"विशिष्ट भूमि मूल्य" नामक चिंता (भाग 2)

"निकास" केवल बजट राजस्व बढ़ाने के लिए नहीं

अक्टूबर 2025 में जिन 72 परियोजनाओं में निवेश की आवश्यकता है, उनमें यदि भूमि मूल्य गणना की समस्या नहीं रहेगी, तो इससे निवेशकों के लिए इन परियोजनाओं को और अधिक बल मिलेगा।

नाम हा आवासीय क्षेत्र, ट्रा टैन। फोटो: एनगोक लैन

वास्तविकता से चुप्पी

अक्टूबर 2025 के अंत के करीब, हज़ारों फूलों के लाम डोंग में आवासीय क्षेत्र संख्या 5 के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य की मांग करने वाली परामर्श इकाई ने आधिकारिक तौर पर अपना काम वापस ले लिया और काम करना बंद कर दिया। इसका मतलब है कि पहले से हस्ताक्षरित शुल्क का भुगतान करने की कोई आवश्यकता नहीं है, भले ही प्रमाण पत्र प्रस्तुत किया जा चुका है और 5 बैठकों के बाद इसे ठीक करने के प्रयास किए गए हैं। प्रांतीय भूमि प्रबंधन विभाग (लाम डोंग के कृषि एवं पर्यावरण विभाग) के प्रमुख के अनुसार, यह कंपनी अन्य क्षेत्रों में अभी भी सामान्य रूप से काम कर रही है, लेकिन यह इस ऑफ-बजट परियोजना के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य की मांग जारी नहीं रख रही है। इसका कारण, जैसा कि सभी जानते हैं, यह है कि अनुबंध शुल्क ज़्यादा नहीं है, लेकिन यात्रा व्यय ज़्यादा है और विशेष रूप से बड़ी ज़िम्मेदारी का दबाव...

कुछ समय पहले, ट्रा टैन कम्यून में दो नाम हा आवासीय क्षेत्रों के लिए विशिष्ट भूमि मूल्यों की मांग करने वाली परामर्श इकाई ने भी इसी तरह की दिशा में कदम पीछे खींच लिए थे। पहली परामर्श इकाई के "भाग जाने" के बाद, यह दूसरी परामर्श इकाई है। अर्थात्, इन सभी इकाइयों ने प्रमाण पत्र प्रस्तुति के साथ परिणामों को पूरा करने के लिए लोगों को भेजा, लेकिन फिर, यह देखकर कि यह अच्छा नहीं था, उन्होंने इसे छोड़ दिया। यह कोई नई बात नहीं है, क्योंकि 5 साल पहले, लाम डोंग के नीले सागर क्षेत्र में भी ऐसी ही स्थिति हुई थी। विशेष रूप से, उस समय प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग 2023 से 1 अगस्त, 2024 तक 45 गैर-बजट निवेश परियोजनाओं के लिए विशिष्ट भूमि मूल्यों की गणना करने के लिए परामर्श इकाइयों की तलाश में था, लेकिन स्थिति "अपहरण और प्लेट को त्यागने" जैसी थी। सौभाग्य से, जब डिक्री संख्या 71/2024/ND-CP 1 अगस्त, 2024 को प्रभावी होगी, तो उन 45 परियोजनाओं में, जो लंबे समय से विशिष्ट भूमि मूल्यों की गणना करने में अटकी हुई हैं, 24 परियोजनाएं ऐसी हैं जो भूमि पट्टे पर लेती हैं और सालाना भुगतान करती हैं और खंड 1, अनुच्छेद 9 के अनुसार लागू होती हैं। अर्थात्, ये परियोजनाएं K गुणांक विधि के अनुसार भूमि मूल्य निर्धारित करने के लिए पात्र हैं, जो कि भूमि मूल्य समायोजन गुणांक द्वारा गुणा की गई भूमि मूल्य तालिका है, जो विशिष्ट भूमि मूल्यों की गणना करने की भूमि मूल्यांकन विधियों की तुलना में बहुत सरल है।

शेष 21 परियोजनाओं को विशिष्ट भूमि मूल्यांकन करना होगा, जिसमें तुलना, आय या अधिशेष जैसी किसी एक भूमि मूल्यांकन पद्धति का उपयोग किया जाएगा। गणना पद्धतियाँ अभी भी मूल्यांकन सलाहकारों के व्यक्तिपरक निर्णय पर बहुत अधिक निर्भर करती हैं, जिससे सटीकता सुनिश्चित नहीं होती, खासकर अधिशेष पद्धति। यही कारण है कि पुराने बिन्ह थुआन क्षेत्र में एक आर्थिक मामला सामने आया और इसने उस समय भूमि मूल्यांकन के प्रभारी अधिकारियों और सिविल सेवकों के साथ-साथ परामर्श इकाइयों के मनोविज्ञान को भी काफी प्रभावित किया, जब उन्होंने स्पष्ट रूप से देखा कि जोखिम बहुत अधिक था। और यह स्थिति अब तक बनी हुई है, केवल प्रांत के भीतर ही नहीं।

गौरतलब है कि यद्यपि संबंधित नियमों को प्रांतों और शहरों की सिफारिशों के अनुसार संशोधित किया गया है, लेकिन वास्तविकता यह है कि गैर-बजट परियोजनाओं के लिए विशिष्ट भूमि मूल्यों का निर्धारण अभी भी "अटक" रहा है। इस मौन वास्तविकता ने 2024 के भूमि कानून के संशोधन में योगदान दिया है और इसके 1 जनवरी, 2026 से प्रभावी होने की उम्मीद है। निकट भविष्य में, अब से 2025 के अंत तक, लाम डोंग प्रांतीय भूमि प्रबंधन विभाग के प्रमुख ने कहा: "अपनी ज़िम्मेदारी के अनुसार, हम गैर-बजट परियोजनाओं के लिए विशिष्ट भूमि मूल्यों के निर्धारण में भाग लेने के लिए देश भर की परामर्श इकाइयों को आमंत्रित करना जारी रखेंगे।"

सोन माई 1 औद्योगिक पार्क परियोजना। फोटो: न्गोक लैन

आपसे फिर मिलने की प्रतीक्षा है

सितंबर 2025 में भूमि कानून में संशोधन पर हुई बैठक में, वित्तीय तंत्र और भूमि की कीमतों के संबंध में, कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय ने राज्य द्वारा भूमि पुनर्ग्रहण के समय वित्तीय दायित्वों और मुआवज़े की गणना के आधार के रूप में भूमि मूल्य तालिका और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक का उपयोग करने का प्रस्ताव रखा; मूल्य निर्धारण पद्धति में तकनीकी अवसंरचना लागत कारक को भी जोड़ा गया। अर्थात्, सभी नीतियों के लिए भूमि मूल्य तालिका का उपयोग इस दिशा में किया जाएगा कि बजट में धनराशि का भुगतान करने वाली परियोजनाओं वाले उद्यमों के लिए भूमि मूल्य भी गुणांक K से गुणा की गई भूमि मूल्य तालिका की दिशा में हो।

इस बैठक में, लाम डोंग प्रांतीय जन समिति के उपाध्यक्ष श्री गुयेन न्गोक फुक ने टिप्पणी की कि 5-वर्षीय स्थिर भूमि मूल्य सूची और समायोजन गुणांक का अनुप्रयोग व्यावहारिक आँकड़ों पर आधारित होना चाहिए, जो प्रत्येक क्षेत्र में भूमि मूल्य में उतार-चढ़ाव को दर्शाता हो ताकि गणनाओं में दबाव कम हो और परियोजना का प्रभावी संचालन सुनिश्चित हो सके। भूमि मूल्य उतार-चढ़ाव गुणांक का निर्धारण बाज़ार के आँकड़ों के आधार पर किया जाना चाहिए, यांत्रिक अनुप्रयोग से बचना चाहिए, और साथ ही व्यवसायों और प्रबंधन एजेंसियों की सुविधा के लिए पूरे परियोजना जीवन चक्र के लिए एक साथ भूमि शुल्क का भुगतान करने के विकल्प पर भी विचार करना चाहिए।

वो न्गुयेन गियाप स्ट्रीट के दोनों ओर भूमि निधि। फोटो: न्गोक लैन

दूसरी ओर, प्रेस सूचना के अनुसार, भूमि प्रबंधन विभाग के एक प्रतिनिधि ने पुष्टि की कि भूमि प्रबंधन पद्धति में प्रचार, पारदर्शिता, विज्ञान और व्यवहार्यता सुनिश्चित करने के लिए प्रथम भूमि मूल्य और विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारण की प्रक्रिया को पूरा करना एक आवश्यक कदम है। कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय, स्थानीय निकायों के साथ समन्वय जारी रखते हुए, 2024 के भूमि कानून के कार्यान्वयन के लिए निर्देशित आदेशों में संशोधन की प्रक्रिया को अद्यतन कर रहा है, जिससे प्रत्येक क्षेत्र, प्रत्येक प्रकार की भूमि और सामाजिक-आर्थिक विकास आवश्यकताओं के लिए एकरूपता और उपयुक्तता सुनिश्चित हो सके।

पिछले कुछ वर्षों से लाम डोंग ब्लू सी क्षेत्र में विशिष्ट भूमि मूल्यों की प्रतीक्षा कर रहे कुछ व्यवसायों ने कहा है कि वे उपरोक्त संशोधित नियमों के प्रभावी होने की प्रतीक्षा कर रहे हैं। इससे परियोजना शुरू करने, उत्पादन और व्यावसायिक गतिविधियों को सुचारू रूप से चलाने में मदद मिलेगी और सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि व्यवसायों को विकास का अवसर मिलेगा।

भूमि की कीमतों को विशिष्ट और वास्तविकता के करीब लाने के लिए संशोधन की दिशा में आगे बढ़ना, विशेष रूप से 1 जनवरी, 2026 से प्रभावी, 2026 में लाम डोंग के सामाजिक-आर्थिक विकास को गति देने का एक रास्ता होगा। क्योंकि देश के सबसे बड़े प्रांत में, न केवल कई परियोजनाएँ हैं जो राज्य के प्रति वित्तीय दायित्वों को पूरा करने के लिए कई वर्षों से विशिष्ट भूमि कीमतों का इंतज़ार कर रही हैं। हाल ही में, जिन 72 परियोजनाओं में प्रांत ने अक्टूबर 2025 में निवेश का आह्वान किया था, अगर भूमि मूल्य गणना अब समस्याग्रस्त नहीं रही, तो यह निवेशकों के लिए इन परियोजनाओं को और मज़बूती प्रदान करेगी। विशेष रूप से, एक समीक्षा से पता चलता है कि कई केंद्रित आवासीय क्षेत्र परियोजनाएँ हैं, जिनका आकार इतना बड़ा है कि संचालन शुरू होने पर भूमि क्षेत्र बदल जाता है...

इस प्रकार, बजट राजस्व बढ़ाने, निर्जन क्षेत्रों में सुधार लाने, अधिक नौकरियां पैदा करने का निर्णय... हाल ही में हुए प्रथम लाम डोंग प्रांतीय पार्टी कांग्रेस द्वारा निर्धारित परिणामों की ओर तेजी से बढ़ने में मदद करता है।

स्रोत: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html