Gondosan számold ki a hitel kamatlábát.

Ennek fényében az Építési Minisztérium a közelmúltban egy 100 000 milliárd VND kedvezményes hitelcsomagot javasolt a szociális lakásfejlesztésre szánt kedvezményes tőkéről szóló határozattervezetben, amely várhatóan áttörést hoz a szociális lakások szegmensében.

A hitelfolyósítás akadályai

2023 április elején a Kormány a 338/QD-TTg határozattal jóváhagyta a „Legalább 1 millió szociális lakás építésébe való befektetés alacsony jövedelműek és ipari parkokban dolgozók számára a 2021-2025 közötti időszakban” című projekt megvalósítását. A cél az, hogy 2030-ra összesen körülbelül 1 062 200 elkészült lakásegység épüljön fel. Ebből 428 000 egység a 2021-2025-ös időszakban, 634 200 egység pedig a 2025-2030-as időszakban készül el.

Az Építésügyi Minisztérium 100 billió VND hitelcsomagra vonatkozó javaslata helyénvaló a szociális lakások fejlesztésére fordítható jelenlegi finanszírozási hiány tekintetében. (Fotó: Thanh Hai)

A projekt megvalósítása érdekében a kormány jóváhagyta a Vietnami Állami Bank (SBV) javaslatát, amely 120 000 milliárd VND-t irányoz elő négy, az állam által kijelölt kereskedelmi banknál, a befektetők számára évi 8,7%, a szociális lakások vásárlói/bérlői számára pedig évi 8,2% hitelkamatlábbal. 2023. július 1-jétől az SBV félévente rendszeresen bejelenti a részt vevő kereskedelmi bankok kedvezményes hitelkamatlábait, ami azt jelenti, hogy a kamatlábak a piaci ingadozásoknak lehetnek kitéve.

Mivel a Vietnami Állami Bank évente mindössze 1,5-2%-kal alacsonyabb kamatlábakat állapít meg a közép- és hosszú lejáratú hitelek esetében, számos kereskedelmi bank (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank és HD Bank) jelentkezett a „tortamegosztásra”, regisztrálva a programban való részvételre bankonként 5000 milliárd VND-vel, így a kamattámogatás teljes tőkéje 145 000 milliárd VND-ra emelkedett.

Sajnos, közel 20 hónapnyi végrehajtás után a lakosság elutasította ezt a hitelcsomagot, mivel a Vietnami Állami Bank (SBV) által meghatározott szabályozások nem felelnek meg pénzügyi lehetőségeiknek. Ezért hosszas mérlegelés után az SBV 2024 szeptember elején úgy döntött, hogy a kamatlábat évi 7%-ra csökkenti a fejlesztők, és évi 6,5%-ra a lakásvásárlók esetében.

Az értékelések szerint azonban a meghatározott kamatláb még mindig túl magas a lakásvásárlók számára, ezért ez a hitelcsomag a mai napig népszerűtlen. Ezt bizonyítja az Építésügyi Minisztérium részletes jelentése a 120 000 milliárd VND értékű szociális lakásokra vonatkozó kedvezményes hitelcsomag végrehajtásáról.

Konkrétan, 2024 harmadik negyedévének végén a 63 településből csak 34 tett közzé elektronikus portálján dokumentumokat, amelyek 83 kedvezményes hitelre jogosult projektet soroltak fel. A teljes folyósított hitelállomány 1783 milliárd VND volt (ebből a vállalati ügyfelek 1633 milliárd VND-t, a lakásvásárlók pedig 150 milliárd VND-t tettek ki), ami a teljes regisztrált támogatási tőke körülbelül 1,1%-át tette ki.

„A szociális lakásépítési projektek megvalósítása jelenleg számos nehézséggel néz szembe. Csak 2024 harmadik negyedévében 8 projekt futott az országban, összesen 4960 egység nagyságrendben; 3 projekt kapott beruházási jóváhagyást, összesen 2676 egység nagyságrendben; és csak 1 projekt fejeződött be részben, 200 egység nagyságrendben. A helyi önkormányzatok jelentései szerint 2021-től 2024 harmadik negyedévének végéig az országban 79 szociális lakásépítési projektet fejeztek be, összesen 42 414 egység nagyságrendben; és 131 projekt építése kezdődött meg, összesen 111 687 egység nagyságrendben” – tájékoztatott Hoang Hai, a Lakásügyi és Ingatlanpiaci Igazgatási Osztály (Építési Minisztérium) igazgatója.

Elsőbbséget kellene élvezniük a lakásvásárlóknak.

Az Építésügyi Minisztérium összesített adatai alapján országszerte eddig mindössze több mint 143 000 szociális lakás készült el vagy van építés alatt. Ezért a 2021–2025-ös időszakra kitűzött 428 000 lakásos cél szinte lehetetlen elérni, mivel csak „csoda” révén lehetne 258 000 új lakást kevesebb mint 13 hónap alatt elkészíteni. Az alacsony jövedelműek és a munkavállalók saját otthonának álma tovább fog megvalósulni.

Le Hoang Chau, a Ho Si Minh -városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke szerint a szociális lakásépítés a párt és az állam egyik fő politikája. Ezt tovább bizonyítja az a határozott szándék is, hogy módosítsák és kiegészítsék a 2023-as lakástörvényt, a 2024-es földtörvényt és számos irányadó rendeletet, biztosítva a szociális lakásokra vonatkozó szabályozás egységességét és következetességét.

A szociális lakásépítések kedvezményes hitelforrásainak mechanizmusai azonban még mindig számos aggodalomra okot adó hiányossággal rendelkeznek, nevezetesen a „magvető tőke” hiánya, vagy ha van ilyen, a szabályozás meglehetősen szigorú, ami megnehezíti vagy lehetetlenné teszi a jogosultak számára a hozzáférést.

„A 100/2024/ND-CP számú kormányrendelet előírja a szociális lakásprojektekhez nyújtott hitelek tőkeszintjét, kedvezményes kamatlábait, feltételeit és folyósítását (7,92%/év a szociális lakásbefektetők számára, akik eladnak vagy lízingelnek ingatlant; 6,6% a csak lízingbe adott projektek esetében), kedvező feltételeket teremtve a befektetők számára, hogy kedvezményes hitelforrásokhoz jussanak a projektek megvalósításához. A Szociálpolitikai Bank 2024. augusztus 1-jei, a 100/2024/ND-CP számú rendeleten alapuló 4524/NHCS-TDSV számú hivatalos levelében azonban a lakásvásárlók számára nyújtott 6,6%-os éves hitelkamatláb magasnak tekinthető” – jelentette ki Le Hoang Chau úr.

A fenti helyzetre tekintettel, a szociális lakásfejlesztés kedvezményes tőkeforrásainak bővítése érdekében a szociális lakásfejlesztés kedvezményes tőkeforrásairól szóló határozattervezet – amelyet az Építésügyi Minisztérium jelenleg a minisztériumok és ügynökségek véleményét kéri, mielőtt a kormányhoz kihirdetésre benyújtaná – egy 100 000 milliárd VND összegű, kötvénytőke-forrásokból származó kedvezményes hitelcsomag végrehajtását javasolja, amely 5 évig érvényes. Ez az első alkalom, hogy az Építésügyi Minisztérium egy szociális lakáscsomag kötvénykibocsátáson keresztüli alkalmazását javasolja.

Ennek megfelelően a kedvezményes hitelcsomag kamatlába megegyezik a miniszterelnök által az adott időszakban a szegény háztartásoknak nyújtott hitelek kamatlábával; a folyósítási időszak a teljes hitelcsomag folyósításáig, de legfeljebb 2030. december 31-ig tart.

Az ügy megvitatása során Nguyen The Diep, a Hanoi Ingatlanklub alelnöke elmondta, hogy az Építésügyi Minisztériumnak a szociális lakásfejlesztés preferenciális tőkeforrásairól szóló határozattervezetben szereplő javaslata úttörő, mivel kibővíti a fejlesztési tőkeforrásokat és lehetőségeket teremt a szociális lakásvásárlók számára. Ugyanakkor tisztázni kell a hitelcsomag kamatlábaira vonatkozó szabályozását is, amelyben a lakásvásárlók állnak a középpontban, és elsőbbséget kell élvezniük.

„Ha a 100 billió VND hitelcsomag kamatlába megegyezik a miniszterelnök által az egyes időszakokban a 100/2024/ND-CP rendelet alapján meghatározott, szegény háztartásoknak nyújtott hitelek kamatlába, ami évi 6,6%, akkor is nehéz lesz ösztönözni az embereket arra, hogy jelenleg szociális lakások vásárlásához kölcsönt vegyenek fel, mivel a 486/2023/QD-TTg határozat szerinti hitelkamatláb mindössze évi 4,8% volt” – mondta Nguyen The Diep úr.

Ugyanezzel a nézettel egyetértve, Le Hoang Chau, a HoREA elnöke azt javasolta, hogy a kormány fontolja meg a miniszterelnök 486/2023/QD-TTg határozatában foglalt 4,8%-os/év hitelkamat-szabályozás további alkalmazásának engedélyezését. Jelenleg a Szociálpolitikai Bank a „szegény háztartások lakhatásának támogatására irányuló hitelprogramot” 3%-os/év kamatlábbal hajtja végre, ezért a legjobb lenne 3-4,8%-os/év hitelkamatlábat alkalmazni a szociális lakást vásárlók vagy bérlők esetében, hogy ösztönözze a lakásvásárlókat, élénkítse a piacot, és motiválja a befektetőket a projektek megvalósításának felgyorsítására.

 

Az Építésügyi Minisztérium 100 000 milliárd VND hitelcsomagra vonatkozó javaslata nagyon is helyénvaló a szociális lakásépítések jelenlegi tőkehiánya miatt. Ugyanakkor tanulni kell a 33/2023/NQ-CP határozat szerinti 120 000 milliárd VND hitelcsomag nyilvánvaló tapasztalataiból, amely nem vonzotta a hitelfelvevőket. Különösen a hitelfeltételekre és a kamatlábakra vonatkozó szabályozásokat kell gondosan tanulmányozni, hogy megbizonyosodjunk arról, hogy azok megfelelnek az emberek tényleges körülményeinek.

Dr. Nguyen Huy Thanh – pénzügyi szakértő

Forrás: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html