Időbeni beavatkozás a lakás- és telekárak inflációjának megakadályozása érdekében.

Miközben az ingatlanpiac számos településen továbbra is stagnál, Hanoiban és néhány északi tartományban és városban a lakás- és telekárak közelmúltbeli meredek emelkedése meglepte a befektetőket. Az a tény azonban, hogy a Thanh Oai-ban (Hanoi) található, négyzetméterenként több mint 100 millió VND árú telek nyertese elvesztette a foglalóját, sokakban rájött, hogy ez a spekulánsok által alkalmazott taktika az árak felfújására.

Több viszonteladási tranzakció kezelése.

A múlt héten a településeknek küldött dokumentumban az Építésügyi Minisztérium megjegyezte, hogy az ingatlanpiac az utóbbi időben fenntarthatatlan pályán fejlődött, és számos kockázati tényezőt hordoz magában. Különösen aggasztó az a jelenség, hogy egyes befektetők és brókerek pletykákat terjesztenek, válogatás nélkül adnak-vesznek ingatlanokat, és információs káoszt teremtenek annak érdekében, hogy saját hasznukra felhajtsák az ingatlanárakat.

A minisztérium dokumentuma a Hanoi külvárosában zajló vitatott földárverésekre vonatkozik. Az ügynökség szerint a rekordmagas, a kikiáltási áraknál sokszorosan magasabb nyertes ajánlatok negatívan befolyásolták a társadalmi -gazdasági fejlődést és az ingatlanpiac egészséges növekedését.

Ennek a helyzetnek a megelőzése érdekében az Építésügyi Minisztérium felkérte a tartományok és a központilag kormányzott városok népi bizottságait, hogy számos feladat végrehajtására összpontosítsanak. Ezek közé tartozik a vállalkozások, befektetők, kereskedési területek és brókerek ingatlanüzleti tevékenységének ellenőrzése és felülvizsgálata a lakóhelyükön. Ezenkívül az illetékes szerveknek ellenőrizniük kell az ingatlanok ismételt adásvételét, különösen azokon a területeken, projektekben és lakóparkokban, ahol abnormális áremelkedés tapasztalható; ellenőrzéseket és vizsgálatokat kell lefolytatniuk, valamint intézkedéseket kell tenniük az ármanipuláció, a spekuláció, valamint a földtörvények, az ingatlanüzleti törvények és a kapcsolódó törvények megsértésének kiküszöbölésére.

Közvetlenül azután, hogy az Építésügyi Minisztérium emlékeztetőt adott ki, Khanh Hoa tartomány Népi Bizottsága kiadta a 9648. számú hivatalos levelet, amelyben utasította az illetékes szerveket, hogy vizsgálják felül a földhasználati jogok árveréseinek szervezését a térségben a jogszabályoknak való megfelelés, az átláthatóság és a nyitottság biztosítása érdekében; haladéktalanul észleljék és szigorúan kezeljék a földhasználati jogok árveréseivel kapcsolatos jogszabályok megsértésének eseteit, különösen a piac manipulálására irányuló összejátszásokat, az árak felfújását, hogy egészségtelen, a valóságot nem tükröző piacot hozzanak létre személyes haszonszerzés céljából…

Tran Hoa Nam úr, Khanh Hoa tartomány Népi Bizottságának alelnöke szerint a helyi ingatlanpiac stabilizálása érdekében a tartomány továbbra is elő fogja mozdítani a szociális lakások fejlesztését, hatékonyan végrehajtja a „Beruházás legalább egymillió szociális lakás építésébe alacsony jövedelműek és ipari parkokban dolgozók számára a 2021-2030 közötti időszakban” projektet, és hatékonyan végrehajtja a „120 000 milliárd VND hitelprogramot”.

Eközben Le Quoc Thanh úr, a Khanh Hoa tartományi pénzügyi osztályának igazgatóhelyettese elmondta, hogy 2025-ben a tartomány 41 ingatlant (házakat és telkeket) fog árverésre bocsátani. Ezek a telkek a Beruházási és Fejlesztési Alap és Ninh Hoa város Városgazdálkodási Osztálya által kezeltek, bevételszerzés és a fejlesztési források kiegészítése céljából.

Emellett Khanh Hoa tartomány a három stratégiailag fontos terület (1/2000 méretarányú) övezeti terveinek véglegesítésére is összpontosít: a Van Phong Gazdasági Övezetben (Van Ninh kerület és Ninh Hoa város része), Nha Trang városában és a Cam Lam új városi területen. Amint a tervek elkészülnek, megkezdődhet az új projektek pályáztatása és árverése.

Számos brókercég jelent meg Hanoi külvárosi kerületeiben, amelyek felfújt áron árverezett földeket értékesítenek. Fotó: THUY LINH

Növeld a befizetés összegét és szabj ki súlyos büntetéseket.

Iparági szempontból Le Dinh Chung úr, az SGO Homes Ingatlantanácsadó és Fejlesztő Részvénytársaság (Hanoi) vezérigazgatója úgy véli, hogy a spekuláció és az ármanipuláció megelőzése érdekében az államnak újra kell határoznia a megfelelő földár-keretrendszert, mivel a jelenlegi árverési földár-keretrendszer alacsonyabb a piaci árnál.

Ezenkívül a kaució összegének az árverésre bocsátott telek 10-20%-ára emelése segít minimalizálni a befektetők spekulációját és ármanipulációját. Chung úr konkrétan azt tanácsolta, hogy azoknak a személyeknek, akik megnyerik a földárverést, de később nem vásárolják meg a földet, csökkenteni kell a hitelminősítésüket, vagy el kell tiltani őket a többi földárverésen való részvételtől. „Az árképzés és az árverési módszerek kezelése elengedhetetlen” – hangsúlyozta Chung úr.

Dr. Chau Hoang Than, a Can Tho Egyetem Jogi Karának Közigazgatási Jogi Tanszékének vezetője szerint ahhoz, hogy a földhasználati jogok árverései optimálisan hatékonyak legyenek, a földterületek árverésre bocsátásáról szóló döntést a tartományi Népi Bizottságnak egységesen kell meghoznia. Felül kell vizsgálni és meg kell határozni a földterületek és parcellák számát és elhelyezkedését; valamint megfelelő árverési tervet kell kidolgozni, elkerülve a szűkösséget okozó darabos megközelítést. Felül kell vizsgálni, rendszerezni és közzé kell tenni a hatékony árverésre bocsátandó földterületek és parcellák listáját. Az árverési folyamat során különösen el kell kerülni a földterületek túlkínálatát, amikor azokat tömegesen hirdetik meg.

„Korai lenne azt a következtetést levonni, hogy az a tény, hogy a nyertes ajánlatok sokszorosan meghaladták a kikiáltási árat, mint például a hanoi Hoai Duc kerületben tartott földárverésen, instabilitásra utal, de egyértelműen ármanipuláció zajlik a térségben. Továbbá a túl alacsony kikiáltási ár meghatározása nem feltétlenül tükrözi pontosan a piaci árat az árverés időpontjában” – jegyezte meg Dr. Chau Hoang Than.

Jogi szempontból Nguyen Phuong Lien, a SENLAW Ügyvédi Iroda ügyvédje azt javasolja, hogy az ármanipuláció és a piaci instabilitás megelőzése érdekében a piaci értékkel összhangban lévő kikiáltási árat kell meghatározni. Ez azért van, mert a kikiáltási ár szolgál az előleg kiszámításának alapjául, és a nyertes licitáló nem kapja vissza a foglalóját, ha nem fizeti meg, vagy nem fizeti meg a teljes összeget.

Lien ügyvéd szerint bár a 10/2023/ND-CP rendelet előírta a földárveréseken való részvételhez szükséges letét összegének emelését a telek vagy terület értékének 20%-ára az árverési kikiáltási ár alapján (ami négyszerese a korábbinak), ez nem volt hatékony, mivel a kikiáltási ár továbbra is alacsony. „Ha alacsonyan tartjuk a kikiáltási árat, akkor a letét mértékét a jelenlegi 20%-nál magasabbra kell emelnünk, mert az árverés résztvevőinek anyagilag nagyon felkészültnek kell lenniük.”

„Ezenkívül egy másik megoldás az árverésre bocsátott vagyon eladására vonatkozó szerződés aláírásának elmulasztása (a foglaló elhagyása) esetén kiszabható közigazgatási bírság emelése. Jelenleg ez a cselekmény magánszemélyek esetében csak 7 millió és 10 millió VND közötti bírsággal sújtható (a 82/2020/ND-CP rendelet 23. cikkének 1. záradékának c) pontja szerint)” – javasolta Lien asszony.

Eközben Dr. Ho Quoc Tuan, a Bristoli Egyetem pénzügyi és számviteli mesterképzésének előadója és igazgatója a nemzetközi tapasztalatokra hivatkozva azt mutatta, hogy az ingatlanpiac stabilitásának megőrzésének egyetlen eszköze egy ésszerű adó bevezetése, amely azon az elven alapul, hogy az ingatlanüzletágból származó nyereségnek meg kell egyeznie az áruk és szolgáltatások üzletágából származó nyereséggel. Ez megakadályozhatja az árinflációt vagy a mesterséges áringadozásokat.

Egy telekértékesítési pont Hanoi külvárosában, közvetlenül az árverésre bocsátott földterületeken. Fotó: THUY LINH

A földárak jelentős emelkedése nem valószínű.

Bui Minh Thanh úr, a Binh Duong tartomány Ben Cat Városi Pártbizottságának titkára elmondta, hogy az utóbbi időben helyi „földláz” volt tapasztalható a térségben, főként a Saigon folyó mentén, olyan kerületekben, mint An Tay, An Dien, Rach Bap… és a 4-es körgyűrű menti terület. Ezt bizonyítja a közjegyzői irodákban tranzakciókat lebonyolító emberek nyüzsgése, és a földhasználati díjakból származó bevételek is jelentősen megnőttek az előző év azonos időszakához képest.

Thanh úr azonban úgy véli, hogy az új földtörvénynek köszönhetően jelentősen csökkent a spekuláció és az árak manipulálása. Emellett a település szigorúan kezeli a földhasználat-tervezést és a funkcionális övezeteket, valamint aktívan terjeszti a lakosság körében a tervezéssel és az ingatlanprojektekkel kapcsolatos információkat, amelyek egyértelmű jogi státusszal rendelkeznek.

Nguyen Huu Nghia úr, egy Binh Duong tartománybeli ingatlancég igazgatója szintén elismerte, hogy ha az ingatlanpiac újabb fellendülést tapasztal, a spekuláció és az ármanipuláció nem lesz olyan burjánzó, mint korábban, két fontos okból kifolyólag: egyrészt az új földtörvény minden területen szigorította a földárakat, ezáltal korlátozva a „10 milliárd VND értékű földterület megvásárlásának, de csak 100 millió VND adóbevallásának” eseteit; másrészt a banki hitelek földértékelési folyamata sokkal szigorúbbá vált.

Korábban a bankok saját értékbecslő egységeket hoztak létre, aminek eredményeként a föld tényleges értéke néha alacsonyabb volt, mint a bank értékbecslése. Most, a független értékbecslő egységeknek köszönhetően, bár nem teljesen hibamentes, a folyamat szigorúbb, mint korábban.

Nyilvánosan hozzák nyilvánosságra azokat a projekteket, amelyek nem jogosultak kereskedésre.

Binh Thuan tartományban az ingatlanpiac fellendülésével párhuzamosan a spekuláció és az ármanipuláció megelőzése érdekében az Építési Minisztérium nyilvánosan közzétett egy listát 33 olyan ingatlanprojektről, amelyek még mindig nem felelnek meg a tranzakciók feltételeinek. Ez 17 lakó- és városfejlesztési projektet, valamint 16 turisztikai és üdülőprojektet tartalmaz, amelyek közül egyik sem felel meg az ingatlanügyletekre vonatkozó szabályozásban foglalt követelményeknek. E projektek többsége Phan Thiet város és a szomszédos kerületek és települések első osztályú telkein található.

Korábban a tartomány megrótta ezt a 33 projektet, mivel Binh Thuan tartomány egyes ingatlanprojektjeinek befektetői és forgalmazói olyan módszerekkel adtak el és ruháztak át ingatlanokat, mint a foglalások, a foglalások és a regisztrációk, hogy pénzt szedjenek be a vevőktől. Ezeket a módszereket nem szabályozza a lakásügyi törvény, az ingatlanügyi üzleti törvény vagy más vonatkozó jogszabályok.

Forrás: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm