A vásárlóerő paradoxona a lakáspiacon.

A pénzügyi tényezőkön kívül a helyszín is jelentősen befolyásolja egy lakás eladási potenciálját.

Míg a megfizethető lakhatás kérdése folyamatosan felmerül a közép- és alacsony jövedelmű munkavállalók körében, az ingatlanpiacon egy figyelemre méltó paradoxon tapasztalható: sok megfizethető lakás és melléképület a külvárosi területeken nehezen talál vevőt, míg a belvárosban található közép- és felsőkategóriás ingatlanok továbbra is jelentős vonzerővel bírnak.

Az olcsó lakásoknak továbbra is nehéz vevőt találni.

Hoang Nhi asszony (Ho Si Minh-város) több mint két éve folyamatosan próbálja eladni 62,2 m²-es lakását a Teco Homes An Phu projektben (An Phu negyed, Ho Si Minh-város) 1,89 milliárd VND-ért, de még mindig nem talált vevőt. Elmondása szerint a lakást négy évvel ezelőtt vásárolta részletfizetéssel. A kezdeti vételár meghaladta az 1,7 milliárd VND-t, a banki hitelkamatokat nem számítva. A jelenlegi kikiáltási áron az egységár körülbelül 30 millió VND/m², ami jelentősen alacsonyabb, mint a piacon lévő számos kereskedelmi projekté, de még mindig nem talált vevőt.

A Thu Thiem új városi negyedében, valamint Ho Si Minh-város központi részén található luxuslakás-projektek magas áraik ellenére is vonzóak, míg a külvárosi területeken található megfizethető lakásprojektek viszonylag lassan értékesítenek.

Hasonlóképpen, Mr. Hoang egyszer vett egy 46 m²-es, egy hálószobás lakást a Legacy projektben Thuan Anban (Thuan Giao kerület, Ho Si Minh-város). Miután egy ideig ott élt, kényelmetlennek találta a városközpontba való ingázást, ezért úgy döntött, hogy eladja. Annak ellenére, hogy elfogadta a több mint 1,3 milliárd VND árat, beleértve a bútorokat is, még mindig hónapokba telt, mire vevőt talált.

A déli ingatlanügynökök szerint számos, 28-30 millió VND/m² árú kereskedelmi lakás folyamatosan eladó, de a tranzakciók volumene továbbra is meglehetősen szerény. Vo Hong Thang úr, a DKRA Csoport vezérigazgató-helyettese elmondta, hogy Ho Si Minh-város központi részén számos befejezett lakásprojekt továbbra is generál tranzakciókat, annak ellenére, hogy az árak nem emelkedtek jelentősen. Eközben a szomszédos vagy külvárosi területeken található projektek nagyobb likviditási nyomással néznek szembe. Sok lakástulajdonos elfogadja az árcsökkentéseket, akár a költség alatt is eladja, de továbbra is nehezen talál vevőt.

A szakértők szerint a legnagyobb paradoxon abban rejlik, hogy a terméket a közepes jövedelműek számára tervezték, mégis ez a csoport számos akadályba ütközik a hozzáférés során. Dat Minh úr, egy régóta ingatlanügynök Ho Si Minh-városban, kijelentette, hogy ebben a szegmensben az ügyfelek többsége mindössze körülbelül 1 milliárd VND-vel rendelkezik, a fennmaradó rész banki hitelektől függ. Az olyan követelmények azonban, mint a jövedelemkimutatások, a munkaszerződések és a pénzügyi előzmények, sok szabadúszó, gyári munkás vagy kisvállalkozás tulajdonosa számára megnehezítik a hitelképességi követelmények teljesítését.

Nguyen Le Hai Dang, a Smartland Company stratégiai és külkapcsolati igazgatóhelyettese megjegyezte, hogy sok képzetlen munkavállalónak nincs szokása pénzügyi tranzakciókat lebonyolítani a bankokkal a fizetésük átvételén vagy a pénzfelvételen túl. Ezért a hitelkérelmek kitöltése számos bonyolult eljárással jelentős kihívást jelent. Amikor nem jutnak tőkéhez, kénytelenek továbbra is bérelni ahelyett, hogy saját tulajdonú ingatlant vásárolnának.

A pénzügyi megfontolások mellett a helyszín is jelentősen befolyásolja a megfizethető lakások értékesítési potenciálját. A belvárosokban egyre ritkább és drágább a telek, ami arra kényszeríti a legtöbb olcsó projektet, hogy Ho Si Minh-város központjától 20-30 km-re, a környező városokban vagy külvárosi területeken fejlesszék a fejlesztést. Bár az ár elfogadhatóbb, az utazási idő, a forgalmi torlódások, valamint a korlátozott infrastruktúra és szolgáltatások sokakat habozásra késztetnek.

Míg a megfizethető lakhatási szegmens jelentős likviditási kihívásokkal néz szembe, a luxus ingatlanpiac teljesen más szabályok szerint működik. Itt a történet nemcsak az eladási árak körül forog, hanem a vagyonfelhalmozás, a megőrzés és a státusz megerősítésének szükségessége is a pénzügyileg tehetős vásárlók körében.

Mit üzen nekünk a valóság?

Sokan kérdezik, hogy a fejlesztők miért nem az alacsony költségű lakásokra koncentrálnak, egy olyan szegmensre, ahol nagyobb a kereslet, hanem ehelyett továbbra is több százmillió dong/négyzetméter áron fejlesztenek lakásprojekteket? A valóság az, hogy a közép- és felsőosztálybeli vásárlók iránti kereslet továbbra is stabil, ami alapot teremt a prémium termékek fejlesztéséhez.

Ezen ügyfélcsoport számára az otthon nem csupán egy lakóhely. Teljes értékű lakókörnyezetet keresnek zöldterületekkel, alacsony népsűrűséggel, magas színvonalú szolgáltatásokkal, professzionális üzemeltetési szolgáltatásokkal és hasonló életstílusú lakosok közösségével. Ezek a tényezők arra késztetik őket, hogy magasabb árat fizessenek a magánéletért, a biztonságért és a hosszú távú értéknövekedésért.

A Savills Vietnam szerint számos, nemrégiben elindított „A” kategóriás projekt pozitív abszorpciós rátát mutatott. E projektek többsége kiváló helyen található, ami hozzájárul ahhoz, hogy az elsődleges piaci eladási árak 100 millió VND/m² fölé emelkedtek. Valójában az elsődleges piac egyes felmért szegmenseiben az átlagos eladási ár várhatóan eléri a 224 millió VND/m²-t 2025 végére. A magas árszintek ellenére az ingatlanok iránti kereslet ebben a szegmensben továbbra is erős.

A luxus ingatlanok vonzerejét tovább mutatja a Ho Si Minh-város központi részén és a Thu Thiem új városi övezetben megvalósuló új projektek iránti érdeklődés. Például a Son Kim Land Thu Thiem állomáson épülő 5.0 modellre orientált projektje már felkeltette a befektetők figyelmét, annak ellenére, hogy az eladási árát még nem tették közzé. Korábban olyan projektek, mint a The Metropole és a The Berkley, amelyek ára 280-430 millió VND/m² között mozgott, szintén kedvező abszorpciós arányokat mutattak. Hasonlóképpen számos más projekt, mint például a The Prive, az Eaton Park és a Masterise Cosmo Central, már a kezdetektől fogva jelentős ügyfélérdeklődést váltott ki.

Nguyen Le Hai Dang úr úgy véli, hogy a luxus ingatlanok értékét nemcsak a méretük vagy az építési költségeik határozzák meg, hanem olyan tényezők is, mint a szűkösség, az elhelyezkedés és a hosszú távú értékmegtartás képessége. Az erős pénzügyi erőforrásokkal rendelkezők számára a házvásárlási döntés gyakran a termék egyedi értékén, a fejlesztő hírnevén és a jövőbeni eszközérték-növekedés lehetőségén alapul, nem pedig az abszolút áron.

A valóságban Ho Si Minh-város központi részén a luxuslakások kínálata korlátozott a földterületek egyre szűkösebbé válása miatt. Ez idővel még ritkábbá teszi a kiváló helyen található ingatlanokat.

Vo Hong Thang úr szerint a Ho Si Minh-város központi üzleti és pénzügyi negyedéhez közel, különösen a Thu Thiem környékén található projektek mindig egyedi előnnyel rendelkeznek a helyszín tekintetében. Ez a szűkösség segít ezeknek a projekteknek vonzani a tehetős ügyfeleket, akik vagyont szeretnének felhalmozni, és hosszú távú áremelkedésre számítanak. „Összességében a felső kategóriás szegmensben az áremelkedés nagyrészt a kínálat és a kereslet törvényét, az egyre magasabb telekárakat és a szigorúbb termékfejlesztési szabványokat tükrözi. Eközben az alacsony költségű lakások szegmensében a nehézségek a vásárlók számára elérhetőségben rejlenek, a jogi eljárásoktól és a hitelfeltételektől kezdve a projekt helyszínéig” – mondta Thang úr.

Ki kell bogoznunk a csomókat.

A szakértők szerint az alapvető megoldás nem a luxuslakások árának piaci érték alá szorítása, hanem a jogi szűk keresztmetszetek megszüntetése, a hitelekhez való hozzáférés bővítése és az elővárosi területeket összekötő infrastruktúrába való beruházás. Ha ezeket az akadályokat kezelik, a megfizethető lakhatás eljuthat a rászorulókhoz, segítve a kínálat és a kereslet közötti szakadék csökkentését, amely évek óta fennáll az ingatlanpiacon.

Forrás: https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm