Lelang tanah kembali memanas

Belakangan ini, pasar tanah di kawasan suburban Hanoi menjadi "lebih panas" dari sebelumnya karena lelang tanah selalu "habis terjual". Harga lelang yang sukses di sesi-sesi berikutnya terus memecahkan rekor dari sesi-sesi sebelumnya.

2-3 kali lebih tinggi dibandingkan daerah sekitarnya

Khususnya, pada 28 Juli, Pusat Pengembangan Dana Pertanahan Distrik Dan Phuong berhasil menyelenggarakan lelang 85 bidang tanah, termasuk satu bidang tanah pemenang lelang dengan harga 100 juta VND/m2, dua kali lipat dari harga awal. Pada 10 Agustus, lelang 68 bidang tanah di Distrik Thanh Oai mencatat 7.000 berkas peserta, termasuk satu bidang tanah pemenang lelang dengan harga lebih dari 100 juta VND/m2, yang mengejutkan banyak orang.

Dan yang terbaru, lelang rekor di Kelurahan Tien Yen, Distrik Hoai Duc, berlangsung hampir 19 jam, dari 19 Agustus hingga pukul 04.30 tanggal 20 Agustus. Menurut penyelenggara, lelang 19 bidang tanah di wilayah Long Khuc, Kelurahan Tien Yen diikuti oleh 517 pelanggan dengan 1.100 set dokumen. Lelang ini menegangkan, seru, dan melelahkan bagi penyelenggara maupun juru lelang. Banyak orang yang pulang lebih awal karena banyak bidang tanah ditawarkan dengan harga terlalu tinggi, dengan gaya "memaksa", "membeli dengan segala cara".

Saat para investor menawar, di luar lokasi lelang, banyak kelompok dan asosiasi pialang real estat hadir. Mereka menyalakan mode streaming video langsung di platform media sosial untuk melaporkan suasana di sekitar area lelang dengan tujuan menggelembungkan harga dan berspekulasi untuk mendapatkan keuntungan.

Hasilnya, kavling LK03-12 (kavling sudut dengan 3 muka bangunan) dengan luas lebih dari 113 m² dilelang hingga 133,3 juta VND/m², lebih dari 18 kali lipat harga awal (7,3 juta VND/m²). Kavling-kavling lainnya memiliki harga pemenang berkisar antara 97,3-127,3 juta VND/m², dengan kavling pemenang terendah mencapai 91,3 juta VND/m².

Beberapa broker yang hadir mengatakan bahwa harga lelang jauh lebih tinggi daripada harga pasar saat ini di wilayah ini. Harga ini juga merupakan rekor tertinggi di distrik suburban Hanoi.

Melanjutkan pencatatan pada pagi hari tanggal 20 Agustus, setelah lelang berakhir, di area lelang Desa Long Khuc, masih banyak broker properti yang beroperasi. Beberapa broker mengatakan bahwa kavling tanah setelah lelang dijual dengan selisih 300-500 juta VND, tergantung luas dan lokasinya. "Kavling LK03-12 (kavling sudut dengan 3 muka) dengan luas lebih dari 113 m² dimenangkan dengan harga 133,3 juta VND/m² dan dititipkan oleh pemenang lelang dengan harga pengalihan 300 juta VND. Khususnya, 2 kavling dengan harga terendah 91,3 juta VND/m² dititipkan dengan harga pengalihan 600 juta VND/kavling," ujar seorang broker.

Bapak Dinh Minh Tuan, Direktur Regional Selatan Batdongsan.com.vn, berkomentar bahwa hasil lelang tanah dengan harga setinggi itu akan membuat biaya pembebasan lahan untuk proyek baru menjadi lebih mahal. Di saat yang sama, masyarakat yang memiliki tanah di sekitarnya cenderung menaikkan harga jual tanah mereka. Harga tanah yang tinggi secara tiba-tiba juga dapat menciptakan tren spekulasi tanah, di mana banyak orang berbondong-bondong membeli tanah dengan harapan mendapatkan keuntungan dari kenaikan harga tanah yang terus berlanjut. Namun, hal ini dapat menyebabkan uang tidak mengalir ke tanah, alih-alih berputar di kegiatan ekonomi lainnya.

Menurut Tn. Tuan, alat riwayat harga Batdongsan.com.vn menunjukkan bahwa harga lelang 19 bidang tanah di daerah LK03 dan LK03 di komune Tien Yen, Hoai Duc adalah 2-3 kali lebih tinggi dari harga umum di pasaran.

Sebanyak 19 bidang tanah baru saja dilelang di kawasan Long Khuc, Kecamatan Tien Yen, Distrik Hoai Duc, Kota Hanoi. Foto: HUU HUNG

Apakah ada sesuatu yang tidak biasa?

Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Broker Real Estat Vietnam (VARS), menilai bahwa sejak akhir tahun lalu hingga saat ini, banyak segmen properti di Hanoi terus mengalami kenaikan harga, terutama apartemen yang harganya masih tinggi (mencapai hampir 60 juta VND/m2 dan cenderung stagnan), sehingga menyebabkan margin keuntungan investasi menurun tajam. Untuk segmen perumahan rendah di beberapa proyek perumahan dan kawasan perkotaan, harganya juga berada di ambang beberapa ratus juta VND/m2. Oleh karena itu, banyak investor perlu beralih ke lahan di pinggiran kota, yang mana lahan lelang lebih diminati.

Menurut Bapak Dinh, ketika undang-undang baru terkait properti mulai berlaku 1 Agustus, yang memperketat pembagian dan penjualan tanah, permintaan tanah di pinggiran kota menjadi semakin tinggi. Khususnya, informasi bahwa beberapa distrik di Hanoi sedang bersiap menjadi distrik pada tahun 2025 telah memengaruhi psikologi masyarakat dan investor. Akibatnya, ribuan orang mengikuti lelang tanah, sementara banyak lelang di akhir tahun 2023 sepi, dan banyak bidang tanah bahkan harus menunda waktu lelang karena kurangnya peserta.

Berbicara kepada pers, Profesor Dang Hung Vo, mantan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, mengatakan bahwa harga lelang tanah di distrik pinggiran kota Hanoi, 30-40 km dari pusat kota, yang melonjak hingga lebih dari 100 juta VND/m² merupakan faktor yang tidak biasa. Harga tanah di pinggiran kota naik ke tingkat yang tidak dapat ditanggung oleh masyarakat.

Pengacara Nguyen Van Hai (Asosiasi Pengacara Hanoi) mengatakan bahwa lelang tanah diharapkan memberikan manfaat langsung bagi anggaran daerah, tetapi jika tidak dikelola dengan baik, dapat menimbulkan banyak konsekuensi negatif. Pelajaran nyata selama beberapa tahun terakhir adalah bahwa kenaikan harga tanah tidak hanya mengganggu pasar tetapi juga menciptakan kondisi bagi spekulan untuk menaikkan harga tanah demi keuntungan, yang berpotensi menciptakan gelembung properti yang tidak berkelanjutan.

Dr. Tran Xuan Luong, Wakil Direktur Institut Riset dan Evaluasi Pasar Real Estat Vietnam, juga menyatakan bahwa harga tanah lelang di distrik pinggiran kota Hanoi seperti Thanh Oai, Hoai Duc... jauh lebih tinggi daripada harga pasar, sebagian disebabkan oleh manipulasi dan "inflasi harga" oleh kelompok spekulatif. Menurut lelang baru-baru ini, sekelompok investor dari Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang... telah berpartisipasi dalam lelang dan membayar harga tinggi. Hal ini merupakan faktor yang akan mendorong kenaikan harga rumah dan properti di masa mendatang, sehingga menyulitkan mereka yang memiliki kebutuhan nyata untuk mengaksesnya. Oleh karena itu, Dr. Tran Xuan Luong mengusulkan agar untuk mencegah spekulasi dan inflasi harga, perlu meningkatkan deposit hingga 50% dari nilai asli dan tanah lelang harus dibeli dan dijual setelah 1-2 tahun, diaktakan, atau jika dialihkan selama periode tersebut, akan dikenakan pajak yang tinggi...

Masyarakat harus waspada

Berdasarkan catatan aktual reporter Surat Kabar Nguoi Lao Dong dan alat statistik harga historis situs web batdongsan.com.vn, harga jual rata-rata tanah di Kelurahan Tien Yen, Distrik Hoai Duc, pada kuartal kedua tahun 2024 adalah sekitar 43 juta VND/m2, meningkat sekitar 48% dibandingkan 1 tahun sebelumnya. Harga jual tanah di kelurahan-kelurahan yang berdekatan dengan Kelurahan Tien Yen diiklankan berkisar antara 22-62 juta VND/m2, tergantung lokasi dan kemudahan akses lalu lintas.

Minat dan harga tanah di kawasan suburban Hanoi meningkat berkat faktor perencanaan dan kegiatan lelang. Pada paruh pertama tahun 2024, volume pencarian tanah di distrik Dong Anh, Gia Lam, Thach That, dan Quoc Oai (Hanoi) mencatat peningkatan dari 48% menjadi 104%. Peningkatan permintaan mendorong harga tanah di kawasan suburban Hanoi naik dari 4% menjadi 24% dibandingkan paruh kedua tahun 2023.

Para pakar properti memperkirakan bahwa mulai sekarang hingga akhir tahun, lelang tanah akan terus aktif. Meskipun daftar harga tanah baru belum diterapkan, penetapan harga awal yang diterapkan sesuai kerangka harga negara saat ini akan jauh lebih rendah dibandingkan jenis tanah lainnya. Oleh karena itu, untuk menghindari risiko menjelang "panasnya" lelang tanah khususnya dan segmen properti secara umum akibat pengaruh dan konsekuensi dari berbagai faktor di atas, masyarakat perlu waspada sebelum berinvestasi atau memiliki kebutuhan perumahan yang sebenarnya.

Kurangnya alat untuk menstabilkan harga tanah

Menurut Profesor Dang Hung Vo, banyak broker properti yang menghubungi ke mana-mana untuk menanyakan tentang pembelian properti, dan mengunjungi berbagai tempat untuk menstimulasi harga pasar. Skala lelang tanah di pinggiran kota Hanoi dalam beberapa hari terakhir sangat kecil, sehingga para spekulan ingin memanfaatkan lelang tanah untuk mendongkrak harga, membuktikan bahwa harga tanah memang sedang naik, yang menyebabkan harga tanah melambung tinggi. Meskipun banyak rumah di jalan-jalan utama Hanoi tutup dan kosong karena e-commerce semakin populer, harga tanah di pinggiran kota justru meningkat tajam, yang berarti ada dampak dari komunitas bisnis. "Kita kekurangan alat untuk mengelola pasar tanah. Pada tahun 2004, Pemerintah melarang pembagian dan penjualan tanah karena pembagian dan penjualan tanah tidak sesuai dengan proses pembangunan perkotaan modern. Banyak orang membeli tanah dan meninggalkannya di sana. Tanah tersebut tidak diinvestasikan atau dikembangkan, tetapi uangnya disimpan di sana, menyebabkan harga tanah meningkat berkali-kali lipat. Undang-Undang tentang Bisnis Properti, yang baru saja berlaku, juga melarang pembagian dan penjualan tanah di kawasan perkotaan khusus, kawasan perkotaan tipe 1, kawasan perkotaan tipe 2, dan kawasan perkotaan tipe 3. Kita telah memperketat pembagian dan penjualan tanah, tetapi kita masih kekurangan satu-satunya alat, yaitu pajak properti, untuk menstabilkan harga pasar," ujar Profesor Dang Hung Vo.

Sumber: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm