"विशिष्ट भूमि मूल्य" नामक चिंता (भाग 2)

इसका "समाधान" केवल बजट राजस्व बढ़ाने में ही नहीं है।

प्रांत द्वारा अक्टूबर 2025 में निवेश के लिए आमंत्रित की जा रही 72 परियोजनाओं में से, यदि भूमि मूल्यांकन प्रक्रिया का समाधान हो जाता है, तो यह निवेशकों के लिए इन परियोजनाओं में एक महत्वपूर्ण लाभ प्रदान करेगा।

नाम हा आवासीय क्षेत्र, ट्रा टैन। फोटो: एनगोक लैन

वास्तविकता से चुप्पी

अक्टूबर 2025 के अंत में, लाम डोंग प्रांत के आवासीय क्षेत्र संख्या 5 के लिए भूमि मूल्य निर्धारण हेतु जिम्मेदार परामर्श फर्म ने आधिकारिक तौर पर अपना काम बंद कर दिया। इसका अर्थ यह भी है कि प्रस्तुत प्रमाण पत्र और पांच बैठकों के बाद स्थिति को सुधारने के प्रयासों के बावजूद, पहले से तय शुल्क का भुगतान नहीं किया जाएगा। प्रांतीय भूमि प्रबंधन विभाग (लाम डोंग कृषि एवं पर्यावरण विभाग) के प्रमुख के अनुसार, कंपनी अन्य क्षेत्रों में सामान्य रूप से काम कर रही है, बस इस बजट से बाहर की परियोजना के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारण का कार्य अब वह नहीं कर रही है। इसका कारण, जैसा कि सभी जानते हैं, यह है कि अनुबंध का बजट कम होने के बावजूद, यात्रा व्यय अधिक था, और सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि उन पर सौंपी गई जिम्मेदारी बहुत बड़ी थी।

इससे कुछ समय पहले ही, ट्रा टैन कम्यून के दो नाम हा आवासीय क्षेत्रों के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करने वाली परामर्श फर्म ने भी इसी तरह परियोजना से हाथ खींच लिया था। यह दूसरी परामर्श फर्म है, पहली फर्म पहले ही परियोजना छोड़ चुकी है। इसका मतलब यह है कि इन फर्मों ने काम करने के लिए अपने कर्मचारी भेजे थे, और प्रमाण पत्र प्रस्तुत करने के बावजूद, बाद में उन्हें पता चला कि काम में खामियां थीं और उन्होंने काम छोड़ दिया। यह कोई नई बात नहीं है, क्योंकि पांच साल पहले लाम डोंग के तटीय क्षेत्र में भी ऐसी ही स्थिति उत्पन्न हुई थी। गौरतलब है कि 2023 से लेकर 1 अगस्त, 2024 तक, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग ने 45 गैर-बजटीय निवेश परियोजनाओं के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य की गणना करने हेतु परामर्श फर्मों की पुरजोर खोज की, लेकिन स्थिति "चूहे-बिल्ली के खेल" जैसी ही रही। सौभाग्यवश, जब अध्यादेश संख्या 71/2024/एनडी-सीपी 1 अगस्त, 2024 को लागू हुआ, तो उन 45 परियोजनाओं में से, जिन्हें लंबे समय से विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारण में कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा था, भूमि पट्टे पर लेने और वार्षिक शुल्क का भुगतान करने वाली 24 परियोजनाएं अनुच्छेद 9 के खंड 1 के लिए पात्र हो गईं। इसका अर्थ है कि ये परियोजनाएं के गुणांक विधि का उपयोग करके भूमि मूल्य निर्धारण की शर्तों को पूरा करती हैं, जो भूमि मूल्य तालिका को भूमि मूल्य समायोजन गुणांक से गुणा करके प्राप्त की जाती है, जो विशिष्ट भूमि मूल्यों की गणना के लिए उपयोग की जाने वाली भूमि मूल्यांकन विधियों की तुलना में कहीं अधिक सरल विधि है।

शेष 21 परियोजनाओं के लिए कई विधियों में से किसी एक का उपयोग करके विशिष्ट भूमि मूल्यांकन की आवश्यकता थी: तुलनात्मक, आय या अधिशेष। ये विधियाँ मूल्यांकन सलाहकारों की व्यक्तिपरक राय पर अत्यधिक निर्भर थीं, जिनमें सटीकता की कमी थी, विशेष रूप से अधिशेष विधि में। इसके कारण पूर्व बिन्ह थुआन क्षेत्र में एक आर्थिक अपराध का मामला सामने आया और उस समय भूमि मूल्यांकन में शामिल अधिकारियों और सरकारी कर्मचारियों के साथ-साथ परामर्श फर्मों के मनोबल पर भी इसका गहरा प्रभाव पड़ा, जिन्होंने इसमें शामिल उच्च जोखिमों को पहचाना था। यह स्थिति आज भी बनी हुई है, न केवल प्रांत के भीतर।

गौरतलब है कि प्रांतों और शहरों की सिफारिशों के आधार पर संबंधित नियमों में संशोधन के बावजूद, गैर-बजटीय परियोजनाओं के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारण की प्रक्रिया ठप पड़ी है। इस गतिरोध के कारण 2024 के भूमि कानून में और संशोधन की आवश्यकता महसूस हुई है, जिसके 1 जनवरी, 2026 से प्रभावी होने की उम्मीद है। इस बीच, लाम डोंग प्रांतीय भूमि प्रबंधन विभाग के प्रमुख ने कहा है कि अब से लेकर 2025 के अंत तक, हम गैर-बजटीय परियोजनाओं के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारण में भाग लेने के लिए देश भर की परामर्श फर्मों को आमंत्रित करना जारी रखेंगे।

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सोन माई 1 औद्योगिक पार्क परियोजना। फोटो: न्गोक लैन

हम इसका बेसब्री से इंतजार कर रहे हैं।

सितंबर 2025 में भूमि कानून में संशोधन संबंधी बैठक में, वित्तीय तंत्र और भूमि मूल्यों के संबंध में, कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय ने भूमि पुनर्ग्रहण के समय वित्तीय दायित्वों और मुआवजे की गणना के आधार के रूप में भूमि मूल्य सारणी और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक का उपयोग करने का प्रस्ताव रखा; और मूल्य निर्धारण विधि में तकनीकी अवसंरचना लागत के कारक को जोड़ने का भी प्रस्ताव रखा। अर्थात्, भूमि मूल्य सारणी का उपयोग सभी नीतियों के लिए किया जाएगा, जिसमें बजट में भुगतान करने वाली परियोजनाओं वाले व्यवसायों के लिए भूमि मूल्य भी शामिल है, जो भूमि मूल्य सारणी को गुणांक K से गुणा करके निर्धारित किया जाएगा।

इस बैठक में, लाम डोंग प्रांतीय जन समिति के उपाध्यक्ष श्री गुयेन न्गोक फुक ने सुझाव दिया कि स्थिर 5-वर्षीय भूमि मूल्य सूची और समायोजन गुणांकों का अनुप्रयोग व्यावहारिक आंकड़ों पर आधारित होना चाहिए, जो प्रत्येक क्षेत्र में भूमि मूल्य में उतार-चढ़ाव को प्रतिबिंबित करे, ताकि गणनाओं पर दबाव कम हो और परियोजना का कुशल संचालन सुनिश्चित हो सके। भूमि मूल्य में उतार-चढ़ाव गुणांक का निर्धारण बाजार आंकड़ों के आधार पर किया जाना चाहिए, यांत्रिक अनुप्रयोग से बचना चाहिए, और व्यवसायों और प्रबंधन एजेंसियों की सुविधा के लिए संपूर्ण परियोजना अवधि के लिए एकमुश्त भूमि भुगतान विकल्प पर विचार किया जाना चाहिए।

वो गुयेन गियाप सड़क के दोनों ओर स्थित भूमि के भूखंड। फोटो: न्गोक लैन

दूसरी ओर, प्रेस रिपोर्टों के अनुसार, भूमि प्रबंधन विभाग के प्रतिनिधियों ने पुष्टि की है कि प्रारंभिक भूमि मूल्य और विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारण की प्रक्रिया को परिपूर्ण बनाना भूमि प्रबंधन प्रथाओं में पारदर्शिता, वैज्ञानिक सटीकता और व्यवहार्यता सुनिश्चित करने के लिए एक आवश्यक कदम है। कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय स्थानीय निकायों के साथ समन्वय स्थापित कर रहा है और 2024 भूमि कानून के कार्यान्वयन का मार्गदर्शन करने वाले अध्यादेशों में संशोधन की प्रक्रिया को अद्यतन कर रहा है, ताकि प्रत्येक क्षेत्र, प्रत्येक प्रकार की भूमि और सामाजिक-आर्थिक विकास की आवश्यकताओं के अनुरूप एकरूपता और उपयुक्तता सुनिश्चित की जा सके।

लाम डोंग तटीय क्षेत्र में पिछले कुछ वर्षों से भूमि मूल्य समायोजन की प्रतीक्षा कर रही परियोजनाओं वाले कई व्यवसायों ने संशोधित नियमों के लागू होने का बेसब्री से इंतजार किया है। उन्हें उम्मीद है कि इससे उनकी परियोजनाएं शुरू हो सकेंगी, उत्पादन और व्यावसायिक गतिविधियां सुचारू रूप से चल सकेंगी और सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि उनके व्यवसायों को विकास के अवसर मिलेंगे।

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भूमि मूल्य नियमों में प्रस्तावित संशोधन, जिनका उद्देश्य विशिष्ट और यथार्थवादी मूल्य निर्धारण करना है, विशेष रूप से 1 जनवरी, 2026 से प्रभावी होने वाले संशोधन, 2026 में लाम डोंग के सामाजिक-आर्थिक विकास में एक महत्वपूर्ण बदलाव लाएंगे। इसका कारण यह है कि देश के सबसे बड़े प्रांत में न केवल कई परियोजनाएं वर्षों से राज्य के प्रति अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करने के लिए विशिष्ट भूमि मूल्यों की प्रतीक्षा कर रही हैं, बल्कि अक्टूबर 2025 तक प्रांत द्वारा निवेश के लिए आमंत्रित की जा रही 72 परियोजनाओं में भी, भूमि मूल्य गणना प्रक्रिया में बाधाओं को दूर करने से निवेशकों के लिए इन परियोजनाओं को और अधिक मजबूती मिलेगी। विशेष रूप से, एक समीक्षा से पता चलता है कि इनमें से कई सघन आवासीय क्षेत्र परियोजनाएं हैं, और ऐसी परियोजनाएं हैं जिनका पैमाना इतना बड़ा है कि संचालन शुरू होने पर वे पूरे क्षेत्र को महत्वपूर्ण रूप से बदल देंगी।

इसलिए, बजट राजस्व बढ़ाने, पिछड़े क्षेत्रों को पुनर्जीवित करने और अधिक रोजगार सृजित करने के निर्णय, लाम डोंग प्रांतीय पार्टी समिति के हाल ही में हुए प्रथम कांग्रेस द्वारा निर्धारित लक्ष्यों की दिशा में प्रगति को गति देने में मदद करेंगे।

स्रोत: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html