Befektetések vonzása a TOD (Tranzit-Oriented Development) városfejlesztésbe.

A TOD (Tranzit-Oriented Development) modell alkalmazásával a metróvonalak és a körgyűrűk mentén kiépített kompakt városi területek segíteni fognak Ho Si Minh-városnak Vietnam legintelligensebb városi klasztereinek létrehozásában.

A Ho Si Minh-város Népi Bizottsága a 98/2023/QH15. számú határozattal összhangban határozatot hozott a TOD (Tranzit-Oriented Development) modellen alapuló 11 kompakt városi terület fejlesztéséről a metróvonalak és a 3-as körgyűrű mentén. Ennek megfelelően a 2024-2025-ös időszakban a TOD fejlesztése várhatóan 9 helyszínen valósul meg 3 főbb, folyamatban lévő közlekedési projekt mentén: 1-es metróvonal (Ben Thanh - Suoi Tien), 2-es metróvonal (Ben Thanh - Tham Luong) és 3-as körgyűrű.

A városi területfejlesztési központ szerepének erősítése

A legnagyobb TOD (Tranzit-Oriented Development) terület több mint 389 hektáron terül el Xuan Thoi Thuong községben (Hoc Mon kerület), és a 3-as körgyűrűhöz csatlakozik. A legkisebb terület a Tan Binh Kerületi Kiállítási Központ és Sportközpont (5,1 hektár). A tervek szerint ezen a helyen a TOD fejlesztése a 2-es és 5-ös metróvonalakhoz fog csatlakozni. A környező területen már meglévő lakóövezetek, iskolák és egy nyüzsgő piac található.

A fennmaradó helyszínek a 10. kerületben, a Tan Phu kerületben, a Thu Duc Cityben és a Binh Chanh kerületben találhatók; az 1-es, 2-es és 3-as metróvonalakhoz, valamint a 3-as körgyűrűhöz csatlakoznak.

Dr. Pham Viet Thuan, a Ho Si Minh-városi Erőforrás- és Környezetgazdaságtani Intézet igazgatója támogatta Ho Si Minh-város kormányának tervét, miszerint 11 kompakt városi területet kívánnak létrehozni a kulcsfontosságú közlekedési útvonalak mentén. Dr. Pham Viet Thuan kijelentette, hogy a TOD (Tranzit-Oriented Development) modellt széles körben alkalmazzák a modern városokban világszerte, különösen Kínában, Thaiföldön és Szingapúrban. Ez a modell segíteni fog a városrehabilitációra alkalmas területek hatékony kihasználásában és fejlesztésében, kompakt városi területek és intelligens városi klaszterek létrehozásában.

A tervezés és a földterületek jelenlegi állapota alapján Ho Si Minh-város két megközelítést alkalmaz a TOD (Tranzit-Oriented Development) modellvárosok építése során. Először is, a csoport a meglévő területek felújítására és korszerűsítésére összpontosít: elsősorban a körgyűrűk vagy metróvonalak melletti meglévő lakóövezetekben. Másodszor, az új beruházásokra összpontosító csoport: olyan meglévő területeken épül, amelyek üresek, ritkán lakottak, vagy ahová gyárak és vállalkozások áthelyezését tervezik…

Ha az 1-es metróvonal mentén található területet hatékonyan hasznosítják, az intelligens városi klaszterek kialakulásához vezethet Ho Si Minh-városban. (Fotó: HOANG TRIEU)

Dr. Thuan azt javasolta, hogy az állomás központi területén (400-500 méteres sugarú körön belül) az optimális, nagy sűrűségű városfejlesztésre kellene összpontosítani. Eközben az állomás körüli átmeneti területen (500-1000 méteres sugarú körön belül) szintén a nagy sűrűségű városfejlesztésre kellene összpontosítani. Ami konkrétan a 3-as körgyűrűt illeti, a városfejlesztésnek a csomópontokhoz, a 3-as körgyűrűhöz csatlakozó utakhoz vagy a szárnyvonalakhoz közeli területekre kellene koncentrálódnia.

Dr. Thuan szerint a megvalósítás megkönnyítése érdekében Ho Si Minh-városnak közzé kellene tennie a TOD (Tranzit-Oriented Development) helyszínek tervezési határait, hogy tájékoztassa a nyilvánosságot, és ésszerű földszerzési terveket dolgozzon ki a jóváhagyott terveknek megfelelő modellekhez.

„A TOD (Tranzit-Oriented Development) városfejlesztéshez kapcsolódó földterület-kompenzáció és -szerzés munkaterhelése óriási. A 2024-es földtörvény alapján, az állami igazgatási ügynökség, a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium terheinek csökkentése érdekében Ho Si Minh-városnak meg kell erősítenie a városi Területfejlesztési Központ szerepét a TOD terv szolgálatában. Ha a tervet jól és a helyes irányba hajtják végre, az segíteni fog Ho Si Minh-városnak abban, hogy valóban intelligens városi területeket, vagyis intelligens városi klasztereket hozzon létre Vietnam legkényelmesebb közlekedési kapcsolataival” – jegyezte meg Dr. Thuan.

A jó tervezés vonzza a befektetőket.

A TOD (Tranzitorientált Fejlesztés) forrásainak felszabadítása érdekében Dr. Pham Tran Hai, a Ho Si Minh-városi Fejlesztéskutató Intézet munkatársa a térbeli szervezés kérdésével foglalkozott, különös tekintettel a TOD területeken belüli földterületek átrendezésére. Ennek megfelelően át kell szervezni a metróállomások körüli teret, és ösztönözni kell a lakosokat, hogy tőkehozzájárulásként járuljanak hozzá földterülettel a TOD projektekhez. A felajánlott földterület nagyságától és elhelyezkedésétől függően kiszámítják a kompenzációt, és földterület vagy építési terület formájában biztosítják a lakosoknak. „Ezt a modellt a nemzetközi szervezetek is ösztönzik, különösen azokban az országokban, amelyek nehézségekkel küzdenek a földszerzésben” – jelentette ki Dr. Hai.

A szabályozással kapcsolatban Dr. Hai a földből származó hozzáadott érték szabályozását javasolta, beleértve a fejlesztési díjakat (a TOD területeken található meglévő ingatlanokra vonatkozóan), a hatástérítési díjakat (a TOD területeken található projektek esetében) és a területfejlesztési jogok átruházását (a TOD területeken belüli földterületekre vonatkozóan). Ennek eléréséhez javítani kell e politikák jogi keretét, különösen a 2024. évi Földtörvény 219. cikkében foglalt, a földhasználati jogokra vonatkozó hozzájárulással és a földterület-kiigazítással kapcsolatos földszabályozás kiigazításával; vagy a megnövekedett alapterület miatti területfejlesztési jogok eladására vonatkozó szabályozással.

A Ho Si Minh-város Közlekedési Minisztériuma és a helyi hatóságok között a TOD (Tranzit-Oriented Development) projekt 2023-as megvalósításával foglalkozó találkozón a Nha Be kerület Népi Bizottságának képviselője megosztotta tapasztalatait a Nguyen Huu Tho utca földszerzésével és árverésével kapcsolatban. Bár nem TOD projekt, a Nguyen Huu Tho utca hasonló jellemzőket mutat, mint amikor a kormány költségvetést különít el útépítésre, majd földet vásárol az útvonal mentén árverésre és a közlekedési infrastruktúrába való újrabefektetésre. Ezért a Nha Be kerület képviselője szerint az 1-es és 2-es metróvonalak, valamint a 3-as körgyűrű TOD-jának hatékony megvalósításához a tervezési hatóságoknak rugalmasnak kell lenniük és az általános kritériumokhoz kell igazodniuk, kerülve a túlzott részleteket, hogy megkönnyítsék a földárveréseket és vonzzák a befektetőket anélkül, hogy korlátoznák elképzeléseiket.

„A tervezési folyamat során csak a zöldterületekre, kereskedelmi területekre, utakra stb. vonatkozó konkrét célokat kell megadnunk. Ennek alapján a befektetők saját ötletekkel és építési tervekkel állhatnak elő, amelyek hatékonyabbak lesznek, mint ha az állam megvalósítaná azokat” – tette hozzá a Nha Be kerület képviselője.

Néhány olyan település, ahol a 2-es metróvonal áthalad, mint például a Tan Binh kerület, megosztották tapasztalataikat, miszerint a befektetők licitálásakor és árverésen történő meghívásakor gyakran kérnek kiigazításokat a tervezési célok növelése érdekében. Ezért a terv végrehajtásakor a célokat a lehető legmagasabb szintre kell emelni, valamint számos vonzó feltételt kell meghatározni a befektetők vonzása érdekében.

11 TOD modellváros

A terv szerint 2026 és 2028 között Ho Si Minh-város továbbra is két TOD (Tranzit-Oriented Development) területet valósít meg Tan Hiep községben (Hoc Mon kerület) a 3-as körgyűrű mentén és a Tan Kien állomás környékén (Binh Chanh kerület), amelyek csatlakoznak a meghosszabbított 3-as metróvonalhoz és a Ho Si Minh-város - Can Tho vasútvonalhoz.

Mivel az 1. fázisban 9 TOD városi terület van, a földterület határait, tervezését és jogi státuszát 2025 második és harmadik negyedévében határozzák meg. Ezt követően a tervezést 2025 második és negyedik negyedévében módosítják, a befektetői kiválasztási folyamat pedig 2026 elején fejeződik be.

Forrás: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm