Együttműködik-e a fejlesztő a bankkal?
A valóságban sok projekt esetében, mielőtt eladták volna a házakat az ügyfeleknek, a teljes projektet jelzáloggal terhelték a bank javára. Ahelyett, hogy az eladás előtt elengedték volna a jelzálogot, a fejlesztő ezt nem tette meg, és a mai napig nem fizette vissza a tartozást, ami a bankok lakásárverezéséhez vezetett a lakók otthonaira. Még sok toronyházban is, miután eladták a házakat az ügyfeleknek, a fejlesztő továbbra is jelzáloggal terheli meg a házakat a banknak, hogy más célokra kölcsönt vegyen fel. Csak akkor jönnek rá a lakók az igazságra, ha nem tudják visszafizetni az adósságot, és a bank végrehajtást indít a tőke és a kamat behajtása érdekében. Ezért az egyes lakásokra vonatkozó egyéni tulajdonjog-igazolásokat nem lehet kiállítani.
Egy Ho Si Minh-városi társasház lakóinak tulajdoni okiratait használja fedezetként banki hitelekhez.
Egy lakó, akinek a házát hirtelen lefoglalták, ezt kérdezte: „Amikor az emberek kölcsönt vesznek fel, a bankok nagyon alaposan megvizsgálják a fedezetként szolgáló eszközöket, ellenőrzik azok jogi státuszát, értékét és dokumentációját... Nem értem, miért használhatják könnyen a fejlesztők a már eladott lakásokat fedezetként, és mégis megkerülhetik a bank eljárásait?” Ez a kérdés sok emberben felmerül, amikor ezzel a paradox helyzettel találkoznak.
A valóságban a szabályozások szerint az ingatlan-adásvételi szerződés megkötésekor a fejlesztőnek el kell engednie a jelzálogot, ha az ingatlant banknak terheli jelzálog. A ház átadásakor a vevőnek a házat meg kell vizsgálni, és minden követelménynek megfelelőnek kell minősíteni. Egy bizonyos idő elteltével a fejlesztő felelős a tulajdonjogi igazolás (rózsaszín könyv) beszerzéséért a vevő számára. Ez a szabályozás, de a valóságban sok társasházat, még azokat is, amelyeket még nem vizsgáltak meg és nem minősítettek minden követelménynek, vagy amelyekből hiányzik a tűzvédelmi tanúsítvány, vagy illegálisan épült projektek, továbbra is eladnak és átadnak a vevőknek. Különösen a "lakások idő előtti eladásának" gyakorlata az egyik oka annak, hogy a lakosok elveszítik otthonaikat. Konkrétan, még a projekt befejezése előtt, és még az eljárások lezárása előtt, csak a telek áll rendelkezésre, sok fejlesztő megkezdi az eladást. A vevők egy összegben vagy részletekben fizethetnek a projekt előrehaladásától függően. Így, bár a projekt hivatalosan a fejlesztő nevére van bejegyezve, az ingatlan valójában a vevőhöz tartozik. Sok esetben a bankok tisztában vannak azzal, hogy a fejlesztő már eladta a házakat az ügyfeleknek, de mégis szemet hunynak felette, és lehetővé teszik a fejlesztő számára, hogy jelzáloggal terhelje meg az ingatlanokat, hogy pénzt kölcsönözhessen.
Nguyen Mau Thuong ügyvéd, a Hoang Thu Ügyvédi Iroda igazgatóhelyettese elmondta: „Vannak olyan esetek, amikor a fejlesztő előzetesen jelzáloggal terhelte meg az ingatlant, majd az ügyfelek tudta nélkül eladta azt az ügyfeleknek. Vannak olyan esetek is, amikor a fejlesztő már eladta a házakat az ügyfeleknek, majd jelzáloggal terhelte meg a projektet egy banknak, hogy pénzt kölcsönözzön. Mivel az adásvételi szerződéseket nem regisztrálják semmilyen ügynökségnél, hanem csak a cégnél tárolják, a bank nem tudja, hogy a fejlesztő valóban eladta-e az ingatlant. Az is lehetséges, hogy a fejlesztő szándékosan eltitkolta ezt, a nem megfelelő banki értékbecsléssel párosulva, ami ahhoz vezetett, hogy a fejlesztőnek hitelt nyújtottak, annak ellenére, hogy ezeket a lakásokat valójában eladták.”
„Az építkezés során a fejlesztőnek nem volt tőkéje, ezért a földhasználati jogokat és a jövőbeni eszközöket (a házakat) jelzáloggal terhelte a bank javára. A vevőknek nem volt módjuk tudni, hogy a megvásárolt lakások jelzáloggal terheltek. Ideális esetben a jelzáloggal terhelt banknak nyilvánosan be kellett volna jelentenie ezt az információt, hogy az emberek tudják. Csak miután a fejlesztő feloldotta a jelzálogot, kellett volna a vevőknek aláírniuk az adásvételi szerződést. De itt a fejlesztő megkerülte a törvényt, homályosan együttműködési megállapodásokat vagy adásvételi ígéreteket írt alá. Most, hogy az ügy napvilágra került, a vevők szenvedik el az összes veszteséget. Az a tény, hogy az ingatlant jelzáloggal terhelték a bank javára, és a fejlesztő ennek ellenére eladta az ügyfeleknek, egyértelműen bizonyítja, hogy a fejlesztő becsapta az ügyfeleket. A fejlesztőt büntetőjogi felelősségre kell vonni. Még a bank is felelős ebben az esetben; nem lehet felmenteni” – elemezte Nguyen Mau Thuong ügyvéd.
Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke
A háztulajdonosoknak tulajdonjog-igazolást kell kiállítaniuk.
A jogi szempontokat elemezve Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke kijelentette, hogy a 2006-os ingatlanügyi törvény nem volt olyan szigorú, mint a 2024-es, mivel a törvény csak a fejlesztőknek tiltotta meg, hogy illegálisan gyűjtsenek és sikkasszanak tőkét a vevőktől és a bérlőktől. A törvény azt is lehetővé tette, hogy a projekteket a befejezésük után vagy a jövőben értékesítsék.
„A Polgári Törvénykönyv azonban kimondja, hogy egy vagyontárgyat nem lehet kétszer eladni. Ha az egész épületet jelzáloggal terhelték egy bank javára, akkor azt nem lehet eladni az ügyfeleknek. Ha a fejlesztő továbbra is eladja a jelzáloggal terhelt ingatlant az ügyfeleknek, akkor törvényt sért. A bank is hibás, mert a jelzálog elfogadásakor kezelnie kell a jelzáloggal terhelt vagyontárgyat; nem hivatkozhat arra, hogy a fejlesztő nem tudott arról, hogy azt az ügyfeleknek értékesíti. Különösen akkor, ha a jelzáloggal terhelt vagyontárgy egy jövőbeni lakóingatlan, akkor azt gondosan ellenőrizni kell annak biztosítása érdekében, hogy a hitelalapokat a rendeltetésszerűen használják fel és folyósítják. Így a bank a hibás és felelős; míg a vevő ártatlan fél, áldozat” – elemezte Chau úr, hozzátéve: „Ha a fejlesztő teljes mértékben felfedte, hogy a projektet jelzáloggal terhelték, és az ügyfél ennek ellenére megvette, akkor az ügyfél a felelős. Fordítva, ha a fejlesztő eltitkolta a jelzálogot, és ennek ellenére eladta a projektet az ügyfeleknek, akkor az ügyfél áldozat. Abban az esetben, ha egy lakást eladtak egy ügyfélnek, de aztán jelzáloggal terhelték, a fejlesztő és a bank is hibás.” A nem megfelelő értékelés miatt is fennállt a hiba. Ebben az esetben az ügyfél ártatlan és védett. Ezért az államnak földtulajdoni igazolásokat kell kiállítania az ügyfeleknek; a fejlesztőnek és a banknak maguknak kell intézniük az ügyet, vagy egymást kell bíróság elé vinniük."
„2013 óta teszünk ilyen ajánlásokat, de az emberek jogos jogai a mai napig nem élveznek védelmet” – hangsúlyozta Le Hoang Chau úr.
Vu Anh Tuan ügyvéd (Ho Si Minh-város Ügyvédi Kamarája) szintén megerősítette: Csalárdnak minősül, ha egy fejlesztő ingatlant ad el másoknak, miközben azt banki hitel fedezetéül használja. A bankoknak és a vevőknek feljelentést kell tenniük a fejlesztő ellen a rendőrségen, és polgári pert kell indítaniuk a fejlesztő ellen a bíróságon ügyfeleik védelme érdekében. Amikor egy bank beperli a fejlesztőt, a lakásvásárlók, mint kapcsolódó jogokkal és kötelezettségekkel rendelkező felek jogait a bíróság mérlegeli és rendezi. Továbbá, ha a fejlesztő ellen büntetőeljárás indul és vádat emelnek, a bankot és a lakásvásárlókat érintő polgári jogi vonatkozásokat is figyelembe veszik; az ügyfelek tulajdonát nem lehet lefoglalni.
Köztudott, hogy Ho Si Minh-városban a mai napig körülbelül 60 000 olyan ház található, amely még nem kapott tulajdonjogot igazoló okmányt. E projektek közül sokban olyan fejlesztők vesznek részt, akik jelzáloggal terhelték meg a lakosok otthonait, hogy banki kölcsönt vegyenek fel, de nem tudták visszafizetni a hiteleket, aminek eredményeként a bankok visszatartották a tulajdonjogot igazoló okmányokat. A közelmúltban Ho Si Minh-város Népi Tanácsa is tartott egy ülést, hogy kikérdezze a Népi Bizottságot a lakóépületek kezelésében és a tulajdonjogot igazoló okmányok kiadásában betöltött felelősségéről. Ennek megfelelően a fejlesztők és a bankok jogsértésein túl a hatóságok részéről is bizonyos fokú felelősség van a laza kezelésért és végrehajtásért, sőt, a szabálysértések eltussolása és eltűrése is jeleit mutatja. Ezért el kell választani a fejlesztők és a bankok által elkövetett jogsértések kezelését a tulajdonjogot igazoló okmányok lakásvásárlóknak történő kiállításától.
[hirdetés_2]
Forrás: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm
Hozzászólás (0)