Gondosan számolja ki a hitel kamatlábát

Ebben az összefüggésben a közelmúltban, a szociális lakásfejlesztéshez nyújtott kedvezményes tőkéről szóló határozattervezetben az Építésügyi Minisztérium 100 000 milliárd VND értékű kedvezményes hitelcsomagot javasolt, amely várhatóan áttörést hoz a szociális lakások szegmensében.

Problémák a hitel folyósításával

2023 április elején a Kormány a 338/QD-TTg határozattal jóváhagyta a „Beruházás legalább 1 millió szociális lakás építésébe alacsony jövedelműek és ipari parkokban dolgozók számára a 2021-2025-ös időszakban” című projekt megvalósítását. A cél az, hogy 2030-ra mintegy 1 062 200 lakást fejezzenek be a településeken. Ebből 428 000 lakás a 2021-2025-ös időszakban, 634 200 lakás pedig a 2025-2030-as időszakban készül el.

Az Építésügyi Minisztérium 100 000 milliárd VND hitelcsomagra vonatkozó javaslata helyénvaló a szociális lakások fejlesztésére fordítható tőke hiányának kontextusában. Fotó: Thanh Hai

A projekt megvalósításához a kormány jóváhagyta az Állami Bank (SBV) javaslatát is, amely 120 000 milliárd VND-t különít el az állam által kijelölt 4 részvénytársasági kereskedelmi banknak, évi 8,7%-os hitelkamatlábbal a befektetők, illetve 8,2%-os hitelkamatlábbal a szociális lakások vásárlói és bérlői számára. 2023. július 1-jétől félévente az SBV bejelenti a kedvezményes hitelkamatlábat a részt vevő kereskedelmi bankoknak, ami azt jelenti, hogy a kamatláb a piacnak megfelelően változhat.

Mivel az Állami Bank a közép- és hosszú lejáratú hitelek kamatlábára évente mindössze 1,5-2%-kal alacsonyabbat ír elő az általános kamatlábnál, számos kereskedelmi bank (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank és HD Bank) jelentkezett a „tortamegosztásra”, a programban való részvételhez szükséges regisztrációs összeg bankonként 5000 milliárd VND, így a kamattámogatási tőkeforrás 145 000 milliárd VND-ra emelkedett.

Sajnos közel 20 hónapnyi végrehajtás után az emberek elutasították ezt a hitelcsomagot, mivel az Állami Bank által előírt szabályozások nem felelnek meg pénzügyi kapacitásuknak. Ezért többszöri „mérlegelés” után az Állami Bank 2024 szeptember elején úgy döntött, hogy a kamatlábat a befektetők számára évi 7%-ra, a lakásvásárlók számára pedig évi 6,5%-ra csökkenti.

Az értékelés szerint azonban az ilyen kamatlábak szabályozása még mindig túl magas a lakásvásárlók számára, így ez a hitelcsomag eddig még mindig lassú állapotban van, ezt mutatja az Építésügyi Minisztérium részletes jelentése a szociális lakásokra vonatkozó 120 000 milliárd VND kedvezményes hitelcsomag végrehajtásáról.

Konkrétan 2024 harmadik negyedévének végére mindössze 34/63 településen voltak elérhetőek olyan dokumentumok az Elektronikus Információs Portálon, amelyek 83 kedvezményes hitelre jogosult projektet hirdettek meg, a teljes kifizetett hitelállomány 1783 milliárd VND volt (ebből vállalati ügyfelek: 1633 milliárd VND; lakásvásárlók: 150 milliárd VND), ami a teljes regisztrált támogatási tőke mintegy 1,1%-át teszi ki.

„A szociális lakásprojektek megvalósítása jelenleg számos nehézséggel néz szembe. Csak 2024 harmadik negyedévében az egész országban 8 projektet valósítottak meg, összesen 4960 egység nagyságrendben; 3 projektet hagytak jóvá beruházási politikára, összesen 2676 egység nagyságrendben; és csak 1 projektet fejeztek be részben, 200 egység nagyságrendben. A helyi jelentések szintézise alapján 2021-től 2024 harmadik negyedévének végéig az egész országban 79 szociális lakásprojektet fejeztek be, összesen 42 414 egység nagyságrendben; 131 projekt építése kezdődött meg, összesen 111 687 egység nagyságrendben” – tájékoztatott Hoang Hai, az Építésügyi Minisztérium Lakásügyi és Ingatlanpiaci Igazgatási Osztályának igazgatója.

Elsőbbséget kell élvezniük a lakásvásárlóknak.

Ha az Építésügyi Minisztérium által közölt összesített adatok alapján az egész országban eddig mindössze több mint 143 000 befejezett és építés alatt álló szociális lakás található, akkor a projekt 2021-2025 közötti időszakára kitűzött 428 000 lakás szinte lehetetlen, mivel kevesebb mint 13 hónap alatt csak „csoda” révén épülhet fel akár 258 000 új lakás. Az alacsony jövedelműek és a munkavállalók hamarosan saját otthonnal járó álmát tovább kell élni.

A Ho Si Minh- városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke, Le Hoang Chau szerint a szociális lakásépítés a párt és az állam egyik fő politikája. Ezt tovább bizonyítja az a határozott szándék is, hogy módosítsák és kiegészítsék a 2023-as lakástörvényt, a 2024-es földtörvényt és számos, a törvényhez kapcsolódó irányadó rendeletet a szociális lakásokra vonatkozó szabályozások összehangolásával és egységesítésével.

A szociális lakásépítések kedvezményes hitelforrásainak mechanizmusai azonban még mindig számos hiányossággal rendelkeznek, amelyek aggodalomra adnak okot, nevezetesen a „magvető tőke” hiánya vagy a szigorú szabályozások megléte, amelyek miatt az alanyok nem vagy csak nehezen férhetnek hozzá ezekhez.

„A 100/2024/ND-CP számú kormányrendelet előírja a szociális lakásprojektekhez nyújtott hitelek tőkeszintjét, kedvezményes kamatlábát, futamidejét és folyósítását (7,92%/év szociális lakásbefektetőknek eladásra, lízingelésre vagy bérletre szánt projekteknek; 6,6% csak lízingbe adott projekteknek), megteremtve a feltételeket a befektetők számára, hogy kedvezményes hitelforrásokhoz jussanak a projekt megvalósításához. A Vietnami Szociálpolitikai Bank 2024. augusztus 1-jei, a 100/2024/ND-CP számú rendeleten alapuló hivatalos közleményében azonban a lakásvásárlók számára a 6,6%-os éves hitelkamatláb magas” – fejtette ki Le Hoang Chau úr a véleményét.

A fenti helyzettel szembesülve, a szociális lakásfejlesztés kedvezményes tőkeforrásainak bővítése érdekében a szociális lakásfejlesztés kedvezményes tőkeforrásairól szóló határozattervezetben – amelyet az Építésügyi Minisztérium a minisztériumokkal és az ágazatokkal konzultál, mielőtt a kormányhoz kihirdetésre benyújtaná – egy 100 000 milliárd VND kedvezményes csomag végrehajtását javasolta kötvénytőke-forrásokból nyújtott hitelekre, 5 évre vonatkozóan. Ez az első alkalom, hogy az Építésügyi Minisztérium kötvénykibocsátás útján javasolja a szociális lakásfejlesztési csomag alkalmazását.

Ennek megfelelően a kedvezményes hitelcsomag kamatlába megegyezik a miniszterelnök által az adott időszakban a szegény háztartásokra vonatkozó kamatlábbal; a folyósítási időszak a hitelcsomag teljes kifizetéséig tart, de legfeljebb 2030. december 31-ig.

A kérdés megvitatása során Nguyen The Diep, a Hanoi Ingatlanklub alelnöke elmondta, hogy az Építési Minisztériumnak a szociális lakásfejlesztéshez nyújtott kedvezményes tőkéről szóló határozattervezetben szereplő javaslata áttörést jelent, mivel kibővíti a fejlesztési tőke forrásait és lehetőségeket teremt a szociális lakásokat vásárlók számára. Ugyanakkor tisztázni kell a hitelcsomag kamatlábaira vonatkozó szabályozást is, amelyben a lakásvásárlók állnak a középpontban, és elsőbbséget kell élvezniük.

„Ha a 100 000 milliárd VND hitelcsomag kamatlába megegyezik a miniszterelnök által minden időszakban a szegény háztartásokra vonatkozó, a 100/2024/ND-CP rendelet alapján meghatározott, évi 6,6%-os kamatlábbal, akkor jelenleg nehéz lesz ösztönözni az embereket arra, hogy szociális lakások vásárlásához kölcsönt vegyenek fel, mivel a korábbi, 486/2023/QD-TTg határozat szerinti kamatláb mindössze évi 4,8% volt” – mondta Nguyen The Diep úr.

Ugyanezzel a nézettel egyetértve, Le Hoang Chau, a HoREA elnöke azt javasolta, hogy a kormány fontolja meg a 486/2023/QD-TTg miniszterelnöki határozat szerinti 4,8%-os hitelkamatlábra vonatkozó szabályozás további alkalmazásának engedélyezését. Jelenleg a Vietnami Szociálpolitikai Bank a „szegény háztartások lakhatásának támogatására nyújtott hitel” programot hajtja végre, évi 3%-os kamatlábbal, ezért a legjobb, ha a szociális lakások vásárlói és bérlői esetében az éves 3-4,8%-os hitelkamatlábat alkalmazzák, hogy ösztönözzék a lakásvásárlókat, élénkítsék a piacot, és motiválják a befektetőket a projektek megvalósításának felgyorsítására.

 

Az Építésügyi Minisztérium 100 000 milliárd VND hitelcsomagra vonatkozó javaslata nagyon is helyénvaló a szociális lakásépítések jelenlegi tőkehiányának kontextusában, de le kell vonni a 33/2023/NQ-CP határozat szerinti 120 000 milliárd VND hitelcsomag nyilvánvaló tanulságát is, amelyben gondosan tanulmányozni kell a feltételekre, a hitelkamatokra... vonatkozó szabályozást az emberek tényleges körülményeivel összhangban.

Dr. Nguyen Huy Thanh – pénzügyi szakértő

Forrás: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html