Hentikan sistem dua harga.

VTC News•29/01/2024

Banyak ahli berpendapat bahwa penerbitan daftar harga tanah tahunan akan membantu mengurangi praktik adanya dua tingkat harga yang berbeda.

Atasi masalah lahan dengan dua harga berbeda.

Sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pertanahan tahun 2013, tabel harga tanah ditetapkan setiap lima tahun dan harus disesuaikan serta ditambah jika terjadi fluktuasi harga tanah di pasar.

Namun, Undang-Undang Pertanahan yang telah diamandemen telah menghapus ketentuan ini dan sebagai gantinya, Komite Rakyat provinsi akan mengumumkannya setiap tahun di awal tahun.

Sejalan dengan konten baru ini, Dr. Tran Quang Huy dari Universitas Hukum Hanoi menilai bahwa prinsip penilaian tanah harus berpegang pada prinsip pasar, artinya harga tanah harus fleksibel, sangat mutakhir, mendekati harga pasar, dan hanya berdampak dalam jangka waktu pendek.

“ Jika tabel harga tanah dipertahankan selama lima tahun, sesuai dengan masa jabatan Dewan Rakyat Provinsi seperti yang berlaku saat ini, maka meskipun ada penyesuaian seperti kenaikan atau penurunan 20%, harga tetap sangat artifisial, kurang berorientasi pasar, ketinggalan zaman, dan tidak fleksibel. Oleh karena itu, ketentuan dalam Rancangan Undang-Undang tentang Tanah (yang telah diubah) mengenai penetapan tahunan berkala, pengumuman publik, dan penerapan mulai tanggal 1 Januari setiap tahunnya menunjukkan fleksibilitas dan pembaruan sesuai dengan mekanisme pasar,” nilai Bapak Huy.

Undang-Undang Pertanahan yang telah diubah akan menghapus praktik penetapan dua harga tanah. (Gambar ilustrasi: Cong Hieu).

Bapak Giang Anh Tuan, Direktur Tuan Anh Real Estate, menyatakan pendapatnya: Dengan penyesuaian harga tanah hanya sekali setiap 5 tahun, harga tersebut sudah tidak akurat lagi.

" Pada kenyataannya, ada daerah-daerah di mana harga tanah berfluktuasi hingga beberapa ratus persen dalam satu tahun, bukan hanya lima tahun. Oleh karena itu, daftar harga tanah lima tahunan sudah ketinggalan zaman dan tidak memenuhi persyaratan pengelolaan lahan negara ," kata Bapak Tuan.

Selain itu, Bapak Tuan menyatakan bahwa daftar harga tanah saat ini juga digunakan untuk menghitung pajak penghasilan dari pengalihan hak penggunaan tanah. Baru-baru ini, peraturan pemungutan pajak penghasilan dari pengalihan hak penggunaan tanah didasarkan pada harga yang tercantum dalam kontrak pengalihan. Jika harga lebih tinggi dari daftar harga tanah, harga yang tercantum dalam kontrak akan digunakan; jika tidak, harga dalam daftar harga tanah akan digunakan.

Hal ini menyebabkan situasi di mana harga pembelian sebenarnya sangat tinggi, tetapi harga yang tercatat dalam kontrak lebih rendah daripada daftar harga tanah resmi agar pajak dapat dihitung berdasarkan daftar harga tanah resmi. Akibatnya, terjadi kerugian pendapatan bagi pemerintah dan, yang lebih penting, negara kekurangan data harga tanah yang akurat untuk melanjutkan langkah selanjutnya dalam menentukan nilai tanah tertentu.

Oleh karena itu, tujuan penerbitan harga-harga ini setiap tahun adalah untuk memastikan harga tersebut mencerminkan harga pasar secara akurat dan untuk meningkatkan kesadaran publik tentang perlindungan kepentingan mereka.

" Ketika transaksi dilakukan, jumlah uang yang tepat untuk jual beli akan dicatat. Selain menstabilkan penerimaan pajak, hak-hak warga negara dilindungi melalui notarisasi penuh, dan Negara memperoleh basis data harga tanah pasar untuk melayani tujuan membangun basis data harga tanah, menetapkan harga tanah, dan menentukan harga tanah tertentu ," analisis Bapak Tuan.

Bermanfaat bagi anggaran negara.

Pengacara Tran Duc Phuong, dari Asosiasi Advokat Kota Ho Chi Minh, juga meyakini bahwa daftar harga tanah tahunan yang diterbitkan di awal tahun akan lebih mendekati harga tanah pasar karena daftar harga tanah saat ini jauh lebih rendah daripada harga pasar.

Dengan merevisi peraturan harga tanah tahunan, Negara akan menghindari kerugian pendapatan pajak. (Gambar ilustrasi)

Dan ketika tabel harga tanah disesuaikan setiap tahun sesuai dengan fluktuasi pasar, pengacara Phuong percaya hal itu akan menguntungkan anggaran negara. Ini karena tabel harga tanah merupakan dasar untuk menghitung biaya penggunaan lahan, pajak penghasilan, dan lain sebagainya.

“ Provinsi dan kota harus menyesuaikan dan menerbitkan daftar harga tanah yang mencerminkan harga pasar sebagai dasar perhitungan pajak penghasilan pribadi atas pengalihan properti. Ini akan mengharuskan warga untuk menyatakan harga pasar sebenarnya dari pengalihan properti mereka. Hal ini akan membantu negara menghindari kerugian pendapatan, tidak seperti situasi saat ini di mana harus menyatakan ‘dua harga’ saat membeli dan menjual tanah dan rumah ,” analisis pengacara Phuong.

Senada dengan pandangan tersebut, direktur sebuah perusahaan real estat di Hanoi juga menyatakan bahwa daftar harga tanah yang ditetapkan oleh pemerintah daerah saat ini, dengan jangka waktu 5 tahun, terlalu panjang, memiliki jeda waktu yang signifikan, dan tidak mengikuti fluktuasi harga pasar dengan cermat.

Untuk memastikan transparansi di pasar properti, diperlukan departemen khusus untuk memasukkan harga tanah. Selain itu, informasi mengenai transaksi properti sebaiknya diproses melalui bank.

" Hal yang paling penting adalah transparansi. Hanya dengan begitu kita bisa menghindari kehilangan pendapatan pajak ," katanya.

Selain itu, penghapusan kerangka harga tanah sangat diperlukan, karena secara fundamental mengubah pola pikir dengan memungkinkan masyarakat mengakses harga pasar yang sebenarnya. Di sisi lain, hal ini juga mengurangi serangkaian komplikasi yang menyebabkan keluhan dan tuntutan hukum terkait tanah seperti yang terjadi saat ini.

Berdasarkan Undang-Undang Pertanahan yang telah diubah, Komite Rakyat Provinsi wajib menyusun dan mengajukan daftar harga tanah awal kepada Dewan Rakyat Provinsi untuk disetujui, yang akan dipublikasikan dan diterapkan mulai 1 Januari 2026. Setiap tahunnya, Komite Rakyat Provinsi bertanggung jawab untuk mengajukan kepada Dewan Rakyat Provinsi untuk pengambilan keputusan mengenai penyesuaian, perubahan, dan penambahan daftar harga tanah, yang akan dipublikasikan dan diterapkan mulai 1 Januari tahun berikutnya. Jika daftar harga tanah perlu disesuaikan, diubah, atau ditambahkan dalam tahun berjalan, Komite Rakyat Provinsi bertanggung jawab untuk mengajukan keputusan tersebut kepada Dewan Rakyat Provinsi.
Menurut Vu Hong Thanh, Ketua Komite Ekonomi , pengaturan tabel harga tanah tahunan adalah masalah yang telah diteliti secara menyeluruh oleh lembaga terkait dan diajukan ke Majelis Nasional untuk dibahas berkali-kali selama proses penjelasan, penerimaan umpan balik, dan revisi rancangan undang-undang.

Chau Anh

Sumber