Properti dalam konteks baru

Ini adalah hukum-hukum penting dan mendasar yang membentuk kembali kerangka hukum untuk pasar properti. Bersamaan dengan itu, pemerintah telah melakukan upaya berkelanjutan untuk menghilangkan hambatan dan mendukung pasar properti. Namun, selain kebijakan pendukung, pasar properti juga menghadapi fluktuasi di pasar makroekonomi dan keuangan/moneter baik di dalam maupun luar negeri, menciptakan konteks baru untuk kegiatan investasi properti.

Suasana dari seminar (Foto: HNV)

Poin-poin ini diklarifikasi pada seminar "Fokus Investasi: Real Estat dalam Konteks Baru" yang diselenggarakan oleh TheLEADER pada sore hari tanggal 30 Juli di Hanoi .

Seminar yang dihadiri banyak pakar, pengacara, dan manajer ini memberikan analisis tentang dampak peraturan hukum baru terhadap kegiatan investasi properti, membahas apa yang perlu dilakukan bisnis untuk beradaptasi dengan kerangka hukum baru, dan menganalisis peluang investasi potensial serta area investasi strategis dalam konteks baru tersebut.

Pada seminar tersebut, perwakilan dari asosiasi bisnis, perusahaan investasi dan konsultasi properti, serta pakar hukum properti membahas dampak dari tiga undang-undang yang telah diubah terhadap pasar properti dan bisnis properti; hambatan hukum yang telah dihilangkan; isu-isu yang masih ada; apakah pasar properti telah memulai siklus baru; tren harga properti; area investasi potensial; daya tarik berbagai segmen properti bagi modal investasi; strategi bisnis untuk beradaptasi dengan peraturan hukum baru, perubahan pasar, dan preferensi pelanggan; aliran kredit ke properti dan tekanan pada obligasi properti.

Ibu Nguyen Hoai An, Direktur Senior CBRE Vietnam, menyampaikan pandangannya pada seminar tersebut (Foto: PV)

Prospek positif untuk sektor properti.

Dalam seminar tersebut, Ibu Nguyen Hoai An, Direktur Senior CBRE Vietnam, menegaskan bahwa beberapa pendorong pertumbuhan ekonomi Vietnam dalam beberapa waktu terakhir meliputi pertumbuhan FDI yang kuat dan berkelanjutan. Pada enam bulan pertama tahun 2024, Vietnam tetap menjadi salah satu negara terdepan dalam menarik FDI (baik terdaftar maupun yang dicairkan) di kawasan ini. Modal ini berkontribusi pada pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan dan mendorong pengembangan real estat, terutama real estat industri. Menurut Ibu An, pendorong pertumbuhan lainnya adalah pemulihan ekspor dan impor pada enam bulan pertama tahun 2024, mencapai 14,5%, yang berkontribusi signifikan terhadap pemulihan PDB negara. Pemulihan neraca perdagangan ini disebabkan oleh pemulihan permintaan global. Selain itu, peningkatan jumlah wisatawan internasional yang kembali ke Vietnam, setelah lama terdampak pandemi COVID-19, juga perlu disebutkan. Diproyeksikan bahwa jumlah wisatawan internasional yang mengunjungi Vietnam dapat mencapai 18-19 juta. Selain itu, jumlah wisatawan domestik telah dan terus menjadi pendorong positif bagi industri pariwisata secara umum dan properti terkait pariwisata secara khusus. Lebih lanjut, Vietnam juga menghadapi banyak tantangan. Misalnya, inflasi dapat memengaruhi harga properti, memperketat pengeluaran konsumen, dan terutama berdampak pada suku bunga. Sebelumnya, suku bunga relatif moderat hingga rendah, yang merupakan pendorong pertumbuhan ekonomi dan pasar properti.

Pengacara Pham Thanh Tuan, dari Asosiasi Advokat Hanoi, menyampaikan pandangannya di seminar tersebut (Foto: PV)

Berbagi wawasan tentang memanfaatkan peluang dan mengatasi tantangan bagi bisnis properti dalam konteks peraturan hukum baru yang akan berlaku, Pengacara dan Magister Hukum Pham Thanh Tuan, dari Asosiasi Advokat Hanoi dan pakar hukum properti, menyatakan bahwa Undang-Undang Perumahan 2023, Undang-Undang Bisnis Properti 2023, dan Undang-Undang Tanah 2024 akan berlaku mulai 1 Agustus 2024. Peraturan baru dari ketiga undang-undang ini, yang berlaku serentak, akan membantu menyelesaikan beberapa hambatan dan tumpang tindih yang telah menyebabkan banyak kesulitan bagi bisnis yang beroperasi di sektor properti. Selain poin-poin baru yang berdampak positif bagi bisnis, ketiga undang-undang ini masih memiliki beberapa masalah yang belum ditangani atau membutuhkan penelitian lebih lanjut untuk perbaikan. Ini termasuk: Bisnis yang memenangkan tender dapat dibatalkan kontraknya jika mereka lambat dalam mencairkan dana untuk kompensasi dan dukungan relokasi. "Perusahaan yang berinvestasi dalam proyek tata guna lahan perlu mengantisipasi situasi hukum (yang baru muncul) terkait konsekuensi hukum dari keterlambatan alokasi dana untuk kompensasi dan dukungan relokasi, dan dengan demikian mempersiapkan diri secara menyeluruh dalam hal sumber daya keuangan untuk menghindari risiko pembatalan penawaran," saran pengacara Pham Thanh Tuan.

Menurut Pengacara Tuan, kekurangan lainnya meliputi: kurangnya persetujuan investor untuk proyek kawasan perumahan perkotaan dan pedesaan; proyek perumahan komersial yang disetujui berdasarkan formulir kebijakan investasi tetapi tanpa "lahan perumahan" masih "terhambat"; perbedaan antara pengalihan sebagian proyek dan pengalihan hak penggunaan lahan dengan infrastruktur yang ada dalam proyek real estat kepada suatu organisasi; peraturan baru tentang penilaian lahan tetap menjadi "ketidakpastian yang berisiko" bagi bisnis; dan undang-undang terkait real estat, setelah berlaku, akan menyebabkan perubahan dalam struktur pasar dan skala bisnis.

Dr. Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam (Foto: PV)

Percaya akan dampak kerangka hukum baru terhadap pasar properti.

Dalam diskusi langsung di seminar tersebut, Dr. Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam, menyoroti beberapa aspek baru dari hukum yang berkaitan dengan pasar real estat. Misalnya, daftar harga tanah, yang sebelumnya diatur setiap lima tahun sekali dan diputuskan oleh pemerintah pusat, kini diperbarui setiap tahun, dengan mendesentralisasikan wewenang ke tingkat lokal. Informasi tentang harga tanah kini lebih teliti dan jelas, memastikan persaingan yang lebih adil dan merata. Selain itu, peraturan tentang investasi, perumahan sosial, dan penjualan rumah kepada warga asing merupakan ketentuan baru yang akan menciptakan persaingan yang lebih menarik di masa depan.

Sementara itu, Bapak Nguyen Hoang Nam, Direktur Jenderal G-Home, mengatakan bahwa dengan pelonggaran pembatasan hukum yang signifikan, beliau berharap surat edaran baru ini akan membantu menghilangkan semua kesulitan sehingga investor dapat membangun perumahan sosial dengan percaya diri.

Dalam pidatonya yang sangat menghargai real estat industri, Bapak Nguyen Quoc Khanh, Ketua DTJ Group, mencatat bahwa meskipun ekonomi Vietnam terpengaruh oleh kesulitan umum ekonomi global, daya tarik produksi industri Vietnam sangat baik dan dianggap sebagai "titik panas" untuk menarik investasi asing. Selain itu, infrastruktur dan pelabuhan di Vietnam telah meningkat secara signifikan. Pasar real estat industri seperti Hung Yen dan Ha Nam memiliki infrastruktur transportasi yang menguntungkan, menarik banyak investor domestik dan asing. Lebih lanjut, kebijakan pemerintah baru-baru ini juga telah memberikan banyak dukungan untuk sektor real estat industri, terutama undang-undang baru yang memungkinkan pengalihan real estat industri, yang telah melengkapi kerangka hukumnya. Namun, investor juga menghadapi tantangan selain persyaratan modal yang besar, jangka waktu pembayaran yang panjang, keuntungan yang moderat, dan likuiditas yang lambat. Pemerintah bertujuan untuk mengembangkan industri hijau dengan fokus pada elemen-elemen hijau.

Dalam penilaian keseluruhannya terhadap pasar properti, Bapak Le Hong Khang, Direktur Analisis dan Peringkat Kredit di FiinRatings, meyakini bahwa prospek pasar untuk 1-2 tahun ke depan akan tetap berupa pemulihan yang lambat. Perkembangan positif dari kerangka hukum atau kebijakan akan membutuhkan waktu untuk memberikan dampak.

Bapak Tran Quang Trung, Direktur Pengembangan Bisnis One Housing (Foto: PV)

Bapak Tran Quang Trung, Direktur Pengembangan Bisnis One Housing, memperkirakan bahwa pasar Hanoi akan terus berada dalam kondisi saat ini hingga akhir tahun, dan pasokan unit apartemen hanya akan membaik setelah tahun 2025. Segmen lain, seperti bangunan bertingkat rendah, juga akan mengalami peningkatan signifikan pada akhir tahun ini dan awal tahun depan.

Sumber: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html