Kerülje a „szinkronon kívüli” krediteket

Az egyik legnyilvánvalóbb megnyilvánulás, hogy az év eleje óta az ingatlanüzleti hitelállomány kétszer olyan gyorsan nőtt, mint a teljes rendszer átlagos hitelnövekedési üteme. Csak az év első 6 hónapjában a teljes rendszer hitelállománya mintegy 10%-kal nőtt, amelyből az ingatlanüzleti hitelállomány becslések szerint 20%-kal fog növekedni.

Több bank, például a Techcombank, a HDBank,az SHB , az MB... 2025 második negyedéves pénzügyi jelentései azt is mutatják, hogy ezen bankok ingatlanhitelei 20-35%-kal nőttek a tavalyi év végéhez képest.

Eddig a pontig az ingatlanhitelek rekordszintet értek el (körülbelül 3,2 millió milliárd VND). Nem nehéz megmagyarázni, miért öntenek a bankok tőkét az ingatlanpiacra. Ahogy az Állami Bank elnöke elmondta, az ingatlanhitelek meredek növekedése az idei év első felében összhangban van az ingatlanpiac előtt álló akadályok elhárításának irányával. Mivel amikor a projektek jogi akadályai megszabadulnak, a megvalósításhoz szükséges tőkeigény elkerülhetetlenül megnő.

Független nézőpontból elemzők szerint a számos nehézséggel küzdő termelés és fogyasztás kontextusában a növekedés fő mozgatórugói az infrastruktúra és az ingatlanpiac. Ezenkívül ingatlanhitelek esetében a tényleges veszteségráta nagyon alacsony (a fedezetek magas likviditása miatt). Ez az oka annak, hogy ez a két szektor erős tőkeáramlást vonz.

Bár az ingatlanhitelek állománya gyorsan növekszik, a jó hír az, hogy az Állami Bank szerint az ágazatnak nyújtott hitelek továbbra is biztonságosak. Ezt bizonyítja, hogy a közép- és hosszú lejáratú hitelekhez felhasznált rövid lejáratú tőke aránya továbbra is a 30%-os küszöbérték alatt van. Az üzemeltető folyamatosan utasítja a hitelintézeteket, hogy futamidő szerint egyensúlyozzák a tőkét, biztosítva a rendszer biztonságát.

Az ingatlanpiac ingatlanhitel-szerkezetében és tőkeszerkezetében azonban a közelmúltban néhány indokolatlan pont mutatkozott.

Először is, a hitelszerkezet tekintetében az ingatlanüzletág számára nyújtott hitelek állománya nőtt, míg a lakásvásárlásra és -felújításra szánt hitelek állománya lassan nőtt, ami azt mutatja, hogy a banki tőke főként a befektetőknek áramlik, míg az emberek nem érdeklődnek a lakásvásárlás iránt. Ez a piaci egyensúlyhiányból is fakad, amikor a megfizethető és középkategóriás lakások kínálata egyre inkább hiányzik. Az új kínálat a piacon többnyire luxuslakások, míg a megfizethető, középkategóriás lakások és a szociális lakások nagy hiányban vannak. Ez az oka annak is, hogy a 145 000 milliárd VND értékű szociális lakáshitel-csomagot, valamint a 35 év alattiak hitelcsomagjait nagyon lassan folyósítják.

Másodszor, az ingatlanpiac tőkeszerkezetét illetően, korábban számos ingatlanvállalat adósságtőke-szerkezete nagymértékben támaszkodott a kötvényekre, akár 50-60%-ban is, mostanra azonban ez az arány meredeken, a felére csökkent. Az idei év első 7 hónapjában a teljes piacon a kötvénykibocsátás 63%-kal nőtt a tavalyi év végéhez képest, de önmagában az ingatlankötvények kibocsátása csak több mint 13%-kal nőtt.

Valójában, amikor a hitelállomány lazul, a hitelkamatok a mélypontra kerülnek, és a bankok nyitottabbak az ingatlanhitelekre, sok befektető nemcsak hogy nem bocsát ki új kötvényeket, hanem sietve visszafizeti azokat idő előtt, és banki hitelekre vált. A vállalkozások banki hitelektől való fokozott függősége, különösen a hosszú lejáratú tőkét igénylő területeken, mint például az ingatlanpiac, számos kockázatot jelent a bankrendszerre nézve, különösen a futamidő-egyensúlyhiány kockázatát.

Bár az ingatlanhitelek jelenleg még biztonságosak, ha továbbra is meredeken emelkednek, és a tőke főként a jelenlegihez hasonlóan a felsőkategóriás ingatlanprojektekbe áramlik, a piac elkerülhetetlenül instabillá válik.

Ennek a helyzetnek a leküzdéséhez nem várhatunk kiigazításokat a bankoktól – amelyeket erősen befolyásolnak a profitcélok és a részvényesi érdekek –, hanem az állam szabályozó kezére van szükség. Ennek megfelelően az Állami Banknak, az Építésügyi Minisztériumnak és más minisztériumoknak és ágazatoknak megoldásokat kell találniuk a szociális lakások, a megfizethető lakhatás kínálatának növelésére és a közvetlen hiteláramlásra ezekben a szegmensekben. Ezenkívül a hitelezési mozgástér megszüntetésekor az Állami Banknak hatékonyabb eszközökkel kell rendelkeznie a tőkeáramlások prioritási területekre irányítására is.

A hosszú távú megoldás, ahogy az Állami Bank elnöke is mondta, a tőkepiac erőteljes fejlesztése, a közép- és hosszú lejáratú tőke iránti kereslet kielégítése, ezáltal a bankrendszer rövid lejáratú tőkeforrásaira nehezedő nyomás csökkentése. Azoknak az ágazatoknak, amelyeknek nagy közép- és hosszú távú tőkeforrásokra van szükségük, mint például az ingatlanszektor és az infrastruktúra, vállalati kötvények, helyi kötvények vagy nemzetközi hitelek stb. kibocsátásán keresztül kell mozgósítaniuk magukat, és nem támaszkodhatnak örökké a banki hitelekre.

Forrás: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html