रियल एस्टेट बाजार के लिए "सामान्य स्थिति में आना" इतना मुश्किल क्यों है?

खरीदारों की सतर्कता, नई आपूर्ति की कमी और कई कानूनी कारकों के कारण भूमि भूखंडों की तरलता में सुधार धीमी गति से हो रहा है, भले ही यह एक ऐसा क्षेत्र है जो कुछ निवेशकों का ध्यान आकर्षित करता है।

कोविड-19 महामारी के बाद से, भूमि बाजार में कोई खास सकारात्मक संकेत नहीं दिखे हैं, और अवशोषण दर लगातार कम बनी हुई है, आमतौर पर 20% से नीचे। डीकेआरए कंसल्टिंग की एक रिपोर्ट से पता चलता है कि 2023 में भूमि अवशोषण दर केवल 10% थी, 2024 में यह 15.15% थी, और 2025 में तरलता में मामूली सुधार हुआ, जिससे कुल बाजार अवशोषण दर लगभग 18% रही। पिछले वर्ष के दौरान, दक्षिणी बाजार में बिक्री के लिए लगभग 9,450 भूखंड पेश किए गए, जिनमें से लगभग 1,700 भूखंड बिक गए।

ऑनलाइन डेटा प्लेटफॉर्म भी इसी तरह का रुझान दर्शाते हैं। ऑनलाइन रियल एस्टेट वेबसाइट बातदोंगसान के अनुसार, अप्रैल में कुछ क्षेत्रों में मांग में उछाल आने के बाद, भूखंडों की मांग में तेजी से गिरावट आई और पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में औसतन 15-20% की कमी दर्ज की गई, जबकि भूखंडों की खोज में कई बार 30-40% की गिरावट आई। नवनिर्मित परियोजनाओं में भूखंडों की बिक्री उपलब्ध इन्वेंट्री के लगभग 20-30% पर बनी रही।

इस बीच, न्हा टोट का आकलन है कि प्रांतीय विलय की घोषणा के बाद स्थानीय स्तर पर आए उछाल को छोड़कर, पिछले साल भूमि बाजार आम तौर पर सुस्त था, जिसमें खरीदारों की संख्या 2024 की इसी अवधि की तुलना में 35-50% कम हो गई और अधिकांश क्षेत्रों में गिरावट आई।

हो ची मिन्ह सिटी में अचल संपत्ति, जिसमें भूखंड और कृषि भूमि शामिल हैं। फोटो: क्विन्ह ट्रान

जमीन की तरलता में धीमी रिकवरी के कारणों को समझाते हुए , सीनी वियतनाम के सीईओ श्री फान दिन्ह फुक का मानना ​​है कि वर्तमान में सबसे बड़ी बाधा नकदी प्रवाह और निवेशकों की भावना में निहित है। पिछले दौर में, अधिकांश निवेशकों को जमीन में निवेश करने पर नुकसान हुआ - जमीन एक प्रकार की "अचल" संपत्ति है, जिसे मुख्य रूप से कीमत बढ़ने का इंतजार करते हुए बेचने के लिए खरीदा जाता है, और इस दौरान इससे कोई उपयोग मूल्य या नकदी प्रवाह उत्पन्न नहीं होता है। बाजार में गिरावट आने पर, खराब तरलता के कारण कई जमीन खरीदारों की पूंजी लंबे समय तक फंसी रहती है। इस अनुभव ने कई निवेशकों को नकदी प्रवाह उत्पन्न करने वाले क्षेत्रों, जैसे अपार्टमेंट, पर पुनर्विचार करने और उन्हें महत्व देने के लिए प्रेरित किया है, क्योंकि भले ही उन्होंने उन्हें अभी तक बेचा न हो, संपत्ति को किराए पर दिया जा सकता है।

आपूर्ति के परिप्रेक्ष्य से, डीकेआरए समूह के उप महाप्रबंधक श्री वो हांग थांग ने विश्लेषण किया कि भूमि बाजार में नए प्रोजेक्टों की गंभीर कमी है क्योंकि कई निवेशक धीरे-धीरे इस क्षेत्र से पीछे हट रहे हैं। पिछले वर्ष, नई आपूर्ति कुल प्राथमिक आपूर्ति का केवल 13% थी, और बाजार में उपलब्ध अधिकांश उत्पाद पिछले वर्षों का स्टॉक थे। दक्षिण में भूमि आपूर्ति का सबसे बड़ा हिस्सा रखने वाले प्रांत ताई निन्ह में केवल दो नए प्रोजेक्ट दर्ज किए गए: ड्रैगन ईडन आवासीय क्षेत्र (146.8 हेक्टेयर) और सोलिया शहरी क्षेत्र (20.5 हेक्टेयर)। हो ची मिन्ह सिटी (बिन्ह डुओंग और बा रिया-वुंग ताऊ के विलय के बाद) में, बिक्री के लिए उपलब्ध आपूर्ति में मुख्य रूप से मौजूदा स्टॉक या पिछले चरणों के पुनः आरंभ किए गए प्रोजेक्ट शामिल हैं।

इसलिए आपूर्ति और मांग में असंतुलन है, जिसमें लगभग 69% मांग नई परियोजनाओं पर केंद्रित है, जिसका प्रमाण इस तथ्य से मिलता है कि पिछले वर्ष दक्षिणी भूमि बाजार में तरलता का 53% से अधिक हिस्सा ताई निन्ह की परियोजनाओं का था।

व्यापारिक दृष्टि से, भूमि भूखंडों से पीछे हटने का रुझान तेजी से स्पष्ट होता जा रहा है। थांग लोई ग्रुप, कैट तुओंग, ट्रान अन्ह और खाई होआन लैंड जैसे कई विकासकर्ता, जो कभी इस क्षेत्र को अपना मुख्य आधार मानते थे, अब 2026 की अपनी व्यावसायिक योजनाओं में इसे प्राथमिकता नहीं दे रहे हैं।

एक रियल एस्टेट कंपनी के प्रतिनिधि के अनुसार, सख्त कानूनी नियमों, बुनियादी ढांचे और भूमि उपयोग शुल्क से लेकर सुविधाओं तक निवेश लागत में भारी वृद्धि और परियोजना के पूरा होने में लगने वाले समय में बढ़ोतरी के कारण भूमि भूखंडों का विकास करना कठिन होता जा रहा है। दूसरी ओर, टाउनहाउस और अपार्टमेंट की तुलना में विक्रय मूल्य प्रतिस्पर्धा करने में मुश्किल पैदा कर रहे हैं, जिससे लाभ मार्जिन कम हो रहा है और परियोजना घाटे में भी जा रही है। इस वास्तविकता ने कई डेवलपर्स को अपने रुख में बदलाव करने के लिए मजबूर किया है, जिसके चलते पिछले एक साल में प्राथमिक भूमि भूखंडों की कीमतों में 20-30% की वृद्धि हुई है, जिसका मुख्य कारण विकास लागत की भरपाई करना है।

2026 के पूर्वानुमान के अनुसार, विशेषज्ञों का मानना ​​है कि रियल एस्टेट बाजार में निवेश संतुलन धीरे-धीरे बदल रहा है, जिससे कुछ निवेशकों द्वारा जमीन के भूखंडों पर पुनर्विचार करने की संभावना बढ़ रही है। श्री फान दिन्ह फुक ने कहा कि अपार्टमेंट की कीमतों में तीव्र वृद्धि के कारण यह सेगमेंट आय और उपयोगिता की तुलना में तेजी से असंतुलित होता जा रहा है। जब कई क्षेत्रों में अपार्टमेंट की कीमतें उचित सीमा से अधिक हो जाती हैं और उसी स्थान पर जमीन की कीमतों के करीब पहुंच जाती हैं, तो यह अंतर कम तर्कसंगत रह जाता है। उन्होंने लॉन्ग आन का उदाहरण दिया, जहां अपार्टमेंट की कीमतें लगभग 35 मिलियन वीएनडी प्रति वर्ग मीटर तक पहुंच गई हैं, जबकि 1/500 पैमाने की योजना और पूर्ण बुनियादी ढांचे वाली परियोजनाओं में जमीन के भूखंडों की कीमत केवल 20-25 मिलियन वीएनडी प्रति वर्ग मीटर के बीच है।

हालांकि, श्री फुक के अनुसार, यदि भूमि भूखंडों की वापसी होती है, तो यह पिछले चक्रों की तरह व्यापक नहीं होगी, बल्कि चुनिंदा होगी, और उन क्षेत्रों पर केंद्रित होगी जहां पूर्ण बुनियादी ढांचा, कनेक्टिविटी, सुविधाएं, रोजगार और विशेष रूप से निवासियों से वास्तविक नकदी प्रवाह मौजूद हो। नई आपूर्ति की कमी, बाजार मूल्य के करीब पहुंचती भूमि की कीमतें और जीवन स्तर की बढ़ती मांग इस क्षेत्र को लगातार नया रूप देती रहेंगी।

रियल एस्टेट विशेषज्ञ ट्रान होआंग भी इसी विचार से सहमत हैं और उनका मानना ​​है कि भूमि बाजार में महत्वपूर्ण बदलाव आ रहा है। पहले, कई परियोजनाओं में केवल भूमि का उपविभाजन, आंतरिक सड़कों का निर्माण और भूखंडों की बिक्री शामिल होती थी। अब, व्यवसायों को अधिक व्यवस्थित तरीके से विकास करना होगा, बुनियादी ढांचे, सुविधाओं, स्कूलों, शॉपिंग सेंटरों और अन्य आवश्यक सेवाओं में निवेश करना होगा, ताकि एक पूर्ण शहरी क्षेत्र का मॉडल विकसित हो सके। यह बदलाव 1 अगस्त, 2024 से प्रभावी नए भूमि कानून के कारण हुआ है, जिसने भूमि भूखंडों के उपविभाजन और बिक्री की पारंपरिक पद्धति को लगभग समाप्त कर दिया है। परियोजनाओं को निरीक्षण और भूमि स्वामित्व प्राप्त होने से पहले योजना के अनुसार बुनियादी ढांचे, सुविधाओं और आवास का निर्माण पूरा करना होगा।

विशेषज्ञों के अनुसार, विकास मॉडल में बदलाव और परिवहन अवसंरचना से मिलने वाली गति के कारण 2026 में भूमि की कीमतों में 10-20% की वृद्धि हो सकती है। हालांकि, विभिन्न क्षेत्रों में कीमतों में काफी अंतर बना रहेगा, जो स्थान, उत्पाद और स्थानीय मांग में भिन्नता को दर्शाता है। इसलिए, भूमि की कीमतों में पहले की तरह भारी उछाल आने या बाजार में तरलता बढ़ाने की संभावना नहीं है, हालांकि कुछ क्षेत्रों में कीमतों में वृद्धि हो सकती है।

श्री फान दिन्ह फुक का मानना ​​है कि हालिया आर्थिक संकट के बाद इस क्षेत्र में अभी भी मनोवैज्ञानिक आघात के निशान बाकी हैं, खासकर तरलता और नकदी प्रवाह उत्पन्न करने की क्षमता के मामले में। केवल अच्छी तरह से विकसित परियोजनाएं, जो एक वास्तविक आवासीय समुदाय का निर्माण करती हैं और आंतरिक नकदी प्रवाह उत्पन्न करती हैं, इस कमजोरी को दूर कर सकती हैं और इस प्रकार भूमि बाजार के स्थायी सुधार की नींव रख सकती हैं।

Vnexpress.net के अनुसार

स्रोत: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm