Az egyik legegyértelműbb mutató, hogy az év eleje óta az ingatlanüzleti hitelállomány kétszer olyan gyorsan nőtt, mint a teljes rendszer átlagos hitelállományának növekedési üteme. Csak az első hat hónapban a rendszerben a hitelállomány körülbelül 10%-kal nőtt, az ingatlanüzleti hitelállomány pedig a becslések szerint 20%-kal.
Számos bank, például a Techcombank, a HDBank,az SHB , az MB… 2025 második negyedéves pénzügyi jelentése azt is mutatja, hogy ezen bankok ingatlanhitelei 20-35%-kal nőttek a tavalyi év végéhez képest.
Az ingatlanhitelek volumene a mai napig rekordmagasságot ért el (körülbelül 3,2 billió vietnami dong). Nem nehéz megérteni, miért öntenek a bankok tőkét az ingatlanpiacra. Ahogy a Vietnami Állami Bank elnöke kijelentette, az ingatlanhitelek meredek növekedése az idei év első felében összhangban van az ingatlanpiaci problémák megoldásának irányával. Mivel amikor a projektek jogi akadályai elhárulnak, a megvalósításukhoz szükséges tőke iránti igény elkerülhetetlenül megnő.
Független nézőpontból az elemzők úgy vélik, hogy a termelési és fogyasztási nehézségek közepette a növekedés fő mozgatórugói az infrastruktúra és az ingatlanpiac. Továbbá, ingatlanhitelek esetében a tényleges veszteségráta nagyon alacsony (a fedezetek magas likviditása miatt). Ezért ez a két szektor erősen vonzza a tőkét.
Az ingatlanhitelek gyors növekedése ellenére a Vietnami Állami Bank (SBV) biztatóan jegyzi meg, hogy az ágazatban a hitelezés továbbra is megfelel a biztonsági mutatóknak. Ezt bizonyítja, hogy a közép- és hosszú lejáratú hitelekhez felhasznált rövid lejáratú tőke aránya továbbra is 30% alatt marad. A szabályozó hatóság folyamatosan utasította a hitelintézeteket, hogy a lejárati időszakok szerint egyensúlyozzák a tőkét, biztosítva a rendszer biztonságát.
Az ingatlanhitel-szerkezet és az ingatlanpiac tőkeszerkezete azonban az utóbbi időben némi ellentmondást mutatott.
Először is, a hitelszerkezetet tekintve az ingatlanüzletág számára nyújtott hitelek állománya jelentősen megnőtt, míg a lakásvásárlásra és -felújításra szánt hitelek állománya lassan nőtt. Ez arra utal, hogy a banki tőke főként a fejlesztőkhöz áramlik, míg az emberek még nem lelkesednek a személyes használatra szánt lakások vásárlásáért. Ez a piaci egyensúlyhiányból is fakad, mivel a megfizethető és középkategóriás lakások kínálata egyre szűkösebb. Az új kínálat a piacon többnyire a felső kategóriás lakások, míg a megfizethető, középkategóriás és szociális lakásokból súlyos hiány mutatkozik. Ez az oka annak is, hogy a szociális lakásokra vonatkozó 145 000 milliárd VND hitelcsomagot, valamint a 35 év alattiaknak szánt hitelcsomagokat nagyon lassan folyósították.
Másodszor, az ingatlanpiac tőkeszerkezetét illetően, korábban számos ingatlancég adósságfinanszírozási szerkezete nagymértékben támaszkodott a kötvényekre, akár 50-60%-ban is, de ez mára jelentősen, a felére csökkent. Az idei év első hét hónapjában a teljes piacon kibocsátott kötvények száma 63%-kal nőtt a tavalyi év végéhez képest, de önmagában az ingatlankötvények kibocsátása alig több mint 13%-kal nőtt.
A valóságban, amikor a hitelezés lazul, a hitelkamatok a mélypontra kerülnek, és a bankok nyitottabbá válnak az ingatlanhitelek iránt, sok fejlesztő nemcsak hogy tartózkodik az új kötvények kibocsátásától, hanem agresszívan visszafizeti a meglévő kötvényeket a tervezettnél korábban, és banki hitelekre vált. A vállalkozásoknak ez a fokozott támaszkodása a banki hitelekre, különösen a hosszú lejáratú tőkét igénylő ágazatokban, mint például az ingatlanpiac, jelentős kockázatokat jelent a bankrendszerre, különösen a lejárati eltérések kockázatát.
Bár az ingatlanhitelek jelenleg biztonságosak, ha továbbra is meredeken emelkednek, és a tőke főként a jelenlegi állapotokhoz hasonlóan a felsőkategóriás ingatlanprojektekbe áramlik, a piac elkerülhetetlenül instabilitással fog szembesülni.
A helyzet orvoslása érdekében nem hagyatkozhatunk a bankok kiigazításaira – amelyeket erősen a profitmotívumok és a részvényesi érdekek vezérelnek –, hanem az állam szabályozó kezére van szükségünk. Ennek megfelelően a Vietnami Állami Banknak, az Építési Minisztériumnak és más minisztériumoknak és ügynökségeknek megoldásokat kell találniuk a szociális lakások és a megfizethető lakhatás kínálatának növelésére, valamint a hiteláramlás ezen szegmensekbe való átirányítására. Továbbá, amikor a jövőben a hitelkereteket feloldják, a Vietnami Állami Banknak hatékonyabb eszközökkel kell rendelkeznie a tőkeáramlások prioritást élvező ágazatokba történő irányítására.
A hosszú távú megoldás, ahogy a Vietnámi Állami Bank elnöke is kijelentette, a tőkepiac erőteljes fejlesztése, amely hatékonyan kielégíti a közép- és hosszú lejáratú tőkeigényeket, ezáltal csökkentve a bankrendszer rövid lejáratú tőkeforrásaira nehezedő nyomást. A nagy mennyiségű közép- és hosszú lejáratú tőkét igénylő ágazatoknak, mint például az ingatlan- és infrastruktúraszektor, vállalati kötvénykibocsátáson, helyi önkormányzati kötvényeken vagy nemzetközi hiteleken keresztül kell forrásokat szerezniük… nem támaszkodhatnak továbbra is kizárólag banki hitelekre.
Forrás: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html
