Properti mewah mendominasi pasar.

Dalam radius 4-5 km dari pusat kota Ho Chi Minh, hampir tidak ada proyek yang harganya di bawah 100 juta VND/m².

Pasar properti kelas atas dan mewah sedang mengalami kenaikan harga yang kuat dan berkelanjutan.

Perbedaannya sangat jelas.

Pada seminar perumahan baru-baru ini, Bapak Vo Huynh Tuan Kiet, Direktur Pasar Perumahan di CBRE Vietnam, menyatakan bahwa harga apartemen di pasar primer di Kota Ho Chi Minh dan Hanoi telah meningkat sebesar 35%-45% selama setahun terakhir. Pada kuartal ketiga saja, harga apartemen di Kota Ho Chi Minh terus naik lagi sebesar 15%-18%, sehingga harga rata-rata mencapai sekitar 90 juta VND/m². Perlu dicatat, sekitar 70% dari pasokan baru tahun ini termasuk dalam segmen kelas atas dan mewah, yang menunjukkan ketidaksesuaian yang jelas dengan kebutuhan perumahan sebenarnya dari sebagian besar penduduk.

Sebuah proyek apartemen mewah untuk kalangan super kaya di jantung Kota Ho Chi Minh.

Data dari Knight Frank Vietnam juga menunjukkan tren serupa, dengan harga primer rata-rata apartemen di Kota Ho Chi Minh mendekati VND 96 juta/m², meningkat hampir 9% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Dari jumlah tersebut, hampir 60% apartemen yang ditawarkan untuk dijual dihargai di atas VND 100 juta/m², sedangkan sisanya sebagian besar di atas VND 60 juta/m². Kelebihan pasokan apartemen mewah yang menyaingi segmen menengah dan atas menyebabkan harga terus mencetak rekor baru pada tahun 2025.

Observasi menunjukkan bahwa sejak awal tahun, banyak pengembang besar terus meluncurkan proyek-proyek kelas atas di area pusat Kota Ho Chi Minh. Dalam radius 4-5 km dari kawasan perkotaan baru Thu Thiem dan pusat kota, hampir tidak ada proyek yang harganya di bawah 100 juta VND/m². Hal ini semakin mempersempit peluang bagi pelanggan kelas menengah untuk mengakses perumahan.

Di Hanoi, sebuah laporan dari One Mount Group menunjukkan bahwa dalam sembilan bulan pertama tahun 2025, pasar mencatat sekitar 20.000 unit apartemen baru dengan harga rata-rata VND 86 juta/m² (tidak termasuk PPN dan biaya perawatan). Segmen kelas atas menyumbang 62% dari pasokan, sementara segmen mewah menyumbang 38%. Yang perlu diperhatikan, lima pengembang besar – Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Vietnam, dan Sun Group – menyumbang 74% dari apartemen yang ditawarkan untuk dijual. Tingkat penyerapan utama untuk kelompok ini rata-rata 86%, yang mencerminkan bahwa daya beli tetap terkonsentrasi pada merek-merek besar.

Di Kota Ho Chi Minh, polarisasi juga terlihat jelas, dengan lebih dari 80% pasokan baru dimiliki oleh Dat Xanh Group, Gamuda Land, dan Masterise Homes. Ketiga merek ini tidak hanya mendominasi pasokan tetapi juga menciptakan likuiditas yang signifikan, dengan tingkat penyerapan rata-rata sekitar 84%. Namun, para ahli percaya bahwa likuiditas jangka pendek yang baik saja tidak cukup untuk menghilangkan risiko jangka panjang jika pasar terus sangat menguntungkan segmen kelas atas, sementara perumahan terjangkau tetap langka.

Ini bukan kejadian yang terjadi secara kebetulan.

Bapak Vo Huynh Tuan Kiet meyakini bahwa "gelembung properti" benar-benar dapat muncul bahkan ketika pasar kekurangan pasokan, jika aliran modal spekulatif terlalu deras, investor menimbun properti dan menetapkan ekspektasi keuntungan jangka pendek yang jauh melebihi kapasitas penyerapan aktual. Beliau mengingat periode 2007-2011, ketika harga properti melonjak, kredit diperketat, dan pasar mengalami pembekuan yang berkepanjangan. "Saat ini, dengan tren peningkatan segmen kelas atas dan mewah, risiko kejenuhan akan hadir jika harga terus didorong ke tingkat yang tidak wajar, seperti 200-250 juta VND/m²," pakar ini memperingatkan.

Menurut Bapak Tran Minh Tien, Direktur Pusat Riset Pasar dan Wawasan Pelanggan One Mount Group, meningkatnya konsentrasi pasokan perumahan di tangan pengembang besar bukanlah suatu kebetulan. Dalam konteks peraturan hukum yang semakin ketat, biaya modal yang tinggi, dan persyaratan kualitas proyek yang semakin ketat, hanya bisnis dengan sumber daya keuangan yang kuat, pengalaman pengembangan proyek yang sistematis, dan kemampuan manajemen risiko yang baik yang mampu melaksanakan proyek-proyek kelas atas dan mewah.

Sebaliknya, pasokan perumahan kelas menengah dan terjangkau terus langka. Mayoritas proyek baru yang diluncurkan termasuk dalam segmen kelas atas dan mewah, sehingga pembeli sebenarnya, terutama mereka yang berpenghasilan menengah, praktis tidak memiliki pilihan. Hal ini berkontribusi pada harga perumahan yang lebih tinggi dan memperlebar kesenjangan antara permintaan dan kemampuan membeli.

Dalam konteks ini, ekonom Dr. Can Van Luc percaya bahwa agar pasar properti berkembang lebih stabil, Pemerintah dan kementerian serta lembaga terkait perlu terus meningkatkan institusi yang berkaitan dengan tanah, perencanaan, dan properti. Implementasi yang kuat dari solusi terkait perumahan sosial, termasuk Peraturan Pemerintah 261/2025/ND-CP dan Peraturan Pemerintah 302/2025/ND-CP tentang pembentukan Dana Perumahan Nasional, merupakan kebutuhan mendesak untuk mendinginkan harga perumahan, terutama untuk perumahan bagi masyarakat berpenghasilan menengah dan rendah.

Bersamaan dengan itu, perlu dilakukan diversifikasi sumber modal untuk pasar properti, segera membentuk Dana Perumahan Nasional dan reksa dana investasi properti (REIT), serta mempelajari peta jalan pajak properti yang sesuai untuk mengekang spekulasi dan menciptakan sumber daya untuk pembangunan perumahan berkelanjutan.

Dari perspektif bisnis, Dr. Can Van Luc percaya bahwa investor perlu terus merestrukturisasi operasi mereka, mengendalikan secara ketat risiko arus kas, utang jatuh tempo, dan biaya. Bisnis juga perlu secara proaktif mengakses program dukungan pemerintah, terutama untuk pengembangan perumahan sosial dan investasi infrastruktur, untuk mendiversifikasi portofolio produk mereka dan mengurangi ketergantungan pada segmen kelas atas. "Masalah mendesak adalah bahwa bisnis perlu bekerja sama untuk menurunkan harga perumahan ke tingkat yang lebih wajar. Saat ini, harga perumahan di Vietnam telah meningkat sekitar 59% antara tahun 2019 dan 2024. Pada tahun 2025, masyarakat Vietnam akan membutuhkan rata-rata 25,8 tahun pendapatan untuk membeli sebuah apartemen, menempati peringkat ke-9 di antara lebih dari 100 negara yang disurvei, menunjukkan bahwa akses terhadap perumahan semakin sulit," tegas Dr. Can Van Luc.

Para pembeli telah mengurangi pengeluaran "spekulatif" mereka.

Menurut survei oleh One Mount Group, investor properti beralih dari pola pikir investasi jangka pendek ke akumulasi aset jangka panjang. Alih-alih "berspekulasi" untuk keuntungan cepat, pembeli semakin memprioritaskan properti yang aman dengan nilai stabil dan fluktuasi minimal dari waktu ke waktu. Dalam konteks ini, reputasi pengembang menjadi faktor kunci, yang dinilai melalui tiga kriteria: prosedur hukum yang transparan dan kemampuan untuk sepenuhnya melaksanakan proyek; ekosistem mitra yang bereputasi baik, mulai dari kontraktor dan konsultan hingga bank penjamin; dan kapasitas operasional setelah serah terima. Ini berarti bahwa harga jual yang tinggi hanyalah syarat yang diperlukan, sementara operasi yang efisien adalah faktor penentu daya tarik proyek yang berkelanjutan.

Sumber: https://nld.com.vn/bat-dong-san-cao-cap-chiem-the-ap-dao-196251215213643806.htm