Perlu mengurai "simpul" daftar harga tanah:

Khususnya, masyarakat tidak memiliki kapasitas finansial yang cukup untuk memenuhi kewajibannya saat mengubah tujuan penggunaan lahan karena daftar harga tanah baru yang tinggi.

melampaui kapasitas manusia

Fakta bahwa masyarakat tidak memiliki cukup uang untuk membayar saat mengalihfungsikan lahan menimbulkan kekhawatiran mengenai perbedaan antara harga tanah dan keterjangkauan, khususnya di daerah pedesaan dan pegunungan.

Kasus yang umum terjadi adalah keluarga Bapak Dinh Cong Phuong, yang tinggal di Desa Coc Dong Tam, Kecamatan Minh Quang (sekarang Kecamatan Ba Vi). Pada bulan Maret 2025, Komite Rakyat Kabupaten Ba Vi mengeluarkan keputusan yang mengizinkan Bapak Phuong untuk mengubah peruntukan lahan seluas lebih dari 210 m² untuk tanaman tahunan menjadi lahan permukiman pedesaan dengan jangka waktu penggunaan lahan yang panjang.

Mengalihfungsikan lahan sesuai daftar harga tanah setempat saat ini berada di luar jangkauan banyak rumah tangga. Foto ilustrasi

Namun, berdasarkan metode perhitungan yang diatur dalam Pasal 8 Keputusan No. 103/2024/ND-CP, kewajiban finansial Bapak Phuong untuk membayar adalah selisih antara harga tanah hunian dan tanah pertanian dalam daftar harga tanah, setara dengan 4.337.000 VND/m², dan total yang harus dibayar mencapai hampir 900 juta VND. Jumlah ini di luar kemampuan rumah tangga di daerah pegunungan seperti Kecamatan Ba Vi. Setelah mempertimbangkan dengan matang, Bapak Phuong tidak dapat memenuhi kewajiban finansialnya dan meminta untuk tidak mengubah tujuan pembayaran.

Berdasarkan petisi rakyat tersebut, Komite Rakyat distrik Ba Vi (sebelum beroperasinya secara resmi model pemerintahan dua tingkat pada tanggal 1 Juli) mengeluarkan keputusan untuk mencabut dan membatalkan keputusan yang mengizinkan alih fungsi lahan.

Situasi serupa juga terjadi di banyak daerah. Bapak Tran Duy Dong dan istrinya, Ibu Nguyen Thi Hong, yang tinggal di Kota Vinh ( Nghe An ), mengatakan bahwa ketika mereka mengajukan permohonan untuk mengubah lahan kebun seluas 300 m² di sebelah pemakaman menjadi lahan perumahan, mereka terkejut menerima pemberitahuan bahwa mereka harus membayar hampir 4,5 miliar VND untuk biaya penggunaan lahan. "Keluarga saya tidak keberatan dengan kewajiban membayar pajak, tetapi dengan tingkat pemungutan hampir 15 juta VND/m² seperti itu, kami tidak akan mampu menabung seumur hidup," ungkap Bapak Dong.

Kisah-kisah seperti di atas menunjukkan bahwa daftar harga tanah saat ini di banyak tempat tidak secara akurat mencerminkan situasi sosial -ekonomi sebenarnya dan kemampuan membayar masyarakat, terutama di daerah pedesaan, pegunungan, dan tertinggal.

Kabar baik

Menurut Mai Van Phan, Wakil Direktur Departemen Pengelolaan Lahan (Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup), penghapusan kerangka harga tanah dalam Undang-Undang Pertanahan 2024 merupakan langkah maju yang penting, yang berkontribusi dalam mendekatkan harga tanah dengan harga pasar, serta memastikan transparansi dalam pengelolaan dan pengembangan properti. Namun, pada kenyataannya, banyak daerah belum mengikuti perkembangan harga tanah di pasar, sehingga daftar harga tanah kurang mutakhir dan tidak mendekati kenyataan.

pemimpin-departemen-pengelolaan-lahan(1).jpg — Wakil Direktur Departemen Pengelolaan Lahan (Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup) Mai Van Phan membahas daftar harga tanah di berbagai daerah. Foto: Linh Linh

Ke depannya, banyak daerah akan menerbitkan daftar harga tanah baru sesuai Undang-Undang Pertanahan 2024, yang diperkirakan akan mengalami fluktuasi yang signifikan. Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup telah mengirimkan laporan kepada Kementerian Keuangan, yang mengusulkan berbagai solusi untuk mengelola harga tanah mulai saat ini hingga akhir tahun 2025. Laporan tersebut khususnya menekankan pentingnya pemerintah daerah memantau perkembangan pasar secara ketat, memperbarui fluktuasi harga tanah secara berkala; membangun basis data harga tanah secara bertahap untuk setiap bidang tanah; menyesuaikan daftar harga tanah yang berlaku jika sudah tidak sesuai lagi, sesuai dengan instruksi dalam Pasal 17, Keputusan No. 71/2024/ND-CP; menyelenggarakan konsultasi publik untuk memastikan konsensus dalam penyusunan daftar harga baru sesuai Undang-Undang Pertanahan 2024, yang berlaku efektif mulai 1 Januari 2026.

Pada saat yang sama, Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup juga mengusulkan untuk memperluas cakupan dan subjek penerapan daftar harga tanah; mempersempit kasus-kasus di mana harga tanah tertentu harus ditentukan; mendefinisikan dengan jelas tanggung jawab masing-masing instansi dalam menghitung kewajiban keuangan; meninjau undang-undang yang relevan untuk menilai dampak keseluruhan pada pasar real estat.

Jelas, jika harga tanah naik sementara pendapatan masyarakat, terutama di pedesaan, belum membaik, konsekuensinya adalah banyak rumah tangga akan terjebak dalam situasi "diizinkan untuk pindah tetapi tidak dapat melakukannya". Kenyataannya, masalah harga tanah tidak bisa hanya sekadar perhitungan teknis atau kepatuhan terhadap hukum, tetapi harus ditempatkan dalam konteks keseluruhan kondisi kehidupan, keterjangkauan, dan keadilan sosial.

Penyelesaian daftar harga tanah harus sejalan dengan aksesibilitas masyarakat, sehingga kebijakan yang baik tidak dapat diimplementasikan atau justru menjadi beban. Perwakilan Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup menekankan bahwa penyesuaian daftar harga tanah memerlukan peta jalan yang memadai, yang mengidentifikasi area dan lokasi yang sesuai untuk setiap jenis tanah, dan harus disepakati oleh masyarakat.

Menanggapi perkembangan ini, perwakilan Kementerian Keuangan, Wakil Direktur Departemen Pengelolaan Aset Publik (Kementerian Keuangan), Nguyen Thi Thoa, mengatakan bahwa setelah mensintesis laporan dari daerah, Kementerian akan melakukan penilaian komprehensif, berkoordinasi dengan Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup untuk meninjau dan mengusulkan perubahan terhadap ketentuan undang-undang tersebut. Dalam waktu dekat, Kementerian Keuangan sedang meminta masukan atas rancangan Peraturan Pemerintah (Permenkeu) yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam Permen No. 103/2024 (peraturan tentang retribusi penggunaan tanah dan sewa tanah). Secara khusus, Kementerian mengusulkan penambahan Pasal 6 pada Pasal 52 untuk menangani kasus peralihan.

Secara khusus, suplemen ini berlaku untuk rumah tangga dan individu yang mengubah tujuan penggunaan lahan dari lahan pertanian di sebidang tanah yang sama dengan rumah (sebelumnya diidentifikasi sebagai lahan kebun, kolam di sebidang tanah yang sama dengan rumah, tetapi tidak dikenali sebagai lahan perumahan) menjadi lahan perumahan.

Kementerian Keuangan mengusulkan agar retribusi penggunaan tanah dipungut sebesar 50% dari selisih retribusi penggunaan tanah berdasarkan harga tanah untuk permukiman dan harga tanah untuk pertanian, pada saat instansi yang berwenang menerbitkan keputusan yang mengizinkan perubahan peruntukan tanah.

Sumber: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html