Terjebak dengan sebidang tanah itu.
Setelah memiliki sebidang tanah di sudut kawasan perumahan dekat zona industri di Binh Duong (sekarang Kota Ho Chi Minh) selama dua tahun, Bapak Thanh (Kelurahan Cat Lai, Kota Ho Chi Minh) belum berhasil menjualnya meskipun telah melakukan berbagai upaya. Pada tahun 2024, beliau menghabiskan lebih dari 7 miliar VND untuk membeli tanah tersebut, dengan harapan bahwa setelah zona industri tersebut dikembangkan, harga tanah akan melonjak tajam, serupa dengan lonjakan harga sebelumnya di pasar.
Namun, harga hampir tidak berubah, dan likuiditas sangat rendah. Yang paling disesalkan adalah bahwa selama periode yang sama, banyak proyek apartemen mengalami kenaikan harga setidaknya 30-40%, sementara saluran investasi lain seperti saham juga mengalami kenaikan harga yang signifikan.
Situasi serupa terjadi pada Bapak Hung (Kelurahan Binh Trung, Kota Ho Chi Minh). Pada tahun 2024, beliau menarik seluruh uang dari rekening sekuritasnya untuk membeli dua bidang tanah senilai hampir 2 miliar VND di daerah Dau Tieng (dahulu Provinsi Binh Duong), yang diharapkan akan mendapat keuntungan dari perencanaan zona industri dan perumahan.
Namun, setelah dua tahun, harga tanah hampir tidak berubah, dan proses pengalihan kepemilikan menjadi sulit. Jika mengingat kembali, ia percaya bahwa jika ia terus mempertahankan sahamnya atau beralih ke apartemen, keuntungan investasinya bisa jauh lebih menguntungkan.
Pasar tanah lesu (Foto: KC).
Kisah-kisah di atas sebagian mencerminkan perkembangan terkini di pasar tanah. Data dari Batdongsan.com.vn pada bulan Mei menunjukkan bahwa minat terhadap lahan di seluruh negeri menurun sebesar 40% dibandingkan periode yang sama tahun lalu - penurunan paling tajam di antara semua jenis properti. Di Hanoi saja, minat menurun hingga 55%, sementara di wilayah bekas Kota Ho Chi Minh menurun sebesar 16%.
Unit ini mencatat bahwa di Hanoi, permintaan lahan tersebar di banyak wilayah, sedangkan di Kota Ho Chi Minh sebagian besar terkonsentrasi di beberapa wilayah seperti Distrik 9, Kota Thu Duc , Cu Chi, dan bekas Distrik 2. Harga jual masih menunjukkan tren kenaikan di beberapa wilayah, tetapi sebagian besar terkonsentrasi di wilayah Tengah.
Pakar Ngo Thanh Huan mengutip data survei yang menunjukkan bahwa banyak daerah yang dulunya merupakan "titik panas" investasi tanah dan lahan pertanian , seperti Binh Phuoc, Bao Loc, Hoa Binh, dan Thai Nguyen, belum pulih ke harga puncak yang ditetapkan pada tahun 2022. Sementara itu, beberapa daerah lain mencatat kenaikan harga yang signifikan, mencerminkan semakin jelasnya diferensiasi aliran modal di pasar.
Menurut Bapak Huan, selama periode pertumbuhan pasar yang pesat, banyak investor terutama mendasarkan investasi mereka pada ekspektasi terkait perencanaan kota atau proyek infrastruktur, daripada mempertimbangkan faktor-faktor mendasar seperti ukuran populasi, potensi penciptaan lapangan kerja, atau nilai sebenarnya yang dapat dieksploitasi dari properti tersebut.
Munculnya informasi tentang perencanaan kota saja dapat menyebabkan harga tanah di banyak daerah melonjak dalam waktu singkat. Phu My (Ba Ria - Vung Tau), Duc Trong, Bao Loc, Phan Thiet, Binh Phuoc, dan daerah-daerah di utara seperti Hoa Binh, Bac Giang, dan Bac Ninh semuanya telah mengalami kenaikan harga tersebut.
Pergeseran arus kas
Namun, pakar Ngo Thanh Huan meyakini bahwa sejak pasar memasuki kemerosotan pada akhir tahun 2022, situasinya telah berubah secara signifikan. Likuiditas lahan di daerah yang jauh dari pusat kota dan dengan kepadatan penduduk rendah telah menurun lebih dari 80%, sementara apartemen dan produk lain dengan potensi arus kas riil telah pulih jauh lebih cepat baik dalam transaksi maupun harga jual dalam waktu sekitar satu tahun. Hingga saat ini, banyak daerah di mana harga tanah sebelumnya meningkat terutama karena ekspektasi spekulatif belum kembali ke tingkat harga sebelumnya.
Menurut Bapak Huan, ini adalah sinyal paling penting di pasar properti saat ini dan akan membentuk tren di masa depan. Uang tidak menghilang; sebaliknya, uang tersebut bergeser ke aset berkualitas yang menghasilkan arus kas, memiliki infrastruktur, kerangka hukum yang transparan, dan nilai guna nyata.
Senada dengan pandangan tersebut, pakar Tran Quang Trung meyakini bahwa periode dari sekarang hingga akhir tahun, dan terutama di tahun mendatang, akan menjadi waktu bagi investor untuk secara proaktif merestrukturisasi portofolio properti mereka, alih-alih terus berinvestasi berdasarkan mentalitas kawanan atau emosi seperti pada siklus sebelumnya.
Menurutnya, hal pertama yang harus dilakukan adalah meninjau seluruh portofolio untuk menilai aset mana yang harus dipertahankan, aset mana yang perlu diprioritaskan untuk ditambahkan, dan apa yang akan menjadi investasi utama dalam strategi untuk 5-10 tahun ke depan.
Bapak Trung menekankan bahwa dalam konteks saat ini, likuiditas sama pentingnya, jika tidak lebih signifikan, daripada imbal hasil yang diharapkan. Oleh karena itu, investor perlu mengantisipasi tren pasar dan perubahan permintaan pembeli untuk menentukan segmen mana yang akan memimpin siklus berikutnya.
Menurut pakar tersebut, tidak seperti periode sebelumnya, arah perencanaan, pengembangan infrastruktur, dan perluasan kota sekarang lebih jelas, dan informasi perencanaan juga tersedia untuk umum dan transparan. Oleh karena itu, alih-alih mengejar lonjakan harga tanah, investor seharusnya mendasarkan pilihan investasi jangka panjang mereka pada perencanaan.
Ia berpendapat bahwa strategi yang dulunya menghasilkan keuntungan tinggi, seperti membagi lahan untuk dijual atau berinvestasi berdasarkan tren lokal, tidak akan lagi sesuai dalam konteks baru ini.
Untuk memilih properti dengan nilai jangka panjang, investor perlu memprioritaskan faktor-faktor fundamental seperti ukuran populasi, kecepatan pengembangan infrastruktur, potensi penciptaan lapangan kerja, dan fasilitas. Area dengan jalur metro, sekolah, rumah sakit, pusat perbelanjaan, dan proyek infrastruktur penting lainnya akan memiliki potensi apresiasi harga jangka panjang yang lebih besar dibandingkan dengan area yang hanya didukung oleh ekspektasi dari informasi perencanaan.
Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dat-nen-het-thoi-la-ga-de-trung-vang-20260630104615828.htm
![[Foto] Penguatan karakter dan keahlian: Pelatihan intensif untuk prajurit artileri.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/06/30/1782815602541_lu-368-1875-4571-jpg.webp)
