Vége az ingatlanspekulációk korszakának?

VTV.vn - A jelzálogkamatlábak holdújév utáni emelkedése nyomást gyakorol a vásárlókra és az ingatlanpiaci vállalkozásokra, és erős piaci differenciálódást okoz.

A jelzálogkamatlábak holdújév utáni emelkedése egyértelmű hatással van az ingatlanpiacra, érintve a lakásvásárlókat, az ingatlanügyleteket és a bankrendszert. A szakértők úgy vélik, hogy ez nem egy váratlan fejlemény, de a piacot egy intenzívebb konszolidációs időszakba taszítja.

A jelzáloghitelek kamatai hatással vannak az ingatlanpiacra.

Közvetlenül a holdújév után mind az állami, mind a magánbankok kamatláb-kiigazításokat jelentettek be, a jelzálogkamatlábak pedig jelentős emelkedést mutattak. A Vietcombank egyik Ho Si Minh-városi fiókjában végzett felmérés szerint a lakások vagy sorházak vásárlásához szükséges hitelek legalacsonyabb kamatlába igazolással vagy adásvételi szerződéssel 9,5%. Ez jelentős növekedés a tavalyi év közepétől 12 hónapig alkalmazott 6%-os kamatlábhoz képest.

Az állami tulajdonú bankok bejelentették, hogy a hitelkamatlábak 9%-tól 13% felettiek voltak a 6, 12 és 18 hónapos fix futamidejű hitelek esetében.

A nem állami tulajdonú bankok hasonló fix kamatlábakat regisztráltak, de a változó kamatlábak emelkedtek, 11-15% között mozogva.

Mai Thanh Thao, a Savills Vietnam banki és vállalati szolgáltatásokért felelős igazgatóhelyettese szerint a lakáshitel-kamatlábak Tet utáni emelkedése a bankrendszeren belüli ciklikus alkalmazkodási folyamatot tükrözi.

Az év végi folyósítási csúcsidőszakot és az év eleji megnövekedett hitelkeresletet követően a bankok jellemzően felülvizsgálják hitelszerkezetüket, kiegyensúlyozzák a tőkeköltségeket, és a kamatlábakat a kockázatvállalási hajlandóságuknak megfelelően módosítják. Ezzel egyidejűleg a hitelnövekedési korlátok (hiteltér) szelektívebbé teszik a bankokat az új hitelek tekintetében, különösen az ingatlanszektorban, amelynek magas a kockázati együtthatója.

Továbbá a korábbi szigorítási trend által továbbra is befolyásolt globális monetáris politikai környezet bizonyos fokú óvatosságra késztette a hazai bankrendszert. „Ez a kamatláb-kiigazítás inkább a hitelnövekedés és a kockázatkezelés célja közötti egyensúlyt tükrözi, mintsem az ingatlanpiac hirtelen szigorítását” – mondta Thao asszony.

A lakásvásárlók és a vállalkozások vannak a legnagyobb nyomás alatt.

A lakásvásárlók számára a megnövekedett adósságtörlesztési költségek közvetlenül befolyásolják a havi megfizethetőségüket. Vo Hong Tu, a Minh Tu Ügyvédi Iroda igazgatója szerint egy körülbelül 900 millió VND összegű hitel, amelyet korábban havi 7-8 millió VND-val lehetett visszafizetni, most közel 15 millió VND-ra emelkedhet változó kamatláb alkalmazásával. Ez sok háztartást arra kényszerít, hogy elhalassza lakásvásárlási tervét a pénzügyi egyensúly biztosítása érdekében.

Savills azt is sugallja, hogy a leginkább érintett csoport a magas pénzügyi tőkeáttétellel rendelkező vásárlók. Ahogy a hitelfelvételi költségek emelkednek, a vásárlók hajlamosabbak óvatosabbak lenni, és a pénzügyi képességeiknek megfelelő termékeket mérlegelik ahelyett, hogy teljesen kivonulnának a piacról. Az ingatlanok iránti kereslet továbbra is fennáll, de a vásárlási döntések körültekintőbbek lesznek.

Eközben az ingatlanpiaci vállalkozásokra a fő nyomás a tőkeköltségek és a cash flow miatt nehezedik. Azok a vállalkozások, amelyek magas tőkeáttételt alkalmaznak, vagy a gyors értékesítésre támaszkodnak a cash flow generálásához, nagyobb nehézségekkel fognak szembesülni. Ezzel szemben az erős pénzügyi alapokkal, tiszta földterületekkel és egyértelmű jogi státusszal rendelkező vállalkozások továbbra is képesek stabil működést fenntartani.

A pénzügyi tőkeáttételt használó befektetők számára ez az időszak különösen kihívásokkal teli. A kölcsöntőkét felhasználó rövid távú vagy „nappali kereskedési” stratégiák kockázatosabbá válnak, ami sok befektetőt arra kényszerít, hogy átstrukturálja portfólióját, vagy akár veszteséges eladást is vállaljon az adósságtörlesztési nyomás csökkentése érdekében.

A szakértők szerint a magas kamatkörnyezet számos kockázattal is jár az adósok számára, különösen azoknak, akiknek a hitelei rövid lejáratú kedvezményes kamatlábakra támaszkodnak.

Az alacsony kamatozású hitelcsomagok kezdetben meredeken emelkedhetnek, amikor változó kamatozásúakra váltanak, ami felboríthatja a kezdeti pénzügyi terveket. Továbbá a bankok most már hajlamosabbak óvatosabban értékelni az eszközöket, ami alacsonyabb hitelfedezeti arányhoz vezet, és arra kényszeríti a vevőket, hogy nagyobb mennyiségű saját tőkét készítsenek elő.

Ezenkívül a kapcsolódó költségek, mint például a korai visszafizetési díjak, a kötelezettségvállalási díjak vagy a biztosítási követelmények, szintén növelik a hitelfelvétel tényleges teljes költségét.

Rendszerszintű szempontból a növekvő kamatlábak a bankokat a rossz hitelek nagyobb kockázatának is kitenik, ha az adósok cash flow nehézségekkel küzdenek. Ezért a hitelintézetek szigorítják jóváhagyási kritériumaikat, és gondosan felmérik ügyfeleik pénzügyi képességét.

A valódi lakásvásárlók számára továbbra is vannak lehetőségek.

Bár a növekvő kamatlábak rövid távon nyomást gyakorolnak, Savills úgy véli, hogy ez nem minden vásárló számára kedvezőtlen időszak. Egy óvatosabb piacon a lakásvásárlóknak több lehetőségük lehet jobb árakat kialkudni, különösen akkor, ha stabil pénzügyi alapokkal és elfogadható hitelfedezeti aránnyal rendelkeznek.

A szakértők azt javasolják, hogy a vevők ellenőrizzék hitelfelvételi arányaikat, ügyelve arra, hogy a törlesztőrészletek ne haladják meg a fizetőképességüket, és ne támaszkodjanak teljes mértékben a kezdeti kedvezményes kamatlábakra. A kockázat minimalizálása érdekében kulcsfontosságú a világos jogi státusszal, a praktikus használhatósággal és a jó likviditással rendelkező ingatlanok előnyben részesítése is.

Ugyanakkor a hitelfelvevőknek 6-12 hónapos törlesztőrészletnek megfelelő pénzügyi tartalékot kell fenntartaniuk a kamatlábak vagy a jövedelem ingadozásának kezelésére.

A jelenlegi helyzetben az ingatlanpiac a tisztább differenciálódás szakaszába lép, ahol a vevők és a szilárd pénzügyi alapokkal rendelkező vállalkozások előnyben lesznek, míg a nagymértékben kölcsöntőkére támaszkodó befektetők jelentős nyomással szembesülnek. Ez a piacnak a nagyobb fenntarthatóság felé történő alkalmazkodásaként tekinthető, a valós igényekre és a tényleges pénzügyi kapacitásra összpontosítva.

Forrás: https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm