Csökkentsd az ingatlanspekulációkat

DNVN - Pham Thanh Tuan ingatlanjogi szakértő elmondta, hogy a Pénzügyminisztérium személyi jövedelemadóról szóló (módosított) törvénytervezetében szereplő javaslat elsősorban az ingatlanspekuláció megakadályozását célozza. A jelenlegi szabályozást felváltó javaslat az, hogy az átvételi árra 2%-os általános adókulcsot alkalmazzanak.

Pham Thanh Tuan ingatlanjogi szakértő szerint, mint minden más ingatlanokkal kapcsolatos javaslat, az ingatlanátruházásból származó személyi jövedelem tartási idő alapján történő megadóztatásának terve is azonnal vitát váltott ki.

Az ellenzők attól tartanak, hogy ha az adót kivetik, az valahogy bekúszik a bérleti díjakba és az eladási árakba, megnehezítve azok dolgát, akiknek nincs vagy nincs otthonuk. A támogatók abban reménykednek, hogy ez a megoldás korlátozza a spekulációt, visszajuttatja a „kínálatot” a rászorulókhoz, és ezáltal csökkenti a lakásárakat.

Az ingatlanok adóztatásának módja napjainkban gondos mérlegelést igényel, figyelembe véve a vietnami ingatlanpiac sajátos kérdéseit.

Az országok jellemzően progresszív, a birtokolt vagyon mennyiségével arányos adók formájában alkalmazzák az ingatlanadókat; adókat vetnek ki az ingatlan használatbavételének elmulasztása esetén, és magasabb adókat a rövid távú ingatlantulajdonosok esetében.

Az ingatlanadózás továbbra is nehézkes.

Az ingatlanok számával arányos progresszív adózás esetében az ezt a formát alkalmazó országok megközelítése az, hogy azok, akik több ingatlannal rendelkeznek, magasabb adókulcsot fizetnek, mint azok, akik kevesebbel rendelkeznek. Az Egyesült Királyság 3%-kal emeli az adót, ha második otthont vásárolnak. Szingapúr 20%-os adót alkalmaz a második otthonra, 30%-ot a harmadik otthonra…

Az ingatlan használatbavételének elmaradására kivetett adókat illetően Kanada 1%-os adót vet ki az üresen álló házakra, az Egyesült Királyság pedig további adót vet ki a legalább egy éve üresen álló házakra...

A rövid távú ingatlantulajdonosokra vonatkozó magasabb adókulcsok alkalmazása meglehetősen gyakori. Szingapúr jellemzően 100%-os adót vet ki a földvételi és -eladási értékkülönbözetre az első évben, majd 50%-ot két év után. Tajvan 45%-os adókulcsot alkalmaz azokra, akik az első két évben továbbértékesítik az ingatlant, 35%-ot 2-5 évben, és 20%-ot 5-10 évben. Korea szintén 70%-os adókulcsot alkalmaz azokra, akik az első évben adják el otthonukat.

Vietnámban a központi határozat előírja a „magasabb adókulcsok előírását a nagy földterületeket, sok házat használók, a földspekuláció, a lassú földhasználat és a földhasználat elhagyása esetén”. Így a jövőben magasabb adókulcsokat fognak alkalmazni három csoportra: „nagy földterületek, sok ház használata” (mennyiség alapján), „földspekuláció” (a tulajdonjog időtartama alapján) és „lassú földhasználat, földhasználat elhagyása” (mely meghatározza, hogy a földet nem veszik használatba) – hasonlóan számos ország jelenlegi szabályozásához.

A Pénzügyminisztérium személyi jövedelemadóról szóló törvénytervezetében szereplő javaslat elsősorban a spekulatív magatartás megakadályozását célozza, felváltva a jelenlegi szabályozást, amely a tartási időszaktól függetlenül 2%-os általános adókulcsot alkalmaz az átvételi árra. A Pénzügyminisztérium arra számít, hogy ha a javaslat bekerül a törvényhozási programba, az Országgyűlés 2025 végéig véleményt nyilvánít, és a 2026 közepén esedékes ülésszakon megvitatja a tervezet elfogadását.

„Bár még nem részletezem, úgy gondolom, hogy ez a megoldás ésszerűbb, mint a progresszív adózás alkalmazása azokra, akik sok ingatlannal rendelkeznek. A rövid ideig tartó tartás esetén alkalmazott magas adókulcsok elméletileg segíthetnek korlátozni a spekulációt és csökkenteni az ingatlanok magasabb áron történő eladásának trükkjeit” – osztotta meg Mr. Tuan.

Tuan úr szerint a spekulánsok általában rövid távon használják a pénzügyi tőkeáttételt. Az ingatlanok hosszú távú fenntartásának szükségessége pénzügyi nyomást gyakorol rájuk. A magas adókulcsok növelik a költségeket és csökkentik az ingatlanspekulációk vonzerejét. Ezért a vétel és eladás esetén csökken a likviditás.

De ahhoz, hogy ez az adózási eszköz hatékony legyen, legalább a következő feltételeknek kell kísérniük: a földárakra vonatkozó nemzeti adatbázis elkészítése; informatikai infrastruktúra biztosítása.

A földárakra vonatkozó országos adatbázis kiegészítése a 2024-es földtörvényben is előírt követelmény. Ha az ingatlanügyletekben és a készpénzes kifizetésekben tapasztalható „kétárú” helyzetet nem oldják meg, az adózás továbbra sem lesz egyszerű, és nehéz lesz biztosítani a méltányosságot.

Ugyanakkor a föld- és ingatlanügyletek regisztrációjához szükséges teljes informatikai infrastruktúra biztosítása az alapja annak, hogy az adóhatóságok információkat szerezzenek az ingatlanok tartási idejéről a pontos alkalmazás érdekében.

„Amikor ezek az alapvető feltételek teljesülnek, az ingatlanspekuláció korlátozására szolgáló adóeszköz valóban »helyes« és »célzott« lesz, megfelel a piacszabályozási célnak és a spekulánsokat veszi célba” – hangsúlyozta Tuan úr.

Ha Anh

Forrás: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120