Telek-infrastruktúra csere (BT): A sebesség és a fegyelem ára a fejlesztésben

A BT (építés-átadás) szerződést gyakran egyszerűen úgy írják le, mint földterület infrastruktúrára való cseréjét. Ez a megfogalmazás kihagyja a legnehezebb részt.

Egy építési-átadási (BT) szerződésben az állam és a befektető nem csupán egy projektet és egy telket értékel, hanem a kettő között eltelt időt is. Idővel a tőkeköltségek havonta emelkednek, a telekárak ingadoznak, a tervezés változhat, és a kockázatok mindkét fél számára csendben felhalmozódnak, mielőtt a szerződés lezárulna.

2026. április 29-én Ho Si Minh-város négy nagyobb projekt építését kezdte meg, összesen körülbelül 142 000 milliárd VND beruházással, beleértve a Thu Thiemben épülő új közigazgatási központot is, amelyet a Sun Group valósított meg a Build-Transfer (BT) modell keretében. A város jóváhagyott egy 33 telekből álló listát is, amelyek a BT projektek kifizetésére szolgálnak, sok közülük a városközpontban és Thu Thiemben található. A BT kérdése a jogi vitáról a közvagyonnal kapcsolatos kérdésekre helyeződött át. Milyen áron fogják értékelni ezeket a telkeket, milyen eljárások szerint, és kik profitálnak az infrastruktúra befejezése utáni áremelkedésből?

A BT (Build-Transfer) modell a valós nyomás miatt visszatér. A 2026-2030-as középtávú közberuházási terv körülbelül 8,22 millió milliárd VND-t tesz ki. A költségvetés aligha fedezi az összes infrastrukturális igényt. Azoknál a projekteknél, amelyek nem generálnak közvetlen bevételi forrásokat, mint például a közigazgatási központok, terek vagy bizonyos városi projektek, a díjbeszedéssel járó PPP (Public-Private Partnership) projektek nehezen működtethetők. A BT egy másik lehetőséget is kínál: a befektetők előleget nyújtanak az építkezéshez szükséges tőkéhez, az állam pedig földterülettel téríti meg őket. Ez az érvelés meggyőző, különösen akkor, ha a városoknak hamarabb van szükségük infrastrukturális projektekre.

De a racionális indok önmagában nem elég ahhoz, hogy egy szerződés biztonságos legyen. A BT esetében a kockázat három érték között oszlik meg, amelyek egyetlen megállapodáson belül is léteznek.

Elsődleges szempont a projekt költsége. A kezdeti teljes beruházás és a végső elszámolás utáni tényleges költség eltérhet. Az Állami Számvevőszék egyszer azt javasolta, hogy 29 BT-projekt több mint 5200 milliárd VND-ját kezeljék, a teljes beruházással, a befektetők kiválasztásával, a földterületek kiosztásával és a tényleges megvalósítási költségek meghatározásával kapcsolatos kérdésekkel.

Az új jogi keretrendszer ismét szorosabbra állította a BT (Build-Transfer) projekteket. A 257/2025/ND-CP rendelet és a kapcsolódó dokumentumok meghatározzák a BT-szerződések mechanizmusát, beleértve a földalapokból történő kifizetéseket, az eltérések kezelését és az ellenőrzés szerepét.

Aztán ott van a telekárak. A BT (Build-Transfer) modell keretében kifizetett telek nem fix összeg. A telek rendelkezik elhelyezkedéssel, tervezéssel, fejlesztési jogokkal és várható értékkel. Egy Thu Thiem-i telek az infrastruktúra kiépítése előtt más lesz, mint amilyen azután lesz, hogy a terület új közigazgatási, kereskedelmi vagy szolgáltató központtá válik. Ha a szerződésben szereplő telekárak alacsonyabbak a valós értéküknél, a különbözet ​​a közszférán keresztül kerül kifizetésre. Ha a telekárak túl magasak ahhoz, hogy csökkentsék a veszteség kockázatát, az a befektető pénzügyi tervét akadályozhatja.

A BT befektetői nem csak földet kapnak. Viselik az építés, a tőkeköltségek, a földátadás időzítésének, a földkitermelés lehetőségének és a földhöz kapcsolódó pénzügyi kötelezettségek kockázatát. Egy olyan szerződés, amelyet a befektető végső soron nem tud teljesíteni, nem fogja a projektet az államnak átadni. Az új jogi keretrendszerben szereplő egyenlő érték elve, ha szigorúan végrehajtják, mind a közvagyont, mind a projekt megvalósíthatóságát védenie kell.

A legnagyobb kihívás az idő. Az építkezés hamarabb elkezdődhet, míg a földterület átadása később történhet. E két pont között az ingatlanpiac emelkedhet, csökkenhet vagy stagnálhat. A kamatlábak ingadoznak. A regionális tervezés kiigazításra kerül. A földterület kereskedelmi értéke nem állandó a szerződés teljes időtartama alatt. Egy olyan szerződés, amely bizonyos elemeket az aláíráskor rögzít, de másoknak a piaccal együtt ingadozást enged, mind a kormányt, mind a vállalkozásokat hosszú távú kockázatra kényszeríti.

Ha a piac meredeken emelkedik, a befektető számára a profitráta magasabb lehet, mint a kormány által a szerződés aláírásakor kiszámított összeg. Ha a piac korrekcióra kerül, vagy a földterület késik, a befektető pénzügyi terve felborulhat. Mindkét esetben a fel nem osztott kockázat nem tűnik el. Egyszerűen csak megvárja, amíg az egyik fél már nem tudja viselni a terhet.

Az új jogi keretrendszer ismét szorosabbra állította a BT (építés-átadás) projekteket. A 257/2025/ND-CP rendelet és a kapcsolódó dokumentumok meghatározzák a BT-szerződések mechanizmusát, beleértve a földalapból történő kifizetéseket, az eltérések kezelését és az ellenőrzés szerepét. De a dokumentum csak a kiindulópont. A BT súlya minden egyes szerződésben rejlik. Hogyan ellenőrzik a projektköltségeket? Mikor értékelik a földet? Hogyan kezelik a projekt értéke és a földalap közötti különbséget? Milyen dokumentumok teszik lehetővé a nyilvánosság, a Néptanács és az Állami Számvevőszék számára, hogy elolvassák ezeket a számításokat?

A Ho Si Minh-városban található 33 telek listája a tervezett kifizetések listája, nem pedig a már kiosztott földterületeké. Ezért a jelenlegi szakasz a legfontosabb az előrejelzés szempontjából. Mielőtt egy telek kikerülne az állam kezéből, a társadalomnak tudnia kell, hogyan tartják nyilván a földet, milyen mechanizmust alkalmaznak az értékének meghatározására, hogy árverésre kerül-e, és kit vonnak felelősségre, ha a tényleges érték később jelentősen eltér a kezdeti tervtől.

Egy város a Build-Transfer (BT) modellnek köszönhetően gyorsabban befejezheti a projekteket. De a gyorsaság önmagában nem ellensúlyozza a költségeket. A költségeket más formákba helyezi át. Egy része a projekt teljes beruházásába beleszámít. Egy része a földhasználati jogokba tartozik. Egy része az építés, a földterület átadása és az üzemeltetés közötti várakozási időbe tartozik. Ez a BT-teszt nem csak az erőforrások felszabadításáról szól. Arról is szól, hogy képesek legyünk három dolgot egyszerre pontosan értékelni: a projektet, a földterületet és az időt.

Tíz évvel a befejezés után egy építési-átadási (BT) szerződés valódi értéke a városi életben fog megmutatkozni. Vajon a projekt jobban szolgálja-e a közösséget, hatékonyabban hasznosítják-e a földet, és vajon a közforrások többletértéket teremtenek-e a közösség számára? Ha ez megvalósul, a BT megbízható módja lehet az erőforrások mozgósításának a fejlesztés egy új szakaszához.

Forrás: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html