A földárak felfújtak, a letelepedés álma szertefoszlik

VTV.vn - Csak az elmúlt 5 évben Hanoi vezette az országot az ingatlanárak emelkedésében 112%-kal; Hai Phong 71%-kal, Da Nang és Ho Si Minh-város pedig közel másfélszeresére nőttek.

A földárak indokolatlanul magasak.

A földárak mindig is aggodalomra adnak okot sokak számára, mind a befektetők, mind azok számára, akik földet szeretnének vásárolni lakhatásra vagy házépítésre. Az évek során azonban a földárak indokolatlanul emelkedtek, ami negatívan hat a társadalomra, torzítja az erőforrások elosztását és makrogazdasági instabilitás kockázatát okozza... Ez a négy következmény egyike, amikor a földárak piac által meghatározottak.

Csak az elmúlt 5 évben Hanoi vezette az országot az ingatlanárak emelkedésében 112%-kal; Hai Phong 71%-kal, Da Nang és Ho Si Minh-város pedig közel másfélszeresére nőttek. Az abnormális áremelkedés nem a valós keresletnek, hanem a spekulációnak, a felhalmozásnak és különösen a földterületek árának aukciókkal vagy "forró" projektekkel való összehasonlításon alapuló meghatározásának köszönhető, ami miatt a későbbi árak mindig követik a korábbi árakat, ellenőrizetlen áremelkedési spirált eredményezve.

Hanoi Dong Anh községében egy bróker azt mondta, hogy jelenleg ez a terület a legérdekesebb befektetés a fővárosban... Mert míg két évvel ezelőtt a négyzetméterenkénti ár itt kevesebb mint 50 millió VND volt, most a közelben megvalósuló luxuslakás-projektek sorozata miatt a telekárak négyszeresére nőttek. Több mint 3 km-re, bár messze a luxuslakás-projektektől, a telekárak is a központi területtel összhangban emelkednek.

Az elmúlt években számos településen, különösen Hanoiban, a földárak nem tükrözték a valós használati értéket, hanem a szervezett árinfláció hajtotta őket. Általában a csúcsidőszaki aukciókat használják összehasonlítási alapként, majd egyidejűleg emelik a környező árlistát. Még nincs ütemterv, de a földárak jelenleg körülbelül 140 millió VND/m2 körül ingadoznak. Érdemes megemlíteni, hogy körülbelül két évvel ezelőtt a földárak itt csak körülbelül 30 millió VND/m2 voltak. A földárak emelkedését vagy csökkenését nemcsak a piac befolyásolja, hanem a helyi ingatlanpiaci közösség is meghatározza.

A földárak indokolatlan emelésének egyik fontos oka a települések által kiadott földárlisták és korrekciós együtthatók meghatározásának módja. A települések által kiadott jelenlegi földárlisták gyakran jóval alacsonyabbak, mint a piaci tranzakciós árak. A földhasználati díjak, a pénzügyi kötelezettségek és a területrendezési kártérítés kiszámításakor azonban korrekciós együtthatót alkalmaznak. És ezt az együtthatót gyakran olyan referenciaügyletekre alapozzák, amelyeket korábban már felfújtak.

Nguyen Chi Thanh úr, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének alelnöke elmondta: „A vezető fejlett országokban, mint például az Egyesült Államokban, Ausztráliában..., a vörös könyv információkat tartalmaz az eladási árról, az árról, amely alapján meghatározzák az adót, néha felfelé, néha lefelé megy. Vietnam piacgazdaságként szeretné elismerni magát, nem lehet íratlan törvényünk, amely csak felfelé megy, és nem lefelé.”

Nguyễn Quốc Hiep úr, a Vietnami Építőipari Vállalkozók Szövetségének elnöke elmondta: „A 2024-es földtörvény földértékelési módszere szerint egy tanácsadó egységet használunk. A tanácsadó egység egy olyan szervezet, amely minden földárról dönt. Szerintem ez egy helytelen eljárás.”

Jelenleg Hanoi fővárosában a 100 millió/m²-es lakásár normálisnak számít.

A saját otthonról szőtt álom szertefoszlik

Jelenleg a fővárosban, Hanoiban a 100 millió VND/m² lakásár normálisnak számít. Egyes helyeken akár a 300 millió VND/m² is lehet. Ez az ár az egekbe szökőnek tűnik, de valós. A 10 évvel ezelőttihez képest 5-10-szer magasabb. Akkoriban Hanoiban az átlagos lakásár körülbelül 20 millió VND/m² volt. Idénre az árszint közel 80 millió VND/m²-re emelkedett, nem is beszélve a luxusprojektekről. A spekulánsok gyakran kihasználják a földtörvényt, amelynek módszere a földek piaci árazása, ezáltal felfújva a földárakat, növelve az ingatlanárakat, virtuális lázat okozva, és sok család számára egyre távolabb tolva a letelepedés álmát.

Szakértők szerint a földárak gyakran az ingatlantermék költségének akár 40%-át is kiteszik. Amikor más tényezők, mint például a földhasználati díjak (amelyeket a régi földtörvény szerint fizettek), az építőanyagok, a munkaerő stb. nem emelkednek jelentősen, a spekulánsok azonban gyakran a földtörvényre hivatkoznak, amely a piacnak megfelelően árazza a földet, ezáltal felfújva a földárakat, növelve az ingatlanárakat, virtuális lázat okozva stb.

Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének elnöke így nyilatkozott: „Hanoiban és Ho Si Minh- városban az ingatlanárak és a házárak meredeken emelkedtek. Ennek alapvető oka a kereslet és kínálat. A kereslet minden formában nagyon nagy: lakáskereslet, befektetési kereslet, számos területen lakáshiány van, különösen a munkások, köztisztviselők és termelési munkások számára, nagy a hiány. Ez a hiány vezet káoszhoz a piacon.”

Idén a két legnagyobb piacon, Hanoiban és Ho Si Minh-városban megnyílt több mint 40 000 új lakás több mint 95%-a a felső kategóriás szegmensbe tartozik, az árak 76-80 millió VND/m2 között mozognak. Már nincsenek olyan középkategóriás lakások, amelyek ára 35-40 millió VND/m2, mint néhány évvel ezelőtt. A magas telekárak növelik a telekvásárlás, -bérlés vagy -használat költségeit, ami az egyes projektek magasabb összköltségéhez vezet, csökkentve a potenciális profitot... Ez egy olyan tényező, amely erősen befolyásolja a külföldi befektetőket, amikor részt vesznek a vietnami ingatlanpiacon.

Michael Piro úr, az Indochina Capital vezérigazgatója így nyilatkozott: „Amikor a piac erős spekuláció jeleit mutatja, a földárak messze meghaladják a valós gazdasági értéket, gyakran kicsit lelassulunk, hátralépünk és megfigyelünk ahelyett, hogy a „lázat” kergetnénk.”

Koen Soenens úr, a Hai Phongi Deep C Ipari Park igazgatója így nyilatkozott: „A valóságban ugyanabban a projektben az 1. fázis ára más, míg a projekt 2. fázisának telekára a piaci árnak megfelelően magasabb.”

4,1 millió milliárd VND az a tőke, amelyet a hitelintézetek az ingatlanszektornak kölcsönöztek.

A magas földárak erőforrás-elosztási problémákat okoznak

4,1 billió VND tőkeáramlást folyósítottak a hitelintézetek az ingatlanszektorba. Ez a szám négyszerese az ország idei állami beruházási tőkéjének, és közel 17%-os hitelnövekedési ütemet ért el a tavalyi év végéhez képest. De mennyire hatékony ez a tőkeáramlás a gazdaság számára, és vajon az ingatlanszektorban a magas hitelnövekedés megismétli-e az ingatlanbuborékok és a bankrendszer számára a rossz hitelek kockázatát, ahogyan az sok évvel ezelőtt történt?

Lieu úr és felesége minden nap eljönnek, hogy gondozzák családjuk zöldségeskertjét. Az irónia az egészben az, hogy a zöldségtermesztésre szánt földterület valójában több tízmilliárd dong értékű, üresen álló villák területe. A társadalmi erőforrások nagy részét elhagyatott projektekbe temetik, ahol senki sem lakik.

Becslések szerint az ingatlanszektor jelenleg közvetlenül a GDP mindössze mintegy 3,5%-át teszi ki, de a teljes gazdaság teljes tőkéjének közel 1/4-ét nyeli el. Ez azt mutatja, hogy az ingatlanszektor tőketermelékenysége nagyon alacsony.

Több száz villa áll, de jelenleg csak néhány háztartás él ott. Több százmilliárd dong hever kihasználatlanul ezekkel az ingatlanokkal. Minél közelebb van a központhoz, a nagyvárosokhoz, a drága ingatlanárakkal rendelkező helyekhez, annál több a lakatlan ház. Az ingatlanspekulációból való meggazdagodás álma mára sok befektető és bank számára teherré vált, és torzítja az ország növekedési tőkéjének forrását.

A valóság azt mutatja, hogy az ingatlanokba fektetett tőke egy ciklusban kering: A bankok hitelt nyújtanak ingatlanprojekt-befektetőknek házak építésére - A bankok hitelt nyújtanak ingatlanbefektetőknek házak vásárlására is - Az ingatlanprojekt-befektetők az ingatlanbefektetőktől befolyt pénzt új projektekbe fektetik be, további házak építésére használják fel. Gazdasági szakértők szerint ez bizonyos szempontból ellentmond annak a normális gazdasági törvénynek, hogy a hitelt a gazdaság termelési ágazataiba kell önteni.

Mac Quoc Anh úr, a Hanoi Kis- és Középvállalkozások Szövetségének alelnöke így nyilatkozott: „A túl sok ingatlanhitel közvetlenül hatással lesz a feldolgozóiparra, a kereskedelemre és a szolgáltatási szektorra. Mert ezek azok az ágazatok, amelyek sok munkahelyet teremtenek.”

Becslések szerint az elmúlt 10 évben a földterületek értéke 3,12-szeresére nőtt. Ez az oka annak is, hogy az ingatlanpiac rengeteg tőkét vonz az egyéni befektetőktől, a hazai vállalkozásoktól, a külföldi közvetlen befektetésektől és a hitelintézetektől...

Tran Duc Anh úr, a KB Securities Vietnam Company makro- és piaci stratégiai igazgatója elmondta: „A hitelkamatok gyakran magasabbak a termelési és üzleti tevékenységek esetében szokásos kamatlábaknál. Ami még fontosabb, az ingatlanhitelek fedezettel rendelkeznek.”

Dr. Pham Thi Hoang Anh, a Banki Akadémia igazgatóhelyettese így nyilatkozott: „A jelzálogeszközök főként az ingatlanpiacról származnak. Ezért, ha az ingatlanpiac átmegy a buborékfázison, majd recesszióba kerül, az olyan potenciális kockázatokat okoz, amelyek a banki és pénzügyi rendszerre nézve kockázatnak tekinthetők, különösen a rossz hitelek problémájával összefüggésben.”

A Nemzetgyűlés ezen ülésszaka alatt a kormány kidolgozott és benyújtott egy sor javaslatot a földtörvények megszervezésében és végrehajtásában felmerülő nehézségek és akadályok elhárítását célzó mechanizmusokról és politikákról... Ez pozitív jelzésnek tekinthető a piac megszüntetése és egészségessé tétele szempontjából mind az emberek, mind a vállalkozások számára. Csak akkor lehet megszüntetni a spekulációt, a manipulációt és az árinflációt, és csak akkor lehet harmonikusan biztosítani az emberek és a vállalkozások érdekeit, ha a földárakat az állam szigorúan, nyilvánosan és átláthatóan kezeli.

Forrás: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm