आवास परियोजनाओं में आने वाली समस्याओं का निवारण करना

वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं में निवेश करने वाले व्यवसायों के लिए अपनी भूमि का 20% सामाजिक आवास निर्माण के लिए आवंटित करने की अनिवार्य आवश्यकता को हटाने से न केवल निवेशकों के लिए परियोजना कार्यान्वयन में तेजी और सुविधा मिलती है, बल्कि यह स्थानीय क्षेत्रों के लिए सामाजिक आवास विकास के लक्ष्य को भी गति दे सकता है।

संशोधित आवास कानून के मसौदे से यह प्रावधान हटा दिया गया है।

निर्माण मंत्रालय ने हाल ही में थाई न्गुयेन प्रांत के मतदाताओं की एक याचिका के जवाब में एक दस्तावेज़ जारी किया है, जिसमें यह आवश्यकता बताई गई है कि विशेष और प्रथम प्रकार के शहरी क्षेत्रों में 2 हेक्टेयर या उससे अधिक भूमि क्षेत्र वाले वाणिज्यिक आवास और शहरी विकास परियोजनाओं, या द्वितीय और तृतीय प्रकार के शहरी क्षेत्रों में 5 हेक्टेयर या उससे अधिक भूमि क्षेत्र वाली परियोजनाओं के लिए, सक्षम अधिकारियों द्वारा अनुमोदित विस्तृत योजना योजनाओं में कुल आवासीय भूमि क्षेत्र का 20% सामाजिक आवास के निर्माण के लिए आवंटित करना होगा, जहां तकनीकी बुनियादी ढांचा पहले से ही निर्मित हो चुका है।

मतदाताओं के अनुसार, इस नियम के तहत, क्षेत्र में कुछ परियोजनाओं के लिए विस्तृत योजनाएँ बनाते समय, स्थानीय निकायों को सामाजिक आवास निर्माण के लिए भूमि आवंटित करनी होगी। हालांकि, सर्वेक्षणों से पता चलता है कि शहरी क्षेत्रों (प्रांतों के भीतर) में सामाजिक आवास की मांग अभी भी कम है, और आबादी का एक हिस्सा सामाजिक आवास खरीदने या किराए पर लेने में असमर्थ है, जिससे भूमि का दुरुपयोग हो रहा है और सामाजिक आवास निर्माण के लिए आवंटित भूमि के प्रबंधन में कठिनाई आ रही है। इसलिए, मतदाता प्रस्ताव करते हैं कि सरकार से 1 अप्रैल, 2021 के अध्यादेश संख्या 49/2021/एनडी-सीपी की सामग्री को संशोधित करने का अनुरोध किया जाए, ताकि स्थानीय निकायों की वास्तविक स्थिति के अनुसार सामाजिक आवास निर्माण के लिए भूमि आवंटन में अधिक लचीलापन लाया जा सके।

हो ची मिन्ह सिटी के थू डुक शहर के थान माई लोई वार्ड में श्रमिकों के लिए 1,040 अपार्टमेंट वाली एक सामाजिक आवास परियोजना स्थित है। फोटो: क्वोक अन्ह

इस मुद्दे के संबंध में, निर्माण मंत्रालय ने कहा कि अतीत में, मंत्रालय ने सामाजिक आवास विकास नीतियों के कार्यान्वयन में कई कमियों और खामियों का अध्ययन और मूल्यांकन किया है, जिसमें 20 अक्टूबर, 2015 के सरकारी अध्यादेश संख्या 100/2015/एनडी-सीपी के अनुच्छेद 5 के अनुसार सामाजिक आवास विकास के लिए 20% भूमि आवंटित करने का विनियमन भी शामिल है। यह शोध, विकास और सरकार को अध्यादेश संख्या 49/2021/एनडी-सीपी के प्रकाशन हेतु प्रस्तुत करने का आधार बना, जिसमें अध्यादेश संख्या 100/2015/एनडी-सीपी के कुछ अनुच्छेदों में संशोधन और पूरक किए गए हैं, जिसका उद्देश्य इस विनियमन की कुछ कमियों और खामियों को दूर करना है।

सरकार के अधिकार के तहत अध्यादेश में संशोधित और पूरक किए गए नियमों में मौजूदा समस्याओं और बाधाओं के अलावा, उपर्युक्त समस्याओं और कमियों को पूरी तरह से दूर करने के लिए, आवास कानून ( राष्ट्रीय सभा के अधिकार के तहत) में संशोधन करना भी आवश्यक है।

वर्तमान में, आवास संबंधी कानून (संशोधित) का मसौदा सरकार द्वारा 15वीं राष्ट्रीय सभा के 5वें सत्र में टिप्पणियों के लिए प्रस्तुत किया गया है और इसके 6वें सत्र में पारित होने की उम्मीद है। तदनुसार, आवास संबंधी कानून (संशोधित) के मसौदे के अनुच्छेद 80 में यह प्रावधान किया गया है कि वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं और शहरी क्षेत्रों के निवेशकों के लिए निर्माण हेतु 20% भूमि आवंटित करने की अनिवार्यता से सामाजिक आवास निर्माण हेतु भूमि का आवंटन हटा दिया गया है; और इसमें यह प्रावधान जोड़ा गया है कि सामाजिक आवास विकास के लिए भूमि का आवंटन प्रांतीय जन समिति की जिम्मेदारी होगी। विशेष रूप से, प्रांतीय योजना, भूमि उपयोग योजना, निर्माण योजना और शहरी योजना तैयार करने और अनुमोदित करते समय, प्रांतीय जन समिति को अनुमोदित आवास विकास कार्यक्रम और योजना के अनुसार सामाजिक आवास विकास के लिए पर्याप्त भूमि आवंटित करनी होगी।

इससे मकानों की कीमतें गिर सकती हैं।

हो ची मिन्ह सिटी सोशल हाउसिंग इन्वेस्टमेंट एंड डेवलपमेंट जॉइंट स्टॉक कंपनी के निदेशक मंडल के अध्यक्ष श्री गुयेन होंग लुओंग का मानना ​​है कि व्यवसायों को सामाजिक आवास परियोजनाओं के लिए 20% भूमि आवंटित करने की पूर्व नियमन व्यवस्था अव्यावहारिक है। उनका तर्क है कि वाणिज्यिक आवास, उच्च श्रेणी के अपार्टमेंट और यहां तक ​​कि अति उच्च श्रेणी के अपार्टमेंट के प्रबंधन, निवेश और परिचालन लागत सामाजिक आवास की तुलना में काफी अधिक हैं, जिससे एक ही परियोजना में दोनों प्रकार के आवासों को संयोजित करना असंभव हो जाता है।

इसलिए, संशोधित आवास कानून के मसौदे से इस प्रावधान को हटाना उचित है। कई विकासकर्ता निश्चित रूप से अपनी परियोजनाओं को सक्रिय रूप से लागू करने के लिए राज्य को भुगतान करना पसंद करेंगे। इससे सरकार द्वारा अनुमोदित 10 लाख सामाजिक आवास इकाइयों के निर्माण की योजना को लागू करने का आधार भी मिलेगा। ऐसे में, उपभोक्ताओं के लिए सामाजिक आवास की निर्माण लागत लगभग 20 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक कम हो सकती है।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ ने भी आकलन किया कि निर्माण मंत्रालय द्वारा सामाजिक आवास निर्माण के लिए 20% भूमि आवंटित करने की अनिवार्यता वाले नियम को हटाना अत्यंत उचित है। हालांकि, उन्होंने ऐसे नियम जोड़ने का सुझाव दिया जिससे निवेशकों को वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के भीतर सामाजिक आवास बनाने, समतुल्य सामाजिक आवास के बदले भूमि का आदान-प्रदान करने या परियोजनाओं को सक्रिय रूप से लागू करने के लिए राज्य को भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने का विकल्प मिल सके। इससे स्थानीय अधिकारियों और संबंधित एजेंसियों को परमिट जारी करने और परियोजनाओं का निरीक्षण करते समय होने वाली उलझन से बचा जा सकेगा। यदि यह विकल्प पूरी तरह से राज्य के पास रहता है, तो परियोजना कार्यान्वयन पहले की तरह ही बाधित और कठिन बना रहेगा।

वर्तमान में, नाम लॉन्ग इन्वेस्टमेंट कॉर्पोरेशन जैसी कुछ ही मध्यम श्रेणी की शहरी विकास परियोजनाएं सामाजिक आवास निर्माण का विकल्प चुनती हैं। हालांकि, उच्च स्तरीय परियोजनाओं को लागू नहीं किया जा सकता है, इसलिए अधिकांश विकासकर्ता सरकार को भुगतान करना पसंद करते हैं। इस विकल्प से सरकार को पहले की तरह भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने के बजाय अतिरिक्त 20% राजस्व प्राप्त होता है।

केंद्रीकृत परियोजना विकसित करने का प्रस्ताव।

हो ची मिन्ह सिटी में 2016 से 2025 तक सामाजिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन पर हाल ही में प्रकाशित एक रिपोर्ट में, हो ची मिन्ह सिटी के योजना और वास्तुकला विभाग ने स्पष्ट रूप से बताया कि तीसरे प्रकार और उससे ऊपर के शहरों में सभी वाणिज्यिक आवास निर्माण परियोजनाओं के लिए सामाजिक आवास निर्माण के लिए 20% भूमि आवंटित करने की आवश्यकता वास्तविकता के अनुरूप नहीं है और व्यवहार्य नहीं है क्योंकि इस भूमि में मानकों को पूरा करने वाले एक स्वतंत्र सामाजिक आवास ब्लॉक में निवेश करने के लिए आवश्यक न्यूनतम क्षेत्र नहीं है।

दूसरी ओर, वाणिज्यिक शहरी विकास परियोजनाओं (अक्सर प्रमुख स्थानों पर) के भीतर पंक्तिबद्ध मकानों के रूप में सामाजिक आवास विकसित करने से संभावित रूप से नकारात्मक परिणाम और अन्याय हो सकता है। यदि कम आय वाले व्यक्ति उच्च श्रेणी या अति उच्च श्रेणी की वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के भीतर सामाजिक आवास इकाइयों में चले जाते हैं, तो भवन प्रबंधन और आवश्यक सेवाओं की लागत ही उनकी आय के लिए अनुपयुक्त होगी।

व्यावहारिक कमियों के आधार पर, हो ची मिन्ह सिटी के योजना और वास्तुकला विभाग ने निर्माण मंत्रालय को हो ची मिन्ह सिटी के लिए विशिष्ट नियम स्थापित करने का प्रस्ताव दिया, क्योंकि यह एक विशेष शहरी क्षेत्र है जिसकी प्रबंधन आवश्यकताएं कई प्रांतों और कम शहरीकरण घनत्व वाले शहरों से भिन्न हैं।

योजना एवं वास्तुकला विभाग का प्रस्ताव है कि निर्माण मंत्रालय एक ही जिले/काउंटी में कई चालू परियोजनाओं वाले निवेशक को एक ही परियोजना में केंद्रित सामाजिक आवास बनाने के लिए भूमि क्षेत्रों का आदान-प्रदान करने की अनुमति देने का अध्ययन करे, जिससे निवेशक के व्यवसाय, संचालन और लाभ में सुविधा हो; या श्रमिकों और निम्न आय वर्ग के लोगों की सेवा के लिए सामाजिक आवास में निवेश को आकर्षित और प्रोत्साहित करने के लिए नीतियों और तंत्रों के संबंध में अन्य नियमों और समाधानों को लागू करे।

इसके अतिरिक्त, योजना एवं वास्तुकला विभाग ने यह भी सिफारिश की कि हो ची मिन्ह सिटी की जन समिति, जिलों और थू डुक सिटी की जन समितियों को, उनके स्थानीय क्षेत्रों में वास्तविक परिस्थितियों, आवश्यकताओं और 1/2000 योजना परियोजनाओं की समीक्षा एवं समायोजन की प्रगति के आधार पर, संशोधित 1/2000 योजना परियोजना दस्तावेज तैयार करने का कार्य सौंपे, ताकि सक्षम अधिकारियों द्वारा विस्तृत योजना में अनुमोदित सामाजिक आवास परियोजनाओं और सामाजिक आवास सहित वाणिज्यिक आवास विकास परियोजनाओं को ज़ोनिंग योजनाओं में अद्यतन किया जा सके और तदनुसार सामाजिक आवास निर्माण के लिए भूमि आवंटित की जा सके।

स्रोत: https://nld.com.vn/bat-dong-san/go-roi-cho-cac-du-an-nha-o-20230918213356743.htm