Hogyan oldhatjuk meg az ingatlanpiacot sújtó nehézségeket?

* Riporter: Dr. Tran Du Lich , számos megoldást javasoltak az ingatlanpiac támogatására, de miért számolnak be a vállalkozások továbbra is nehézségekről, és miért van szükségük „mentésre” mind tőke, mind jogi kérdésekben?

- Dr. Tran Du Lich: Nem értek egyet a „mentés” kifejezéssel. Átfogó megoldásra van szükség, de nem szabad „mentésnek” lennie.

Nemcsak a közelmúltban, hanem az elmúlt évtizedekben is nagyon gyorsan és erőteljesen fejlődött a vietnami ingatlanpiac, de egészségtelen módon, amint azt a túlzott spekuláció is bizonyítja. Természetesen egy piacgazdaságban a spekuláció minden szektorban jelen van, de amikor a spekuláció túlzottá válik, az a kínálat és a kereslet, valamint az árak torzulásához vezet.

Például a 2009-2011 közötti időszakban az ingatlanpiac csak a felsőkategóriás termékcsoportban, a befejezetlen projektekben, az eladó telekfelosztásokban, vagy az alapozással elkészült, de aztán felhagyott projektekben fagyott be... Eközben a közép- és alacsony árkategóriájú késztermékekkel továbbra is normálisan kereskedtek, sőt, hiánycikknek számítottak.

2022-ben, a COVID-19 világjárvány megfékezését követő lelkes gazdasági fellendüléssel párhuzamosan az ingatlanpiac is hatalmas növekedést mutatott számos termékszegmensben, a befektetési és spekulációs hullám pedig meglehetősen gyakorivá vált. Számos ingatlancég kereskedelmi bankokkal működött együtt, hiteleket nyújtva a spekuláció ösztönzése érdekében, ahelyett, hogy a valódi rászorulók lakásvásárlását segítették volna elő.

Míg az üdülőingatlanok és a társasházi lakások virágoznak, a városi területeken nincs sok lakóingatlan. Például Ho Si Minh-városban évek óta nem voltak új projektek vagy termékek a közép- és alacsony jövedelműek számára készült lakások szegmensében.

* Ha az ingatlanpiacot „meg kell menteni”, mi lenne a prioritási sorrend?

- Mindenki tudja, hogy az ingatlanüzlet mások pénzéből folytatott üzlet, beleértve a hiteleket, kötvénykibocsátást, ügyfélelőlegeket és a vállalat saját tőkéjének egy részét.

Az ingatlanpiacnak képesnek kell lennie az önszabályozásra és az önmegtisztulásra, a kormány átfogó reformprogramja mellett, ahelyett, hogy az azonnali mentőcsomagokra összpontosítana. (Fotó: HOANG TRIEU)

Egy volatilis pénzügyi piac kontextusában, amikor az ingatlanpiac mind a négy tőkeforrása, különösen a vállalati kötvények, megszűnik, a tőkehiány elkerülhetetlen. Továbbá számos olyan projektet, amelyek további fejlesztésre és megvalósításra készültek, eljárási és jogi akadályok hátráltatnak, megakadályozva a további kínálatot. Ez egy ördögi kört hoz létre: a fejlesztés alatt álló projektek nem rendelkeznek a folytatáshoz szükséges tőkével, míg az új projektek jogi akadályokba ütköznek.

Tekintettel erre a helyzetre, úgy vélem, a kormány legfőbb célja nem egyszerűen az ingatlanpiac közvetlen problémáinak kezelése, hanem egy viszonylag jól strukturált terv kidolgozása a piac közép- és hosszú távú élénkítésére.

* Mik a konkrét megoldások, uram?

- Nagyon szoros összefüggés van a pénzügyi piac és az ingatlanpiac között. Ezért az ingatlanpiac állapotának javítására irányuló megoldásokat össze kell hangolni a pénzügyi piac problémáinak átfogó cselekvési tervvel történő kezelésével.

Intézményileg felül kell vizsgálni az ingatlanpiaccal kapcsolatos összes jogszabályt a projekt kezdetétől a működéséig és fejlesztéséig, beleértve a hitelrendszerre vonatkozó szabályozásokat, az ingatlanüzletágról szóló törvény, a lakásügyi törvény, a földtulajdonról szóló törvény, az építési törvény stb. szabályait. Innen kiigazításokat kell végezni a teljes jogrendszer hiányosságainak kezelésére, ahelyett, hogy csak egy vagy két törvényben oldanánk meg a problémákat.

A jogi szűk keresztmetszetek miatt javasolható, hogy az ingatlanprojektek nehézségeinek és akadályainak megoldásával foglalkozó munkacsoport válasszon ki néhány példaértékű esetet a megoldásra, jogi alapot teremtve más területek számára a követéshez és a megoldás megismétléséhez.

Fontos megjegyezni, hogy pénzügyi eszközöket kell használni az ingatlanspekulációk ellenőrzésére és korlátozására. Elsőbbséget kell élvezniük a valódi piaci kereslettel rendelkező lakásépítési projekteknek, különös tekintettel a lakásvásárlók és a fejlesztők pénzügyi támogatására, hogy ésszerű kínálatot lehessen biztosítani a piacon. A valóságban sok elhagyatott városi terület van, ahol nagy mennyiségű tőke van lekötve.

Honnan jön tehát a pénz a rászorulók számára valóban szükséges lakásépítési projektek finanszírozására? Ez a helyzet hasonló a másodlagos piachoz. A kulcs az, hogy hagyjuk a piacot öntisztulni és önszabályozni; hogyan tudjuk megmenteni, és ki tudja?

A nagy ingatlancégeknek ajánlott proaktívan átszervezniük magukat a pénzügyi nyomás csökkentése érdekében. A befektetők átszervezhetik magukat azáltal, hogy eladják azokat a projekteket, amelyek adósságproblémákat okoznak nekik, vagy amelyek túlságosan összefonódnak több ágazattal.

A befektetőknek kockázatkezelési rendszerre van szükségük; nem cselekedhetnek válogatás nélkül, és nem használhatják túl a pénzügyi eszközöket. Az Állami Bank nemrégiben egy ingatlancég példáját hozta fel, amely egyszerre több tucat projektet fejleszt országszerte – hogyan lehet őket megmenteni? A bankok szemszögéből nézve dönthetnek úgy, hogy nem sorolják át az adósságot, hanem ehelyett átütemezik, meghosszabbítják vagy elhalasztják az ebbe a kategóriába tartozó vállalatok adósságát.

A legfontosabb, hogy azonnal kezdj hozzá; minél tovább halogatod, annál nehezebb lesz!

(Folytatás következik)

Forrás: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm