A lakás- és földárak inflációjának időben történő megelőzése

Mivel az ingatlanpiac számos településen még mindig a mélyponton van, a hanoi piacon és néhány északi tartományban és városban a lakás- és telekárak közelmúltbeli meredek emelkedése meglepte a befektetőket. Amikor azonban a Thanh Oai-ban (Hanoi) található, több mint 100 millió VND/m2 értékű telek árverésének nyertese visszafizette a foglalót, sokan rájöttek, hogy ez spekulánsok trükkje.

Többszörösen szabályozza a vásárlást és az viszonteladást

A múlt héten a településeknek kiküldött dokumentumban az Építésügyi Minisztérium kijelentette, hogy az ingatlanpiac az utóbbi időben fenntarthatatlan pályán fejlődött, és számos potenciális kockázattal jár. Nevezetesen, egyes befektetők és brókerek pletykákat terjesztettek, ingatlanokat vásároltak és adtak el, információzavart okozva, hogy haszonlesés céljából felhajtsák az ingatlanárakat.

A minisztérium dokumentuma említést tett a Hanoi külvárosaiban közvélemény-kutatást kiváltó földárverésekről. Az ügynökség szerint a rekordmagas, a kikiáltási áraknál sokszorosan magasabb nyerési árak befolyásolták a társadalmi -gazdasági fejlődést és az ingatlanpiac egészséges fejlődését.

A fenti helyzet megelőzése érdekében az Építésügyi Minisztérium felkérte a tartományok és a központilag irányított városok népi bizottságait, hogy számos feladat végrehajtására összpontosítsanak. Ezek közé tartozik a vállalkozások, befektetők, kereskedési helyszínek és brókerek ingatlanüzleti tevékenységének ellenőrzése és felülvizsgálata a helyi önkormányzatoknál. Ezenkívül a hatóságoknak többször is ellenőrizniük kell az ingatlanok adásvételét, különösen a szokatlan áremelkedésű területeken, projektekben és lakóházakban; ellenőrizniük, ellenőrizniük kell és intézkedéseket kell tenniük az árinfláció, az ármanipuláció és a spekuláció eseteinek kijavítására, valamint kezelniük kell a földjog, az ingatlanjog és a kapcsolódó törvények megsértését.

Amint az Építésügyi Minisztérium írásbeli figyelmeztetést adott ki, Khanh Hoa tartomány Népi Bizottsága kiadta a 9648. számú hivatalos közleményt, amelyben megbízta az illetékes szerveket a térségben a földhasználati jogok árveréseinek szervezésének felülvizsgálatával a jogszabályoknak való megfelelés, a nyilvánosság és az átláthatóság biztosítása érdekében; a földhasználati jogok árverésein a jogszabályok megsértésének haladéktalan felderítésével és szigorú kezelésével, különösen a piac manipulálására irányuló összejátszással, az árak felfújásával, egészségtelen, a valóságtól eltérő haszonszerzési célú piac létrehozásával...

Tran Hoa Nam úr, a Khanh Hoa Tartományi Népi Bizottság alelnöke szerint a helyi ingatlanpiac stabilizálása érdekében a település továbbra is elő fogja mozdítani a szociális lakások fejlesztését, hatékonyan végrehajtja a „Beruházás legalább egymillió szociális lakás építésébe alacsony jövedelműek és ipari parkokban dolgozók számára a 2021–2030 közötti időszakban” projektet, és hatékonyan végrehajtja a „120 000 milliárd VND hitelprogramot”.

Eközben Le Quoc Thanh úr, Khanh Hoa tartomány Pénzügyi Minisztériumának igazgatóhelyettese elmondta, hogy 2025-ben a tartomány 41 házat és telket fog árverésre bocsátani. Ezeket a telkeket a Fejlesztési Beruházási Alap és Ninh Hoa város Városgazdálkodási Osztálya kezeli bevételszerzés és a fejlesztési források kiegészítése céljából.

Emellett Khanh Hoa tartomány három fontos területen is a rendezési tervek (1/2000 méretarányú) elkészítésére összpontosít: Van Phong Gazdasági Övezet (Van Ninh kerület és Ninh Hoa város része), Nha Trang város és Cam Lam új városi terület. A terv elkészülte után új projektekre lehet licitálni és árverezni.

Számos brókercég jelent meg, akik Hanoi külvárosi negyedeiben árverési áron értékesítenek földeket. Fotó: THUY LINH

Megnövelt kaució és súlyos bírságok

Egy iparági szakértő szemszögéből Le Dinh Chung úr, az SGO Homes Ingatlantanácsadó és Fejlesztő Részvénytársaság (Hanoi) vezérigazgatója elmondta, hogy a spekulatív magatartás és az „árinfláció” megelőzése érdekében az államnak újra kell határoznia a megfelelő földár-keretrendszert, jelenleg az árverési földár-keretrendszer alacsonyabb a piaci árnál.

Ezzel együtt a kaució szintjét magasabb szintre kellene emelni, amely az árverésre bocsátott telek értékének 10-20%-át is teheti ki, hogy minimalizálják a befektetők spekulációját és az árak felfújását. Különösen azoknak a magánszemélyeknek, akik megnyerik a földárverést, de aztán nem vásárolnak, Chung úr azt javasolja, hogy csökkentsék hitelminősítésüket, vagy ne engedjék őket más földárveréseken részt venni. „Szükséges az ár és az árverési módszer kezelése” – hangsúlyozta Chung úr.

Dr. Chau Hoang Than, a Can Tho Egyetem Jogi Karának Közigazgatási Jogi Tanszékének vezetője szerint ahhoz, hogy a földhasználati jogok árverései a lehető leghatékonyabbak legyenek, a földterületek árverésre bocsátásáról szóló döntést a tartományi Népi Bizottságnak következetesen kell meghoznia. Felül kell vizsgálni és meg kell határozni a földterületek és telkek mennyiségét és elhelyezkedését; megfelelő árverési tervet kell kidolgozni a „csöpögés” és a hiány kialakulásának elkerülése érdekében. A hatékony árverés érdekében felül kell vizsgálni, össze kell állítani és meg kell hirdetni a földterületek és telkek listáját. Különösen fontos, hogy az árverés során kerülni kell a túlkínálatot, amikor tömegesen hirdetik meg.

„Nem vonhatjuk le elhamarkodott következtetést, hogy az aukciós eredmények sokszorosan magasabbak a kikiáltási árnál, mint például a Hanoi Hoai Duc kerületében lévő földárverés esetében, amely instabil, de egyértelműen infláció tapasztalható a környéken. Ami a túl alacsony kikiáltási árat illeti, az valószínűleg nem tükrözi a valódi piaci árat az aukció időpontjában” – jegyezte meg Dr. Chau Hoang Than.

Jogi szempontból Nguyen Phuong Lien, a SENLAW Ügyvédi Iroda ügyvédje azt javasolta, hogy az áremelkedés és a piaci instabilitás megelőzése érdekében olyan kikiáltási árat kell meghatározni, amely összhangban van a piaci árral. Mivel a kikiáltási ár az alapja a foglaló kiszámításának, és ha az árverés nyertese nem fizeti meg, vagy nem fizeti meg az árverés nyertesének teljes összegét, a foglaló nem jár vissza.

Lien ügyvéd szerint bár a 10/2023/ND-CP rendelet előírta, hogy a földárveréseken való részvételkor a kaució mértékét a telek értékének 20%-ára kell emelni, a telek területét az árverési kikiáltási ár szerint számítják ki (ami négyszerese a korábbinak), de mivel a kikiáltási ár alacsony, ez nem hatékony. „Ha a kikiáltási árat alacsonyan tartják, a kaució mértékét a jelenlegi 20%-nál magasabbra kell emelni, mivel az árverés résztvevőinek anyagilag nagyon felkészültnek kell lenniük.”

„Ezenkívül egy másik megoldás az árverésen értékesített vagyon adásvételi szerződés aláírásának elmulasztása (a foglaló elvesztése) esetén kiszabható közigazgatási bírság emelése. Jelenleg ez a cselekmény magánszemélyek esetében csak 7 millió és 10 millió VND közötti bírsággal sújtható (a 82/2020/ND-CP rendelet 23. cikkelyének 1. záradékának c) pontja szerint)” – javasolta Lien asszony.

Eközben Dr. Ho Quoc Tuan, a Bristoli Egyetem pénzügyi és számviteli mesterképzésének igazgatója és előadója a nemzetközi tapasztalatokat említette, amelyek azt mutatják, hogy az ingatlanpiac stabilizálásának egyetlen eszköze egy ésszerű adórendszer kidolgozása azon az elven alapulva, hogy az ingatlanüzletágból származó nyereség csak az árukereskedelemből és a szolgáltatásnyújtásból származó nyereséggel egyenlő. Innen kiindulva megakadályozható az árinfláció vagy a virtuális árak.

Egy földértékesítési pont Hanoi külvárosában, közvetlenül az árverésre bocsátott telkek mellett. Fotó: THUY LINH

A földláz valószínűtlen

Bui Minh Thanh úr – a Binh Duong tartomány Ben Cat Városi Pártbizottságának titkára – elmondta, hogy az utóbbi időben helyi „földláz” van a térségben, főként a Saigon folyó mentén, például An Tay, An Dien, Rach Bap kerületekben... és a 4-es körgyűrű mentén. Ezt mutatja a nyüzsgő közjegyzői irodákba érkezők száma, ugyanakkor a földhasználati díjakból származó költségvetési bevétel is nagyobb mértékben nőtt, mint ugyanebben az időszakban.

Thanh úr azonban elmondta, hogy az új földtörvénynek köszönhetően a spekuláció és az árinfláció jelentősen csökkent. Emellett a település szigorúan kezeli a földhasználat-tervezést és a funkcionális övezeteket, valamint aktívan terjeszti a lakosság körében a tervezési és ingatlanprojektekkel kapcsolatos információkat, amelyek egyértelmű jogi státuszt biztosítanak.

Nguyen Huu Nghia úr, egy Binh Duong tartománybeli ingatlancég igazgatója szintén elismerte, hogy ha az ingatlanpiac ismét „felforrósodik”, a spekuláció és az árinfláció nem lesz olyan féktelen, mint korábban, két fontos okból: az új földtörvény minden területen szigorította a földárakat, így korlátozza „egy 10 milliárd VND értékű földterület megvásárlását, de 100 millió VND adóbevallását”; másodszor, a banki hitelekhez szükséges földárak felmérésének munkája sokkal szigorúbbá vált.

Korábban a bank saját értékbecslő egységet hozott létre, és néha a föld tényleges értéke alacsonyabb volt, mint az értékbecslő banké. Most van egy független értékbecslő egység, bár nem abszolút, de szigorúbb lesz, mint korábban.

Tegye közzé azokat a projekteket, amelyek nem jogosultak kereskedésre

Binh Thuan tartományban az ingatlanpiac fellendülésekor az árspekulációk megelőzése érdekében az Építési Minisztérium közzétett egy listát 33 olyan ingatlanprojektről, amelyek továbbra sem jogosultak tranzakciókra, beleértve 17 lakó- és városi projektet, valamint 16 üdülőturisztikai projektet, amelyek közül egyik sem jogosult ingatlanügyleti tranzakciókra a szabályozás szerint. Ezen projektek többsége „aranyföld” helyszínekkel rendelkezik Phan Thiet városában és a szomszédos kerületekben és városokban.

Korábban ezt a 33 projektet a tartomány „fütyülte”, mivel Binh Thuan tartomány egyes ingatlanprojektjeinek befektetői és forgalmazói foglalás, foglalás és helyszínregisztráció útján értékesítették és ruházták át az ingatlanokat, hogy pénzt szedjenek be a vevőktől. Bár ezeket a formákat nem szabályozza a lakásügyi törvény, az ingatlanügyi üzleti törvény és a kapcsolódó jogszabályok.

Forrás: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm