A telekárak "követik" az északi nagysebességű vasútvonalat

A Ngoc Hoi állomás, az észak-déli nagysebességű vasúti csomópont tervezéséről szóló információk megjelenése után a telekárak ebben a térségben az egekbe szöktek. A 3-4 milliárd VND költségvetéssel a befektetőknek nehéz lesz olyan telket vásárolniuk, amelynek a bejáratánál autók parkolnak.

A Ngoc Hoi állomás, az észak-déli nagysebességű vasúti csomópont tervezéséről szóló információk megjelenése után a telekárak ebben a térségben az egekbe szöktek. A 3-4 milliárd VND költségvetéssel a befektetőknek nehéz lesz olyan telket vásárolniuk, amelynek a bejáratánál autók parkolnak.

A Ngoc Hoi állomás tervezése miatt az árak az egekbe szöktek ezen a területen. A képen: A Ngoc Hoi komplexum összképe.

100 millió VND/m2 küszöbérték túllépése

2004 óta a miniszterelnök jóváhagyta az 1. számú városi vasútvonal Ngoc Hoi - Yen Vien szakaszának beruházási politikáját. Azonban mintegy két évtized után ez a terület még mindig "inaktív", a területrendezés továbbra is patthelyzetben van. A komor hangulat csak akkor oszlott el igazán, amikor a Közlekedési Minisztérium a Ngoc Hoi állomást az észak-déli nagysebességű vasúthálózat részévé nyilvánította.

A fenti információk fellendítették a Thanh Tri kerület ( Hanoi ) ingatlanpiacát, különösen Ngoc Hoi községben, ahol az állomás található. A helyiek szerint az év elején ezen a területen erős áremelkedés volt tapasztalható a Hanoi külvárosaiban általánosan tapasztalható telekláz miatt. Majd az észak-déli nagysebességű vasúttal kapcsolatos új információkkal az állomás építési területe körüli lakótelkek ára is új szintre emelkedett.

Míg 2024 első negyedévének végén a vevők még körülbelül 60 millió VND/m2-ért találhattak parkolóhellyel rendelkező telkeket, mára az ár közel 80 millió VND/m2-re emelkedett. A főutak mentén fekvő telkek esetében az ár akár 110 millió VND/m2 felett is van.

A nemzeti kulcsfontosságú projektek kivitelezése évekig is eltarthat. Ezért, ha a befektetőknek kölcsönt kell felvenniük, szembe kell nézniük a veszteségek csökkentésének kockázatával.

„A Ngoc Hoi állomás környékén, ahol a pénzügyi kapacitás 3-4 milliárd VND, a befektetők számára nagyon nehéz olyan telkeket vásárolni, amelyek ajtajában autók parkolnak. Ha vannak is ilyenek, azok általában kis telkek, vagy rossz feng shui-val rendelkeznek” – mondta Xuan Thanh úr, egy bróker.

A piacon elérhető lakóingatlanok mennyisége viszonylag korlátozott. A jó elhelyezkedésű és széles sikátorokkal rendelkező telkek esetében a likviditási rátát heti alapon számolják. Tapasztalt „szörfösök” kezében az itteni telkek rövid idő alatt több százmillió VND profitot hozhatnak.

„Ngoc Hoi község és a szomszédos községek, mint például Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe és Khanh Ha a Thanh Tri kerület legérdekesebb területei. Különösen Dai Ang és Lien Ninh községek lesznek a legfejlettebb területek a közeljövőben, amikor 2028-ban és 2029-ben két újabb városi terület lesz” – mondta Thanh úr.

A CBRE szerint a metróállomások közelében lévő ingatlanok átlagosan 10-20%-os árprémiummal fognak rendelkezni más területekhez képest. Ingatlanpiaci válság esetén a metróvonalakhoz jó összeköttetéssel rendelkező lakásprojektek gyorsabban tudnak talpra állni.

Legyen óvatos, amikor földet vásárol, ha elakadt a tervezésben

A Dau Tu újság újságíróinak adott interjújában Nguyen Huu Cuong, a Hanoi Ingatlanklub (HNREA) elnöke elmondta, hogy természetes, hogy az ingatlanárak a közlekedési infrastruktúra fejlődésével együtt emelkednek. Ez a tendencia történt a 4-es körgyűrű esetében is, amikor a befektetők versenyt futottak a nyomvonal körüli földterületek „felkutatásával”, hogy megelőzzék a tervezést.

„Normális, hogy a földárak emelkednek a kormányzati szervek hivatalos tervezési információira reagálva, különösen az észak-déli nagysebességű vasúti rendszer esetében. Ez egy kulcsfontosságú projekt, így nemcsak az ingatlanbefektetők, hanem mindenki izgatottan várja a nagyszerű projektet övező információkat” – mondta Cuong úr.

A HNREA elnöke ugyanakkor azt is hangsúlyozta, hogy a vevőknek világosan meg kell határozniuk a projekt tervezési hatókörét, hogy elkerüljék a területrendezési kötelezettséget. Ez lesz az egyik tényező, amely meghatározza a telek „nyereségét vagy veszteségét”. Ezenkívül a befektetőknek azt is meg kell állapítaniuk, hogy a földterület az állam műszaki infrastruktúra-rendszeréből vagy szociális jóléti projektjeiből profitál-e.

„Ez meghatározható részletes tervezéssel, regionális tervezéssel, 1/2000-es tervezéssel, 1/500-es tervezéssel... Ha a befektető biztos abban, hogy a telek nincs „akadva” a tervezésben, akkor részleges győzelemnek tekintik. De ha nem értik meg egyértelműen, a lehetséges kockázatok nagyon magasak. Még olyan esetek is voltak, amikor az eladó hamisított tervezési tereptárgyakat csalás elkövetése céljából” – figyelmeztetett Mr. Cuong.

A tervezési tényező mellett a HNREA szakértője azt is megjegyezte, hogy a befektetőknek meg kell határozniuk pénzügyi helyzetüket, a földterület használatának célját és saját „bátorságukat”. Cuong úr szerint a projektet „követő” telkek közép- és hosszú távú befektetők számára alkalmasak lesznek, és nem függenek túlságosan a pénzügyi tőkeáttételtől.

„A vevőknek egyensúlyt kell teremteniük a fizetőképességük között, és nem szabad hagyniuk, hogy az érzelmeik befolyásolják őket. A kulcsfontosságú országos projektek esetében az építési folyamat évekig is eltarthat. Ezért, ha a befektetőknek kölcsönt kell felvenniük, és nem bíznak a rövid távú „szörfözésben”, akkor a veszteségek csökkentésének kockázatával kell szembenézniük” – figyelmeztetett Mr. Cuong.

Hasonlóképpen Ngo Xuan Chuc úr, egy hanoi ingatlanügynökség befektetője és igazgatója kijelentette, hogy a piac kezdetben mindig pozitívan reagált a tervezési információkra, és az ingatlanárak is „szédületesen” emelkedtek. Az áremelkedés után a piaci hangulat ismét stabilizálódott, és az árszint fokozatosan kiegyenlítődött, vagy akár csökkent is egyes helyeken, szokatlanul magas árak mellett.

„A Ngoc Hoi állomás Észak legnagyobb vasútállomása, és a tervezési kör módosítható és bővíthető. Ha a befektetők elég szerencsések ahhoz, hogy a tervezésen belül telket vásároljanak, akkor úgy tekintik majd, hogy pénzt veszítettek. Még az új földárlista alkalmazása esetén is a kompenzációs szint soha nem lesz egyenlő a piaci árral. A jelenlegi földár-keretet figyelembe véve a kompenzációs szint a tényleges ár kevesebb, mint 1/3-a” – mondta Chuc úr őszintén.

A befektető szerint a projekt léptéke nagyon nagy, így a terület megtisztítása nem történhet meg egyik napról a másikra. Ezért a projekt megvalósítási ideje a vártnál hosszabb lehet. Ezért a kis tőkével rendelkező befektetőknek, akiknek banki kölcsönt kell felvenniük, alaposan át kell gondolniuk, és kerülniük kell a FOMO (a kimaradástól való félelem) érzését, valamint a pletykák alapján történő lemondást.

Forrás: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html