Perebutan kepemilikan di gedung-gedung apartemen

Puluhan penghuni gedung CT3 di kawasan perkotaan Co Nhue (Bac Tu Liem, Hanoi ) begadang sepanjang malam menjaga ruang bawah tanah dan fasilitas yang baru saja mereka rebut kembali dari pengembang.

Perselisihan mengenai area, infrastruktur, dan fasilitas yang menjadi milik bersama dan pribadi penghuni CT3 serta pengembang—Nam Cuong Group—telah muncul setelah 9 tahun beroperasinya gedung apartemen tersebut. Sebanyak 540 pemilik apartemen, yang mewakili lebih dari 2.000 penghuni, memilih Dewan Pengelola (organisasi yang mewakili pemilik apartemen) melalui rapat penghuni. Dewan Pengelola kemudian menandatangani kontrak dengan Nam Cuong Management and Services Co., Ltd. (NCP), anak perusahaan Nam Cuong Group, untuk mengelola dan mengoperasikan keempat gedung tersebut.

Ibu Nguyen Thi Thanh Nga, kepala dewan pengelola saat ini, menyatakan bahwa pada akhir tahun 2022, warga menemukan kejanggalan dalam pendapatan dan pengeluaran layanan parkir. Manajemen gedung mencatat 166 mobil terparkir setiap bulan, tetapi menurut warga, "ada lebih dari 300 mobil dengan kartu parkir bulanan yang terparkir di dua lantai basement B1 dan B2 gedung tersebut." Pengembang tidak membayar biaya perawatan basement, sementara segala hal mulai dari penggantian lampu hingga pengelolaan, pengoperasian, dan pemeliharaan kedua lantai basement tersebut dibiayai oleh uang warga.

Dewan pengelola dan penghuni kemudian sepakat untuk mengakhiri kontrak pengelolaan gedung dengan NCP, dan secara bersamaan meminta pengembang untuk menyediakan dokumen hukum yang membuktikan kepemilikan ruang bawah tanah B2. Tanggal 31 Mei adalah tanggal serah terima. Meskipun setuju untuk mengakhiri kontrak pengelolaan, NCP menolak untuk menandatangani dokumen serah terima peralatan, menghancurkan semua data kartu parkir penghuni, dan menduduki ruang bawah tanah B2 dan kantor manajemen di lantai pertama gedung A.

Perwakilan dari NCP berpendapat bahwa ruang bawah tanah B2 dan kantor di lantai pertama gedung A adalah milik pribadi pengembang - Nam Cuong Group. Dasar hukumnya adalah dokumen yang mengkonfirmasi bahwa ruang bawah tanah tersebut adalah milik pribadi pengembang, yang ditandatangani dengan mantan kepala dewan pengelola gedung CT3 pada tahun 2015. Namun, perwakilan penghuni menegaskan bahwa ruang bawah tanah tersebut adalah milik bersama sesuai dengan kontrak pembelian apartemen.

Perselisihan tersebut meningkat ketika sekelompok orang asing yang disewa oleh NCP muncul di gedung A. Warga segera memberitahu kelompok tersebut, menyerukan dukungan dari semua orang untuk dewan pengelola yang baru. Kelompok tersebut baru pergi setelah kedatangan polisi setempat dan banyak warga.

Pada malam tanggal 31 Mei, puluhan warga tetap terjaga, berjaga-jaga bersama karena khawatir ruang bawah tanah dan kantor di lantai pertama akan diduduki. "Kami akan melindungi hak kepemilikan kami atas kedua ruang bawah tanah tersebut dan mengajukan petisi kepada pihak berwenang untuk mengklarifikasi pelanggaran yang dilakukan oleh unit operasi NCP," kata Ibu Nga.

Terletak 3 km dari CT3 di kawasan perkotaan Co Nhue, gedung apartemen Dreamland Bonanza di Jalan Duy Tan 23 (Distrik Nam Tu Liem, Hanoi) juga mengalami perselisihan antara pengembang dan penghuni mengenai pembagian area dan fasilitas bersama dan pribadi.

Menurut Undang-Undang Perumahan, kepemilikan pribadi di gedung apartemen meliputi area individu dan peralatan yang terpasang di dalam apartemen. Kepemilikan bersama adalah area yang tersisa di luar kepemilikan pribadi, yang terdiri dari berbagai fasilitas dan amenitas seperti pusat komunitas, peralatan, dan infrastruktur teknis bersama. Oleh karena itu, ruang kamera dan ruang manajemen/operasi termasuk dalam kepemilikan bersama para pemilik apartemen.

Namun, di Dreamland Bonanza, dengan 378 apartemen dan lebih dari 1.300 penghuni, pengembangnya, Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company, mengklaim bahwa ruang kamera dan ruang manajemen operasional adalah milik mereka. Perusahaan tersebut telah menunjuk anak perusahaannya, MSC Vietnam, untuk mengelola properti ini. Para penghuni tidak setuju dan karena itu menyewa USEM Vietnam sebagai perusahaan manajemen operasional.

Bapak Ngo Ngoc Linh, seorang penghuni di sini, menceritakan bahwa saat sedang bekerja di kantornya, ia menerima pesan di grup obrolan penghuni Dreamland Bonanza yang mengatakan, "Mereka telah mengambil alih ruang kamera lagi." Ratusan orang di gedung apartemen ini memanfaatkan dua hari akhir pekan untuk berkumpul di lobi gedung, berjuang untuk merebut kembali kendali pengelolaan gedung dari dewan manajemen pengembang. "Namun, hanya satu hari setelah para penghuni pergi bekerja, posisi operasional gedung, termasuk ruang kamera, diambil kembali oleh pengembang," kata Bapak Linh.

Warga Dreamland Bonanza berkumpul di lobi gedung untuk meminta penyelesaian sengketa manajemen dan operasional mereka. Foto: Disediakan oleh Dewan Manajemen.

Selain perselisihan yang telah disebutkan di atas, gedung apartemen ini juga mengalami konflik terkait alokasi tempat parkir di basement. Menurut peraturan, tempat parkir untuk sepeda motor dan sepeda di basement adalah milik bersama pemilik apartemen, sedangkan tempat parkir mobil berada di bawah pengelolaan pengembang, dan pengembang tidak diperbolehkan memasukkan tempat parkir ini ke dalam harga jual, harga sewa-beli, atau biaya konstruksi. Alokasi tempat parkir mobil harus memprioritaskan pemilik apartemen terlebih dahulu, sebelum mengalokasikan tempat parkir umum.

Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company menegaskan bahwa seluruh area tiga lantai basement, termasuk area parkir sepeda motor, sepeda, dan becak, adalah milik pribadi karena tidak termasuk dalam harga jual. Namun, Dewan Pengelola yang mewakili penghuni menyatakan bahwa "investor belum memberikan dokumen apa pun yang membuktikan kepemilikan, seperti penyelesaian biaya pembangunan garasi parkir, atau sertifikat kepemilikan."

Perselisihan yang tak terselesaikan telah mengakibatkan gedung apartemen Dreamland Bonanza memiliki dua dewan pengelola paralel yang menangani area umum dan pribadi yang dimiliki oleh pengembang dan penghuni. Gedung ini memiliki dua meja resepsionis, dua petugas keamanan berseragam putih dan biru di ruang bawah tanah, ruang kamera, dan banyak area lainnya. Penghuni membayar biaya parkir bulanan kepada unit manajemen pengembang dan biaya layanan kepada perusahaan pengelola gedung.

Dewan pengelola gedung apartemen Dreamland Bonanza baru-baru ini mengirimkan dokumen kepada Komite Rakyat Distrik Nam Tu Liem yang meminta distrik tersebut untuk mewajibkan investor menyerahkan infrastruktur teknis, peralatan, ruang kamera, ruang manajemen operasional, dll., karena hal-hal tersebut merupakan "harta bersama gedung apartemen sesuai dengan hukum".

Warga membentangkan spanduk protes terhadap kenaikan biaya parkir di kompleks apartemen TNR Gold Season pada 19 April. Foto: CTV

Perselisihan kepemilikan apartemen umum terjadi di seluruh negeri. Menurut statistik dari Asosiasi Real Estat Vietnam pada tahun 2022, Hanoi memiliki 129 dari 845 bangunan dan kompleks yang mengalami perselisihan dan tuntutan hukum, sedangkan Kota Ho Chi Minh memiliki 105 dari 935. Di Hanoi, selain kasus-kasus yang disebutkan di atas, perselisihan juga terjadi di Kompleks Viet Duc; The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (Distrik Thanh Xuan); Housinco Premium (Thanh Tri); Phu Thinh Green Park (Ha Dong); Kosmo Tay Ho, dll.

Bapak Nguyen Manh Khoi, Wakil Direktur Departemen Pengelolaan Pasar Perumahan dan Real Estat ( Kementerian Konstruksi ), menyatakan bahwa salah satu perselisihan umum di gedung apartemen berkaitan dengan masalah kepemilikan bersama dan pribadi; keterlambatan dalam kontribusi dan penyerahan dana pemeliharaan untuk area bersama antara investor dan penghuni. "Di beberapa gedung apartemen, investor dan dewan pengelola yang mewakili penghuni tidak dapat menyepakati pembagian area bersama dan pribadi, serta area yang dipertahankan oleh investor dan tidak dijual atau belum dijual atau disewakan. Oleh karena itu, hal ini menyebabkan keterlambatan dalam penyelesaian rekening dan penyerahan dana pemeliharaan selama 1-3 tahun," kata Bapak Khoi.

Inspektur Kepala Kementerian Konstruksi, Nguyen Ngoc Tuan, menunjukkan pelanggaran di banyak gedung apartemen karena pengembang merampas dan menggunakan area umum untuk keperluan pribadi.

Pada tahun 2021-2022, Inspektorat Kementerian Konstruksi memeriksa 37 pengembang dan 36 dewan pengelola di 43 gedung apartemen di 16 lokasi; menjatuhkan denda administratif dengan total lebih dari 14 miliar VND kepada 20 pengembang. Inspektorat mewajibkan para pengembang untuk mencapai kesepakatan dengan dewan pengelola mengenai area umum dan peralatan gedung apartemen; menyerahkan semua dokumen gedung apartemen kepada dewan pengelola; dan memaksa 5 pengembang untuk mengembalikan lebih dari 2.000 m2 lahan yang diduduki secara ilegal kepada penghuni.

Artikel selanjutnya: Mengapa sengketa kepemilikan sering terjadi di gedung apartemen?

Doan Loan - Viet An

Tautan sumber: https://vnexpress.net/cuoc-chien-so-huu-o-chung-cu-4612080.html