क्या रियल एस्टेट में सट्टेबाजी का युग समाप्त हो गया है?

VTV.vn - चंद्र नव वर्ष के बाद बंधक ब्याज दरों में वृद्धि से खरीदारों और रियल एस्टेट व्यवसायों पर दबाव पड़ रहा है, और इससे बाजार में काफी अंतर पैदा हो रहा है।

चंद्र नव वर्ष के ठीक बाद बंधक ब्याज दरों में हुई वृद्धि का रियल एस्टेट बाजार पर स्पष्ट प्रभाव पड़ रहा है, जिससे घर खरीदारों, रियल एस्टेट व्यवसायों और बैंकिंग प्रणाली सभी प्रभावित हो रहे हैं। विशेषज्ञों का मानना ​​है कि यह कोई अप्रत्याशित घटनाक्रम नहीं है, लेकिन इससे बाजार में एकीकरण की तीव्र अवधि उत्पन्न होगी।

गृह ऋण पर ब्याज दरें रियल एस्टेट बाजार को प्रभावित करती हैं।

चंद्र नव वर्ष के तुरंत बाद, सरकारी और निजी दोनों बैंकों ने ब्याज दरों में समायोजन की घोषणा की, जिसके परिणामस्वरूप बंधक ऋण दरों में उल्लेखनीय वृद्धि हुई। हो ची मिन्ह सिटी में वियतकोमबैंक की एक शाखा में किए गए सर्वेक्षण से पता चला कि प्रमाण पत्र या बिक्री अनुबंध के साथ अपार्टमेंट या टाउनहाउस खरीदने के लिए ऋण की न्यूनतम ब्याज दर 9.5% है। यह पिछले वर्ष के मध्य से 12 महीनों के लिए लागू 6% की दर की तुलना में एक महत्वपूर्ण वृद्धि है।

सरकारी बैंकों ने 6, 12 और 18 महीने की निश्चित अवधि के ऋणों के लिए 9% से लेकर 13% से अधिक तक की ऋण दरों की घोषणा की।

गैर-सरकारी बैंकों ने समान निश्चित ब्याज दरें दर्ज कीं, लेकिन परवर्ती ब्याज दरों में वृद्धि हुई, जो 11-15% के बीच रही।

सैविल्स वियतनाम के बैंकिंग और कॉर्पोरेट सेवा विभाग की उप निदेशक सुश्री माई थान थाओ के अनुसार, टेट के बाद होम लोन की ब्याज दरों में वृद्धि बैंकिंग प्रणाली के भीतर एक चक्रीय समायोजन प्रक्रिया को दर्शाती है।

साल के अंत में ऋण वितरण की चरम अवधि और साल की शुरुआत में ऋण की बढ़ती मांग के बाद, बैंक आमतौर पर अपनी ऋण संरचना की समीक्षा करते हैं, पूंजी लागत को संतुलित करते हैं और जोखिम लेने की क्षमता के अनुरूप ब्याज दरों को समायोजित करते हैं। साथ ही, ऋण वृद्धि सीमा (क्रेडिट रूम) भी बैंकों को नए ऋणों के संबंध में अधिक चयनात्मक बनाती है, विशेष रूप से रियल एस्टेट क्षेत्र में, जिसमें जोखिम गुणांक अधिक होता है।

इसके अलावा, वैश्विक मौद्रिक नीति परिदृश्य, जो अभी भी पिछली सख्ती की प्रवृत्ति से प्रभावित है, ने घरेलू बैंकिंग प्रणाली को कुछ हद तक सतर्क रहने के लिए प्रेरित किया है। सुश्री थाओ ने कहा, "ब्याज दर में यह समायोजन रियल एस्टेट बाजार के लिए अचानक सख्ती का कदम नहीं है, बल्कि ऋण वृद्धि और जोखिम नियंत्रण के लक्ष्य के बीच संतुलन को दर्शाता है।"

घर खरीदने वालों और व्यवसायों पर सबसे ज्यादा दबाव है।

घर खरीदने वालों के लिए, ऋण चुकाने की बढ़ी हुई लागत सीधे तौर पर उनकी मासिक भुगतान क्षमता को प्रभावित करती है। मिन्ह तू लॉ फर्म के निदेशक श्री वो होंग तू के अनुसार, लगभग 900 मिलियन वीएनडी का ऋण, जिसे पहले 7-8 मिलियन वीएनडी प्रति माह की किस्तों में चुकाया जा सकता था, अब परिवर्तनशील ब्याज दर लागू होने के कारण लगभग 15 मिलियन वीएनडी तक बढ़ सकता है। इससे कई परिवारों को वित्तीय संतुलन बनाए रखने के लिए अपने घर खरीदने की योजना को स्थगित करने के लिए मजबूर होना पड़ता है।

सैविल्स का यह भी सुझाव है कि सबसे अधिक प्रभावित समूह उच्च वित्तीय ऋणग्रस्त खरीदारों का है। उधार लेने की लागत बढ़ने के साथ, खरीदार अधिक सतर्क हो जाते हैं और बाजार से पूरी तरह से हटने के बजाय अपनी वित्तीय क्षमता के अनुरूप उत्पादों पर विचार करते हैं। अचल संपत्ति की मांग बनी हुई है, लेकिन खरीदारी के निर्णय अधिक सावधानीपूर्वक लिए जाएंगे।

वहीं, रियल एस्टेट कारोबारों के लिए मुख्य दबाव पूंजी लागत और नकदी प्रवाह से आता है। जो व्यवसाय उच्च लीवरेज का उपयोग करते हैं या नकदी प्रवाह उत्पन्न करने के लिए त्वरित बिक्री पर निर्भर करते हैं, उन्हें अधिक कठिनाइयों का सामना करना पड़ेगा। इसके विपरीत, मजबूत वित्तीय आधार, साफ-सुथरे भूमि भंडार और स्पष्ट कानूनी स्थिति वाले व्यवसाय स्थिर संचालन बनाए रखने में सक्षम हैं।

वित्तीय उत्तोलन का उपयोग करने वाले निवेशकों के लिए यह अवधि विशेष रूप से चुनौतीपूर्ण है। उधार ली गई पूंजी का उपयोग करके अपनाई जाने वाली अल्पकालिक या "डे ट्रेडिंग" रणनीतियाँ अधिक जोखिम भरी हो जाती हैं, जिससे कई निवेशकों को अपने पोर्टफोलियो का पुनर्गठन करने या ऋण चुकाने के दबाव को कम करने के लिए नुकसान पर भी बेचने के लिए मजबूर होना पड़ता है।

विशेषज्ञों के अनुसार, उच्च ब्याज दर का माहौल उधारकर्ताओं के लिए कई जोखिम भी लाता है, खासकर उन लोगों के लिए जिनके ऋण अल्पकालिक तरजीही ब्याज दरों पर निर्भर करते हैं।

कम ब्याज दरों वाले ऋण पैकेजों में फ्लोटिंग दरों में परिवर्तन होने पर अचानक वृद्धि हो सकती है, जिससे प्रारंभिक वित्तीय योजनाएँ बाधित हो सकती हैं। इसके अलावा, बैंक अब परिसंपत्तियों का मूल्यांकन अधिक सतर्कता से करते हैं, जिससे ऋण-से-मूल्य अनुपात कम हो जाता है और खरीदारों को अपनी पूंजी की अधिक मात्रा तैयार करने के लिए मजबूर होना पड़ता है।

इसके अतिरिक्त, समय से पहले भुगतान शुल्क, प्रतिबद्धता शुल्क या बीमा संबंधी आवश्यकताओं जैसे संबंधित खर्च भी उधार लेने की कुल वास्तविक लागत को बढ़ा देते हैं।

व्यवस्थागत दृष्टिकोण से देखें तो, ब्याज दरों में वृद्धि से बैंकों को ऋण संकट का सामना करने वाले उधारकर्ताओं के लिए खराब ऋण का जोखिम भी बढ़ जाता है। इसलिए, ऋण संस्थान अपने स्वीकृति मानदंडों को सख्त कर रहे हैं और अपने ग्राहकों की वित्तीय क्षमता का सावधानीपूर्वक आकलन कर रहे हैं।

वास्तविक घर खरीदारों के लिए अभी भी अवसर मौजूद हैं।

हालांकि बढ़ती ब्याज दरें अल्पकालिक दबाव पैदा करती हैं, लेकिन सैविल्स का मानना ​​है कि यह सभी खरीदारों के लिए प्रतिकूल समय नहीं है। अधिक सतर्क बाजार में, घर खरीदारों के पास बेहतर कीमतों पर बातचीत करने के अधिक अवसर हो सकते हैं, खासकर यदि उनकी वित्तीय स्थिति मजबूत हो और उनका ऋण-मूल्य अनुपात उचित हो।

विशेषज्ञों का सुझाव है कि खरीदार अपने उधार लेने के अनुपात को नियंत्रित करें, यह सुनिश्चित करते हुए कि पुनर्भुगतान उनकी भुगतान क्षमता से अधिक न हो और वे पूरी तरह से प्रारंभिक रियायती ब्याज दरों पर निर्भर न रहें। स्पष्ट कानूनी स्थिति, व्यावहारिक उपयोगिता और अच्छी तरलता वाली संपत्तियों को प्राथमिकता देना भी जोखिम को कम करने के लिए महत्वपूर्ण है।

साथ ही, उधारकर्ताओं को ब्याज दरों या आय में उतार-चढ़ाव से निपटने के लिए 6-12 महीने की चुकौती के बराबर वित्तीय आरक्षित राशि बनाए रखनी चाहिए।

वर्तमान परिदृश्य में, रियल एस्टेट बाजार में स्पष्ट विभाजन का दौर शुरू हो रहा है, जहां मजबूत वित्तीय आधार वाले खरीदारों और व्यवसायों को लाभ होगा, जबकि उधार पूंजी पर अत्यधिक निर्भर निवेशकों को भारी दबाव का सामना करना पड़ेगा। इसे अधिक स्थिरता की ओर बाजार का समायोजन माना जा रहा है, जो वास्तविक जरूरतों और वास्तविक वित्तीय क्षमता पर केंद्रित है।

स्रोत: https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm