिक आवास केवल सस्ते मकानों तक सीमित नहीं होना चाहिए, बल्कि यह सभी सुविधाओं, सुरक्षा और शिष्टाचार से युक्त एक रहने योग्य वातावरण होना चाहिए।
इसके लिए शुरुआत से ही तकनीकी और सामाजिक बुनियादी ढांचे में एक साथ निवेश करना आवश्यक है, न कि पहले मकान बनाना और फिर बाद में सुविधाएं जोड़ना। विशेष रूप से, किराये के लिए सामाजिक आवास को प्राथमिकता देकर एक रणनीतिक क्षेत्र बनाना होगा।
इस मामले में, श्री गुयेन क्वोक खान ने सुझाव दिया कि भूमि, ऋण और करों के संदर्भ में पर्याप्त समर्थन के साथ, किराये के लिए सामाजिक आवास पूरी तरह से एक राष्ट्रीय रणनीतिक खंड बन सकता है।
वर्तमान में, कई अंतरराष्ट्रीय निवेश फंड, विशेष रूप से जापान, सिंगापुर और दक्षिण कोरिया के ईएसजी फंड और पेंशन फंड, इस क्षेत्र में मजबूत रुचि दिखा सकते हैं यदि वियतनाम बिल्ड-टू-रेंट, आरईआईटी और रियल एस्टेट निवेश फंडों के लिए कानूनी ढांचा पूरा कर लेता है।
हालांकि, बाजार के सतत विकास के लिए, राज्य को व्यवसायों पर पूर्णतः निर्भर रहने के बजाय अग्रणी भूमिका निभानी होगी। विशेषज्ञों का सुझाव है कि व्यवसायों को भाग लेने के लिए आमंत्रित करने से पहले राज्य को स्वच्छ भूमि की योजना बनानी चाहिए, बुनियादी ढांचे को जोड़ने में निवेश करना चाहिए और प्रशासनिक प्रक्रियाओं में सुधार करना चाहिए।
सामाजिक आवास की योजना भी समग्र शहरी विकास योजना के अंतर्गत बनाई जानी चाहिए, जिसमें सार्वजनिक परिवहन, औद्योगिक क्षेत्रों और रोजगार केंद्रों के निकट के स्थानों को प्राथमिकता दी जाए, बजाय इसके कि इसे दूरस्थ उपनगरीय क्षेत्रों में धकेला जाता रहे।
इसके अतिरिक्त, किरायेदारों, खरीदारों और निवेशकों सभी के लिए स्थिर ब्याज दरों के साथ 20-30 वर्षों के दीर्घकालिक ऋण पैकेज तैयार करना आवश्यक है; और बड़े व्यवसायों को भाग लेने के लिए आकर्षित करने के लिए पर्याप्त आकर्षक कर छूट और कटौती की व्यवस्था करना भी जरूरी है।
हालांकि, श्री खान ने यह भी चेतावनी दी कि मौजूदा रियल एस्टेट बाजार के लिए सबसे बड़ा खतरा किराये के आवास और वैकल्पिक रियायती ऋण की पर्याप्त आपूर्ति किए बिना नियमों को बहुत जल्दी सख्त करना है। नई आपूर्ति के अभाव में, बाजार ठप हो सकता है, व्यवसायों को कठिनाइयों का सामना करना पड़ेगा और खराब ऋण बढ़ जाएंगे।
इसलिए, विशेषज्ञों का मानना है कि वियतनामी रियल एस्टेट बाजार को एक नए विकास चक्र में ले जाने के लिए सही रोडमैप के अनुसार परिवर्तन को अंजाम देने की आवश्यकता है - जहां ध्यान अब संपत्ति की अटकलों पर नहीं बल्कि नकदी प्रवाह उत्पन्न करने, शहरी क्षेत्रों का संचालन करने और वास्तविक आवास आवश्यकताओं को पूरा करने पर केंद्रित है।
लोगों को केवल किफायती अपार्टमेंट की ही जरूरत नहीं है, बल्कि अपनी आय के अनुरूप एक स्थिर जीवन जीने का अवसर चाहिए, और उस शहर में एक सुरक्षित भविष्य की उम्मीद भी चाहिए जिसके निर्माण में वे हर दिन योगदान दे रहे हैं।
स्रोत: https://vtv.vn/doi-vai-trong-cac-phan-khuc-nha-o-100260617182319534.htm
