अवसंरचना के विकास के साथ-साथ घरों की कीमतें बढ़ती हैं।
विशेषज्ञों के अनुसार, पहली मेट्रो लाइनों के परिचालन शुरू होने और सार्वजनिक परिवहन की ओर उन्मुख शहरी विकास के लिए विशिष्ट तंत्रों की एक श्रृंखला को लागू किए जाने के साथ, वियतनाम के पास अपने शहरी क्षेत्र को अधिक टिकाऊ दिशा में पुनर्गठित करने का अवसर है।
हालांकि, आर्थिक विकास की उम्मीदों और रेलवे स्टेशनों के आसपास संपत्ति के मूल्यों में वृद्धि के साथ, यह सवाल उठता है कि क्या टीओडी प्रमुख शहरों में आवास की समस्या को हल करने में योगदान दे सकता है, खासकर आबादी के लिए आवास तक पहुंच में कमी के संदर्भ में।
मेट्रो लाइनों जैसी परिवहन अवसंरचना परियोजनाओं के निकट स्थित रियल एस्टेट परियोजनाएं हमेशा अपना अनूठा आकर्षण बनाए रखती हैं। फोटो: थुक वी।
सैविल्स वियतनाम की राष्ट्रीय परामर्श एवं मूल्यांकन निदेशक सुश्री जियांग डो ने टिप्पणी की कि टीओडी की सफलता को रेलवे स्टेशनों के आसपास जमीन की कीमतों में वृद्धि से नहीं, बल्कि विभिन्न जनसंख्या समूहों को एक स्थायी शहरी वातावरण में आवास, रोजगार और सुविधाओं तक पहुंच प्रदान करने की इसकी क्षमता से मापा जाना चाहिए। यही टीओडी का मूल उद्देश्य है।
प्रमुख शहरों में किफायती आवास तक पहुंच में बढ़ती चुनौतियों को देखते हुए यह परिप्रेक्ष्य विशेष रूप से महत्वपूर्ण है। सैविल्स वियतनाम के आंकड़ों से पता चलता है कि हाल के वर्षों में हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट आपूर्ति की संरचना में महत्वपूर्ण बदलाव आया है। 2020 से पहले, बाजार में होने वाले लेन-देन में क्लास सी अपार्टमेंट का हिस्सा 80% से अधिक था।
हालांकि, 2021-2025 की अवधि के दौरान, इस सेगमेंट में गिरावट आई और यह 35% से नीचे चला गया, जबकि हनोई में क्लास ए और बी अपार्टमेंट्स का कुल लेनदेन 95% से अधिक रहा। 2026 की पहली तिमाही तक, हनोई में क्लास सी अपार्टमेंट्स की कोई नई आपूर्ति दर्ज नहीं की गई, जबकि हो ची मिन्ह सिटी में, इस सेगमेंट का प्राथमिक आपूर्ति में केवल 29% हिस्सा था। साथ ही, हनोई में अपार्टमेंट की कीमतों का सूचकांक 2009 की तुलना में दोगुने से भी अधिक हो गया है, जो घर खरीदारों पर बढ़ते दबाव को दर्शाता है।
सुश्री जियांग के अनुसार, यदि उचित नियामक तंत्र के बिना मेट्रो स्टेशनों के आसपास जमीन की कीमतों में तेजी से वृद्धि जारी रहती है, तो श्रमिकों और मध्यम वर्ग सहित सार्वजनिक परिवहन का सबसे अधिक उपयोग करने वाला समूह, सर्वोत्तम बुनियादी ढांचे वाले क्षेत्रों से दूर धकेल दिया जा सकता है।
वास्तविकता में, हो ची मिन्ह सिटी का बाजार दर्शाता है कि मेट्रो लाइनों के किनारे स्थित अपार्टमेंट की कीमतें हमेशा अधिक होती हैं और बिक्री के समय से लगातार बढ़ती रही हैं, स्थान के आधार पर औसतन 35%-70% की वृद्धि हुई है, और कुछ मामलों में, परियोजनाओं का मूल्य 2015 और 2023 के बीच दोगुना हो गया है।
हो ची मिन्ह सिटी में, विशेष रूप से थाओ डिएन क्षेत्र (पूर्व में थू डुक सिटी) में, शहर के केंद्र को थू डुक से जोड़ने वाली मेट्रो लाइन के पास स्थित मास्टरी थाओ डिएन अपार्टमेंट्स को 2014 और 2015 के अंत में 35-39 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर की कीमतों पर लॉन्च किया गया था। अब, द्वितीयक बाजार में इनकी कीमतें 80-141 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर के बीच हैं; वान थान क्षेत्र में अपार्टमेंट की कीमतें 80-150 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर के बीच हैं, और सुओई टिएन - न्यू ईस्टर्न बस स्टेशन क्षेत्र में 45-80 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर के बीच हैं।
इसलिए, राज्य के निर्णायक हस्तक्षेप और विनियमन के बिना, कई विशेषज्ञों का मानना है कि ट्रांजिट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट (टीओडी) अनजाने में एक "चिंगारी" बन जाएगा जो रियल एस्टेट की कीमतों को बढ़ा देगा, जिससे मध्यम और निम्न आय वर्ग के श्रमिकों के लिए घर खरीदना और भी मुश्किल हो जाएगा।
कई समाधानों की आवश्यकता है।
सुश्री जियांग डो का मानना है कि ट्रांजिट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट (टीओडी) को आवास लक्ष्यों का समर्थन करने के लिए एक उपकरण के रूप में सही मायने में सफल बनाने के लिए, तीन प्रकार के समाधानों को एक साथ लागू करने की आवश्यकता है: योजना, वित्तीय तंत्र और भूमि प्रबंधन।
सबसे महत्वपूर्ण पहलू नियोजन है। अलग-अलग कार्यात्मक क्षेत्रों के मॉडल के बजाय, रेलवे स्टेशन के आसपास के क्षेत्रों को मिश्रित उपयोग वाले, उच्च घनत्व वाले शहरी क्षेत्रों के रूप में विकसित किया जाना चाहिए, जिससे लोग एक ही क्षेत्र में रह सकें, काम कर सकें और सुविधाओं का उपयोग कर सकें।
इसलिए, सामाजिक आवास और किफायती आवास को सीधे शहरी विकास परियोजनाओं (टीओडी) क्षेत्रों में एकीकृत किया जा सकता है, विशेष रूप से रेलवे स्टेशन के 300-500 मीटर के दायरे में, जो 5-10 मिनट की पैदल दूरी के बराबर है। इससे निम्न और मध्यम आय वर्ग के लोगों को शहर के केंद्र से दूर रहने के बजाय सीधे सार्वजनिक परिवहन प्रणाली का लाभ उठाने की सुविधा मिलती है।
योजना के अलावा, वित्तीय तंत्र भी व्यवहार में कार्यान्वयन की व्यवहार्यता निर्धारित करने वाला एक महत्वपूर्ण कारक है। यदि उचित मुआवज़ा तंत्र के बिना केवल व्यवसायों को ही सामाजिक आवास विकसित करने के लिए बाध्य किया जाता है, तो टीओडी परियोजनाओं के लिए वित्तीय रूप से व्यवहार्य होना बहुत मुश्किल होगा। इसलिए, निजी क्षेत्र की भागीदारी को प्रोत्साहित करने के लिए पर्याप्त आकर्षक नीतियां विकसित करने की आवश्यकता है।
समाधानों का तीसरा समूह भूमि प्रबंधन और सार्वजनिक भूमि के उपयोग से संबंधित है। मेट्रो स्टेशनों के आसपास की भूमि की नीलामी या आवंटन करते समय, राज्य को बोली दस्तावेजों में सार्वजनिक आवश्यकताओं को शामिल करना चाहिए, जैसे कि सामाजिक आवास, सार्वजनिक स्थान, पैदल मार्ग या किफायती किराये के आवास का अनुपात। यह सुनिश्चित करने का एक तरीका है कि बुनियादी ढांचे से मिलने वाले लाभ केवल अचल संपत्ति मूल्यों में परिलक्षित होने के बजाय अधिक व्यापक रूप से वितरित हों।
एक अन्य दृष्टिकोण सहकारी विकास मॉडल है, जिसमें राज्य स्वच्छ भूमि का योगदान करता है, निजी क्षेत्र निवेश और निर्माण कार्य करता है, और उत्पाद का एक हिस्सा सार्वजनिक उद्देश्यों की पूर्ति या सामाजिक आवास के विकास के लिए सौंप दिया जाता है।
"वर्तमान चुनौती अब यह नहीं है कि ट्रांजिट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट (टीओडी) को लागू किया जाए या नहीं, बल्कि यह सुनिश्चित करना है कि योजना, वित्त और भूमि प्रबंधन में समन्वित कार्यान्वयन हो। यदि इसे सही ढंग से किया जाए, तो अगले 10 से 20 वर्षों में शहरी आवास समस्याओं को हल करने के लिए टीओडी सबसे महत्वपूर्ण उपकरणों में से एक बन सकता है," सुश्री जियांग डो ने जोर दिया।
स्रोत: https://nongnghiepmoitruong.vn/tod-va-bai-toan-nha-la-de-o-d816097.html
