Lelang tanah kembali memanas.

Belakangan ini, pasar tanah di distrik pinggiran Hanoi menjadi semakin ramai, dengan lelang tanah yang terus-menerus terjual habis. Harga penawaran tertinggi di setiap lelang berikutnya selalu memecahkan rekor lelang sebelumnya.

2-3 kali lebih tinggi dari daerah sekitarnya

Secara spesifik, pada tanggal 28 Juli, Pusat Pengembangan Lahan distrik Dan Phuong berhasil menyelenggarakan lelang 85 bidang tanah, termasuk satu bidang tanah yang mencapai penawaran tertinggi sebesar 100 juta VND/m2, dua kali lipat dari harga awal. Pada tanggal 10 Agustus, lelang 68 bidang tanah di distrik Thanh Oai mencatat hingga 7.000 permohonan, dengan satu bidang tanah dimenangkan dengan harga melebihi 100 juta VND/m2, yang mengejutkan banyak pihak.

Baru-baru ini, lelang yang memecahkan rekor di komune Tien Yen, distrik Hoai Duc, berlangsung hampir 19 jam, dari tanggal 19 Agustus hingga pukul 4:30 pagi tanggal 20 Agustus. Menurut penyelenggara, lelang 19 bidang tanah di daerah Long Khuc, komune Tien Yen, menarik 517 peserta, dengan 1.100 permohonan yang diajukan. Lelang tersebut berlangsung tegang, menegangkan, dan melelahkan bagi penyelenggara maupun para penawar. Banyak yang pulang lebih awal karena beberapa bidang tanah ditawar dengan harga yang terlalu tinggi, didorong oleh upaya putus asa untuk mendapatkan tanah tersebut dengan segala cara.

Saat para investor melakukan penawaran, di luar area lelang, sejumlah kelompok pialang properti hadir, menyiarkan video langsung di platform media sosial untuk melaporkan suasana di sekitar area lelang dengan tujuan menaikkan harga dan berspekulasi untuk mendapatkan keuntungan.

Akibatnya, kavling LK03-12 (kavling sudut dengan tiga sisi jalan) dengan luas lebih dari 113 m2 terjual dengan harga hingga 133,3 juta VND/m2, lebih dari 18 kali lipat dari harga awal (7,3 juta VND/m2). Kavling-kavling lainnya terjual dengan harga antara 97,3 hingga 127,3 juta VND/m2, dengan harga terendah sebesar 91,3 juta VND/m2.

Beberapa makelar yang hadir berkomentar bahwa harga penawaran tertinggi jauh lebih tinggi daripada harga pasar saat ini di daerah tersebut. Ini juga merupakan harga tertinggi yang pernah tercatat untuk sebuah distrik pinggiran kota Hanoi.

Pengamatan lanjutan pada pagi hari tanggal 20 Agustus, setelah lelang berakhir, banyak makelar properti masih beroperasi di lokasi lelang desa Long Khuc. Beberapa makelar mengatakan bahwa lahan yang dilelang dijual kembali dengan harga lebih tinggi antara 300-500 juta VND tergantung pada luas dan lokasinya. "Penawaran tertinggi untuk lahan LK03-12 (lahan sudut dengan 3 sisi jalan), seluas lebih dari 113 m2, adalah 133,3 juta VND/m2, dan penawar tertinggi sekarang menjualnya kembali seharga 300 juta VND. Dua lahan dengan penawaran terendah sebesar 91,3 juta VND/m2 dijual kembali masing-masing seharga 600 juta VND," kata seorang makelar.

Bapak Dinh Minh Tuan, Direktur wilayah Selatan Batdongsan.com.vn, berkomentar bahwa harga lelang tanah yang tinggi akan membuat biaya pembebasan lahan untuk proyek-proyek baru menjadi lebih mahal. Pada saat yang sama, pemilik tanah di daerah sekitarnya kemungkinan akan menaikkan harga jual tanah mereka. Lonjakan harga tanah yang tiba-tiba ini juga dapat menciptakan tren spekulasi tanah, di mana banyak orang bergegas membeli tanah dengan harapan mendapatkan keuntungan dari kenaikan harga yang berkelanjutan. Namun, hal ini dapat menyebabkan situasi di mana uang terikat pada tanah dan bukannya beredar dalam kegiatan ekonomi lainnya.

Menurut Bapak Tuan, alat riwayat harga di Batdongsan.com.vn menunjukkan bahwa penawaran tertinggi untuk 19 bidang tanah di wilayah LK03 dan LK03 di komune Tien Yen, distrik Hoai Duc, adalah 2-3 kali lebih tinggi dari harga pasar yang berlaku.

Area dengan 19 bidang tanah yang baru-baru ini dilelang di kawasan Long Khuc, komune Tien Yen, distrik Hoai Duc, Hanoi. Foto: HUU HUNG

Apakah ada sesuatu yang tidak biasa?

Menurut Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Makelar Properti Vietnam (VARS), sejak akhir tahun lalu, banyak segmen properti di Hanoi terus mengalami kenaikan harga yang tajam, terutama harga apartemen yang tetap tinggi (mencapai hampir 60 juta VND/m2 dan menunjukkan tanda-tanda stagnasi), menyebabkan margin keuntungan investasi menurun secara signifikan. Untuk perumahan bertingkat rendah di beberapa proyek perumahan dan daerah perkotaan, harganya juga mencapai beberapa ratus juta VND/m2. Oleh karena itu, banyak investor ingin beralih ke lahan di daerah pinggiran kota, dengan lahan lelang menarik lebih banyak perhatian.

Menurut Bapak Dinh, dengan adanya undang-undang properti baru yang berlaku mulai 1 Agustus, yang memperketat peraturan tentang pembagian dan penjualan lahan, permintaan akan lahan di pinggiran kota menjadi semakin tinggi. Secara khusus, berita bahwa beberapa distrik di Hanoi sedang bersiap untuk menjadi distrik perkotaan pada tahun 2025 telah memengaruhi psikologi penduduk dan investor, sehingga ribuan orang berpartisipasi dalam lelang lahan, sementara banyak lelang pada akhir tahun 2023 kurang diminati, dan beberapa lahan bahkan harus ditunda karena kurangnya peserta.

Berbicara kepada pers, Profesor Dang Hung Vo, mantan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, menyatakan bahwa harga penawaran tertinggi untuk lahan di distrik pinggiran Hanoi, yang terletak 30-40 km dari pusat kota, yang melonjak hingga lebih dari 100 juta VND/m², adalah hal yang tidak biasa. Harga lahan di daerah-daerah ini dinaikkan secara artifisial ke tingkat yang tidak terjangkau bagi sebagian besar orang.

Pengacara Nguyen Van Hai (Asosiasi Pengacara Hanoi) berpendapat bahwa lelang tanah diharapkan membawa manfaat langsung bagi anggaran daerah, tetapi jika tidak dikelola dengan ketat, hal itu dapat menyebabkan banyak konsekuensi negatif. Pelajaran yang jelas dari tahun-tahun sebelumnya adalah bahwa menaikkan harga tanah secara artifisial tidak hanya mengganggu pasar tetapi juga menciptakan peluang bagi spekulan untuk menaikkan harga lebih tinggi lagi demi keuntungan, yang berpotensi menyebabkan gelembung properti yang tidak berkelanjutan.

Dr. Tran Xuan Luong, Wakil Direktur Institut Riset dan Evaluasi Pasar Real Estat Vietnam, juga mencatat bahwa tanah yang dilelang di distrik pinggiran Hanoi seperti Thanh Oai dan Hoai Duc... terjual dengan harga jauh lebih tinggi daripada nilai pasar, sebagian karena manipulasi dan inflasi harga oleh kelompok spekulatif. Beliau mengamati lelang baru-baru ini, mencatat partisipasi dan penawaran tinggi dari investor dari provinsi Hai Duong, Bac Ninh, dan Bac Giang. Ini adalah faktor yang akan mendorong kenaikan harga tanah dan real estat di masa mendatang, sehingga menyulitkan mereka yang benar-benar membutuhkan untuk mengakses pasar. Oleh karena itu, Dr. Tran Xuan Luong mengusulkan agar untuk mencegah spekulasi dan inflasi harga, jumlah uang muka harus ditingkatkan menjadi 50% dari nilai awal, dan tanah yang dilelang hanya boleh dibeli, dijual, atau dinotariskan setelah 1-2 tahun, atau jika dijual kembali dalam jangka waktu tersebut, harus dikenakan pajak yang lebih tinggi.

Masyarakat perlu waspada.

Menurut pengamatan wartawan dari surat kabar Nguoi Lao Dong dan statistik harga historis dari batdongsan.com.vn, harga jual rata-rata untuk lahan di komune Tien Yen, distrik Hoai Duc pada kuartal kedua tahun 2024 adalah sekitar 43 juta VND/m2, meningkat sekitar 48% dibandingkan tahun sebelumnya. Harga jual lahan di komune tetangga berkisar antara 22-62 juta VND/m2, tergantung pada lokasi dan konektivitas transportasi.

Minat dan harga lahan di pinggiran Hanoi meningkat karena faktor perencanaan dan aktivitas lelang. Pada semester pertama tahun 2024, pencarian lahan di distrik Dong Anh, Gia Lam, Thach That, dan Quoc Oai (Kota Hanoi) meningkat sebesar 48%-104%, dan peningkatan permintaan ini mendorong harga lahan di distrik pinggiran kota tersebut naik sebesar 4% hingga 24% dibandingkan dengan semester kedua tahun 2023.

Para ahli real estat memperkirakan bahwa lelang tanah akan terus aktif dari sekarang hingga akhir tahun, karena daftar harga tanah baru belum diterapkan. Penentuan harga awal berdasarkan kerangka harga yang ditetapkan pemerintah saat ini akan menghasilkan harga yang jauh lebih rendah dibandingkan dengan jenis tanah lainnya. Oleh karena itu, untuk menghindari risiko di tengah "panasnya" lelang tanah khususnya, dan pasar real estat pada umumnya, karena pengaruh dan konsekuensi dari banyak faktor, masyarakat perlu berhati-hati sebelum berinvestasi atau mempertimbangkan kebutuhan perumahan yang sebenarnya.

Kurangnya perangkat untuk menstabilkan harga tanah.

Menurut Profesor Dang Hung Vo, banyak makelar properti melakukan panggilan telepon ke mana-mana menanyakan tentang pembelian tanah dan rumah, serta mengunjungi properti di banyak tempat untuk menaikkan harga pasar secara artifisial. Skala lelang tanah di pinggiran Hanoi dalam beberapa hari terakhir sangat kecil, sehingga para spekulan ingin menggunakan lelang ini untuk menaikkan harga, menunjukkan bahwa harga tanah benar-benar naik dan mengarahkan orang ke harga yang lebih tinggi. Sementara itu, banyak properti di jalan-jalan utama di pusat Hanoi tutup karena meningkatnya popularitas e-commerce, sedangkan harga tanah di pinggiran kota naik tajam, menunjukkan pengaruh komunitas bisnis. "Kita kekurangan alat untuk mengelola pasar tanah. Pada tahun 2004, pemerintah melarang pembagian dan penjualan tanah karena tidak sesuai dengan pembangunan perkotaan modern. Banyak orang membeli tanah dan kemudian membiarkannya tidak dikembangkan. Tanah tersebut tidak diinvestasikan atau dikembangkan, tetapi uang hanya terkumpul di sana, menyebabkan harga tanah meroket. Undang-Undang Bisnis Real Estat yang baru diberlakukan juga melarang pembagian dan penjualan tanah di kota-kota khusus, kota tipe 1, kota tipe 2, dan kota tipe 3. Kita telah memperketat peraturan tentang pembagian dan penjualan tanah, tetapi kita masih kekurangan satu-satunya alat, yaitu pajak real estat, untuk menstabilkan harga pasar," kata Profesor Dang Hung Vo.

Sumber: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm