100 millió VND/m² lakás, kinek a játéka?

Az Építésügyi Minisztérium legfrissebb jelentése szerint az év első 9 hónapjában lakás eladási ára Hanoiban és Ho Si Minh-városban az árak továbbra is magasak, és az előző év azonos időszakához képest emelkedtek.

Pontosabban, a hanoi lakások átlagos elsődleges eladási ára 2025 harmadik negyedévében 70-80 millió VND/m² között mozgott, ami 5,6%-os növekedést jelent 2025 első negyedévéhez képest, és 33%-os növekedést 2024 azonos időszakához képest. Különösen néhány luxuslakás-projekt Hanoiban 150-300 millió VND/m² eladási árat könyvelhetett el.

Ho Si Minh-városban a lakások átlagos elsődleges eladási ára az elmúlt 9 hónapban körülbelül 75 millió VND/m² volt, ami változatlan az idei év első negyedévéhez képest, de 36%-os növekedést jelent 2024 azonos időszakához képest. Egyes felső kategóriás projektek eladási ára 150 millió VND/m²-től vagy annál is magasabb.

A Savills legfrissebb jelentése azt is mutatja, hogy Hanoiban a második negyedévben újonnan átadott lakások négyzetméterenkénti átlagos ára elérte a 91 millió VND/négyzetmétert. Ez az ár várhatóan nem fog csökkenni, legalábbis idén nem, mivel az év hátralévő részében indulásra kész projektek többségének várható ára meghaladja a 90 millió VND/négyzetmétert.

Az Építésügyi Minisztérium jelentése azt is hangsúlyozta, hogy az ingatlanárak minden évben folyamatosan emelkednek, de nem tükrözik valódi értéküket, és a legtöbb ember átlagos jövedelméhez képest még mindig magasak.

Az Építési Minisztérium szerint továbbra is megfigyelhető a felhalmozás, az áremelkedések és a spekuláció jelensége. Ez növeli az ingatlanárakat, egyensúlyhiányt okoz a kereslet és kínálat között, és meghaladja a legtöbb ember megfizethetőségét.

A luxuslakás-szegmens fő vásárlói a befektetők és a tehetősek. (Illusztráció: Minh Duc).

Eközben ingatlanszakértők szerint a piac magas árú szegmensében a vásárlók többsége ma befektető, aki magas profitpotenciálra számít. Épp ellenkezőleg, a nagy kereslet ellenére a legtöbb ember, különösen a fiatalok lakhatáshoz jutási lehetőségei nagyon alacsonyak a drága lakásárak miatt.

Nguyen Van Dinh úr, az Ingatlanközvetítői Szövetség elnöke a következőket elemezte: A lakásvásárlókat illetően a valóság azt mutatja, hogy csak egy kis csoport az első lakásvásárlók közül, akik valódi lakhatási igényekkel vásárolnak. A többség befektető, vannak, akik rövid távú „szörfözési” céllal vásárolnak, mások pedig azért, hogy megtartsák a vagyonukat más befektetési csatornák erős ingadozásainak kontextusában.

A DKRA Vietnam piackutató cég felmérése szerint a befektetési célú vásárlók valójában nagyobb arányt képviselnek, mint a valódi lakhatási igényekkel rendelkező vásárlók, az eladások 70-80%-át teszik ki. Ezen ügyfelek többsége már legalább 2 ingatlannal rendelkezik, és ahelyett, hogy hitelt venne fel, szabad pénzből élnek. A jövedelmezőségre, a tiszta jogi státuszra, a bérbeadási kapacitásra és a likviditásra összpontosítanak.

A Property Guru Vietnam Company felmérése szerint a közelmúltbeli lakáspiaci tranzakciók akár 60%-a is a befektetői ügyfélcsoportban koncentrálódik. A kockázattűrő képességgel rendelkező befektetők mind hajlandóak pénzügyi tőkeáttételt használni a befektetéshez, abban a hitben, hogy a lakásárak a közeljövőben tovább emelkednek.

A profitorientált befektetők csoportja mellett Pham Thi Mien asszony, a Vietnami Ingatlanpiaci Kutató és Értékelő Intézet (VARS IRE) igazgatóhelyettese rámutatott egy másik csoportra is, akik hajlandóak 100 millió VND/m² áron lakást vásárolni, és akik jó pénzügyi potenciállal rendelkeznek.

Mien asszony megemlítette, hogy a magas eladási ár ellenére a befektetők továbbra is eladták termékeiket. Pontosabban, az új kínálat abszorpciós aránya továbbra is elérte a 62%-ot. A „lezárt” lakások többsége a felsőkategóriás és luxus szegmensben volt.

„ Újonnan megnyílt projektek vannak” magas ár „de még mindig jól felszívódik, mivel a jó pénzügyi képességekkel rendelkezők – köztük a vietnamiak és a külföldiek – lakhatási kereslete továbbra is magas. Emellett a befektetési kereslet is megnőtt, mivel az ügyfelek kihasználják a „preferenciális” pénzáramlást, azzal a várakozással, hogy az árak tovább emelkednek ” – mondta Mien asszony.

A szakértő azt is elmondta, hogy az elsődleges piacon a tranzakciók nagy része olyan emberek keresletéből származik, akik sok ingatlannal rendelkeznek.

Egy hanoi ingatlancég képviselője elárulta, hogy a kiváló helyen található, több százmillió VND/m² árú projektek esetében a vásárlók többsége tehetős ember, akinek valódi lakhatási igényei vannak. Ezek lehetnek a 8X és 9X korosztályba tartozó ügyfelek, akik teljes felszereltséggel és civilizált közösséggel rendelkező életteret keresnek.

„ A 100-150 millió VND/m² árkategóriájú projektek a legkönnyebben eladhatók, míg a 200 millió VND/m² feletti lakások esetében már jobban kell válogatni ” – mondta.

A csúcson történő befektetés kockázatos.

Nguyễn Quốc Hung, a Vietnami Bankszövetség alelnöke és főtitkára egyszer arra figyelmeztetett, hogy azok a befektetők, akik sok drága lakást „tartanak”, arra várnak, hogy az árak emelkedjenek, majd eladják azokat, 2025-től kezdődően számos kockázattal fognak szembesülni. Hung úr szerint maguk a bankok is folyamatosan hiteleznek, a befektetők továbbra is vásárolnak házakat, és a későbbi vásárlók árkülönbséget kötnek más vevőkkel szemben, áremelkedésre számítva. De amikor az árak csökkennek, vagy már nem lehet eladni az ingatlanokat, a végső vásárlók szenvedik el a következményeket.

A csúcsáron lakásokba történő befektetés számos kockázattal járhat. (Illusztráció: Cong Hieu).

Hung úr úgy véli, hogy az elkövetkező időszakban, amikor a kormány megvalósítja az „1 millió szociális lakás” projektet, az ingatlanpiac visszatér eredeti formájához.

Emellett a szociális lakásbefektetőkre váró több mint 145 000 milliárd VND tőke is jó irányt jelez az ingatlanpiac számára.

Nguyen Quang Huy, a Nguyen Trai Egyetem Pénzügyi és Banki Karának vezérigazgatója szintén azt mondta, hogy a több százmillió dong értékű lakásokba való befektetés magas kockázattal jár.

Konkrétan ez egy korlátozott likviditású szegmens, ahol kicsi az ügyfélkör, és nehéz gyorsan továbbértékesíteni. Ezen százmilliós/m²-es lakások bérleti hozama is meglehetősen szerény, mindössze 3-5%/év körüli, ami jóval alacsonyabb, mint más csatornák esetében.

Eközben ezekbe a lakásokba történő befektetés magas az áralkalmazkodás vagy a stagnálás kockázatával. Ha az ár messze meghaladja a megfizethetőséget és a tényleges hasznosítási értéket, a piac lassulhat.

Végül, Mr. Huy szerint, ha az összes tőkét egy luxuslakásba fektetjük, az azt jelenti, hogy elszalasztjuk a lehetőséget a befektetések más területekre történő diverzifikálására.

Pham Duc Toan úr, az EZ Ingatlanbefektetési és Fejlesztési Részvénytársaság vezérigazgatója szintén azt mondta, hogy a befektetőknek jelenleg csak olcsó lakások vásárlására érdemes költeniük.

Toan úr szerint körülbelül 2-3 évvel ezelőtt a lakások ritkán szerepeltek vonzó befektetési portfólióban, mivel úgy gondolták, hogy fogyóeszközök, amelyek idővel veszítenek az értékükből. De amikor Hanoiban fokozatosan korlátozottá vált az új kínálat, ez a termék ismét sok, biztonságos befektető érdeklődését keltette fel. A havi bérleti díjból származó pénzforgalom és az áremelkedési ütem kombinációja miatt a lakásokba való befektetés jobb hozamot hoz, mint a jelenlegi megtakarítások.

A jelenlegi lakásárak azonban olyan magasak, hogy a vevők könnyen „a csúcson vásárolnak”, ami nagy kockázatokhoz vezet. Például egy lakás ára 4-5 milliárd VND, de a bérleti díj csak körülbelül 10 millió VND/hó, míg egy lakás ára 2-3 milliárd VND, a bérleti díj is ennek megfelelő. Ezért Mr. Toan szerint a befektetőknek csak elfogadható árú termékekbe kellene befektetniük.

Nguyễn Quốc Anh úr, a PropertyGuru Vietnam vezérigazgató-helyettese szintén úgy véli, hogy csak olcsó, ésszerű termékekbe szabad vásárolni vagy befektetni. Megjegyezte azt is, hogy a vásárlás időpontja nem annyira fontos, mint a stabil pénzügyi helyzet megteremtése. A vevőknek a ház értékének legalább 30-40%-át saját pénzben kell tartaniuk. Szükséges biztosítani a stabil pénzáramlást a következő 3-5 évben, hogy elkerüljük a pénzügyi nyomást a házvásárláshoz szükséges hitelfelvételkor.

Forrás: https://baolangson.vn/chung-cu-100-trieu-dong-m-cuoc-choi-danh-cho-ai-5060380.html