Ingatlanspekulációk elleni küzdelem.

DNVN - Pham Thanh Tuan ingatlanjogi szakértő úgy véli, hogy a Pénzügyminisztérium által módosított személyi jövedelemadó-törvény tervezetében szereplő javaslat elsősorban az ingatlanspekulációk megakadályozását célozza. A javaslat a jelenlegi szabályozást egységes, 2%-os, az átvételi árra kivetett adókulccsal váltja fel.

Pham Thanh Tuan ingatlanjogi szakértő szerint – mint minden más ingatlanokkal kapcsolatos javaslat – az ingatlanátruházásból származó személyi jövedelem tulajdonjog hossza alapján történő megadóztatásának szándéka azonnal vitákat váltott ki.

Az ellenzők attól tartanak, hogy ha az adót kivetik, az valahogyan beszivárog a bérleti és eladási árakba, csak azokat károsítva, akik nem vagy még nem rendelkeznek ingatlannal. A támogatók abban reménykednek, hogy ez a megoldás megfékezi a spekulációt, visszahozza a kínálatot a rászorulókhoz, és így csökkenti a lakásárakat.

Az ingatlanadó jelenlegi megközelítése gondos mérlegelést igényel, tekintettel a vietnami ingatlanpiacot érintő sajátos problémákra.

Az országok jellemzően több fő formában alkalmazzák az ingatlanadókat: az ingatlanok számával arányos progresszív adók; a használaton kívüli ingatlanokra kivetett adók; és a rövid ideig ingatlannal rendelkezőkre kivetett magasabb adók.

Az ingatlanok adóztatása továbbra is kihívást jelentő feladat.

Az ingatlanok számán alapuló progresszív adózás tekintetében az ezt a megközelítést alkalmazó országok magasabb adókulcsot alkalmaznak azok számára, akik több ingatlannal rendelkeznek, mint azok számára, akik kevesebbel. Az Egyesült Királyság 3%-kal emeli az adót a második otthonok esetében. Szingapúr 20%-os adót vet ki a második ingatlanra, 30%-ot a harmadikra, és így tovább.

Az ingatlan használatának megtagadása esetén kivetett adókat illetően Kanada 1%-os adót vet ki az üresen álló lakásokra, míg az Egyesült Királyság további adót vet ki a legalább egy éve üresen álló lakásokra…

A rövid távú ingatlantulajdonosokra kivetett magasabb adók viszonylag gyakoriak. Szingapúr például az első évben 100%-os adót vet ki a föld vételi és eladási ára közötti különbségre, két év után pedig 50%-ot. Tajvan 45%-os adókulcsot alkalmaz azokra, akik az első két évben továbbértékesítik az ingatlant, 35%-ot 2-5 évre és 20%-ot 5-10 évre. Dél-Korea szintén 70%-os adót vet ki azokra, akik az első évben adják el a házukat.

Vietnámban a Központi Bizottság egy határozata kutatást ír elő a „magasabb adók szabályozásáról azok számára, akik nagy földterületeket használnak, több házat birtokolnak, földdel spekulálnak, lassan hasznosítják a földet, vagy parlagon hagyják a földet”. Így a jövőben három csoportra fognak magasabb adókat kivetni: „nagy földterületek használata és több ház tulajdonlása” (a mennyiség alapján), „földspekuláció” (a tulajdonlás időtartama alapján), és „lassan hasznosítják a földet, vagy parlagon hagyják” (ami meghatározza, hogy a földet nem veszik használatba) – hasonlóan a mai szabályozásokhoz.

A Pénzügyminisztérium személyi jövedelemadó-törvényhez javasolt módosításai elsősorban a spekuláció megakadályozását célozzák, felváltva a jelenlegi szabályozást, amely egységes 2%-os adókulcsot alkalmaz az átvételi árra, függetlenül a tartási időszaktól. A Pénzügyminisztérium arra számít, hogy amennyiben a törvényhozási napirendre kerül, az Országgyűlés 2025 végéig visszajelzést ad, és a 2026 közepén esedékes ülésszakon mérlegeli a tervezet elfogadását.

„Bár még nem részletezem, úgy vélem, hogy ez a megoldás ésszerűbb, mint a progresszív adó bevezetése azokra, akik több ingatlannal rendelkeznek. A rövid távú tulajdonlás magasabb adókulcsa elméletileg segíthetne megfékezni a spekulációt és csökkenteni az ingatlanok gyors haszonszerzés céljából történő „felcserélésének” gyakorlatát” – osztotta meg Mr. Tuan.

Tuan úr szerint a spekulánsok jellemzően rövid időszakokra használják a pénzügyi tőkeáttételt. Az ingatlanok tulajdonjogának hosszabb ideig tartó fenntartása jelentős pénzügyi nyomást gyakorol rájuk. A magas adók növelik a költségeket és csökkentik az ingatlanspekuláció vonzerejét. Ezért csökken a vételi-eladási tranzakciók likviditása.

Ahhoz azonban, hogy ez az adózási eszköz hatékony legyen, legalább a következő feltételeknek kell teljesülniük: egy teljes országos földárak adatbázisára; és garantált informatikai infrastruktúra.

A földárakra vonatkozó országos adatbázis kiegészítése a 2024-es földtörvényben is előírt követelmény. Ha az ingatlanügyletekben és a készpénzes kifizetésekben a „két ár” kérdése nem oldódik meg, az adózás továbbra is nehézkes lesz, és a méltányosság nehezen garantálható.

Továbbá elengedhetetlen a föld- és ingatlanügyletek nyilvántartásba vételéhez szükséges teljes informatikai infrastruktúra biztosítása ahhoz, hogy az adóhatóságok pontos információkat kapjanak az ingatlantulajdonlás időtartamáról.

„Amikor ezek az alapvető feltételek teljesülnek, akkor az ingatlanspekuláció korlátozására szolgáló adózási eszköz valóban »helyes« és »hatékony« lesz, a megfelelő piacszabályozási célokat és a megfelelő spekulánsokat célozva meg” – hangsúlyozta Tuan úr.

Ha Anh

Forrás: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120