अचल संपत्ति की आपूर्ति की समस्याओं का समाधान

वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को चलाने के लिए भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण प्राप्त करने की शर्तों का विस्तार करना आवश्यक है।

15वीं राष्ट्रीय सभा (एनए) के 8वें सत्र में, सरकार ने एनए को भूमि उपयोग अधिकार (क्यूएसडीडी) प्राप्त करने या देशव्यापी आवेदन क्षेत्र के साथ क्यूएसडीडी रखने पर समझौतों के माध्यम से वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं (एनƠटीएम) के कार्यान्वयन के लिए एक मसौदा प्रस्ताव प्रस्तुत किया, ताकि शहरी क्षेत्रों (20 हेक्टेयर से कम) के पैमाने पर एनƠटीएम परियोजनाओं के लिए कानूनी कठिनाइयों को दूर किया जा सके। यदि एनए द्वारा अनुमोदित किया जाता है, तो इसे 1 जनवरी, 2025 से शुरू होकर, 5 वर्षों के भीतर लागू किया जाएगा।

कई परियोजनाओं को सुलझाना

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्री डो डुक दुय के अनुसार, 1 जुलाई 2015 से, 2014 के आवास कानून में भूमि कानून से अलग नियम लागू होंगे। तदनुसार, किसी नवीन ग्रामीण विकास परियोजना के कार्यान्वयन हेतु भूमि का उपयोग करने की शर्त आवासीय भूमि या आवासीय भूमि तथा अन्य भूमि के उपयोग का अधिकार होना है; भूमि उपयोग का अधिकार प्राप्त करने के लिए, वह आवासीय भूमि ही होनी चाहिए।

यह विनियमन 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 127 के बिंदु बी, खंड 1 और खंड 6 में जारी है, जिसने शहरी क्षेत्रों के पैमाने के तहत NƠTM परियोजनाओं को लागू करने के मामलों को सीमित कर दिया है, विशेष रूप से नए क्षेत्रों और आवासीय भूमि के बिना क्षेत्रों में।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्री ने कहा, "वास्तव में, समय के साथ परिवारों और व्यक्तियों के लिए भूमि आवंटन की अधिकतम सीमा 400 वर्ग मीटर है, शेष भूमि उसी भूखंड पर कृषि भूमि है, इसलिए भले ही निवेशकों को आवासीय क्षेत्रों में भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण प्राप्त हो, वे ऐसा नहीं कर सकते।"

इसके अलावा, अधिकांश रियल एस्टेट परियोजनाएं ऐसी भूमि पर कार्यान्वित की जाती हैं जो मूल रूप से आवासीय भूमि नहीं है और परियोजना की विस्तृत योजना में कई अलग-अलग प्रकार की भूमि भी शामिल होती है जैसे: आवासीय भूमि, यातायात भूमि, हरी भूमि... इसलिए, 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 127 के बिंदु बी, खंड 1 के प्रावधानों के अनुसार, कई परियोजनाओं को व्यवहार में लागू नहीं किया जा सकता है।

यह मसौदा प्रस्ताव बढ़ती अचल संपत्ति की कीमतों के संदर्भ में, निवेशकों के लिए भूमि तक पहुँच में आने वाली कठिनाइयों के समाधान के लिए तैयार किया गया था। मंत्री डो डुक दुय ने कहा, "नई ग्रामीण परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण प्राप्त करने की शर्तों का विस्तार करना आवश्यक है, जिससे लोगों की शिकायतों को कम करने में मदद मिलेगी; निवेशकों और स्थानीय लोगों के बीच भूमि तक पहुँच में निष्पक्षता सुनिश्चित होगी और नई ग्रामीण परियोजनाओं की स्थिर आपूर्ति बनी रहेगी।"

हो ची मिन्ह सिटी के डिस्ट्रिक्ट 7 में एक व्यावसायिक आवासीय क्षेत्र। फ़ोटो: होआंग ट्रियू

सरकार के प्रस्तुतीकरण के अनुसार, यह संकल्प 4 मामलों में रियल एस्टेट व्यवसाय संगठनों की परियोजनाओं पर देश भर में लागू होता है: भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करना; भूमि उपयोग अधिकार होना; भूमि उपयोग अधिकार होना और भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करना; उन प्रतिष्ठानों के भूमि क्षेत्रों पर NƠTM परियोजनाओं को लागू करना जिन्हें पर्यावरण प्रदूषण के कारण स्थानांतरित किया जाना चाहिए, ऐसे प्रतिष्ठान जिन्हें निर्माण योजना और शहरी नियोजन के अनुसार स्थानांतरित किया जाना चाहिए।

भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने या भूमि उपयोग अधिकार रखने के समझौते के माध्यम से नई ग्रामीण विकास परियोजना को क्रियान्वित करने की शर्तों के संबंध में, निवेशक एक या अधिक प्रकारों के लिए नई ग्रामीण विकास परियोजना को क्रियान्वित करता है: कृषि भूमि; आवासीय भूमि के अलावा गैर-कृषि भूमि; आवासीय भूमि और भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने के समझौते के मामले में उसी भूखंड में अन्य भूमि; इसके साथ ही, उसे विशिष्ट मानदंडों को पूरा करना होगा।

इसे छोटे पैमाने पर चलाया जाना चाहिए

इस मुद्दे पर चर्चा करते हुए, राष्ट्रीय सभा के कई प्रतिनिधि मूलतः इस बात पर सहमत हुए कि नए ग्रामीण क्षेत्रों में निवेश परियोजनाओं के कार्यान्वयन और व्यापार में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए एक प्रस्ताव जारी करना आवश्यक है। राष्ट्रीय सभा के प्रतिनिधि त्रान होआंग नगन (एचसीएमसी प्रतिनिधिमंडल) ने स्वीकार किया कि इस नीति के क्रियान्वयन से देश के सामाजिक-आर्थिक विकास में योगदान मिलेगा, विशेष रूप से नए ग्रामीण क्षेत्रों के निर्माण में आने वाली कठिनाइयों को दूर करने, भूमि उपयोगकर्ताओं और निवेशकों के लिए अनुकूल परिस्थितियाँ बनाने और नए ग्रामीण क्षेत्रों और शहरी विकास परियोजनाओं के कार्यान्वयन में सक्रिय भूमिका निभाने में मदद मिलेगी, जिससे लोगों के लिए आवासीय भूमि और आवास की आवश्यकता को पूरा करने में योगदान मिलेगा।

लेकिन कई चिंताएँ भी हैं। प्रतिनिधि डो वान येन (बा रिया - वुंग ताऊ प्रतिनिधिमंडल) ने कहा कि मसौदा प्रस्ताव में पायलट प्रोजेक्ट के लिए बहुत विस्तृत भूमि का प्रस्ताव भूमि कानून के अनुरूप नहीं है। इसके अलावा, अगर पायलट प्रोजेक्ट लागू किया जाना है, तो इसे सीमित स्तर पर लागू किया जाना चाहिए, और आवास की तत्काल ज़रूरत वाले प्रांतों और शहरों पर ध्यान केंद्रित करना चाहिए, न कि पूरे देश में इसका विस्तार करना चाहिए।

प्रतिनिधि येन ने यह भी सुझाव दिया कि सरकार को प्रभाव का आकलन करने, "कृषि भूमि एकत्र करने के लिए नीतियों का लाभ उठाने" या "उल्लंघनों को वैध बनाने" की स्थिति से बचने की आवश्यकता है, ताकि अधिक कठोर, अधिक उचित और प्रभावी नियम बनाए जा सकें।

सभी इलाकों में एनटीएम की वर्तमान स्थिति का पुनर्मूल्यांकन आवश्यक बताते हुए, उप-प्रधानमंत्री गुयेन थी थू हा (क्वांग निन्ह प्रतिनिधिमंडल) ने पुष्टि की कि अभी भी कई परियोजनाएँ, कार्य और एनटीएम ऐसे हैं जिन्हें पूरा नहीं किया गया है, खाली छोड़ दिया गया है, छोड़ दिया गया है, या जिनकी कानूनी प्रक्रियाएँ पूरी नहीं हुई हैं। एनटीएम बाज़ार की आपूर्ति और माँग अभी भी प्रत्येक इलाके पर निर्भर करती है और "हर इलाके में इसकी ज़रूरत नहीं होती"।

प्रतिनिधि हा ने सुझाव दिया कि मसौदे को मंज़ूरी देने से पहले, नए ग्रामीण क्षेत्र की वर्तमान स्थिति का आकलन किया जाना चाहिए ताकि स्थानीय बाज़ार की माँग और आपूर्ति को समझा जा सके। सरकार और संबंधित एजेंसियों को गहन मूल्यांकन करना चाहिए; इस बात पर विचार करना चाहिए कि पायलट को एक क्षेत्र या उपयुक्त बस्ती या क्षेत्र चुनना चाहिए और उसका एक विशिष्ट पता होना चाहिए।

सुश्री हा ने चेतावनी देते हुए कहा, "मसौदे में प्रस्तावित पायलट परियोजना से ऐसे संगठनों, व्यक्तियों और रियल एस्टेट व्यवसाय संगठनों का निर्माण हो सकता है, जो भूमि की खरीद, बिक्री, हस्तांतरण, संग्रहण और विलय का लाभ उठाएंगे, भूमि का प्रभावी ढंग से उपयोग नहीं करेंगे, फिर लाभ कमाएंगे और उत्पादन सामग्री को इनपुट में बदल देंगे, और फिर नई ग्रामीण विकास परियोजना के कार्यान्वयन की प्रतीक्षा करेंगे।"

समीक्षा रिपोर्ट में, आर्थिक समिति के अध्यक्ष वु होंग थान ने यह भी कहा कि समिति में इस बात को लेकर चिंता थी कि नई ग्रामीण विकास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए आवासीय भूमि के अलावा अन्य भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने के लिए समझौतों को अनुमति देने से कृषि भूमि और अन्य प्रकार की भूमि की कीमतों में भारी उछाल आएगा। इससे लोगों और व्यवसायों के साथ-साथ राज्य को भी भूमि के पुनर्ग्रहण और मुआवजे के समय कई कठिनाइयाँ हो सकती हैं।

आर्थिक समिति के अध्यक्ष ने प्रस्ताव दिया कि सरकार नीतिगत दुरुपयोग से बचने के लिए कृषि और गैर-कृषि भूमि (वाणिज्यिक और सेवा) के उपयोग का अधिकार प्राप्त करने या रखने पर समझौतों के माध्यम से पायलट तंत्र के आवेदन की समीक्षा और स्पष्टीकरण करे।

व्यापक धर्मांतरण से बचें

राष्ट्रीय सभा की विज्ञान, प्रौद्योगिकी और पर्यावरण समिति के उपाध्यक्ष गुयेन फुओंग तुआन ने सहमति व्यक्त की कि स्थानीय निकायों के बीच निष्पक्षता सुनिश्चित करने, मानदंडों और शर्तों को विनियमित करने में जटिलताओं से बचने और "अनुरोध-अनुदान" तंत्र के उद्भव से बचने के लिए इस प्रस्ताव को पूरे देश में लागू किया जाना चाहिए। हालाँकि, उन्होंने सुझाव दिया कि मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी के पास विशिष्ट नियम होने चाहिए ताकि ऐसी स्थिति न आए जहाँ नियमों के लागू होने के बाद, भूमि उपयोग के उद्देश्यों का व्यापक परिवर्तन न केवल सामाजिक सुरक्षा बल्कि खाद्य सुरक्षा को भी प्रभावित करे।

प्रत्येक इलाके की भूमि उपयोग योजनाओं की समीक्षा

डिप्टी गुयेन ट्रुक सोन (बेन ट्रे प्रतिनिधिमंडल) ने कहा कि मसौदा प्रस्ताव में कुछ बिंदु ऐसे हैं जो हाल ही में राष्ट्रीय सभा द्वारा पारित निवेश कानून (संशोधित), भूमि कानून (संशोधित) और आवास कानून (संशोधित) से भिन्न हैं। परियोजना का संचालन करते समय, राष्ट्रीय भूमि उपयोग नियोजन, भूमि उपयोग योजनाओं, विशेष रूप से स्थानीय भूमि उपयोग योजनाओं की समीक्षा करना आवश्यक है। यदि आवासीय भूमि और शहरी भूमि नियोजन में शामिल न होने वाली परियोजनाओं का संचालन किया जाता है, तो क्या वे व्यवहार्य होंगी?

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ :

निवेश क्षेत्रों के निर्धारण पर विस्तृत विनियम

होआरईए ने हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी और संबंधित विभागों को हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के निर्णय 83/2024/QD-DT पर टिप्पणी करने के लिए एक सिफ़ारिश की है। तदनुसार, अनुच्छेद 2 के खंड 1 के प्रावधानों पर विचार और संशोधन करना आवश्यक है ताकि उन क्षेत्रों का विस्तृत निर्धारण किया जा सके जहाँ रियल एस्टेट और आवास परियोजना निवेशकों को तकनीकी अवसंरचना सहित भूमि उपयोग के अधिकार व्यक्तियों को कम्यून में अपने घर बनाने के लिए हस्तांतरित करने की अनुमति है, जिसमें बिन्ह चान्ह, न्हा बे, होक मोन, कू ची, कैन जिओ के 5 जिलों के शहर शामिल नहीं हैं और जो नियमों के अनुसार आवास निर्माण परियोजनाओं में निवेश करने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के अधीन नहीं हैं।

क्योंकि, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून 2023 के अनुच्छेद 31 के खंड 6 के अनुसार, रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों और आवास निर्माण निवेश परियोजनाओं को उन भूमियों के लिए तकनीकी अवसंरचना सहित भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरित करने की अनुमति है जो वार्डों, जिलों, विशेष श्रेणी, वर्ग I, वर्ग II और वर्ग III के शहरी क्षेत्रों में स्थित नहीं हैं; भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार आवास निर्माण निवेश परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग अधिकार नीलामी के अधीन नहीं हैं। शेष क्षेत्रों के लिए, प्रांतीय जन समिति स्थानीय परिस्थितियों के आधार पर उन क्षेत्रों का निर्धारण करेगी जहाँ परियोजना निवेशकों को व्यक्तियों द्वारा अपने घर बनाने के लिए तकनीकी अवसंरचना सहित भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरित करने की अनुमति है।

श्री एनजीओ ड्यूक सोन , डीआरएच होल्डिंग्स ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के महानिदेशक:

घर खरीदारों के लिए अवसर पैदा करना

अब तक, परियोजनाओं को लागू करने के लिए, NƠTM के कार्यान्वयन को निम्नलिखित शर्तों को पूरा करना होगा: जिला-स्तरीय भूमि उपयोग योजना का अनुपालन; निर्माण योजना, शहरी नियोजन का अनुपालन; स्वीकृत स्थानीय आवास विकास कार्यक्रमों और योजनाओं का अनुपालन। अभ्यास से पता चलता है कि भूमि कानून और आवास कानून के बीच ओवरलैप और विरोधाभास बढ़ रहा है, पूंजी और अचल संपत्ति बाजार विकृत हैं, और व्यवसायों और निवेशकों, और आवास की जरूरत वाले लोगों दोनों के लिए जोखिम बढ़ रहे हैं। पायलट के लिए सरकार का प्रस्ताव पूंजी बाजार को खोलेगा, व्यवसायों के लिए पूंजी उपयोग चरण में वित्तीय बोझ को स्थिर और कम करने में मदद करेगा, परियोजना निवेश की तैयारी के समय और लागत को कम करेगा; बाजार को पारदर्शी बनाएगा और घर खरीदारों के लिए उचित मूल्य पर आवास की आपूर्ति तक पहुंचने के अवसर पैदा करेगा।

एस.नहंग ने रिकॉर्ड किया

स्रोत: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm