"Hambatan" dalam regulasi harga tanah perlu diatasi:

Pada pagi hari tanggal 3 Juli, dalam konferensi pers rutin untuk enam bulan pertama tahun ini yang diselenggarakan oleh Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup, banyak isu terkait pengelolaan dan pengaturan harga tanah diangkat.

Yang perlu diperhatikan, banyak orang kekurangan kemampuan finansial untuk memenuhi kewajiban mereka ketika mengubah tujuan penggunaan lahan karena kenaikan harga lahan yang signifikan.

Di luar kemampuan rakyat

Realita bahwa masyarakat tidak mampu membayar biaya perubahan fungsi lahan menimbulkan kekhawatiran tentang kesenjangan antara harga lahan dan kemampuan daya beli, terutama di daerah pedesaan dan pegunungan.

Salah satu contoh kasus yang umum adalah keluarga Bapak Dinh Cong Phuong, yang tinggal di desa Coc Dong Tam, komune Minh Quang (sekarang komune Ba Vi). Pada bulan Maret 2025, Komite Rakyat Distrik Ba Vi mengeluarkan keputusan yang mengizinkan Bapak Phuong untuk mengubah tujuan penggunaan lahan seluas lebih dari 210m² yang digunakan untuk tanaman pangan tahunan menjadi lahan permukiman pedesaan dengan jangka waktu penggunaan lahan yang panjang.

Proses perubahan tujuan penggunaan lahan sesuai dengan daftar harga lahan setempat saat ini terlalu sulit bagi banyak rumah tangga. (Gambar ilustrasi)

Namun, menurut metode perhitungan yang diatur dalam Pasal 8 Keputusan No. 103/2024/ND-CP, kewajiban keuangan Bapak Phuong adalah selisih antara harga tanah permukiman dan tanah pertanian dalam tabel harga tanah, setara dengan 4.337.000 VND/m², dan jumlah total yang harus dibayarkan hampir mencapai 900 juta VND. Jumlah ini melebihi kemampuan keuangan sebuah rumah tangga di daerah pegunungan seperti komune Ba Vi. Setelah mempertimbangkan dengan seksama, Bapak Phuong tidak dapat memenuhi kewajiban keuangannya dan meminta agar konversi penggunaan lahan tersebut tidak dilanjutkan.

Berdasarkan petisi masyarakat, Komite Rakyat Distrik Ba Vi (sebelum penerapan resmi model pemerintahan dua tingkat pada tanggal 1 Juli) mengeluarkan keputusan untuk mencabut dan membatalkan keputusan yang mengizinkan konversi tujuan penggunaan lahan.

Situasi serupa terjadi di banyak daerah. Bapak Tran Duy Dong dan Ibu Nguyen Thi Hong, yang tinggal di Kota Vinh ( provinsi Nghe An ), mengatakan bahwa ketika mereka mengajukan permohonan untuk mengubah lahan kebun seluas 300m² di sebelah pemakaman menjadi lahan perumahan, mereka terkejut menerima pemberitahuan bahwa mereka harus membayar hampir 4,5 miliar VND dalam bentuk biaya penggunaan lahan. “Keluarga saya tidak keberatan membayar pajak, tetapi dengan tarif hampir 15 juta VND/m², kami tidak akan mampu menabung cukup meskipun kami bekerja seumur hidup,” kata Bapak Dong.

Kisah seperti yang di atas menunjukkan bahwa daftar harga tanah saat ini di banyak tempat tidak secara akurat mencerminkan situasi sosial -ekonomi yang sebenarnya dan kemampuan daya beli masyarakat, terutama di daerah pedesaan, pegunungan, dan daerah yang kurang beruntung.

Kabar baik

Menurut Mai Van Phan, Wakil Direktur Departemen Manajemen Tanah (Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup), penghapusan kerangka harga tanah berdasarkan Undang-Undang Pertanahan 2024 merupakan langkah penting, yang berkontribusi untuk mendekatkan harga tanah dengan harga pasar dan memastikan transparansi dalam pengelolaan dan pengembangan real estat. Namun, pada kenyataannya, banyak daerah belum mengikuti fluktuasi harga tanah pasar, sehingga menyebabkan daftar harga tanah yang ketinggalan zaman dan tidak realistis.

Wakil Direktur Departemen Manajemen Tanah (Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup) Mai Van Phan membahas daftar harga tanah di berbagai daerah. Foto: Linh Linh

Dalam periode mendatang, banyak daerah akan menerbitkan daftar harga tanah baru sesuai dengan Undang-Undang Pertanahan 2024, yang diperkirakan akan menyebabkan fluktuasi yang signifikan. Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup telah menyampaikan laporan kepada Kementerian Keuangan, yang mengusulkan beberapa solusi untuk mengelola harga tanah mulai sekarang hingga akhir tahun 2025. Solusi-solusi ini menekankan perlunya daerah untuk memantau perkembangan pasar secara cermat dan segera memperbarui fluktuasi harga tanah; secara bertahap membangun basis data harga tanah hingga ke setiap bidang tanah individu; menyesuaikan daftar harga tanah yang berlaku jika sudah tidak sesuai lagi, sebagaimana diatur dalam Pasal 17 Peraturan Pemerintah No. 71/2024/ND-CP; dan menyelenggarakan konsultasi luas untuk memastikan konsensus ketika mengembangkan daftar harga tanah baru berdasarkan Undang-Undang Pertanahan 2024, yang akan berlaku mulai 1 Januari 2026.

Pada saat yang sama, Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup juga mengusulkan perluasan cakupan dan subjek penerapan tabel harga tanah; mempersempit kasus-kasus yang memerlukan penentuan harga tanah tertentu; mendefinisikan secara jelas tanggung jawab masing-masing instansi dalam menghitung kewajiban keuangan; dan meninjau kembali undang-undang terkait untuk menilai dampak keseluruhannya terhadap pasar properti.

Jelas, jika harga tanah meningkat secara signifikan sementara pendapatan masyarakat, terutama di daerah pedesaan, tidak meningkat secara proporsional, konsekuensinya adalah banyak rumah tangga akan berada dalam situasi di mana mereka "diberi kesempatan untuk mengubah lahan tetapi tidak mampu membiayainya." Pada kenyataannya, masalah harga tanah tidak bisa hanya menjadi masalah perhitungan teknis atau kepatuhan hukum; hal itu harus dipertimbangkan dalam konteks keseluruhan kondisi kehidupan, kemampuan daya beli, dan keadilan sosial.

Proses perubahan tujuan penggunaan lahan sesuai dengan daftar harga lahan setempat saat ini terlalu sulit bagi banyak rumah tangga. (Gambar ilustrasi)

Penyempurnaan tabel harga tanah perlu berjalan seiring dengan aksesibilitas masyarakat, menghindari situasi di mana kebijakan yang baik gagal diterapkan atau menjadi beban. Perwakilan dari Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup menekankan bahwa penyesuaian tabel harga tanah memerlukan peta jalan yang masuk akal, mengidentifikasi area dan lokasi yang sesuai untuk setiap jenis tanah, dan harus memiliki konsensus sosial.

Menanggapi perkembangan ini, Ibu Nguyen Thi Thoa, Wakil Direktur Departemen Pengelolaan Aset Publik (Kementerian Keuangan), menyatakan bahwa setelah mengumpulkan laporan dari berbagai daerah, Kementerian akan melakukan penilaian komprehensif dan berkoordinasi dengan Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup untuk meninjau dan mengusulkan amandemen terhadap peraturan dalam undang-undang tersebut. Saat ini, Kementerian Keuangan sedang meminta pendapat mengenai rancangan Keputusan yang mengubah dan menambah beberapa pasal dalam Keputusan No. 103/2024 (mengatur biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan). Secara khusus, Kementerian mengusulkan penambahan Klausul 6 pada Pasal 52 untuk menangani kasus-kasus transisi.

Secara khusus, suplemen ini berlaku untuk rumah tangga dan individu yang mengubah tujuan penggunaan lahan dari lahan pertanian dalam satu bidang tanah yang sama dengan rumah (sebelumnya diidentifikasi sebagai lahan kebun atau kolam dalam satu bidang tanah yang sama dengan rumah, tetapi tidak diakui sebagai lahan permukiman) menjadi lahan permukiman.

Kementerian Keuangan mengusulkan agar biaya penggunaan lahan dipungut sebesar 50% dari selisih antara biaya penggunaan lahan berdasarkan harga lahan perumahan dan harga lahan pertanian, pada saat otoritas yang berwenang mengeluarkan keputusan yang mengizinkan perubahan tujuan penggunaan lahan.

Sumber: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html