Perebutan kepemilikan gedung apartemen

Puluhan warga kawasan perkotaan CT3 Co Nhue (Bac Tu Liem, Hanoi ) begadang semalaman untuk menjaga ruang bawah tanah dan utilitas yang baru saja mereka ambil kembali dari investor.

Sengketa terkait area, infrastruktur, dan utilitas milik warga CT3 dan investornya, Nam Cuong Group, terjadi setelah 9 tahun beroperasinya gedung apartemen tersebut. Sebanyak 540 pemilik apartemen dengan lebih dari 2.000 anggota memilih Dewan Manajemen (sebuah organisasi yang mewakili para pemilik apartemen) melalui konferensi gedung apartemen. Dewan Manajemen kemudian menandatangani kontrak dengan Nam Cuong Management and Services Company Limited (NCP), anak perusahaan Nam Cuong Group, untuk mengelola dan mengoperasikan 4 gedung.

Ibu Nguyen Thi Thanh Nga, ketua dewan manajemen saat ini, mengatakan bahwa pada akhir tahun 2022, warga menemukan "pendapatan dan pengeluaran tersembunyi" dalam layanan parkir. NCP mencatat 166 mobil terparkir setiap bulan, tetapi menurut warga, "ada lebih dari 300 mobil dengan tilang bulanan yang terparkir di dua ruang bawah tanah B1 dan B2 gedung tersebut". Investor tidak membayar biaya pemeliharaan ruang bawah tanah, sementara semua biaya, mulai dari penggantian bohlam lampu hingga pengelolaan dan perawatan kedua ruang bawah tanah, diambil dari uang warga.

Dewan manajemen dan penghuni kemudian sepakat untuk mengakhiri kontrak pengelolaan dan operasional gedung dengan NCP, dan sekaligus mewajibkan investor untuk menyerahkan dokumen kepemilikan yang sah atas ruang bawah tanah B2. Tanggal 31 Mei adalah tanggal serah terima properti. Meskipun NCP setuju untuk mengakhiri kontrak pengelolaan, mereka tetap tidak menandatangani serah terima peralatan, menghancurkan semua data kartu kendaraan penghuni, dan menempati ruang bawah tanah B2 serta kantor manajemen di lantai satu gedung A.

Perwakilan NCP mengatakan bahwa ruang bawah tanah B2 dan kantor di lantai satu Gedung A merupakan milik pribadi investor - Nam Cuong Group. Dasar hukumnya adalah risalah rapat yang menegaskan bahwa ruang bawah tanah ini merupakan milik pribadi investor, yang ditandatangani dengan mantan Kepala Dewan Manajemen Gedung CT3 pada tahun 2015. Namun, perwakilan penghuni menegaskan bahwa ruang bawah tanah ini merupakan milik bersama sesuai dengan kontrak penjualan apartemen.

Perselisihan mencapai puncaknya ketika sekelompok orang asing yang disewa oleh NCP muncul di Rumah A. Warga segera memberi tahu mereka, meminta semua orang untuk mendukung Dewan Manajemen yang baru. Baru setelah polisi lingkungan dan banyak warga muncul, kelompok itu pun pergi.

Pada malam 31 Mei, puluhan warga tidak tidur, berjaga bersama karena khawatir ruang bawah tanah dan kantor di lantai satu akan ditempati. "Kami akan melindungi kepemilikan kedua ruang bawah tanah tersebut dan mengirimkan petisi kepada pihak berwenang untuk mengklarifikasi pelanggaran unit operasi NCP," ujar Ibu Nga.

3 km dari kawasan perkotaan CT3 Co Nhue, gedung apartemen Dreamland Bonanza di 23 Duy Tan (Nam Tu Liem, Hanoi) juga tengah mengalami perselisihan antara investor dan penghuni mengenai pembagian wilayah dan utilitas kepemilikan umum dan pribadi.

Berdasarkan Undang-Undang Perumahan, kepemilikan pribadi di gedung apartemen mencakup area pribadi dan sistem peralatan yang terpasang pada apartemen. Kepemilikan bersama adalah area yang tersisa di luar kepemilikan pribadi, termasuk berbagai fasilitas dan utilitas seperti rumah aktivitas komunitas, peralatan, dan infrastruktur teknis bersama. Dengan demikian, ruang kamera dan ruang manajemen operasi merupakan kepemilikan bersama para pemilik apartemen.

Namun, di Dreamland Bonanza yang memiliki 378 apartemen dan lebih dari 1.300 penghuni, investornya, Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company, mengklaim bahwa ruang kamera dan ruang manajemen operasional adalah miliknya. Perusahaan tersebut kemudian menunjuk anak perusahaannya, MSC Vietnam, untuk mengelola kepemilikan ini. Para penghuni tidak setuju, sehingga mereka menunjuk USEM Vietnam Company sebagai unit manajemen operasional.

Bapak Ngo Ngoc Linh, seorang warga di sini, mengatakan bahwa saat bekerja di kantor, ia menerima pesan dari kelompok warga Dreamland Bonanza bahwa "ruang kamera telah ditempati lagi." Ratusan warga yang tinggal di gedung apartemen ini memanfaatkan akhir pekan untuk berkumpul di lobi gedung, berjuang untuk mendapatkan kembali hak pengelolaan dan operasional dari dewan manajemen investor. "Namun, hanya sehari setelah para warga mulai bekerja, posisi manajemen gedung, termasuk ruang kamera, diambil alih oleh investor," kata Bapak Linh.

Penghuni Dreamland Bonanza berkumpul di lobi gedung untuk menuntut penyelesaian sengketa hak pengelolaan dan operasional. Foto: Disediakan oleh Dewan Manajemen.

Selain sengketa di atas, gedung apartemen ini juga mengalami konflik dalam pembagian ruang bawah tanah. Sesuai peraturan, tempat parkir sepeda motor dan sepeda di ruang bawah tanah merupakan hak milik bersama pemilik apartemen, sedangkan tempat parkir mobil merupakan hak milik investor, dan investor tidak diperbolehkan memasukkannya dalam harga jual, harga sewa, atau biaya investasi pembangunan tempat parkir ini. Penataan tempat parkir mobil harus mengutamakan kepentingan pemilik apartemen terlebih dahulu, baru kemudian mengalokasikan tempat parkir umum.

Perusahaan Saham Gabungan Investasi Real Estat Vinaland menegaskan bahwa seluruh area 3 lantai basement, yang tidak termasuk dalam harga jual, merupakan properti pribadi mereka, termasuk area basement untuk sepeda motor, sepeda, dan kendaraan roda tiga. Namun, Dewan Manajemen yang mewakili penghuni menyatakan bahwa "investor tidak dapat memberikan dokumen pendukung seperti pelunasan biaya pembangunan basement, dan tidak ada sertifikat kepemilikan."

Perselisihan yang tak terdamaikan ini menyebabkan gedung apartemen Dreamland Bonanza memiliki dua dewan manajemen paralel yang terkait dengan kepemilikan bersama dan pribadi, baik oleh investor maupun penghuni. Gedung ini memiliki dua meja resepsionis, dua pasukan keamanan berseragam putih-biru di ruang bawah tanah, ruang kamera, dan banyak area lainnya. Setiap bulan, penghuni harus membayar biaya parkir kepada unit manajemen investor dan biaya layanan kepada unit operasional gedung.

Dewan pengelola gedung apartemen Dreamland Bonanza baru-baru ini mengirimkan dokumen kepada Komite Rakyat distrik Nam Tu Liem yang berisi permintaan kepada distrik tersebut untuk meminta investor menyerahkan infrastruktur teknis, peralatan, ruang kamera, ruang manajemen operasi..., karena hal tersebut merupakan "milik bersama gedung apartemen tersebut menurut ketentuan hukum".

Warga membentangkan spanduk protes terhadap kenaikan biaya parkir di gedung apartemen TNR Gold Season pada 19 April. Foto: Kontributor

Sengketa kepemilikan apartemen umum terjadi di seluruh negeri. Menurut statistik Asosiasi Real Estat pada tahun 2022, Hanoi memiliki 129/845 gedung, sementara Kota Ho Chi Minh memiliki 105/935 gedung dan klaster gedung dengan sengketa dan gugatan hukum. Di Hanoi, selain kasus-kasus di atas, sengketa juga terjadi di gedung apartemen Viet Duc Complex; The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (distrik Thanh Xuan); Housinco Premium (Thanh Tri); Phu Thinh Green Park (Ha Dong); Kosmo Tay Ho...

Bapak Nguyen Manh Khoi, Wakil Direktur Departemen Perumahan dan Manajemen Pasar Real Estat ( Kementerian Konstruksi ), mengatakan bahwa salah satu sengketa apartemen yang umum terjadi terkait dengan masalah kepemilikan bersama dan kepemilikan pribadi; lambatnya kontribusi dan serah terima dana pemeliharaan untuk kepemilikan bersama antara investor dan penghuni. "Di beberapa gedung apartemen, investor dan dewan manajemen yang mewakili penghuni tidak dapat menyepakati pembagian area bersama dan pribadi, serta area yang dipertahankan investor untuk dijual atau belum dijual atau disewakan. Hal ini menyebabkan kegagalan penyelesaian data dan keterlambatan serah terima dana pemeliharaan selama 1-3 tahun," ujar Bapak Khoi.

Kepala Inspektur Kementerian Konstruksi Nguyen Ngoc Tuan menunjukkan pelanggaran di banyak gedung apartemen akibat investor yang melanggar dan menggunakan ruang umum untuk kepentingan mereka sendiri.

Selama dua tahun 2021-2022, Inspektorat Kementerian Konstruksi telah memeriksa 37 investor dan 36 dewan manajemen di 43 gedung apartemen di 16 wilayah; memberikan sanksi administratif kepada 20 investor dengan nilai lebih dari 14 miliar VND. Inspektorat meminta para investor untuk menyepakati dengan Dewan Manajemen mengenai luas dan peralatan yang berada di bawah kepemilikan bersama gedung apartemen; menyerahkan sepenuhnya dokumen pembangunan gedung apartemen kepada Dewan Manajemen; dan memaksa 5 investor untuk mengembalikan lebih dari 2.000 m2 lahan yang diserobot kepada warga.

Artikel berikutnya: Mengapa perselisihan kepemilikan apartemen sering terjadi?

Pinjaman Doan - Viet An

Tautan sumber: https://vnexpress.net/cuoc-chien-so-huu-o-chung-cu-4612080.html