रियल एस्टेट आपूर्ति की बाधा को दूर करना।

वाणिज्यिक आवासीय परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण प्राप्त करने की शर्तों का विस्तार करने की आवश्यकता है।

15वीं राष्ट्रीय सभा के 8वें सत्र में, सरकार ने राष्ट्रीय सभा के समक्ष भूमि उपयोग अधिकारों (या मौजूदा भूमि उपयोग अधिकारों) पर समझौतों के माध्यम से वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए एक मसौदा प्रस्ताव प्रस्तुत किया, जिसका राष्ट्रीय स्तर पर अनुप्रयोग होगा। इसका उद्देश्य शहरी क्षेत्रों (20 हेक्टेयर से कम) के आकार के वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के लिए कानूनी कठिनाइयों को दूर करना है। यदि राष्ट्रीय सभा द्वारा इसे मंजूरी मिल जाती है, तो इसे 1 जनवरी, 2025 से शुरू होकर 5 वर्षों की अवधि के लिए लागू किया जाएगा।

कई परियोजनाओं में उलझी हुई समस्याओं को सुलझाना

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्री डो डुक डुई के अनुसार, 1 जुलाई 2015 से, 2014 का आवास कानून भूमि कानून से भिन्न प्रावधान करता है। तदनुसार, सामाजिक आवास परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि उपयोग की शर्तें यह हैं कि भूमि पर पहले से ही आवासीय भूमि या आवासीय भूमि एवं अन्य भूमि के लिए भूमि उपयोग का अधिकार होना चाहिए; भूमि उपयोग अधिकार के हस्तांतरण की स्थिति में, यह आवासीय भूमि होनी चाहिए।

यह विनियमन, जो 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 127 के खंड 1 और खंड 6 के बिंदु बी में जारी है, ने शहरी पैमाने पर सामाजिक आवास परियोजनाओं को लागू करने के मामलों को सीमित कर दिया है, खासकर नए क्षेत्रों या मौजूदा आवासीय भूमि के बिना क्षेत्रों में।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्री ने कहा, "दरअसल, पिछले कई वर्षों से परिवारों और व्यक्तियों के लिए आवासीय भूमि के अधिकतम आवंटन की सीमा 400 वर्ग मीटर रही है, शेष भाग उसी भूखंड के भीतर कृषि भूमि है। इसलिए, यदि निवेशक आवासीय क्षेत्रों में भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करते हैं, तो वे ऐसा नहीं कर सकते।"

इसके अलावा, अधिकांश रियल एस्टेट परियोजनाएं ऐसी भूमि पर विकसित की जाती हैं जो शुरू में आवासीय भूमि के रूप में नामित नहीं थी, और विस्तृत परियोजना योजनाओं में आवासीय भूमि, परिवहन भूमि, हरित क्षेत्र आदि जैसे विभिन्न प्रकार की भूमि शामिल होती है। इसलिए, 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 127 के खंड 1 के बिंदु बी के प्रावधानों के अनुसार, कई परियोजनाएं व्यवहार में लागू नहीं की जा सकती हैं।

बढ़ती अचल संपत्ति की कीमतों के बीच अचल संपत्ति परियोजनाओं की आपूर्ति संबंधी कठिनाइयों को दूर करने के लिए यह मसौदा प्रस्ताव तैयार किया गया था, जिसका एक कारण निवेशकों की भूमि तक सीमित पहुंच भी है। मंत्री डो डुक डुई ने कहा, "वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण प्राप्त करने की शर्तों का विस्तार करना आवश्यक है, जिससे नागरिकों की शिकायतों को कम करने में मदद मिलेगी; निवेशकों और स्थानीय निकायों के बीच भूमि तक पहुंच में निष्पक्षता सुनिश्चित होगी और वाणिज्यिक आवास की स्थिर आपूर्ति बनी रहेगी।"

हो ची मिन्ह सिटी के डिस्ट्रिक्ट 7 में एक व्यावसायिक आवासीय क्षेत्र। फोटो: होआंग ट्रियू

सरकार के प्रस्ताव के अनुसार, यह संकल्प राष्ट्रव्यापी स्तर पर अचल संपत्ति व्यवसाय परियोजनाओं पर चार मामलों में लागू होगा: भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करना; मौजूदा भूमि उपयोग अधिकार; मौजूदा भूमि उपयोग अधिकार और भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करना; और उन सुविधाओं के स्वामित्व वाली भूमि पर वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को लागू करना जिन्हें पर्यावरणीय प्रदूषण के कारण स्थानांतरित किया जाना चाहिए, या ऐसी सुविधाएं जिन्हें निर्माण या शहरी नियोजन के अनुसार स्थानांतरित किया जाना चाहिए।

भूमि उपयोग अधिकारों या मौजूदा भूमि उपयोग अधिकारों पर समझौते के माध्यम से सामाजिक आवास परियोजना को लागू करने की शर्तों के संबंध में, सामाजिक आवास परियोजनाओं को लागू करने वाले निवेशकों को निम्नलिखित प्रकार की भूमि में से एक या अधिक का उपयोग करना होगा: कृषि भूमि; आवासीय भूमि के अलावा गैर-कृषि भूमि; भूमि उपयोग अधिकारों पर समझौते के मामले में, आवासीय भूमि और एक ही भूखंड के भीतर अन्य भूमि; और विशिष्ट मानदंडों को पूरा करना होगा।

इसका प्रायोगिक परीक्षण छोटे पैमाने पर किया जाना चाहिए।

इस मुद्दे पर चर्चा करते हुए, राष्ट्रीय सभा के कई प्रतिनिधियों ने नए आवास निर्माण में निवेश और व्यावसायिक परियोजनाओं के कार्यान्वयन में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए एक प्रस्ताव पारित करने की आवश्यकता पर सहमति व्यक्त की। प्रतिनिधि ट्रान होआंग नगन (हो ची मिन्ह सिटी प्रतिनिधिमंडल से) ने स्वीकार किया कि इस नीति को प्रायोगिक रूप से लागू करने से देश के सामाजिक-आर्थिक विकास को व्यापक समर्थन मिलेगा, विशेष रूप से नए आवास निर्माण में आने वाली कठिनाइयों को दूर करने में, भूमि उपयोगकर्ताओं और निवेशकों के लिए नए आवास परियोजनाओं और शहरी विकास परियोजनाओं को सक्रिय रूप से लागू करने के लिए अनुकूल परिस्थितियाँ तैयार होंगी, जिससे लोगों की आवास संबंधी जरूरतों को पूरा करने में योगदान मिलेगा।

हालांकि, कई चिंताएं भी उठाई गईं। प्रतिनिधि डो वान येन (बा रिया - वुंग ताऊ प्रांत से) ने तर्क दिया कि मसौदा प्रस्ताव में प्रायोगिक परियोजना के लिए भूमि के एक बहुत व्यापक दायरे को शामिल करने का प्रस्ताव भूमि कानून के अनुरूप नहीं है। इसके अलावा, उन्होंने सुझाव दिया कि यदि कोई प्रायोगिक कार्यक्रम लागू किया जाना है, तो इसे छोटे पैमाने पर, उन प्रांतों और शहरों पर केंद्रित किया जाना चाहिए जहां आवास की तत्काल आवश्यकता है, न कि पूरे देश में विस्तारित किया जाना चाहिए।

प्रतिनिधि येन ने यह भी सुझाव दिया कि सरकार को "कृषि भूमि संचय के लिए नीतियों का दुरुपयोग" या "उल्लंघनों को वैध बनाने" जैसी स्थितियों से बचने के लिए एक प्रभाव आकलन करना चाहिए, ताकि सख्त, अधिक तर्कसंगत और अधिक प्रभावी नियम लागू किए जा सकें।

सभी क्षेत्रों में सामाजिक आवास की वर्तमान स्थिति का पुनर्मूल्यांकन करने की आवश्यकता पर विचार व्यक्त करते हुए, राष्ट्रीय सभा की उप-प्रतिनिधि गुयेन थी थू हा (क्वांग निन्ह प्रतिनिधिमंडल) ने पुष्टि की कि कई सामाजिक आवास परियोजनाएं और निर्माण कार्य खाली पड़े हैं, या उनकी कानूनी प्रक्रियाएं अधूरी हैं। सामाजिक आवास बाजार की आपूर्ति और मांग स्थानीय स्तर पर भिन्न होती है, और "हर क्षेत्र में मांग एक जैसी नहीं होती।"

प्रतिनिधि हा ने सुझाव दिया कि मसौदे को मंजूरी देने से पहले स्थानीय क्षेत्रों में सामाजिक आवास की वर्तमान स्थिति का आकलन करना आवश्यक है ताकि बाजार की मांग और आपूर्ति को समझा जा सके। सरकार और संबंधित एजेंसियों को एक व्यापक आकलन करना चाहिए; यह विचार करना चाहिए कि क्या पायलट कार्यक्रम उपयुक्त क्षेत्रों या इलाकों के आधार पर चुना जाना चाहिए, और स्थानों को निर्दिष्ट करना चाहिए।

"मसौदे में प्रस्तावित पायलट कार्यक्रम से ऐसे संगठनों, व्यक्तियों और रियल एस्टेट व्यवसायों का गठन हो सकता है जो भूमि की खरीद-बिक्री और हस्तांतरण का शोषण करते हैं, भूमि का कुशलतापूर्वक उपयोग किए बिना उसका संचय और समेकन करते हैं, फिर लाभ कमाते हैं और उत्पादन के साधनों को सामाजिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन की प्रतीक्षा में इनपुट में बदल देते हैं," सुश्री हा ने चेतावनी दी।

सत्यापन रिपोर्ट में, आर्थिक समिति के अध्यक्ष वू होंग थान ने यह भी कहा कि समिति के कुछ सदस्यों को चिंता है कि सामाजिक आवास परियोजनाओं के लिए गैर-आवासीय भूमि के भूमि उपयोग अधिकारों के अधिग्रहण के समझौतों की अनुमति देने से कृषि भूमि और अन्य प्रकार की भूमि की कीमतों में भारी वृद्धि होगी। इससे भूमि अधिग्रहण और मुआवजे के मामले में लोगों, व्यवसायों और राज्य को कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ सकता है।

आर्थिक समिति के अध्यक्ष ने सरकार से नीति के दुरुपयोग से बचने के लिए कृषि और गैर-कृषि (वाणिज्यिक, सेवा) भूमि के लिए भूमि उपयोग अधिकारों या मौजूदा भूमि उपयोग अधिकारों के अधिग्रहण पर समझौतों के माध्यम से पायलट तंत्र के आवेदन की समीक्षा और स्पष्टीकरण करने का अनुरोध किया।

व्यापक रूपांतरण से बचें।

राष्ट्रीय सभा की विज्ञान, प्रौद्योगिकी और पर्यावरण समिति के उपाध्यक्ष, गुयेन फुओंग तुआन ने इस बात पर सहमति जताई कि स्थानीय निकायों के बीच निष्पक्षता सुनिश्चित करने, नियमों और शर्तों को विनियमित करने में जटिलता से बचने और "अनुरोध-और-अनुदान" तंत्र के उदय को रोकने के लिए प्रस्ताव को राष्ट्रव्यापी स्तर पर लागू किया जाना चाहिए। हालांकि, उन्होंने सुझाव दिया कि मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी को ऐसे विशिष्ट नियम शामिल करने चाहिए जो विनियमन के लागू होने के बाद व्यापक भूमि उपयोग परिवर्तन को रोकें, क्योंकि इससे न केवल सामाजिक कल्याण बल्कि खाद्य सुरक्षा भी प्रभावित हो सकती है।

प्रत्येक इलाके की भूमि उपयोग योजनाओं की समीक्षा करें।

प्रतिनिधि गुयेन ट्रुक सोन (बेन ट्रे प्रतिनिधिमंडल) ने कहा कि मसौदा प्रस्ताव राष्ट्रीय सभा द्वारा हाल ही में पारित निवेश कानून (संशोधित), भूमि कानून (संशोधित) और आवास कानून (संशोधित) से कुछ मामलों में भिन्न है। परियोजनाओं के प्रायोगिक चरण में राष्ट्रीय भूमि उपयोग योजना, भूमि उपयोग नियोजन और विशेष रूप से स्थानीय भूमि उपयोग योजनाओं की समीक्षा आवश्यक है। उन्होंने प्रश्न उठाया कि क्या आवासीय या शहरी भूमि नियोजन में शामिल न की गई परियोजनाओं का प्रायोगिक चरण में व्यवहार्य होना संभव होगा।

श्री ले होआंग चाउ , हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (होआरईए) के अध्यक्ष:

निवेश क्षेत्रों के निर्धारण का विवरण देने वाले विनियम।

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के निर्णय 83/2024/QD-DT पर टिप्पणी हेतु हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी और संबंधित विभागों को HoREA द्वारा एक प्रस्ताव प्रस्तुत किया गया है। तदनुसार, यह सुझाव दिया जाता है कि अनुच्छेद 2 के खंड 1 में दिए गए विनियमन की समीक्षा और संशोधन किया जाए ताकि उन क्षेत्रों को विस्तार से निर्दिष्ट किया जा सके जहां अचल संपत्ति और आवास परियोजना निवेशकों को तकनीकी अवसंरचना वाली भूमि के भूमि उपयोग अधिकार व्यक्तियों को स्वयं मकानों के निर्माण के लिए हस्तांतरित करने की अनुमति है, जिसमें बिन्ह चान्ह, न्हा बे, होक मोन, कु ची और कैन गियो के पांच जिलों के कस्बे शामिल नहीं हैं, और जो आवास निर्माण परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग अधिकार नीलामी के अधीन नहीं हैं।

क्योंकि, अचल संपत्ति व्यवसाय संबंधी 2023 के कानून के अनुच्छेद 31 के खंड 6 के अनुसार, अचल संपत्ति परियोजना या आवास निर्माण परियोजना के निवेशक को विशेष, प्रथम, द्वितीय और तृतीय प्रकार के शहरी क्षेत्रों के वार्डों, जिलों या शहरों में स्थित न होने वाली भूमि के लिए तकनीकी बुनियादी ढांचे सहित भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरित करने की अनुमति है; और ऐसी भूमि जो भूमि कानून में आवास निर्माण परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के अधीन नहीं है। अन्य क्षेत्रों के लिए, प्रांतीय जन समिति स्थानीय परिस्थितियों के आधार पर उन क्षेत्रों का निर्धारण करेगी जहां परियोजना निवेशक को मकानों के स्व-निर्माण के लिए व्यक्तियों को तकनीकी बुनियादी ढांचे सहित भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरित करने की अनुमति है।

श्री एनजीओ डुक सोन , डीआरएच होल्डिंग्स जेएससी के महाप्रबंधक:

घर खरीदने वालों के लिए अवसर पैदा करना।

ऐतिहासिक रूप से, आवास परियोजनाओं को लागू करने के लिए, सामाजिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन हेतु कुछ शर्तों को पूरा करना आवश्यक रहा है, जैसे: जिला स्तरीय भूमि उपयोग नियोजन का अनुपालन; निर्माण और शहरी नियोजन का अनुपालन; और अनुमोदित स्थानीय आवास विकास कार्यक्रमों और योजनाओं का अनुपालन। व्यवहार में, भूमि कानून और आवास कानून की परस्पर विरोधी प्रकृति के कारण पूंजी और अचल संपत्ति बाजार विकृत हो गए हैं, और व्यवसायों, निवेशकों और आवास की आवश्यकता वाले लोगों के लिए जोखिम बढ़ गया है। सरकार का प्रस्तावित पायलट कार्यक्रम पूंजी बाजार को पुनर्जीवित करेगा, व्यवसायों पर वित्तीय बोझ को स्थिर और कम करेगा, परियोजना निवेश की तैयारी में लगने वाले समय और लागत को कम करेगा, बाजार में पारदर्शिता बढ़ाएगा और घर खरीदारों को किफायती आवास उपलब्ध कराएगा। इस बाधा को दूर करने से वर्षों से प्रतीक्षा कर रहे लाखों व्यवसायों को संभावित रूप से "बचाया" जा सकता है।

एस. न्हुंग ने लिखा

स्रोत: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm