पूंजी प्रवाह को नया स्वरूप देना:

मजबूत आर्थिक सुधार के दौर के बाद, रियल एस्टेट बाजार एक गहन पुनर्गठन प्रक्रिया में प्रवेश कर रहा है। पूंजी प्रवाह अब भीड़ की मानसिकता या अल्पकालिक "तेजी" से प्रेरित नहीं है, बल्कि तेजी से पारदर्शी कानूनी ढांचे, वास्तविक मांग, कुशल विकास क्षमता और टिकाऊ मूल्य वाली परियोजनाओं की ओर बढ़ रहा है।

धन का प्रवाह अब "आसान" नहीं रहा।

2020-2022 की अवधि के दौरान, कम ब्याज दरों और उच्च लाभ की उम्मीदों के कारण रियल एस्टेट में पूंजी प्रवाह में ज़बरदस्त वृद्धि हुई। हालांकि, कई उतार-चढ़ावों के बाद, 2026 में प्रवेश करते ही, बाजार अब पूरी तरह से रिकवरी के रास्ते पर नहीं चल रहा है, बल्कि गहन छंटनी के दौर में प्रवेश कर रहा है। पूंजी का आवंटन अधिक चुनिंदा तरीके से किया जा रहा है, उन परियोजनाओं को प्राथमिकता दी जा रही है जो कानूनी आवश्यकताओं, कार्यान्वयन की प्रगति और व्यावहारिक उपयोग क्षमता को पूरी तरह से पूरा करती हैं।

खास बात यह है कि वाणिज्यिक बैंकों ने भी रियल एस्टेट ऋण देने के अपने दृष्टिकोण में बदलाव किया है। व्यापक स्तर पर ऋण देने के बजाय, पूंजी उन परियोजनाओं पर केंद्रित की जा रही है जो कानूनी आवश्यकताओं को पूरी तरह से पूरा करती हैं, जिनमें बिक्री की अच्छी संभावना है और जो आवास की वास्तविक जरूरतों को पूरा करती हैं। इससे वित्तीय प्रणाली के जोखिमों को कम करने में मदद मिलती है, साथ ही रियल एस्टेट व्यवसायों पर अपनी शासन क्षमता और पारदर्शिता में सुधार करने का दबाव भी पड़ता है।

बैंकिंग प्रणाली द्वारा अचल संपत्ति ऋण पर लगाए गए सख्त नियंत्रण ने धन के प्रवाह को पहले की तुलना में कम सुगम बना दिया है। फोटो: गुयेन क्वांग

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (वीएआरएस) के उपाध्यक्ष श्री ट्रान वान बिन्ह के अनुसार, बाजार व्यापक आर्थिक कारकों से प्रभावित होने के साथ-साथ आंतरिक चयन प्रक्रिया के माध्यम से स्वयं को समायोजित भी कर रहा है। इससे अधिक टिकाऊ विकास का माहौल बनता है, जहां पूंजी का प्रवाह केवल वास्तविक मूल्य वाले उत्पादों की ओर होता है।

उन्होंने तर्क दिया कि खरीदारों के व्यवहार में महत्वपूर्ण बदलाव आया है; पहले निवेश के निर्णय मुख्य रूप से मूल्य वृद्धि की उम्मीदों पर आधारित होते थे, लेकिन अब सबसे महत्वपूर्ण कारक संपत्ति के दोहन की क्षमता, तरलता और सुरक्षा हैं। यही कारण है कि अचल संपत्ति की जरूरतों को पूरा करने वाले क्षेत्र, औद्योगिक अचल संपत्ति, रसद या प्रमुख परिवहन अवसंरचना से जुड़े प्रोजेक्ट, सट्टेबाजी वाली जमीन की तुलना में बेहतर निवेश आकर्षित कर रहे हैं।

“इस बीच, व्यक्तिगत निवेशक भी धीरे-धीरे दीर्घकालिक निवेश रणनीतियों की ओर रुख कर रहे हैं। अल्पकालिक सट्टेबाजी के बजाय, वे उपयोग मूल्य, किराये की क्षमता और मध्यम एवं दीर्घकालिक में मूल्य वृद्धि की संभावना में अधिक रुचि रखते हैं। श्री बिन्ह के विश्लेषण के अनुसार, इस प्रवृत्ति से सट्टेबाजी के कारण होने वाली कीमतों में अचानक वृद्धि को कम करने और बाजार के समग्र विकास की गुणवत्ता में सुधार लाने में मदद मिलने की उम्मीद है।”

परिवर्तन के अनुरूप ढलें

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विशेषज्ञों का मानना ​​है कि पूंजी प्रवाह के पुनर्गठन की प्रक्रिया में रियल एस्टेट व्यवसायों को मजबूत नवाचार की आवश्यकता से अधिक प्राथमिकता दी जा रही है। ऋण और बॉन्ड जारी करने में बढ़ती कठिनाई के संदर्भ में, कई व्यवसायों ने सक्रिय रूप से अपने निवेश पोर्टफोलियो का पुनर्गठन किया है, संसाधनों को उन परियोजनाओं पर केंद्रित किया है जिन्हें तुरंत लागू किया जा सकता है, साथ ही उधार ली गई पूंजी पर अपनी निर्भरता को कम किया है।

साथ ही, रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए वित्तपोषण स्रोतों में विविधता लाना आवश्यक है। बैंक ऋण के अलावा, व्यवसायों को शेयर बाजार, निवेश फंड, रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी), निवेश साझेदारी और अंतरराष्ट्रीय पूंजी आकर्षित करने जैसे दीर्घकालिक वित्तपोषण चैनलों को विकसित करने की आवश्यकता है।

बाजार की परिस्थितियों के अनुरूप ढलने के लिए रियल एस्टेट व्यवसायों को अपने निवेश पूंजी प्रवाह को पुनर्गठित करने के लिए मजबूर होना पड़ रहा है। फोटो: फाम हंग

“एक टिकाऊ रियल एस्टेट बाजार बैंक ऋण पर अत्यधिक निर्भर नहीं रह सकता। पूंजी स्रोतों में विविधता लाने से व्यवसाय निवेश गतिविधियों में अधिक सक्रिय होंगे, जिससे वित्तीय प्रणाली पर दबाव कम होगा। इसके साथ ही, संस्थानों में सुधार, कानूनी बाधाओं को दूर करना और परियोजना अनुमोदन प्रक्रियाओं में तेजी लाना बाजार की पूंजी अवशोषण क्षमता को बढ़ाने में योगदान देगा,” राष्ट्रीय वित्तीय और मौद्रिक नीति सलाहकार परिषद के सदस्य डॉ. कैन वान लुक ने कहा।

राष्ट्रीय वित्तीय पर्यवेक्षण समिति के पूर्व उपाध्यक्ष डॉ. ले ज़ुआन न्गिया का मानना ​​है कि सरकार और राष्ट्रीय विधानसभा द्वारा बाधाओं को दूर करने के लिए लागू किए गए विभिन्न उपायों के कारण अचल संपत्ति की आपूर्ति में सुधार हो रहा है। इसलिए, बाजार में पहले की तरह कीमतों में अत्यधिक तेजी से वृद्धि नहीं होगी।

पूंजी प्रवाह के पुनर्गठन की प्रक्रिया के प्रमुख चालकों में से एक परिवहन अवसंरचना का मजबूत विकास है। रिंग रोड, एक्सप्रेसवे, शहरी रेलवे, हवाई अड्डे और बंदरगाह जैसी कई प्रमुख परियोजनाएं विभिन्न क्षेत्रों के लिए विकास के नए अवसर खोल रही हैं।

हनोई में, रिंग रोड 4, रेडियल रूट और मेट्रो सिस्टम जैसी परियोजनाएं काफी निवेश आकर्षित कर रही हैं। हालांकि, पिछले दौरों के विपरीत, वर्तमान निवेश मुख्य रूप से उन क्षेत्रों पर केंद्रित है जहां स्पष्ट योजना और वास्तविक बुनियादी ढांचा विकास हो चुका है, न कि अटकलबाजी वाली जानकारी के पीछे भागने पर। समन्वित बुनियादी ढांचा, पारदर्शी कानूनी ढांचा और आवास की वास्तविक मांग, आने वाले समय में निवेश आकर्षित करने की क्षमता निर्धारित करने वाले तीन प्रमुख कारक बने रहेंगे।

डॉ. ले ज़ुआन न्गिया ने कहा, “रियल एस्टेट बाजार में सुधार जारी रहेगा, लेकिन यह सुधार अलग-अलग तरीकों से होगा, सभी क्षेत्रों में एक साथ तीव्र वृद्धि नहीं होगी। पूंजी प्रवाह अधिक चयनात्मक होगा, जो ठोस आधार वाली और दीर्घकालिक मूल्य सृजित करने की क्षमता वाली परियोजनाओं पर केंद्रित होगा। यह अर्थव्यवस्था के लिए भी एक सकारात्मक संकेत है, क्योंकि पूंजी का कुशल आवंटन हो रहा है, सामाजिक संसाधनों का सही उपयोग हो रहा है, सट्टेबाजी सीमित है, जिससे वित्तीय बाजार की स्थिरता में योगदान मिल रहा है और सतत आर्थिक विकास को बढ़ावा मिल रहा है।”

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विशेषज्ञों का मानना ​​है कि पूंजी प्रवाह में यह बदलाव न केवल अधिक सतर्क निवेश प्रवृत्ति को दर्शाता है, बल्कि यह भी दिखाता है कि बाजार धीरे-धीरे व्यापक विकास से गहन विकास की ओर बढ़ रहा है। यह एक पारदर्शी, सुरक्षित और टिकाऊ बाजार के निर्माण के लिए एक महत्वपूर्ण आधार बनेगा, जो आने वाले वर्षों में सामाजिक-आर्थिक विकास लक्ष्यों में सकारात्मक योगदान देगा।

पूंजी प्रवाह पुनर्गठन प्रक्रिया की प्रभावशीलता सुनिश्चित करने के लिए, भूमि, निवेश, आवास और अचल संपत्ति व्यवसाय से संबंधित कानूनी प्रणाली में निरंतर सुधार करना आवश्यक है; साथ ही साथ मध्यम और दीर्घकालिक पूंजी जुटाने के चैनलों को विकसित करना, बाजार पारदर्शिता को बढ़ाना और बुनियादी ढांचे में निवेश को गति देना भी आवश्यक है।

स्रोत: https://hanoimoi.vn/tai-dinh-hinh-dong-von-thi-truong-bat-dong-san-buoc-vao-chu-ky-moi-1209995.html