Kinek jó a földbérleti díj különbsége?

Gazdagok, szegények és bebörtönzöttek – mind a föld miatt.

Május eleji, tikkasztó hőségben, egy albérletben Nguyen Thi Kim Buu asszony (Hamlet 1, Song Trau község, Trang Bom kerület, Dong Nai tartomány) „új” dokumentumokat készít elő panaszának folytatására családja 11 000 ^m² -es földterületével kapcsolatban, amelyet közel két évtizeddel ezelőtt koboztak el a Bau Xeo Ipari Park számára. A 70 éves Kim Buu asszony a második generáció, aki ezt a panaszt folytatja. Édesanyja, Le Thi Lam asszony, öt évvel ezelőtt hunyt el, nem sokkal azután, hogy a család földjét 2018 végén erőszakkal elkobozták. Kim Buu asszony nem az egyetlen panaszos. Körülbelül 50 háztartás, generációkon át, szintén nem ért egyet a Dong Nai kormány azon döntésével, hogy elkobozza földjeiket, és átadja azt a Bau Xeo Ipari Park befektetőjének.

2004. január 12-én Dong Nai tartomány Népi Bizottságának elnöke aláírta a 101/QD-CT-UBND számú határozatot, amelynek értelmében több mint 440 hektárnyi földterületet visszaszerez Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 és Trang Bom város községeiben, és „ideiglenesen a teljes visszaszerzett földterületet a Tin Nghia Company, a Dong Nai Rubber Company és tagjaik rendelkezésére bocsátja”, hogy kártérítést, földterület-megtisztítást és beruházási eljárásokat hajtsanak végre a Bau Xeo Ipari Park építéséhez. 2004 februárjában a Tin Nghia Company és a Dong Nai Rubber Company tőkét juttatott a Thong Nhat Részvénytársaság létrehozásához, amely a Bau Xeo Ipari Park befektetője lett.

A panasz forrása is ebből fakad. Kim Buu asszony családja és más háztartások, akiknek a földjét elkobozták, azzal érvelnek, hogy a Dong Nai tartomány Népi Bizottságának elnökének 2004-es 101. számú határozata, amelyet még a miniszterelnök Bau Xeo Ipari Park létrehozásával kapcsolatos bármilyen döntése előtt adtak ki, "hatályon kívül esett". Földjeik és házaik sem voltak a jóváhagyott tervezési határokon belül, így a föld elkobzása az ipari park befektetőjének történő átadásra jogalap nélküli volt. Ezért az emberek megtagadták az elkobzás elfogadását, és 2004 óta panaszokat nyújtanak be. 2018-ban a Trang Bom kerület Népi Bizottsága értesítést adott ki a kényszerföld-elkobzás megszervezéséről. Kim Buu asszony és a többi háztartás azzal érvel, hogy a Trang Bom kerület Népi Bizottságának a 101. számú határozaton alapuló kényszerföld-elkobzása nem volt összhangban a törvénnyel, és a mai napig folyamatosan panaszokat nyújtanak be.

„Csak négyzetméterenként 25 000 VND-t kártalanítottak nekünk, és 15 millió VND-t betelepítési pénzként, ami összesen több mint 700 millió VND-t jelent 11 000 négyzetméternyi házért és kertért. Hogyan fogunk élni, miután elkobozták a földünket?” – kérdezte Kim Buu asszony. A 70 éves nő, aki hét testvérét képviseli, évek óta egy barátja albérletében él, miközben folytatja a folyamatban lévő perét, aminek nem tudja, mikor lesz vége...

Nem ritkák a földdel kapcsolatos panaszokat benyújtó többgenerációs családok, mint például Kim Buu asszony a Bau Xeo Ipari Parkban. A Nemzetgyűlés havi jelentései a polgári petíciókról sosem mulasztják el megemlíteni a kérelmezők nagy csoportjait, akik ügyeiket a helyi szintről a központi szintre emelték, igazságszolgáltatást keresve. Legtöbbjük földdel kapcsolatos vitákat folytató állampolgár, mint például Kim Buu asszony és a Trang Bom kerület lakosai. A hatóságok által bejelentett, földdel kapcsolatos panaszok több mint 70%-a egy átlagos statisztika az elmúlt években.

A közel négy évtizedes nemzeti reform számos dollármilliárdost hozott létre, akiknek többsége ingatlanokon keresztül halmozta fel vagyonát. Ez a közel 40 éves nemzeti megújulás azonban igazságtalanságérzetet is keltett generációk körében, akik úgy érzik, hogy igazságtalanul bánnak azzal, hogy ősi földeket koboznak el olcsón, majd vállalkozásoknak adnak át ipari parkok, bevásárlóközpontok és toronyházak építésére, amelyeket aztán magas áron adnak el. A mezőgazdasági földeket 1 millió VND/m² áron kobozzák el, majd lakóterületté besorolást kapnak, felosztják, és a vállalkozások toronyházként értékesítik 50 millió VND/m² áron. Dr. Nguyen Si Dung, a Nemzetgyűlés Hivatalának korábbi helyettes vezetője kijelentette, hogy ez a 49 millió VND-s növekedés a földkisajátításnak, az övezeti változásoknak és a földkiosztási döntéseknek köszönhető, amelyek földbérleti díj-különbözetet jelentenek.

A tényleges földérték-különbség sokkal nagyobb, mint amit Nguyen Si Dung úr felhozott. Thu Thiem (Thu Duc City, Ho Si Minh-város) számos lakosának elkobozták a földjét 18 millió VND/m2 áron, de néhány évvel később, amikor visszatértek a földjükön épülő projekthez, a személyzet azt közölte velük, hogy a lakásárak 350 millió VND/m2-re emelkedtek, és már elkeltek. A Vietnami Ingatlanszövetség felmérése szerint a projekt előtti és utáni földárak közötti különbség egyes területeken elérte a 700-szorosát, sőt legalább az 50-szeresét is. Ez a hatalmas haszon sértő, felháborító és igazságtalanság forrása. Az emberek elveszítik otthonaikat, földjeiket és munkájukat a nemzeti és közérdekű társadalmi-gazdasági fejlesztési projektek miatt, de ők maguk nem részesülnek ezeknek a projekteknek az értékéből. A kártérítés és a letelepítési pénzek nem segítenek nekik abban, hogy jobb életük legyen a földjük elkobzása után. A társadalmi-gazdasági fejlesztési projektek folyamatban vannak, de az emberek továbbra is szegényebbek. A földszerzés és a terület megtisztítása ezért sok lakos számára a félelem forrásává, és az elhúzódó panaszok és panaszok kiváltó okává vált.

A 2022. májusi 13. pártkongresszus 5. központi bizottsági ülésén, a földpolitikáról szóló határozat felülvizsgálatakor Nguyễn Phu Trong főtitkár megnyitóbeszédében kijelentette: „Sokan a földnek köszönhetően gazdagodtak meg, de sokan vannak olyanok is, akik a föld miatt szegénnyé váltak, sőt, a föld miatt börtönbe kerültek, sőt, még az apa-fiú és testvéri kapcsolatokat is elveszítették a föld miatt...”. A földdel kapcsolatos konfliktusok az ország átalakulásával és fejlődésével párhuzamosan fokozódnak.

Az országos földterületekkel kapcsolatos perek több mint 70%-a.

A földkonfliktusok kiváltó okai

Ha nem az emberek azok, akik hasznot húznak a földszerzési projektek által generált eltérő földjáradékból, akkor kik azok? A legkézenfekvőbb válasz a vállalkozások – azok, akik alacsony áron kapták meg a megszerzett földet, majd nagyon magas áron eladták. De számos fórumon a vállalkozások azt állítják, hogy igazságtalanul vádolják és rágalmazzák őket.

Az Alkotmány, a Párt határozatai és a hatályos Földtörvény szerint a föld az egész nép tulajdonában van, az állam pedig képviseleti tulajdonosként jár el, és egységesen kezeli azt. Képviselő tulajdonosként az állam gyakorolva jogát, földhasználat-tervezés és tervek révén meghatározza a földhasználat célját, és engedélyezi a földhasználat megváltoztatását. Az a döntés, hogy egy földterületet városfejlesztésre használnak a mezőgazdasági területként való megtartása helyett (és erre csak az állam jogosult), eltérő földbérleti díjakat eredményezett.

Dr. Nguyen Van Dinh, befektetési és ingatlanjogi szakértő szerint, amikor a vállalkozások ingatlanprojekteket valósítanak meg, az állami kártérítésre és a földterületek megtisztítására előleget fizetnek, valamint további díjakat is kell fizetniük az állam által meghatározott földár alapján. A legtöbb földszerzési és -átalakítási projekt esetében a földértékeléshez használt többletmódszerben a földár kiszámítása úgy történik, hogy a vállalkozás a beruházási projekt befejezése után a hozzáadott érték 15%-át, az úgynevezett nyereséget kapja meg. A földbérleti díj fennmaradó 85%-át a földhasználati díjakon keresztül kell befizetni az állami költségvetésbe. „Elméletileg a többletérték 85%-a a földhasználati díj, amelyet a befektetőnek az államnak kell fizetnie, és amelyet a költségvetésbe integrálnak, hogy az állami költségvetési törvény szerint országszerte közcélokra használják fel, a közberuházásokat szolgálva” – mondta Dr. Dinh.

Dinh úr szavai azonban csupán „elméletiek”. A differenciált földbérleti díj szabályozásának gyakorlati képe egészen más, számos összetett folyamatot és eljárást foglal magában, számos korrupciós és visszaélési lehetőséggel. A vállalkozások számos módszert találnak a profit maximalizálására. Eközben az államnak valószínűleg soha nem sikerült a hozzáadott érték 85%-át integrálnia a költségvetésbe. Az évek során az északtól délig tartó jelentős földterületekkel kapcsolatos esetekben a tartományi és városi önkormányzatok különféle eszközökkel alacsony áron juttattak földet a vállalkozásoknak, ami az államnak a differenciált földbérleti díjból származó bevételkiesését eredményezte. Ezek a veszteségek több tízmilliárdtól több ezer milliárd dongig terjednek.

Ha van földbérleti díjkülönbség, az nem a földhasználat megváltoztatására vagy a tervezés módosítására jogosult vállalkozások vagy tisztviselők zsebébe kerülhet. Szükség van egy módra a földbérleti díjkülönbség igazságos újraelosztására.

Dr. Nguyen Si Dung, a Nemzetgyűlés Hivatalának korábbi helyettes vezetője

Egy nemrégiben bíróság elé került jelentős ügyben Nguyễn Ngoc Hai, a Binh Thuan tartomány Népi Bizottságának korábbi elnöke 2017. február 23-án aláírt egy dokumentumot, amelyben jóváhagyta három, összesen több mint 92 600 m2-es földterület kiosztását a Tan Viet Phat Vállalatnak árverés nélkül, 1,2 millió VND/m2 áron, ami egy 2013-as határozat szerinti árverési kikiáltási ár. A későbbi vizsgálatok kimutatták, hogy az 1,2 millió VND/m2-es földterület kiosztása jogellenes volt, mivel a földtörvény szerint a földhasználati díjakat és a bérleti díjakat a föld állami szerv általi kiosztása vagy bérbeadása időpontjában érvényes földár alapján kell meghatározni. A hatóságok szerint a három földterületnek a korábbi Binh Thuan tartományi vezetők általi ilyen alacsony áron történő kiosztása a vállalatnak több mint 45 milliárd VND veszteséget okozott az államnak.

Hasonlóképpen, 2012. december 27-én a Binh Duong Tartományi Pártbizottság korábbi titkára, Tran Van Nam, akkoriban a Tartományi Népi Bizottság alelnöke olyan határozatokat írt alá, amelyekben beleegyezett az 51 914 VND/m2 földár alkalmazásába, a Binh Duong Tartományi Népi Bizottság 2006-os határozatában foglaltaknak megfelelően, amely a földhasználati célok átalakításakor és a Binh Duong Termelési - Import-Export Vállalatnak történő földhasználati díjak kiszámításakor előírja. Az ítélet szerint a vádlott Tran Van Nam és bűntársai által a szabályokat megsértve meghatározott alacsony földárak több mint 761 milliárd VND veszteséget okoztak az államnak.

Számos hasonló esetben, amikor Khanh Hoában, Da Nangban vagy Ho Si Minh-városban olcsón adtak el kiváló minőségű földeket, a vádlottak, akik e tartományok és városok vezetői, mind azt állítják, hogy nem profitáltak a korrupcióból, és nem is vettek részt benne, amikor olcsón osztottak ki földeket vállalkozásoknak. A hatóságoknak ezt sem sikerült bizonyítaniuk. Az erkélyeiken nem találtak készpénzes zacskókat. A gyanúsítottak széfjeiben vagy bankszámláin sem találtak illegális pénzeszközöket. Gyanús kapcsolatokra sem derült fény. Senki sem érti, mi "zsírozta be" az egész tanácsadó és döntéshozatali rendszert, amikor a tisztviselők tudták, hogy a földek alacsony áron történő kiosztása helytelen volt. Ennek ellenére az elveszett pénz összege folyamatosan növekszik.

„Hosszú ideig az egész rendszert a differenciált földbérleti díj törekvése hajtja. Ez az igazságtalanság és a földkonfliktusok kiváltó oka” – foglalta össze Dr. Nguyen Si Dung. A konfliktusok csökkentése érdekében Dr. Dung elmondta, hogy meg kell oldani a differenciált földbérleti díj szabályozásának kérdését, hogy ennek a hozzáadott értéknek egy részét arra használják fel, hogy segítsék azokat, akiknek a földjét kisajátították, hogy új, a régi otthonukkal megegyező vagy annál jobb lakáshoz jussanak, ahogy azt a párthatározat is kimondja. „Ha differenciált földbérleti díj van, az nem kerülhet olyan vállalkozások vagy tisztviselők zsebébe, akiknek joguk van megváltoztatni a földhasználati célokat vagy kiigazítani a tervezést. Lehetőséget kell találni a differenciált földbérleti díj igazságos újraelosztására” – mondta Dr. Dung.

Forráslink: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm