Kiábrándultság a földszinti üzletházakba való befektetéssel kapcsolatban.

Egy üzlethelyiség egy lakóházban a Go Vap kerületben régóta üresen áll.

A korábban nagy keresletnek örvendett és a befektetők számára „arányos lúdnak” tartott üzletházak iránt sok lakóépület földszinti üzlethelyiségei most gyenge kereslettel, alacsony bérleti díjakkal vagy eladásra kínált ajánlatokkal szembesülnek. Ez a helyzet sok üzlethelyiség-tulajdonost nehéz helyzetbe hozott, és a befektetők tőkéjét lekötötte, mivel a jelenlegi alacsony bérleti díjak elhanyagolhatók a kezdeti, több milliárd vagy akár több tízmilliárd dong értékű befektetéshez képest. Ez történik Ho Si Minh-városban, egy sűrűn lakott városban, ahol az ország legmagasabb a fogyasztói kiadás.

Több mint három hónapja Dung úr, egy Ho Si Minh-város Go Vap kerületében található üzlethelyiség tulajdonosa, megpróbálja eladni 50 m2-es üzlethelyiségét, több mint 500 millió VND veszteséggel, de eddig senki sem érdeklődött az ügyben. Dung úr 2019-ben vásárolta meg ezt az üzlethelyiséget közel 3,8 milliárd VND-ért, és kezdetben havi 15 millió VND-ért adta bérbe. A rossz üzletmenet miatt azonban a bérlő hat hónap után kiköltözött az ingatlanból. Ezt követően Dung úr ismét kihelyezett egy „kiadó” táblát, de kevés érdeklődés után proaktívan havi 13 millió VND-ra csökkentette a bérleti díjat. Most, többszöri bérbeadási kísérlet után, az árat tovább csökkentették havi 10 millió VND-ra, de a helyiség továbbra is üres.

„Minden hónapban több mint 20 millió vietnami dongát kell kamatokra és tőkére fizetnem a 2 milliárdos hitelem után. A bérleti díjbevétel csekély, a kamatfizetési nyomás pedig elsöprő, ezért veszteségesen kellett eladnom az üzletházat, de már több mint 3 hónapja hirdetem, és még mindig nem találtam vevőt” – mondta Dung úr.

Hasonló tapasztalatokat osztva meg Mr. Hien ingatlanbefektető elmondta: „2018-ban több mint 5 milliárd VND-ért fektettem be egy üzletházba egy projektben a korábbi 2. kerületben (ma Thu Duc City). Egy nagy forgalmú főúton helyezkedett el, és meg voltam győződve arról, hogy idővel az ingatlanom értéke felértékelődik, vagy magas áron ki lehet majd adni. A terveknek megfelelően kezdetben egy bérlőnek adtam bérbe, aki havi 30 millió VND-ért nyitott egy kávézót. 2020 vége óta azonban üzleti nehézségek miatt az üzletházam, a környéken található több szomszédos ingatlannal együtt, bezárt és bérbeadhatatlan.”

„Amikor véget ért a világjárvány, azt hittem, hogy a piac gyorsan stabilizálódik, de két év telt el, és a lakásom még mindig üres. Nemrégiben egy potenciális bérlő havi 15 millió vietnami dongot ajánlott egy mini szupermarket számára, de még nem egyeztem bele. Azt tervezem, hogy eladom, mert nem jövedelmező befektetés” – mondta Hien úr.

Sok ingatlanszakértő szerint az e-kereskedelem jelentősen megnőtt az utóbbi időben. Sok vállalatnak ma már csak raktárakra van szüksége, fizikai üzletekre nem, és ezek a raktárak ma már intelligens szolgáltató raktárak, amelyeket online kezelnek és üzemeltetnek, ami olcsóbb és biztonságosabb is. Az üzletházak bérlése raktározási célra drága és nem biztonságos.

Szakértők szerint a boltházak igazán értékesek voltak, amikor először megjelentek Vietnámban a 2000-es években. Ho Si Minh-város központi kerületeiben egy sor boltház egykor "aranyliba" volt, amely vonzotta a befektetőket. Sikerük miatt az ingatlancégek folyamatosan új kínálatot dobtak piacra, ami túlkínálathoz vezetett.

Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke úgy véli, hogy egy üzletház projektnek számos tényezőt kell figyelembe vennie, különösen a demográfiai adatokat, a felhasználói viselkedés részletes kiszámítását és az áthaladók számát, hogy biztosítsa, hogy az üzleti és vásárlási tevékenységek napi pénzforgalmat generáljanak a projekt számára. Csak ebben az esetben lehet nyereséges egy üzletház. Ezenkívül gondosan tanulmányozni kell az emberek vásárlási és szórakozási szokásaiban bekövetkező jelentős változásokat. Jelenleg a fogyasztók gyakrabban vásárolnak online, és a műholdas városi területekre való migráció a koncentrált kereskedelmet kevésbé hatékonnyá teszi, mint korábban, így jelentősen csökkenti az üzletházak értékét.

A CBRE Vietnam szakértői is osztják a nézetet, és úgy vélik, hogy bár a szakemberek jövedelmező szegmensnek tartják az üzletházakat, a kiskereskedelmi célú befektetés könnyen csalódáshoz vezethet, ha nem veszik figyelembe alaposan a városi területen és a környező lakosok részéről érkező potenciális keresletet. A jelenlegi ingatlanpiac elkerülhetetlen fejlődési trendjében minden lakópark-projektnek helyet kell biztosítania a kereskedelmi területek számára. A helyszíntől függően azonban minden projektnek eltérő igényei lesznek. Ezért az üzletházak fejlesztése és felújítása a projekt helyszínétől és méretétől függ.

A JLL Vietnam nemrégiben közzétett piaci jelentésében a vállalat azt is tanácsolta az üzletházak szegmensében gondolkodó befektetőknek, hogy ha nincs könnyen hozzáférhető készpénzük, kétszer is gondolják meg, mielőtt befektetnének, mivel nagyon könnyű „összeomlani” a piacot. A jelenlegi bérlők megtartása érdekében az üzletházak tulajdonosainak csökkenteniük kell a bérleti díjakat. Eközben a jelenleg bérbeadásra kínált ingatlanok esetében a bérbeadóknak azt követelik, hogy 20-40%-kal csökkentsék a jelenlegi bérleti díjakat. A szerződések időtartama továbbra is 3-5 év; a bérlők azonban azt javasolják, hogy a bérleti díjakat a bérleti időszak alatt ne emeljék…

Forrás: https://baotainguyenmoitruong.vn/vo-mong-dau-tu-shophouse-khoi-de-362561.html