बेस ब्लॉक में शॉपहाउस में निवेश से मोहभंग

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गो वाप जिले में एक अपार्टमेंट बिल्डिंग में एक दुकान काफी समय से खाली पड़ी है।

कभी बाज़ार में इनकी मांग थी और निवेशकों के लिए ये "सोने की मुर्गी" माने जाते थे, लेकिन अब तक कई अपार्टमेंट इमारतों में दुकानें मंदी की चपेट में आ चुकी हैं, इन्हें या तो कम दामों पर किराए पर दिया जा रहा है या बिक्री के लिए रखा जा रहा है। इस स्थिति ने कई दुकानों के मालिकों को मुश्किल में डाल दिया है, और निवेशकों को अपनी पूँजी गँवानी पड़ रही है क्योंकि मौजूदा कम किराये की कीमत, कई अरब से लेकर दसियों अरब वियतनामी डोंग के शुरुआती निवेश की तुलना में रेत का एक कण मात्र है। यह स्थिति हो ची मिन्ह सिटी में हो रही है, जहाँ जनसंख्या घनत्व अधिक है, और लोगों द्वारा उपभोक्ता वस्तुओं की खपत देश में सबसे ज़्यादा है।

3 महीने से अधिक समय से, हो ची मिन्ह सिटी के गो वाप जिले में एक शॉपहाउस के मालिक - श्री डंग, 500 मिलियन VND से अधिक के नुकसान पर 50m2 शॉपहाउस बेच रहे हैं, लेकिन अभी तक किसी ने नहीं पूछा है। इस शॉपहाउस को श्री डंग ने 2019 में लगभग 3.8 बिलियन VND में खरीदा था, जिसे शुरू में 15 मिलियन VND/माह पर किराए पर दिया गया था। हालांकि, सुस्त कारोबार के कारण, किरायेदार ने 6 महीने के किराये के बाद घर वापस कर दिया। उसके बाद, श्री डंग ने किराए के लिए एक बोर्ड लटकाना जारी रखा, लेकिन कुछ लोगों ने पूछा, इसलिए उन्होंने सक्रिय रूप से इसे घटाकर 13 मिलियन VND/माह कर दिया। अब तक, कई किरायेदारों के माध्यम से, कीमत 10 मिलियन VND/माह तक कम हो गई है

"मुझे हर महीने 2 अरब VND के ऋण के लिए 2 करोड़ VND से ज़्यादा का बैंक ब्याज और मूलधन चुकाना पड़ता है। किराया बहुत कम है, ब्याज दरों का दबाव बहुत ज़्यादा है, इसलिए मुझे घाटे में दुकान बेचनी पड़ी, लेकिन 3 महीने से ज़्यादा प्रचार करने के बाद भी मुझे कोई खरीदार नहीं मिला," श्री डंग ने कहा।

इसी स्थिति में, श्री हिएन - एक रियल एस्टेट निवेशक ने साझा किया: "2018 में, मैंने पुराने डिस्ट्रिक्ट 2 (अब थू डुक सिटी) में एक प्रोजेक्ट में 5 बिलियन से अधिक VND में एक शॉपहाउस में निवेश किया, जो मुख्य सड़क के सामने स्थित था, भारी ट्रैफ़िक के साथ, इसलिए उस समय मुझे यकीन था कि समय के साथ मेरे घर की कीमत बढ़ जाएगी, या उच्च कीमत पर किराए पर दिया जाएगा। जैसा कि योजना बनाई गई थी, पहले मैंने इसे 30 मिलियन VND/माह की कीमत पर कॉफी शॉप खोलने के लिए ग्राहकों को किराए पर दिया। हालांकि, 2020 के अंत से, व्यावसायिक कठिनाइयों के कारण, मेरा शॉपहाउस और उसी क्षेत्र में आस-पास के घरों की एक श्रृंखला बंद हो गई है, जिसमें कोई किरायेदार नहीं है।"

"जब महामारी खत्म हो जाएगी, तो मुझे लगा था कि बाजार जल्दी स्थिर हो जाएगा, लेकिन दो साल बाद भी मेरा अपार्टमेंट खाली पड़ा है। हाल ही में, एक ग्राहक इसे मिनी सुपरमार्केट खोलने के लिए किराए पर लेना चाहता था और 1.5 करोड़/माह देना चाहता था, लेकिन मैंने अभी तक हामी नहीं भरी है, और इसे बेचने की योजना बना रहा हूँ क्योंकि निवेश कारगर नहीं है," श्री हिएन ने कहा।

कई रियल एस्टेट विशेषज्ञों के अनुसार, हाल के दिनों में, ई-कॉमर्स अधिक से अधिक विकसित हुआ है, कई कंपनियों को अब केवल गोदामों की आवश्यकता है, दुकानों की नहीं, और गोदाम अब स्मार्ट सेवा गोदाम भी हैं, जो ऑनलाइन प्रबंधित और संचालित होते हैं, सस्ते और सुरक्षित दोनों हैं, जबकि एक गोदाम के रूप में एक दुकान को किराए पर लेना महंगा और असुरक्षित दोनों है।

विशेषज्ञों के अनुसार, शॉपहाउस मॉडल 2000 के दशक में वियतनाम में पहली बार सामने आने पर वाकई बहुत मूल्यवान था। हो ची मिन्ह सिटी के केंद्रीय ज़िलों में, शॉपहाउस की एक श्रृंखला कभी निवेशकों को आकर्षित करने वाली "सोने की मुर्गी" हुआ करती थी। इसकी सफलता के कारण, रियल एस्टेट व्यवसाय लगातार बाज़ार में नई आपूर्ति जारी करते रहे, जिससे अधिशेष पैदा हुआ।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि एक शॉपहाउस परियोजना में कई कारकों का समावेश होना चाहिए, विशेष रूप से जनसांख्यिकीय मुद्दों को ध्यान में रखते हुए, उपयोगकर्ता के व्यवहार और व्यावसायिक व खरीदारी गतिविधियों के लिए आने-जाने वाले लोगों की संख्या का विस्तृत आकलन करके परियोजना के लिए दैनिक नकदी प्रवाह का निर्माण किया जाना चाहिए। तभी शॉपहाउस व्यावसायिक दक्षता ला सकते हैं। इसके अलावा, लोगों की खरीदारी और मनोरंजन के तरीकों में आए बड़े बदलावों का सावधानीपूर्वक अध्ययन करना आवश्यक है। वर्तमान में, उपभोक्ता ऑनलाइन खरीदारी का अधिक उपयोग कर रहे हैं, साथ ही उपग्रह शहरी क्षेत्रों की ओर पलायन कर रहे हैं, जिससे केंद्रित व्यापार अब पहले जैसा प्रभावी नहीं रहा, जिससे शॉपहाउस का मूल्य काफी कम हो गया है।

सीबीआरई वियतनाम के विशेषज्ञों ने भी यही राय व्यक्त की कि यद्यपि यह एक ऐसा क्षेत्र है जिसे विशेषज्ञ लाभदायक मानते हैं, यदि आंतरिक शहरी क्षेत्र और आसपास के निवासियों की संभावित मांग का सावधानीपूर्वक आकलन नहीं किया जाता है, तो दुकानें खोलने के लिए शॉपहाउस में निवेश करना आसानी से विफल हो सकता है। वर्तमान रियल एस्टेट बाजार के अपरिहार्य विकास के रुझान में, किसी भी अपार्टमेंट परियोजना को व्यावसायिक क्षेत्रों के लिए जगह आरक्षित करनी होगी। हालाँकि, स्थान के आधार पर, प्रत्येक परियोजना की अलग-अलग ज़रूरतें होंगी। इसलिए, शॉपहाउस का विकास और सुधार परियोजना के स्थान और पैमाने पर निर्भर करेगा।

जेएलएल वियतनाम की एक हालिया बाज़ार रिपोर्ट में, इस इकाई ने शॉपहाउस सेगमेंट चुनते समय निवेशकों को सुझाव भी दिए थे कि अगर कोई निष्क्रिय नकदी प्रवाह नहीं है, तो शॉपहाउस में निवेश करते समय निवेशकों को इस पर विचार करना चाहिए, क्योंकि इससे "बाहर निकलना" बहुत आसान होगा। मौजूदा किरायेदारों को बनाए रखने के लिए, शॉपहाउस मालिकों को किराये की कीमतें कम करनी होंगी। इस बीच, परिसर किराए पर दिए जा रहे हैं, हालाँकि मकान मालिकों को मौजूदा किराये की कीमत में 20-40% की कमी करने का अनुरोध करना पड़ रहा है। अनुबंध की अवधि अभी भी 3-5 साल रखी गई है, हालाँकि, किरायेदारों का प्रस्ताव है कि पूरी लीज़ अवधि के दौरान किराये की कीमत न बढ़ाई जाए...

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