Thaiföld: Új kihívások az ingatlanpiacon.

Az elöregedő népesség mélyreható változásokat idéz elő Thaiföld ingatlanpiacán. Mivel a jövedelemnövekedés elmarad az ingatlanvásárlási költségek növekedésétől, sok háztartás számára csökken a lakhatás megfizethetősége. Ebben az összefüggésben a hosszú távú bérlakás-modellek kidolgozása a megfelelő piacszabályozási politikákkal együtt szükséges megközelítésnek tekinthető a pénzügyi nyomás enyhítése és az ingatlanpiac stabilitásának fenntartása érdekében.

A lakosság elöregedése megváltoztatja a lakhatási igényeket.

Thaiföld a gyors népességöregedés időszakába lép. 2023-ban az ország hivatalosan is elöregedő társadalommá vált, és a demográfiai előrejelzések szerint Thaiföld népessége 2033 körül érheti el a csúcspontját, mielőtt csökkenni kezdene.

A demográfiai szerkezet változásai közvetlenül befolyásolják az ingatlanpiacot. Thaiföldön a lakásvásárlás iránti keresletet évekig a népességnövekedés, a középosztály bővülése és az ingatlanokon keresztüli vagyonfelhalmozás trendje vezérelte. Ezek a tényezők azonban most fokozatosan gyengülnek.

A lakásvásárláshoz szükséges anyagi eszközökkel rendelkező munkaképes korúak aránya csökken, miközben a háztartások mérete is csökken. Az egyszemélyes háztartások és a kis háztartások számának növekedése jelentősen megváltoztatja a hagyományos lakások iránti keresletet.

Az elöregedő lakosság mélyreható változásokat hoz a thai ingatlanpiacon.
Fotó: AFP

Továbbá Thaiföldön a lakáshitelek többségét egyénileg finanszírozzák. Ahogy a családi struktúrák változnak, csökken a tágabb családi hálózatoktól való támogatás megszerzésének lehetősége, ami növeli a lakásvásárlókra nehezedő pénzügyi nyomást.

Tanulmányok kimutatták, hogy az elöregedő népesség hatása miatt Thaiföldön a lakáskereslet évente 0,6%-kal és 1,3%-kal csökkenhet. Ez egy hosszú távú trendnek tekinthető, amely közvetlenül befolyásolja az ingatlanpiac kilátásait.

Eközben az emberek jövedelmének növekedése nem tartott lépést a lakhatási költségekkel. Egyes analitikai modellek azt sugallják, hogy a korábbi lakástulajdonlási szint fenntartásához az emberek jövedelmének átlagosan évi 4,7%-kal kell növekednie. Thaiföldön azonban a reálbérek növekedési üteme évek óta viszonylag alacsony és egyenetlen a különböző munkaerőcsoportok között.

Az ingatlanárak és a jövedelem közötti szakadék ezért egyre szélesedik. Sok háztartás, különösen az alacsony jövedelműek számára a lakástulajdonlás hosszú távú pénzügyi teherré válik, ahelyett, hogy a gazdasági biztonság eszközévé válna, mint korábban.

Megfizethetőségi nyomás és városi térbeli változások

A demográfiai és jövedelmi változások egyenetlen kiigazításokat eredményeznek Thaiföld lakáspiacán. A lakáskereslet egyre inkább a jó infrastruktúrával és magas munkalehetőségekkel rendelkező nagyobb városi területeken koncentrálódik. Eközben sok alacsony jövedelmű háztartás kénytelen külvárosi területekre költözni, ahol az összeköttetés kevésbé kedvező, és az áremelkedés kilátásai is alacsonyabbak.

A szakértők szerint a népesség elöregedésének tendenciája gyakran a kevésbé vonzó területeken túlkínálathoz vezet, miközben egyidejűleg csökkenti az ingatlanok értékét az alacsony népességnövekedési ütemű településeken. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanok már nem töltik be stabil vagyonfelhalmozási csatorna szerepét sok háztartás számára.

A lakhatási költségekre nehezedő nyomás is jelentősen növekszik. A thai háztartások nagy része ma jövedelmének 36% és 60% közötti részét költi lakhatással kapcsolatos kiadásokra. Ez a pénzügyi sebezhetőség magas kockázatának számít, különösen az elöregedő gazdaság és a lassú jövedelemnövekedés összefüggésében.

A Világbank megjegyezte, hogy a túlzottan magas lakhatási költségek alááshatják a háztartások megtakarításait, ezáltal befolyásolva a gazdaság hosszú távú sokkhatásokkal szembeni ellenálló képességét.

Thaiföldön, sok más ázsiai országhoz hasonlóan, a lakásvásárlás továbbra is mélyen kötődik az élet stabilitásához és a társadalmi státuszhoz. Eközben a bérlést gyakran átmeneti vagy kevésbé vonzó megoldásnak tekintik. A piaci realitások azonban sok háztartást arra kényszerítenek, hogy újragondolják ezt az elképzelést.

A szakértők szerint Thaiföldnek elő kell mozdítania egy hosszú távú, nagy stabilitású bérlakás-rendszer fejlesztését, különösen a városi központokon kívüli területeken. Ez a modell alkalmasabb lehet azoknak a népességcsoportoknak, amelyek nehezen férnek hozzá a lakásvásárlási piachoz.

Ahhoz, hogy életképes opcióvá váljon, a bérleti piacnak szervezettebbnek kell lennie, beleértve a stabil hosszú távú szerződéseket, a kiszámítható árakat és a bérlők jogainak védelmét szolgáló mechanizmusokat. Ez várhatóan enyhíti az alacsony jövedelmű háztartások és az idősek pénzügyi terheit.

A külföldi befektetések szerepe a piaci egyensúlyban.

A hazai megoldások mellett a kutatók szerint a külföldi befektetések is támogató szerepet játszhatnak a thai ingatlanpiac egyensúlyának helyreállításában, ha megfelelően kezelik őket.

Jelenleg a külföldi befektetők kereslete elsősorban a nagyobb városi központok lakásszegmensére összpontosul. A Thaiföldi Ingatlaninformációs Központ adatai azt mutatják, hogy a külföldi ingatlanvásárlások hozzájárultak az ingatlanárak emelkedéséhez egyes nagy keresletű területeken.

Szakértők szerint megfelelő kontroll esetén a külföldi tőkebeáramlás segíthet a kínálat felszívásában a felső kategóriás szegmensekben, és fenntarthatja a gazdasági aktivitást a városi ingatlanpiacon. Eközben a hazai politikák a hosszú távú bérlakások fejlesztésére összpontosíthatnak az alacsonyabb keresletű területeken.

Ez a megközelítés azonban jelentős kockázatokkal is jár. Számos tanulmány arra utal, hogy Thaiföldön egyre növekvő tendencia, hogy a lakásokat rövid távú bérbeadássá alakítják át, ami nyomást gyakorol a városvezetésre és destabilizálja az ingatlanpiacot.

Továbbá a külföldi befektetők iránti kereslet továbbra is felfelé hajthatja az ingatlanárakat a központi területeken, ami a lakhatást könnyebben elérhetővé teszi a belföldi lakosok számára.

A szakértők arra is figyelmeztetnek, hogy a tőke a nagyvárosokba áramlik, miközben számos külvárosi terület túlkínálattal és csökkenő ingatlanértékekkel néz szembe.

Ebben az összefüggésben a kutatók azt javasolják, hogy Thaiföld lakáspolitikájának átfogóbbnak kell lennie, ötvözve a keresletoldali kiigazításokat, a kínálatoldali szerkezetátalakítást és a befektetési folyamatok megfelelő ellenőrzését.

Ennek megfelelően a kiszolgáltatott csoportok lakásvásárlásról hosszú távú bérbeadásra való áttérésének támogatását az egyik legfontosabb politikai prioritásnak kell tekinteni. Ugyanakkor a külföldi befektetések kezelési mechanizmusainak a piac stabilizálására kell irányulniuk, ahelyett, hogy kizárólag a rövid távú növekedés előmozdítására összpontosítanának.

Hosszú távon az elöregedő népesség várhatóan további mélyreható változásokat fog eredményezni a thai ingatlanpiacon. Ez rugalmasabb és alkalmazkodóképesebb lakhatási politikákat tesz szükségessé a megfizethetőség biztosítása, a társadalmi stabilitás fenntartása és a demográfiai átmenetből eredő pénzügyi kockázatok enyhítése érdekében.

Forrás: https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html