Kiábrándultam az alaptömbben lévő üzletházakba való befektetésből

Egy üzlethelyiség egy lakóházban a Go Vap kerületben már régóta üresen áll.

Egykor keresett volt a piacon, és a befektetők számára "aranytojást tojó tyúknak" tartották, de mára sok társasházban található üzletházak zuhanásba süllyedtek, alacsony áron adták bérbe, vagy eladók. Ez a helyzet sok üzletház-tulajdonost bajba sodort, a befektetőket pedig arra késztette, hogy eltemessék a tőkéjüket, mivel a jelenlegi olcsó bérleti díj csak egy homokszem a kezdeti több milliárd vagy több tízmilliárd VND befektetéshez képest. Ez a helyzet Ho Si Minh-városban történik, ahol magas a népsűrűség, és az emberek fogyasztása a fogyasztási cikkek terén az ország csúcsán van.

Több mint 3 hónapja Dung úr, egy Ho Si Minh-város Go Vap kerületében található üzlethelyiség tulajdonosa, több mint 500 millió VND veszteséggel árulja 50 m2-es üzlethelyiségét, de eddig senki sem érdeklődött iránta. Dung úr 2019-ben vásárolta meg az üzlethelyiséget közel 3,8 milliárd VND-ért, kezdetben havi 15 millió VND-ért bérelte. A pangó üzletmenet miatt azonban a bérlő 6 hónap után visszaadta a házat. Ezt követően Dung úr továbbra is kiakasztotta a bérleti díjat hirdető táblát, de kevesen érdeklődtek, ezért proaktívan 13 millió VND/hó árra csökkentette az árat. Eddig sok bérlő révén az ár havi 10 millió VND/hó árra csökkent, de az ingatlan még mindig üres.

„Minden hónapban több mint 20 millió vietnami dong hitel kamatot és tőkét kell fizetnem a banknak. A bérleti díj csekély, a kamatlábak nyomása erős, ezért veszteségesen kellett eladnom az üzletházat, de több mint 3 hónapnyi hirdetés után még mindig nem találtam vevőt” – mondta Dung úr.

Ugyanebben a helyzetben Hien úr, egy ingatlanbefektető, megosztotta velünk: „2018-ban több mint 5 milliárd VND-ért fektettem be egy üzletházba a régi 2. kerületben (ma Thu Duc City), egy főutcafronton, nagy forgalmú területen, így akkoriban biztos voltam benne, hogy idővel a házam ára emelkedni fog, vagy magas áron fogják bérbe adni. A tervek szerint először havi 30 millió VND-ért adtam bérbe a vendégeknek, hogy kávézót nyissak. 2020 vége óta azonban üzleti nehézségek miatt az üzletházam és a szomszédos házak sora bezárt, bérlők nélkül.”

„Azt hittem, hogy a világjárvány vége után a piac gyorsan stabilizálódik, de két év után is üresen áll a lakásom. Nemrégiben egy ügyfél bérbe akarta adni, hogy egy mini szupermarketet nyisson, és havi 15 milliót fizessen érte, de én még nem egyeztem bele, azt tervezem, hogy eladom, mert a befektetés nem megtérül” – mondta Hien úr.

Sok ingatlanszakértő szerint az utóbbi időben az e-kereskedelem egyre jobban fellendült, sok vállalatnak ma már csak raktárakra van szüksége, üzletekre nem, a raktárak pedig ma már intelligens szolgáltató raktárak is, amelyeket online kezelnek és üzemeltetnek, olcsón és biztonságosan, míg egy üzlethelyiség raktárként való bérlése drága és nem biztonságos.

Szakértők szerint a boltépület-modell igazán értékes volt, amikor először megjelent Vietnámban a 2000-es években. Ho Si Minh-város központi kerületeiben a boltépületek sorozata egykor az „aranytojást tojó tyúknak” számított, vonzva a befektetőket. Sikerüknek köszönhetően az ingatlancégek folyamatosan új kínálatot dobtak piacra, ami felesleghez vezetett.

Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke elmondta, hogy egy üzletház projektnek számos tényezőt kell figyelembe vennie, különösen a demográfiai kérdéseket figyelembe véve, részletesen kiszámítva a felhasználói viselkedést, az üzleti és vásárlási céllal átjárók számát, hogy napi pénzforgalmat teremtsen a projekt számára. Csak így tudnak üzletházak üzleti hatékonyságot biztosítani. Ezenkívül alaposan meg kell vizsgálni az emberek vásárlási és szórakozási szokásaiban bekövetkezett főbb változásokat. Jelenleg a fogyasztók egyre inkább az online vásárlást használják, a városi területekre való elvándorlással együtt, ami miatt a koncentrált kereskedelem már nem olyan hatékony, mint korábban, ezáltal jelentősen csökkentve az üzletházak értékét.

A CBRE Vietnam szakértői is egyetértettek abban, hogy bár ez egy olyan szegmens, amelyet a szakértők jövedelmezőnek tartanak, ha a belvárosi terület és a környező lakosok potenciális keresletét nem számolják ki gondosan, az üzletek megnyitásához szükséges üzletházakba való befektetés könnyen kiábrándulhat. A jelenlegi ingatlanpiac elkerülhetetlen fejlődési trendjében minden lakásprojektnek helyet kell fenntartania a kereskedelmi területek számára. A helyszíntől függően azonban minden projektnek eltérő igényei lesznek. Ezért az üzletházak fejlesztése és felújítása a projekt helyszínétől és méretétől függ.

A JLL Vietnam nemrégiben közzétett piaci jelentésében ez az egység ajánlásokat is adott a befektetőknek az üzletház szegmens kiválasztásához. Ha nincs szabad cash flow, a befektetőknek érdemes megfontolniuk az üzletházba való befektetést, mivel nagyon könnyű lesz „kitörni”. A jelenlegi bérlők megtartása érdekében az üzletház tulajdonosoknak csökkenteniük kell a bérleti díjakat. Eközben, bár a helyiségeket bérbe adják, a bérbeadóknak fel kell kérniük a jelenlegi bérleti díj 20-40%-os csökkentését. A szerződés időtartama továbbra is 3-5 év, azonban a bérlők azt javasolják, hogy a teljes bérleti időszak alatt ne emeljék a bérleti díjat...

Forrás: https://baotainguyenmoitruong.vn/vo-mong-dau-tu-shophouse-khoi-de-362561.html