Az ingatlankötvények új „szűk keresztmetszetbe” kerültek.

Az MB Securities (MBS) becslései szerint 2026 második negyedévében körülbelül 58 500 milliárd VND értékű vállalati kötvény jár le, ami 140%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest, és 3,3-szorosa a 2026-os első negyedévi értéknek. Ez drámai növekedés, amely a 2025 végi viszonylagos nyugalom utáni pénzügyi nyomás visszatérését tükrözi.

Egyre nagyobb nyomás nehezedik az ingatlanpiaci vállalkozásokra a hiteltörlesztések miatt.

Figyelemre méltó, hogy a lejárati nyomás nagy része továbbra is az ingatlanszektorban koncentrálódik. Csak 2026 májusában és júniusában a lejáró kötvények teljes értéke körülbelül 30 500 milliárd VND volt, amelynek 75,6%-át az ingatlanszektor tette ki, ami körülbelül 23 000 milliárd VND-nek felel meg. Ez azt jelzi, hogy számos ingatlancég tőkeszerkezete továbbra is nagymértékben függ a kötvénypiactól, miközben az értékesítési bevételek még nem álltak helyre kellőképpen.

Számos elemző szervezet szerint a 2020 és 2022 közötti időszak az ingatlancégek fokozott kötvénykibocsátása volt a földtartalékok bővítése, projektek fúzióinak és felvásárlásainak (M&A) lebonyolítása, valamint a forgótőke kiegészítése érdekében. 3-5 év elteltével ezen kötvények többsége olyan időszakban lép be lejárati ciklusába, amikor az ingatlanpiac még nem állt teljesen helyre. Ezért a jelenlegi nyomás nemcsak az adósságtörlesztésről szól, hanem a vállalkozások valódi pénzügyi helyzetének próbájáról is.

Az ingatlankötvények új „szűk keresztmetszetbe” kerülnek – 1. kép.

A növekvő lejárati nyomás közepette a kötvénykibocsátási tevékenység is élénkült. Csak 2026 áprilisában a kibocsátott vállalati kötvények teljes értéke elérte a körülbelül 51 700 milliárd VND-t, ami 60%-os növekedést jelent az előző hónaphoz képest. Ennek közel 59%-a az ingatlanszektorból származott, összesen körülbelül 30 400 milliárd VND-t, ami 110,8%-os növekedést jelent éves szinten, és az elmúlt hat hónap legmagasabb szintjét jelenti.

Az ebben az időszakban jelentős volumenű ingatlanbefektetési vállalatok közé tartozik a Vingroup , a Vinhomes, a Minh An Ingatlanbefektetési és Fejlesztési Részvénytársaság, valamint számos más projektfejlesztő vállalat. Nevezetesen a Vingroup sikeresen kibocsátott egy 350 millió USD értékű nemzetközi kötvénykibocsátást, kötvényenként 200 000 USD névértékkel és 5 éves lejárattal, ami azt mutatja, hogy a nagyvállalatok továbbra is hozzáférnek a külföldi tőkéhez.

Az év elejétől napjainkig összesítve a kibocsátott vállalati kötvények teljes értéke elérte a körülbelül 93 300 milliárd VND-t, ami 26,3%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest. Ebből az ingatlanszektor továbbra is a vezető szektor, amelynek teljes kibocsátási értéke körülbelül 54 400 milliárd VND, ami jelentős, 278%-os növekedést jelent, és a teljes piac 58,3%-át teszi ki. Az év eleje óta a legnagyobb kibocsátók közé tartozik a Marina Center Investment Co., Ltd., a Vingroup és a T&T New Era Joint Stock Company.

Az ingatlankötvények új „szűk keresztmetszetbe” kerülnek – 2. kép.

A VIS Rating értékelése szerint 2026-ban körülbelül 99 billió VND értékű ingatlankötvény jár le. Ez azt jelenti, hogy az újonnan bevont tőke jelentős részét valójában adósságrefinanszírozásra, likviditási nyomás enyhítésére vagy pénzügyi kötelezettségek átütemezésére fordítják, nem pedig bővítési beruházásokra.

Ha az alaptevékenységből származó cash flow nem javult, a régi adósságok törlesztésére irányuló új kötvények folyamatos kibocsátása a jövőben nagyobb felhalmozódott kockázathoz vezethet.

A vállalkozások továbbra is „tőkeéhségben” szenvednek a szigorodó hitelezés miatt.

A piac továbbra is a kötvények tőke- és kamatfizetési késedelmének eseteit jegyzi. 2026 áprilisában további 4 kötvény esetében derült ki, hogy fizetési késedelembe esett, összesen közel 2900 milliárd VND értékben. Április végére a késedelmes fizetésű kötvények összesített értéke körülbelül 31 500 milliárd VND-ra tehető, ami a piacon lévő teljes vállalati kötvényadósság mintegy 2,3%-ának felel meg.

Bár ez a szám alacsonyabb, mint a 2022–2023-as válság csúcsidőszakában mért érték, továbbra is azt mutatja, hogy a hitelkockázat nem tűnt el. Sok vállalkozás jelenleg három fő nyomással néz szembe egyszerre: a gyengülő értékesítési cash flow-val, a magas tőkeköltséggel és a rövid lejáratú hitelekkel.

Ha az ingatlanpiac a vártnál lassabban áll helyre, fennáll a fokozott adósságátstrukturálás vagy a kötvény-visszafizetési időszakok meghosszabbításának kockázata.

Az egyik fő ok az, hogy a piacon továbbra sincs kellően erős közép- és hosszú távú tőkecsatorna a banki hitelek helyettesítésére. A vietnami pénzügyi rendszer évek óta nagymértékben függ a banki hitelektől. Az ingatlanok esetében a bankok jelentették szinte az elsődleges finanszírozási forrást mind a fejlesztők, mind a lakásvásárlók számára.

Az ingatlankötvények új „szűk keresztmetszetbe” kerülnek – 3. kép.

A 2025-ös gyors hitelnövekedési időszakot követően, különösen az ingatlanszektorban, a Vietnami Állami Bank elkezdte szigorítani a hitelnövekedés feletti ellenőrzést a makrogazdasági kockázatok korlátozása érdekében. Ez megnehezítette számos ingatlanvállalkozás számára az új hitelekhez való hozzáférést, és arra kényszerítette őket, hogy visszatérjenek a kötvénypiacra, mint alternatív tőkebevonási csatornára.

Tran Van Hieu, az OBCHolding vezérigazgatója szerint a piac jelenleg egy komoly paradoxonnal néz szembe: számos, valós lakhatási igényeket kiszolgáló lakásprojekt továbbra is nehezen jut tőkéhez, mivel ugyanazon hitelmechanizmusoknak vannak kitéve, mint a spekulatív vagy luxus ingatlanpiaci szegmensek.

Hieu úr azzal érvelt, hogy a jelenlegi, általános piaci kamatlábon alapuló hitelkezelési rendszer arra kényszeríti a megfizethető lakásokat fejlesztő vállalkozásokat, hogy hasonló tőkeköltségeket viseljenek, mint a sokkal nagyobb kockázatú üdülő- vagy spekulatív projektek. Ez nemcsak növeli a vállalkozásokra nehezedő pénzügyi nyomást, hanem a termékárakat is felhajtja.

„A megfizethető lakásfejlesztők ugyanabban a kamatkörnyezetben „csapdába estek”, mint a spekulatív szegmensek. Ez növeli a tőkeköltségeket, ezáltal a lakásárakat a társadalmi jóléti célokkal ellentétes irányba tereli” – mondta Hieu úr.

Ezt a valóságot alapul véve az OBCHolding azt javasolja, hogy a Vietnami Állami Bank dolgozzon ki egy olyan mechanizmust, amely az egyes ingatlanszegmensek szerint osztályozza a hiteleket, a jelenlegi egységes alkalmazás helyett. Ennek megfelelően a megfizethető lakhatási projektek, a valós megélhetési igényeket kielégítő vagy jó likviditással rendelkező lakások ésszerűbb költségek mellett férhessenek hozzá tőkéhez, mint a luxus- vagy üdülőszegmensek.

Sok szakértő szerint, ha a tőke továbbra is „szigorúan korlátozott” lesz minden szegmensben, a piac valódi lakáskínálat hiányával szembesülhet, miközben a spekulatív projekteket nem szűrik hatékonyan. Ez megnehezítené az ingatlanárak csökkentésének és a fenntartható piaci fellendülés elérésének célját is.

A legnagyobb kihívás a piaci bizalom helyreállítása.

A vállalkozások nézőpontja azt sugallja, hogy a jelenlegi hitelpolitikákat továbbra is egyenlően alkalmazzák az összes ingatlanpiaci szegmensben, miközben az egyes ingatlantípusok kockázati szintje és tőkefelvevő képessége nagymértékben eltér.

Sok szakértő úgy véli, hogy ha a cél a hitelkockázat kontrollálása és az egészséges piaci fellendülés támogatása egyaránt, a szabályozó hatóságoknak gyorsan ki kell dolgozniuk egy olyan mechanizmust, amely a hiteleket szegmensek szerint osztályozza, ahelyett, hogy egységesen szigorítaná azt. Ennek megfelelően a szociális lakásépítési projekteknek, a megfizethető lakhatási projekteknek vagy a valós lakhatási igényeket kiszolgáló projekteknek kell elsőbbséget élvezniük a tőkéhez való, ésszerűbb költségek melletti hozzáférésben.

A szakértők úgy vélik, hogy hosszú távon a vietnami ingatlanpiacnak a bankoktól függő modellről egy kiegyensúlyozottabb és többszintű tőke-ökoszisztémára kell áttérnie.

Az ingatlankötvények új „szűk keresztmetszetbe” kerültek – 4. kép.

Nguyễn Đuốn Thuan, a HASCO Holdings igazgatótanácsának tanácsadója úgy véli, hogy a pénzügyi és ingatlanpiacok közötti kapcsolatot az elkövetkező időszakban négy pillérre kell építeni: banki hitelekre, vállalati kötvényekre, befektetési alapokra és nemzetközi tőkeáramlásokra.

A bankhitelekkel kapcsolatban Thuan úr úgy véli, hogy a finanszírozásnak nem szabad kizárólag fedezeten alapulnia, hanem átfogóan fel kell mérnie a projekt jogi státuszát, megvalósítási képességét, értékesítési tervét, cash flow-ját és a vállalkozás tényleges adósságtörlesztési képességét.

„A bankoknak nemcsak a finanszírozás biztosításában kellene szerepet játszaniuk, hanem olyan szervezetekké is kellene válniuk, amelyek figyelemmel kísérik a pénzforgalmat, ellenőrzik a tőkefelhasználást, és támogatják az adósságátstrukturálást a projekt életciklusához igazodva” – hangsúlyozta Mr. Thuan.

A vállalati kötvényekkel kapcsolatban ez a szakértő úgy véli, hogy azoknak egészséges közép- és hosszú távú tőkecsatornává kell válniuk a piac számára, miközben nyomást kell gyakorolniuk a vállalkozásokra a pénzügyi gazdálkodás átláthatóságának javítása érdekében. Szerinte a kötvénypiac csak akkor fejlődhet fenntarthatóan, ha azt a hitelminősítés, az információközlés, a cash flow átláthatósága és a tőkefelhasználás nyomon követése terén magasabb szabványok kísérik.

Továbbá az ingatlanbefektetési alap modelleket, mint például a REIT-eket, elő kell mozdítani, hogy hosszú távú, professzionálisabb és átláthatóbb tőkeforrásokat teremtsenek a piac számára. Emellett a tőzsdén és az M&A tevékenységeken keresztül áramló külföldi tőke várhatóan nagyobb szerepet fog játszani az elkövetkező időszakban.

A valóságban a legnagyobb kockázat ma nem magukban a kötvényekben rejlik, hanem a kibocsátó cég minőségében és a befektetők bizalmában.

A gyors növekedés és a korábbi bizalmi válság időszakát követően a befektetők most sokkal óvatosabbak. Ez arra kényszeríti a tőkét bevonni kívánó vállalkozásokat, hogy bemutassák pénzügyi kapacitásukat, projektjeik előrehaladását és a valós pénzforgalom generálására való képességüket.

A 2026-os második negyedév ezért kulcsfontosságú időszak lesz az ingatlankötvénypiac számára. Az erős pénzügyi alapokkal, minőségi eszközökkel és stabil értékesítési képességekkel rendelkező vállalkozásoknak lehetőségük lesz leküzdeni a lejárati nyomást. Ezzel szemben azok a vállalkozások, amelyek túlságosan támaszkodnak a pénzügyi tőkeáttételre és az adósságrefinanszírozásra, továbbra is elhúzódó likviditási kockázatokkal szembesülhetnek.

Forrás: https://phunuvietnam.vn/trai-phieu-bat-dong-san-buoc-vao-diem-nghen-moi-238260522181125588.htm