भूतल पर स्थित दुकानों में निवेश करने से मोहभंग होना।

Báo Tài nguyên Môi trường•29/08/2023

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गो वाप जिले में एक अपार्टमेंट बिल्डिंग में स्थित एक दुकान लंबे समय से खाली पड़ी है।

कभी निवेशकों के लिए बेहद लोकप्रिय और सुनहरा अवसर माने जाने वाले अपार्टमेंट भवनों के भूतल पर स्थित मकानों की मांग अब कम हो गई है, किराया दर घट गई है या उन्हें बिक्री के लिए रखा जा रहा है। इस स्थिति ने कई मकान मालिकों को संकट में डाल दिया है और निवेशकों की पूंजी फंसी हुई है, क्योंकि अरबों डोंग के शुरुआती निवेश की तुलना में मौजूदा कम किराया नगण्य है। यह स्थिति हो ची मिन्ह शहर में है, जो देश में सबसे अधिक उपभोक्ता खर्च वाला घनी आबादी वाला शहर है।

हो ची मिन्ह सिटी के गो वाप जिले में एक दुकान के मालिक श्री डुंग पिछले तीन महीनों से अपनी 50 वर्ग मीटर की दुकान को 50 करोड़ वियतनामी नायरा से अधिक के नुकसान पर बेचने की कोशिश कर रहे हैं, लेकिन अभी तक किसी ने भी दिलचस्पी नहीं दिखाई है। श्री डुंग ने यह दुकान 2019 में लगभग 3.8 अरब वियतनामी नायरा में खरीदी थी और शुरुआत में इसे 1 करोड़ वियतनामी नायरा प्रति माह पर किराए पर दिया था। हालांकि, कारोबार में मंदी के कारण किराएदार ने छह महीने बाद ही जगह खाली कर दी। इसके बाद, श्री डुंग ने फिर से किराए के लिए विज्ञापन लगाया, लेकिन कम पूछताछ के कारण उन्होंने किराया घटाकर 1 करोड़ वियतनामी नायरा प्रति माह कर दिया। अब, कई बार किराए पर देने की कोशिशों के बाद, किराया और घटाकर 1 करोड़ वियतनामी नायरा प्रति माह कर दिया गया है, लेकिन जगह अभी भी खाली है।

श्री डंग ने कहा, "मुझे अभी भी हर महीने अपने 2 अरब वीएनडी के ऋण पर 20 मिलियन वीएनडी से अधिक ब्याज और मूलधन चुकाना पड़ता है। किराये से होने वाली आय नगण्य है, और ब्याज भुगतान का दबाव असहनीय है, इसलिए मुझे दुकान को घाटे में बेचना पड़ा, लेकिन मैं तीन महीने से अधिक समय से इसका विज्ञापन कर रहा हूं और अभी तक कोई खरीदार नहीं मिला है।"

इसी तरह का अनुभव साझा करते हुए, रियल एस्टेट निवेशक श्री हिएन ने कहा: "2018 में, मैंने पूर्व जिला 2 (अब थू डुक सिटी) में एक प्रोजेक्ट में 5 अरब वीएनडी से अधिक में एक दुकाननुमा मकान में निवेश किया था। भारी यातायात वाली मुख्य सड़क पर स्थित होने के कारण, मुझे विश्वास था कि समय के साथ मेरी संपत्ति का मूल्य बढ़ेगा या उसे ऊंचे किराए पर दिया जाएगा। योजना के अनुसार, मैंने शुरू में इसे एक किराएदार को किराए पर दिया, जिसने 30 मिलियन वीएनडी प्रति माह पर एक कॉफी शॉप खोली। हालांकि, 2020 के अंत से, व्यापारिक कठिनाइयों के कारण, मेरी दुकाननुमा मकान, साथ ही उसी क्षेत्र में कई पड़ोसी संपत्तियां, बंद पड़ी हैं और किराए पर नहीं दी गई हैं।"

“महामारी खत्म होने पर मुझे लगा था कि बाजार जल्दी ही स्थिर हो जाएगा, लेकिन दो साल बीत गए और मेरा अपार्टमेंट अभी भी खाली पड़ा है। हाल ही में, एक संभावित किराएदार ने इसे मिनी-सुपरमार्केट के लिए किराए पर लेने के लिए 15 मिलियन वीएनडी प्रति माह का प्रस्ताव दिया है, लेकिन मैंने अभी तक सहमति नहीं दी है। मैं इसे बेचने की योजना बना रहा हूं क्योंकि यह एक लाभदायक निवेश नहीं है,” श्री हिएन ने कहा।

कई रियल एस्टेट विशेषज्ञों के अनुसार, हाल के समय में ई-कॉमर्स में उल्लेखनीय वृद्धि हुई है। कई कंपनियों को अब केवल गोदामों की आवश्यकता है, भौतिक दुकानों की नहीं, और ये गोदाम अब स्मार्ट सेवा गोदाम हैं, जिनका प्रबंधन और संचालन ऑनलाइन किया जाता है, जो सस्ता और सुरक्षित दोनों है। गोदामों के लिए दुकाननुमा मकान किराए पर लेना महंगा और असुरक्षित दोनों है।

विशेषज्ञों के अनुसार, वियतनाम में 2000 के दशक में जब पहली बार दुकानें दिखाई दीं, तब वे वास्तव में मूल्यवान थीं। हो ची मिन्ह सिटी के केंद्रीय जिलों में, दुकानों की एक श्रृंखला कभी निवेशकों को आकर्षित करने वाली "सोने की मुर्गी" थी। उनकी सफलता के कारण, रियल एस्टेट व्यवसायों ने लगातार बाजार में नई आपूर्ति जारी की, जिससे अतिरिक्त आपूर्ति हो गई।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ का मानना है कि किसी भी शॉपहाउस परियोजना में कई कारकों को ध्यान में रखना आवश्यक है, विशेष रूप से जनसांख्यिकी, उपयोगकर्ता व्यवहार की विस्तृत गणना और आने-जाने वाले लोगों की संख्या, ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि व्यावसायिक और खरीदारी गतिविधियां परियोजना के लिए दैनिक नकदी प्रवाह उत्पन्न कर सकें। तभी कोई शॉपहाउस लाभदायक हो सकता है। इसके अलावा, लोगों की खरीदारी और मनोरंजन की आदतों में आए महत्वपूर्ण बदलावों का सावधानीपूर्वक अध्ययन करना भी आवश्यक है। वर्तमान में, उपभोक्ता ऑनलाइन खरीदारी का अधिक उपयोग कर रहे हैं, और उपग्रह शहरी क्षेत्रों में प्रवास के कारण केंद्रित व्यापार पहले की तुलना में कम प्रभावी हो गया है, जिससे शॉपहाउस का मूल्य काफी कम हो गया है।

सीबीआरई वियतनाम के विशेषज्ञ भी इसी बात से सहमत हैं कि हालांकि पेशेवर लोग दुकानों को एक लाभदायक क्षेत्र मानते हैं, लेकिन अगर शहरी क्षेत्र और आसपास के निवासियों की संभावित मांग पर ध्यान से विचार न किया जाए तो खुदरा बिक्री के लिए इनमें निवेश करना निराशाजनक साबित हो सकता है। वर्तमान रियल एस्टेट बाजार के विकास के अपरिहार्य रुझान में, प्रत्येक अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स परियोजना में व्यावसायिक क्षेत्रों के लिए जगह आवंटित करना आवश्यक है। हालांकि, स्थान के आधार पर, प्रत्येक परियोजना की आवश्यकताएं अलग-अलग होंगी। इसलिए, दुकानों का विकास और सुधार परियोजना के स्थान और आकार पर निर्भर करेगा।

जेएलएल वियतनाम की हालिया बाजार रिपोर्ट में, कंपनी ने इस शॉपहाउस सेगमेंट में निवेश करने वाले निवेशकों को सलाह दी है कि यदि उनके पास तुरंत उपलब्ध नकदी नहीं है, तो उन्हें निवेश करने से पहले दो बार सोचना चाहिए, क्योंकि बाजार का धराशायी होना बहुत आसान है। मौजूदा किरायेदारों को बनाए रखने के लिए, शॉपहाउस मालिकों को किराया कम करना पड़ रहा है। वहीं, वर्तमान में किराए पर दी जा रही संपत्तियों के लिए, मकान मालिकों को मौजूदा किराए में 20-40% की कमी करने की मांग का सामना करना पड़ रहा है। अनुबंध की अवधि 3-5 वर्ष ही है; हालांकि, किरायेदार पूरे लीज अवधि के दौरान किराया न बढ़ाने का प्रस्ताव दे रहे हैं।

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