Az ingatlanadó-reform története nem új keletű. Ez a lépés akkor jelenik meg, amikor a piac a túlmelegedés vagy az összeomlás jeleit mutatja. Ilyenkor az ingatlanadó javaslata ismét felmerül, mint megoldás a spekuláció megfékezésére és a költségvetés fenntartható bevételi forrásának megteremtésére. De minden egyes vitakör után ez a téma elhalványul, amikor a piac lehűl.
Az elhúzódó habozás a lakosságra gyakorolt hatásokkal kapcsolatos aggodalmakból fakad, miközben az átlagjövedelmek továbbra is alacsonyak, a lakásárak pedig magasak. Ezt súlyosbítja két ellentétes érdekcsoport nyomása: azoké, akik számos ingatlannal rendelkeznek, és a lakhatásra szoruló munkásosztályé.
Dang Hung Vo professzor, a természeti erőforrások és környezetvédelmi miniszter korábbi helyettese szerint ez az „ellentmondás” teszi a gazdálkodási ügynökségeket túlzottan óvatossá, aminek következtében az adóreform főként az elméleti kutatásokban marad a konkrét intézkedések helyett. Ha azonban a késedelem folytatódik, a piac nehezen fog visszatérni az egészséges működési állapothoz, ahol a befektetési döntések a valós pénzforgalomon alapulnak, nem pedig a földterületek megtartásának és az árak emelkedésére való várakozásnak az alapján.
Ezúttal a kormány politikai elszántsága egyértelműbbnek tekinthető, mivel az adózást „erős orvosságnak” tekinti a piaci rend helyreállítására. A cél a piaci szegmensek közelebb hozása a valós kereslethez, a spekuláció megfékezése, az eladási árak valós értékükhöz való közelítése, valamint tőke felszabadítása a valódi lakhatási igényekkel rendelkező vagy a termelésbe és üzleti tevékenységbe befektetők számára.
Ahhoz azonban, hogy az adók hatékonyak legyenek, átlátható adatbázisra van szükség. Eközben a föld- és tranzakciós információs rendszer évek óta széttagolt és szétszórt maradt a különböző ügynökségek között. A minisztériumok, osztályok és helyi önkormányzatok saját szabványaik szerint építik fel az adatokat, szinkronizáció nélkül, ami gyakran az eszközök pontatlan értékeléséhez vezet – ami kulcsfontosságú tényező az adószámításban.
Bui Van Doanh, a Vietnami Ingatlankutató Intézet igazgatója szerint egy megvalósítható adópolitika kidolgozásához először is az adatokat kell „megtisztítani”: a tulajdonjogoktól, a tervezéstől, a helyszíntől, a területtől kezdve az egyes ingatlanok piaci értékéig és tranzakciós előzményeiig.
Mivel az adatok hiánya a vagyonértékek széles körű alulbevallásához vezetne, ami bevételkiesést és egyenlőtlenséget okozna a törvényt betartók és a törvényt megkerülők között. Erre kiváló példa a „kétszintű árképzés” – az adóreformot akadályozó legnagyobb szűk keresztmetszet.
Régóta fennálló probléma a „kétáras” tranzakciók gyakorlata. A tényleges ár és a közjegyző által hitelesített szerződésben szereplő ár jelentősen eltér. Sok ingatlant a szerződéses ár 1,5-2-szereséért adnak-vesznek el az adókötelezettségek csökkentése érdekében. A szakértők szerint ez a jelenség nemcsak a piacot torzítja, hanem lehetetlenné teszi a valós értéken alapuló adópolitika kialakítását is.
Vu Dinh Anh közgazdász elemzése szerint egy igazságos adómechanizmushoz az államnak ellenőriznie kell a tényleges vételi és eladási árakat. A jelenlegi széttagolt adatrendszerrel azonban az irányító ügynökség szinte képtelen teljes mértékben nyomon követni az áringadozásokat, ami nehézségekbe ütközik az új politikák hatékony alkalmazásában.
A szakértők általában egyetértenek abban, hogy a legnagyobb „szűk keresztmetszet” napjainkban nem az adók kivetése vagy sem, hanem inkább az, hogyan lehet az adót a gyakorlatban is működtetni. Ennek eléréséhez sürgősen szükség van az adatok átláthatóságára, a szabványosított információkra, a tranzakciók valós értékének ellenőrzésére és egy világos végrehajtási ütemtervre.
Csak akkor válik az adózás a piac stabil és fenntartható működésének fontos eszközévé, ha ezeket az akadályokat eltávolítják. Fordítva, ha a kérdés továbbra is egy ördögi körbe esik, amelyben a „melegben megvitatják, lehűléskor elfelejtik”, az ingatlanpiac nehezen tud majd kitörni a már évek óta fennálló kereslet-kínálat egyensúlyhiányából.
A piacon az egyik gyakori aggodalom, hogy az adó közvetlenül azokat fogja érinteni, akik egy második ingatlannal is rendelkeznek. A szakértők szerint azonban a szabályozás célja nem az, hogy minden több ingatlannal rendelkező tulajdonost megcélozzon, hanem azokat, akik kihasználatlan vagy alulhasznosított eszközökkel rendelkeznek, ami pazarláshoz és a kínálat korlátozásához vezet.
Dr. Nguyen Quang Tuyen docens megerősítette, hogy különbséget kell tenni azok között, akik több ingatlannal rendelkeznek jogos szükségleteik kielégítésére, és azok között, akik felhalmozzák azokat, arra várva, hogy az árak emelkedjenek. A spekulatív csoportok számára az adózás szükséges ahhoz, hogy arra kényszerítsék őket, hogy vagy használatba vegyék vagyonukat, vagy átruházzák azt, ezáltal növelve a tranzakciók volumenét és kiegészítve az adóbevételeket.
Ez a szakértő azt állítja, hogy az adózás miatti piaci összeomlással kapcsolatos aggodalmak alaptalanok. Eladási hullám csak azoknál fog bekövetkezni, akik túlzott pénzügyi tőkeáttételt használnak, vagy rövid távú spekulációba bocsátkoznak. Azokat, akik valódi pénzügyi kapacitással rendelkeznek, nem érinti súlyosan.
Bizonyos mértékig a piacnak továbbra is szüksége van spekulatív tevékenységre a likviditás megteremtéséhez. A spekulációnak azonban átlátható üzleti tevékenységeken kell alapulnia, adókkal szabályozva, nem pedig vagyonfelhalmozáson, majd tétlenül hagyáson.
Továbbá a szakértők által figyelmeztetett egy másik kockázat, amely megnehezíti az adópolitikák végrehajtását, az ingatlanok más nevére történő bejegyzésének jelensége. Sokan nagyszámú ingatlannal rendelkeznek, de azokat felosztják, hogy rokonaik vagy ismerőseik a saját nevükre jegyeztessék be azokat, hogy elkerüljék az adózást. Ez jelentős kihívást jelent a szabályozandó alanyok azonosításában.
Ennek a helyzetnek a megelőzése érdekében a földhivatali rendszert, a nyilvántartásokat és a térképeket szabványosítani és összekapcsolni kell. Az információk összekapcsolásával a vagyonkezelő ügynökség képes lesz felderíteni a szokatlan tranzakciókat, azonosítani a valódi tulajdonosokat és megfékezni az adócsalást.
Forrás: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/thue-bat-dong-san-go-nut-that-can-tro-cai-cach-20251212103340236.htm
