A telekárak felfújva egyre távolabb kerülnek a saját otthonról szőtt álomtól.

VTV.vn - Csak az elmúlt 5 évben Hanoi vezette az országot az ingatlanárak emelkedésében 112%-kal; Hai Phong 71%-kal, míg Da Nang és Ho Si Minh-város közel másfélszeresére nőttek az árak.

A földárakat indokolatlanul felemelik.

A földárak mindig is komoly aggodalomra adnak okot sok ember számára, beleértve a befektetőket és azokat, akik lakásépítésre vagy házépítésre keresnek földet. Azonban évek óta a földárakat indokolatlanul felfújják, ami negatívan hat a társadalomra, torzítja az erőforrás-elosztást, és makrogazdasági instabilitás kockázatát hordozza magában... Ez a piaci erők szerinti földárazás négy következményének egyike.

Csak az elmúlt öt évben Hanoi vezette az országot az ingatlanárak emelkedésében 112%-kal; Hai Phong 71%-kal, míg Da Nang és Ho Si Minh-város csaknem megduplázta az árakat. Ezt a rendellenes áremelkedést nem a valódi kereslet, hanem a spekuláció, a felhalmozás és különösen a környékbeli aukciós ajánlatokkal vagy „forró” projektekkel való összehasonlításokon alapuló földértékelés vezérli. Ez egy ördögi kört hoz létre az ellenőrizetlen áremelkedésekből, ahol a következő árak mindig az előzőeket követik.

Hanoi Dong Anh községében az ingatlanügynökök szerint ez a környék jelenleg a főváros legvonzóbb befektetési helyszíne... Két évvel ezelőtt ugyanis a négyzetméterenkénti ár itt kevesebb mint 50 millió vietnami dong volt, most azonban a közelben épülő luxuslakás-projektek miatt a telekárak négyszeresére emelkedtek. Több mint 3 km-re, bár távolabb van a luxuslakás-projektektől, a telekárak is a központi területtel összhangban emelkednek.

Sok éven át számos településen, különösen Hanoiban, a földárak nem tükrözték valódi értéküket, hanem szervezett ármanipulációs rendszerek irányították őket. Tipikus példa erre a csúcsárverési árak viszonyítási alapként való használata, majd a környező árak egyidejű emelése. Bár a további lépések nem egyértelműek, a földárak jelenleg 140 millió VND/m2 körül ingadoznak. Figyelemre méltó, hogy körülbelül két évvel ezelőtt a földárak mindössze 30 millió VND/m2 körül voltak. A földárak nemcsak a piaci erők miatt emelkednek és esnek, hanem a helyi ingatlanpiaci közösség is meghatározza őket.

A földárak indokolatlan inflációjának egyik fő oka a helyi önkormányzatok földár-táblázatainak és korrekciós együtthatóinak meghatározási módja. A helyi önkormányzatok által kiadott jelenlegi földár-táblázatok gyakran jelentősen alacsonyabbak a piaci tranzakciós áraknál. A földhasználati díjak, a pénzügyi kötelezettségek és a földterület-tisztításért járó kártalanítás kiszámításakor azonban korrekciós együtthatókat alkalmaznak. Ezek az együtthatók gyakran korábban felfújt referencia-tranzakciókon alapulnak.

Nguyen Chi Thanh úr, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének alelnöke kijelentette: „A vezető fejlett országokban, mint például az Egyesült Államokban és Ausztráliában, a földtulajdoni igazolás tartalmazza az eladási árra vonatkozó információkat, amelyet az adók meghatározásához használnak, és ez az ár ingadozik. Ha Vietnamot piacgazdaságként akarják elismerni, akkor nem lehet olyan íratlan törvényünk, amelyben az árak csak emelkednek és soha nem csökkennek.”

Nguyễn Quốc Hiep, a Vietnami Építőipari Vállalkozók Szövetségének elnöke elmondta: „A 2024-es földtörvényben szereplő földértékelési módszer egy tanácsadó egységet alkalmaz. Ez a tanácsadó egység egy olyan szervezet, amely minden földárról dönt. Úgy vélem, ez egy pontatlan megközelítés.”

Jelenleg Hanoiban a 100 millió VND/m² lakásár normálisnak számít.

A saját otthon álma szertefoszlik.

Jelenleg Hanoiban a 100 millió VND/m² lakásár normálisnak számít. Egyes helyeken eléri a 300 millió VND/m²-t is. Ez a látszólag elképesztő ár valójában valós. A 10 évvel ezelőtti árhoz képest 5-10-szer magasabb. Akkoriban Hanoiban az átlagos lakásár 20 millió VND/m² körül volt. Idén az ár közel 80 millió VND/m²-re emelkedett, a felső kategóriás projekteket nem számítva. A spekulánsok gyakran kihasználják a földtörvény piaci alapú földértékelési rendszerét a földárak felfújására, mesterséges buborékot hozva létre, és sok család számára egyre távolabb téve a saját otthon álmát.

Szakértők szerint a telekköltségek gyakran az ingatlanár akár 40%-át is kitehetik. Ez annak ellenére van így, hogy más tényezők, mint például a földhasználati díjak (amelyeket már a régi földtörvény alapján is fizettek), az építőanyagok és a munkaerőköltségek nem emelkedtek jelentősen. A spekulánsok azonban gyakran a földtörvény piaci alapú földértékelési módszerét használják fel indokként a földárak felfújására, az ingatlanárak felhajtására és a mesterséges áremelkedések létrehozására.

Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének elnöke kijelentette: „Hanoiban és Ho Si Minh- városban az ingatlan- és ingatlanárak meredeken emelkedtek. Az alapvető ok a kínálat és a kereslet. A kereslet különféle formákban nagyon magas: a lakások iránti kereslet, a befektetési kereslet, a lakhatás számos ágazatban, különösen a munkavállalók, a köztisztviselők és a termelésben dolgozók számára készült lakások iránti kereslet, amelyből hiány van. Ez a hiány káoszhoz vezet a piacon.”

Idén a két legnagyobb piacon, Hanoiban és Ho Si Minh-városban átadott több mint 40 000 új lakás több mint 95%-a a felsőkategóriás szegmensbe tartozik, 76-80 millió VND/m2 áron. Már nincsenek középkategóriás lakások 35-40 millió VND/m2 áron, mint néhány évvel ezelőtt. A magas telekárak növelik a telekvásárlás, -bérlés vagy -használat költségeit, ami az egyes projektek magasabb összbefektetési költségéhez vezet, ezáltal csökkentve a potenciális profitot... Ez egy jelentős tényező, amely befolyásolja a vietnami ingatlanpiacon részt vevő külföldi befektetőket.

Michael Piro, az Indochina Capital vezérigazgatója így nyilatkozott: „Amikor a piac erős spekuláció jeleit mutatja, és a földárak messze meghaladják a valódi gazdasági értéküket, általában kicsit lelassítunk, hátralépünk és megfigyeljük a helyzetet, ahelyett, hogy a „lázat” kergetnénk.”

Koen Soenens úr, a Hai Phongban található Deep C Ipari Park igazgatója így nyilatkozott: „A valóság az, hogy ugyanazon projekten belül az 1. fázis ára eltérő, míg a projekt 2. fázisának telekára a piaci érték alapján magasabb.”

4,1 millió milliárd VND az a tőkeösszeg, amelyet a hitelintézetek az ingatlanszektornak kölcsönöztek.

A magas földárak egyenlőtlenségeket okoznak az erőforrások elosztásában.

4,1 millió milliárd VND az az összeg, amelyet a hitelintézetek az ingatlanszektornak kölcsönöztek. Ez a szám négyszerese az ország teljes állami beruházási tőkéjének ebben az évben, és közel 17%-os hitelnövekedést jelent a tavalyi év végéhez képest. De mennyire hatékony ez a tőkeáramlás a gazdaság számára, és vajon az ingatlanszektorban a magas hitelnövekedés megismétli-e az ingatlanbuborék és a bankrendszer számára a rossz hitelek kockázatát, ahogyan az sok évvel ezelőtt történt?

Lieu és Mrs. minden nap ellátogatnak családjuk zöldségeskertjébe. Ironikus módon a föld, ahol zöldségeket termesztenek, valójában több milliárd dolláros villák területe, amelyek jelenleg üresen állnak. Hatalmas mennyiségű társadalmi erőforrást pazarolnak el elhagyatott, lakatlan projektekre.

Becslések szerint az ingatlanszektor jelenleg közvetlenül a GDP mindössze 3,5%-át teszi ki, de a teljes gazdaság teljes tőkéjének közel negyedét vonzza. Ez azt mutatja, hogy az ingatlanszektor tőketermelékenysége nagyon alacsony.

Több száz villa állt egykor üresen, mindössze egy maroknyi család élt bennük. Több százmilliárd dong áll kihasználatlanul ezekben az ingatlanokban. Minél központibb a helyszín, minél nagyobb a város, és minél drágább a föld, annál inkább lakatlanná válnak az ingatlanok. Az ingatlanspekuláció révén meggazdagodás álma mára sok befektető és bank számára teherré vált, torzítva az ország növekedési potenciálját.

A valóságban az ingatlanpiacra áramló tőke ciklikusan kering: A bankok hitelt nyújtanak ingatlanfejlesztőknek házak építéséhez - A bankok ingatlanbefektetőknek is hitelt nyújtanak házak vásárlásához - Az ingatlanfejlesztők az ingatlanbefektetőktől kapott pénzt új projektekbe való befektetésre és további házak építésére használják fel. Gazdasági szakértők szerint ez bizonyos mértékig ellentmond annak a normális gazdasági elvnek, hogy a hitelnek a gazdaság produktív szektoraiba kell áramlania.

Mac Quoc Anh úr, a Hanoi Kis- és Középvállalkozások Szövetségének alelnöke így nyilatkozott: „A túlzott hitelbefecskendezés az ingatlanpiacra közvetlenül hatással lesz a feldolgozóiparra, a kereskedelemre és a szolgáltatási ágazatokra. Ez azért van, mert ezek azok az ágazatok, amelyek sok munkahelyet teremtenek.”

Becslések szerint a földárak az elmúlt 10 évben 3,12-szeresére emelkedtek. Ez az oka annak is, hogy az ingatlanpiac rengeteg tőkét vonz az egyéni befektetőktől, a hazai vállalkozásoktól, a külföldi közvetlen befektetési vállalatoktól és még a hitelintézetektől is…

Tran Duc Anh úr, a KB Securities Vietnam makroökonómiai és piaci stratégiai igazgatója kijelentette: „A hitelkamatok általában magasabbak a termelési és üzleti tevékenységekre vonatkozó szokásos kamatlábaknál. Ami még fontosabb, az ingatlanhitelekhez fedezet szükséges.”

Dr. Pham Thi Hoang Anh, a Banki Akadémia igazgatóhelyettese kijelentette: „A fedezeti eszközök főként az ingatlanpiacról származnak. Ezért, ha az ingatlanpiac buborékfázison megy keresztül és recesszióba kerül, az potenciális kockázatokat teremt, amelyek a banki és pénzügyi rendszer kockázatainak tekinthetők, különösen a rossz hitelek kérdésével összefüggésben.”

A Nemzetgyűlés ezen ülésszaka alatt a kormány kidolgozott és benyújtott egy sor javaslatot a földtörvények végrehajtása során felmerülő nehézségek és akadályok elhárítását célzó mechanizmusokról és politikákról... Ezt pozitív jelzésnek tekintik a problémák megoldása és az egészséges piac megteremtésének elősegítése szempontjából mind a polgárok, mind a vállalkozások számára. Csak akkor lehet megszüntetni a spekulációt, a manipulációt és az árinflációt, és csak akkor lehet harmonikusan biztosítani a polgárok és a vállalkozások érdekeit, ha a földárakat szigorúan az állam, nyilvánosan és átláthatóan kezeli.

Forrás: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm