Hogyan lehet megoldani az ingatlanpiaci nehézségeket?

* Riporter: Dr. Tran Du Lich , számos megoldást javasoltak az ingatlanpiac támogatására, de miért számolnak be a vállalkozások továbbra is nehézségekről, és miért van szükségük „mentésre” mind tőke, mind jogi kérdésekben?

- DR. TRAN DU LICH: Nem értek egyet a „mentés” szóval. Szükség van egy szinkron megoldásra, de az nem „mentés”.

Nemcsak most, hanem az elmúlt évtizedekben is nagyon gyorsan, erőteljesen, de egészségtelenül fejlődött a vietnami ingatlanpiac, ami a túlzott spekulációban tükröződik. Természetesen egy piacgazdaságban minden területen van spekuláció, de ha a spekuláció túlzott, az torzulásokat okoz a kínálatban, a keresletben és az árakban.

Például a 2009-2011 közötti időszakban az ingatlanpiac csak a felsőkategóriás termékcsoportban, a befejezetlen projektekben, a telekfelosztásban és -értékesítésben, vagy az éppen csak befejezett alapozású, majd onnan kikerült projektekben fagyott be... A közép- és alacsony árkategóriájú szegmensekben a késztermékekkel továbbra is normálisan, sőt hiányosan kereskedtek.

2022-ben, a COVID-19 világjárvány megfékezése utáni gazdasági fellendülés lelkesedésével párhuzamosan az ingatlanpiac is gyorsan növekedett számos termékszegmensben, a befektetési hullám és a szörfözés népszerűsége is megnőtt. Számos, kereskedelmi bankokkal kapcsolatban álló ingatlanvállalkozás elkötelezte magát a spekuláció ösztönzése érdekében nyújtott hitelek mellett, ahelyett, hogy feltételeket teremtett volna a lakásvásárlásra szorulók számára.

Míg az üdülőingatlanok és a társasházi lakások száma erőteljesen növekszik, a városi területeken nincs sok lakóingatlan. Például Ho Si Minh-városban már évek óta nincsenek új projektek vagy új termékek a közép- és alacsony jövedelműek számára készült lakások szegmensében.

* Ha „megmentjük” az ingatlanpiacot, mi lesz a prioritási sorrend?

- Mindenki tudja, hogy az ingatlanüzlet mások pénzével való üzletelés, beleértve a hiteleket, a kötvénytőke mozgósítását, az ügyfélelőlegeket és a vállalkozás saját tőkéjének egy részét.

Szükséges, hogy az ingatlanpiac a kormány szinkron reformprogramjával párhuzamosan önszabályozást és önmegtisztulást hajtson végre, ahelyett, hogy a megmentés kérdését helyezné előtérbe. Fotó: HOANG TRIEU

A volatilis pénzügyi piac kontextusában, amikor az ingatlanpiac mind a négy tőkeforrása, különösen a vállalati kötvények, már nem állnak rendelkezésre, a tőke túlzsúfoltsága elkerülhetetlen. Nem is beszélve arról, hogy számos, fejlesztési és folyamatos megvalósítási feltételekkel rendelkező projekt elakadt az eljárásokban és a jogi kérdésekben, így a kínálat nem növekszik. Innen egy ördögi kör keletkezik: a fejlesztés alatt álló projekteknek nincs tőkéjük a megvalósítás folytatásához, az új projektek jogi kérdésekbe bonyolódnak.

Ezzel a helyzettel szembesülve úgy gondolom, hogy a kormány legfőbb célja nem egyszerűen az ingatlanpiac azonnali megoldása, hanem egy viszonylag szisztematikus tervre van szüksége a piac közép- és hosszú távú egészségessé tételéhez.

* Mi a konkrét megoldás, uram?

- Nagyon szoros összefüggés van a pénzügyi piac és az ingatlanpiac között. Ezért az ingatlanpiac helyreállítására irányuló megoldást össze kell hangolni a pénzügyi piaci problémák kezelésével egy nagyszabású akcióprogram révén.

Intézményileg felül kell vizsgálni az ingatlanpiaccal kapcsolatos összes jogszabályt a projekt kezdetétől az üzemeltetésig és fejlesztésig, beleértve: a hitelrendszerre vonatkozó szabályozásokat, az ingatlanüzleti törvény, a lakásjog, a földjog, az építési törvény szabályozását... Innen kiindulva a teljes jogrendszer hiányosságait kell kiigazítani, nem csak 1-2 törvényben kell megoldani a nehézségeket.

Jogi szűk keresztmetszetek esetén javasolható egy munkacsoport létrehozása, amely az ingatlanprojektek előtt álló nehézségek és akadályok elhárítására törekszik, és kiválaszt néhány tipikus példát, amelyekkel foglalkozni lehet, jogi alapot teremtve más helyeknek a megoldás megvalósításához és megismétléséhez.

Megjegyzés: pénzügyi eszközöket kell használni az ingatlanspekulációk ellenőrzésére és korlátozására. Előnyben kell részesíteni azokat a lakásprojekteket, amelyek valódi piaci kereslettel rendelkeznek, amelyekben elsőbbséget élvez mind a lakásvásárlók, mind a befektetők tőketámogatása, hogy növeljék a piac ésszerű kínálatát. Valójában számos elhagyatott városi terület található, amelyekben nagy tőkeáramlások vannak eltemetve.

Hová áramlik tehát a pénz azokhoz a lakóprojektekhez, amelyekre valóban szükségük van a rászorulóknak? Ez a helyzet hasonló a másodlagos piachoz. A kulcs az, hogy hagyjuk a piacot megtisztulni és feldolgozni magát, de hogyan és ki mentheti meg?

A nagy ingatlancégeknek ajánlott proaktívan átszervezniük magukat a pénzügyi nyomás csökkentése érdekében. A befektetők átszervezhetik magukat azáltal, hogy eladják azokat a projekteket, amelyek eladósították őket, és azokat, amelyek túl sok ágazatot érintenek.

A befektetőknek kockázatkezelési rendszerre van szükségük, nem használhatnak féktelenül, túlzottan pénzügyi eszközöket. Az Állami Bank nemrégiben példaként hozta fel az ingatlanvállalatokat, amelyek egyszerre több tucat projektet fejlesztenek országszerte. Hogyan lehet megmenteni őket? Banki oldalon lehetséges az adósságcsoportok átruházásának mellőzése, az ebbe a csoportba tartozó vállalkozások adósságának átütemezése, meghosszabbítása vagy elhalasztása.

A legfontosabb, hogy most kezdj el mindent csinálni, minél tovább vársz, annál nehezebb lesz!

(Folytatás következik)

Forrás: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm