A telekárak az észak-déli irányú nagysebességű vasúttal párhuzamosan emelkednek.

A tervezett Ngoc Hoi állomás, az észak-déli nagysebességű vasútvonal fő csomópontjának hírére a környékbeli telekárak az egekbe szöktek. A 3-4 milliárd VND költségvetéssel a befektetők nehezen tudnak olyan telket vásárolni, amely előtt közvetlenül parkolóhely is van.

A tervezett Ngoc Hoi állomás, az észak-déli nagysebességű vasútvonal fő csomópontjának hírére a környékbeli telekárak az egekbe szöktek. A 3-4 milliárd VND költségvetéssel a befektetők nehezen tudnak olyan telket vásárolni, amely előtt közvetlenül parkolóhely is van.

A Ngoc Hoi vasútállomás tervezése miatt a telekárak az egekbe szöktek a környéken. A képen: A Ngoc Hoi komplexum összképe.

Átlépte a 100 millió VND/m2 határt.

2004 óta a miniszterelnök jóváhagyta a Hanoi 1-es metróvonal Ngoc Hoi - Yen Vien szakaszának beruházási tervét. A terület azonban mintegy két évtized után is stagnál, a területrendezés továbbra is szünetel. A komor hangulat csak akkor oszlott el, amikor a Közlekedési Minisztérium a Ngoc Hoi állomást az észak-déli nagysebességű vasúthálózat részeként azonosította.

Ez az információ fellendítette az ingatlanpiacot Thanh Tri kerületben ( Hanoi ), különösen Ngoc Hoi községben, ahol az állomás található. A helyi lakosok szerint a környéken az év elején meredek áremelkedés volt tapasztalható a Hanoi külvárosában általánosságban tapasztalható telekspekulációs őrület miatt. Ezt követően, az észak-déli nagysebességű vasúttal kapcsolatos új információkkal az állomás építési területe körüli lakótelkek ára új szintre emelkedett.

Míg 2024 első negyedévének végén a vevők még körülbelül 60 millió VND/m2 áron találhattak autóval megközelíthető telkeket, mára az ár közel 80 millió VND/m2-re emelkedett. A főutak mentén fekvő telkek esetében az ár meghaladta a 110 millió VND/m2-t.

A kulcsfontosságú országos projektek esetében az építési határidők több évre is elnyúlhatnak. Ezért, ha a befektetőknek kölcsönt kell felvenniük, veszteségek kockázatával néznek szembe.

„A Ngoc Hoi vasútállomás környékén, ahol a költségvetés 3-4 milliárd VND, nagyon nehéz a befektetőknek olyan telkeket vásárolni, amelyek előtt közvetlenül parkolóhely van. Ha találnak is ilyet, azok általában kis telkek, vagy feng shui hibákkal küzdenek” – mondta Xuan Thanh ingatlanügynök.

A piacon elérhető lakótelkek kínálata viszonylag korlátozott. A széles bekötőutakkal rendelkező, kiváló helyen lévő telkek likviditási rátája hetekben mérhető. Tapasztalt "spekulánsok" kezében ezek a telkek rövid idő alatt több száz millió dong profitot is termelhetnek.

„Ngoc Hoi község, a szomszédos községekkel, mint például Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe és Khanh Ha, jelenleg a Thanh Tri kerület legfontosabb területe. Különösen Dai Ang és Lien Ninh községek fogják a legerősebb fejlődést tapasztalni az elkövetkező években, két városi területtel való bővüléssel 2028-ban és 2029-ben” – mondta Thanh úr.

A CBRE szerint a metróállomások közelében lévő ingatlanok átlagárai általában 10-20%-kal magasabbak, mint más területeken találhatók. Ingatlanpiaci válság esetén a metróvonalakhoz jó összeköttetéssel rendelkező lakásprojektek valószínűleg gyorsabban talpra állnak.

Legyen óvatos, amikor olyan földet vásárol, amelyet az övezeti szabályozások érintenek.

A Befektetési Újság egyik riporterével nyilatkozva Nguyen Huu Cuong, a Hanoi Ingatlanklub (HNREA) elnöke elmondta, hogy az ingatlanárak emelkedése a közlekedési infrastruktúra fejlődése miatt természetes jelenség. Ez a tendencia már korábban is megfigyelhető volt a 4-es körgyűrű esetében, amikor a befektetők elkezdtek „vadászni” az út körüli telkekre, hogy kihasználják a tervezés előnyeit.

„Normális, hogy a földárak emelkednek, mielőtt a kormányzati szervek hivatalos tervezési információkat közzétennének, különösen az észak-déli nagysebességű vasúti rendszer esetében. Ez egy kulcsfontosságú projekt, így nemcsak az ingatlanbefektetők, hanem mindenki szívesen kap információkat erről a nagyszabású projektről” – jegyezte meg Mr. Cuong.

A HNREA elnöke ugyanakkor azt is hangsúlyozta, hogy a vevőknek egyértelműen meg kell határozniuk a projekt tervezési hatókörét, hogy elkerüljék a területrendezési kötelezettség alá eső területekre való esést. Ez lesz az egyik döntő tényező a telek „nyereségének vagy veszteségének” meghatározásában. Ezenkívül a befektetőknek azt is meg kell vizsgálniuk, hogy a földterület részesül-e az állam műszaki infrastruktúra-rendszeréből vagy szociális jóléti létesítményeiből.

„Ez meghatározható részletes tervezéssel, regionális tervezéssel, 1/2000-es léptékű tervezéssel, 1/500-as léptékű tervezéssel... Ha a befektető biztos abban, hogy a telket semmilyen tervezési szabályozás nem érinti, akkor a csata egy részét már megnyerte. Ha azonban nem tisztázzák ezt, a lehetséges kockázatok nagyon magasak. Még olyan esetek is voltak, amikor az eladók meghamisították a tervezési jelöléseket csalás céljából” – figyelmeztetett Mr. Cuong.

A tervezési tényezők mellett a HNREA szakértője azt is megjegyezte, hogy a befektetőknek meg kell határozniuk pénzügyi helyzetüket, a telek használatának célját és saját pénzügyi bátorságukat. Cuong úr szerint a fejlesztési projektekből profitáló telkek közép- és hosszú távú befektetők számára alkalmasak, akik nem függenek túlzottan a pénzügyi tőkeáttételtől.

„A vevőknek egyensúlyt kell teremteniük a megfizethetőségük között, és nem szabad hagyniuk, hogy az érzelmeik befolyásolják őket. A kulcsfontosságú országos projektek esetében az építési folyamat évekig is eltarthat. Ezért, ha a befektetőknek kölcsönt kell felvenniük, és nem bíznak a rövid távú spekulációkban, akkor veszteségek kockázatával kell szembenézniük” – figyelmeztetett Mr. Cuong.

Hasonlóképpen Ngo Xuan Chuc úr, egy hanoi ingatlanközvetítő cég befektetője és igazgatója rámutatott, hogy a piac kezdetben pozitívan reagál a tervezési információkra, ami az ingatlanárak ugrásszerű emelkedéséhez vezet. Az áremelkedés után a piaci hangulat stabilizálódik, aminek következtében az árak fokozatosan kiegyenlítődnek, vagy akár lefelé is korrekcióra kerülhetnek egyes szokatlanul magas árakkal rendelkező területeken.

„A Ngoc Hoi állomás Észak legnagyobb vasútállomása, és a tervezési terület még módosulhat és bővíthető. Ha a befektetők sajnos a tervezett területen belül vásárolnak földet, akkor már veszteséget szenvedtek el. Még az új földárlista alkalmazásával sem lesz a kompenzáció soha egyenlő a piaci árral. A jelenlegi földár-keretrendszert figyelembe véve a kompenzáció a tényleges érték kevesebb mint egyharmada” – jelentette ki őszintén Chuc úr.

A befektető szerint a projekt olyan nagy, hogy a terület megtisztítása nem fejezhető be egyik napról a másikra. Ezért az építési idő hosszabb lehet a vártnál. Következésképpen a kis tőkével rendelkező befektetőknek, akiknek banki kölcsönre van szükségük, alaposan át kell gondolniuk a helyzetet, és kerülniük kell a FOMO (a kimaradástól való félelem) általi befolyásolást, valamint a pletykák alapján történő befektetést.

Forrás: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html