Harga rumah tetap berada pada level yang tinggi.

VTV.vn - Para ahli percaya bahwa kenaikan suku bunga terutama mengurangi likuiditas tetapi tidak cukup untuk menurunkan tingkat harga secara keseluruhan.

Suku bunga hipotek kembali menunjukkan tren kenaikan mulai awal tahun 2026. Banyak yang memperkirakan bahwa tingginya biaya modal akan menekan harga properti, menyebabkan penurunan harga. Namun, pasar menunjukkan tren sebaliknya. Harga rumah tetap tinggi, dan bahkan terus meningkat di beberapa segmen. Para ahli percaya bahwa kenaikan suku bunga terutama mengurangi likuiditas dan tidak cukup untuk menurunkan harga secara keseluruhan.

Suku bunga telah naik tajam, tetapi harga rumah terus melonjak.

Bapak Dinh Minh Tuan, Direktur wilayah Selatan Batdongsan.com.vn, meyakini bahwa suku bunga tinggi hanya memperlambat pasar, tetapi tidak cukup untuk menurunkan harga rumah. Sentimen umum di kalangan investor adalah bahwa ketika suku bunga naik atau ekonomi global berfluktuasi, uang akan ditarik dari aset berisiko seperti properti dan kembali ke bank atau emas.

Namun, menurut Bapak Tuan, data aktual dari beberapa tahun terakhir tidak sepenuhnya mendukung pandangan ini. Suku bunga telah naik tajam, tetapi harga rumah terus meningkat.

Survei pasar yang dilakukan oleh batdongsan.com.vn pada awal Maret 2026 menunjukkan bahwa suku bunga pinjaman rumah telah meningkat secara signifikan dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Bank-bank milik negara saat ini menerapkan suku bunga preferensial sekitar 7-9% per tahun untuk 6-12 bulan pertama. Setelah periode preferensial, suku bunga mengambang yang berlaku berkisar antara 10-12% per tahun, tergantung pada kondisi nasabah.

Sebagai contoh, di sebuah cabang bank di Kota Ho Chi Minh , suku bunga pinjaman rumah dengan sertifikat atau kontrak jual beli yang sudah ada saat ini berada pada level terendah yaitu 9,6% per tahun. Sebaliknya, pada periode yang sama tahun lalu, suku bunga tetap hanya sekitar 6-7% per tahun, yang menunjukkan peningkatan hampir 60%.

Demikian pula, banyak bank lain juga telah secara signifikan menaikkan suku bunga mereka. Beberapa bank telah menaikkan suku bunga tetap 24 bulan menjadi lebih dari 12% per tahun, atau menerapkan suku bunga 9,7–13,5% tergantung pada jangka waktu pinjaman. Bank-bank swasta juga mengikuti tren ini, dengan suku bunga umum berkisar antara 8,5% hingga 12% pada periode awal dan secara bertahap meningkat selama jangka waktu pinjaman – Bapak Tuan menyebutkan hal ini sebagai contoh.

Tidak hanya biaya modal yang meningkat, tetapi kredit properti juga semakin dikontrol ketat. Bank Negara Vietnam mewajibkan lembaga kredit untuk membatasi tingkat pertumbuhan saldo pinjaman properti, dengan target sekitar 25% dari total pinjaman yang beredar. Hal ini mempersulit pembeli rumah dan bisnis pengembang proyek untuk mengakses modal.

Bapak Dinh Minh Tuan juga mengemukakan tiga alasan mengapa harga rumah sulit turun. Pertama, pasar properti memiliki jeda waktu yang signifikan. Tidak seperti saham atau emas, properti adalah aset bernilai tinggi dengan likuiditas rendah dan siklus yang panjang. Ketika pasar menghadapi kesulitan, reaksi pertama biasanya adalah penurunan tajam dalam transaksi. Pembeli menunda keputusan, sementara penjual tidak terburu-buru untuk menurunkan harga. Oleh karena itu, likuiditas menurun sebelum harga mengalami penyesuaian yang nyata.

Selanjutnya, pasokan yang terbatas merupakan faktor penyebab. Selama bertahun-tahun, pasokan apartemen di kota-kota besar telah dibatasi oleh kendala hukum dan proses persetujuan proyek yang panjang. Jumlah proyek baru yang memasuki pasar tidak cukup untuk memenuhi permintaan perumahan yang terus meningkat. Ketika pasokan langka, pengembang cenderung mempertahankan atau menaikkan harga untuk memaksimalkan keuntungan, terlepas dari pasar secara keseluruhan yang lesu – demikian analisis Bapak Tuan.

Alasan ketiga adalah tekanan finansial pada penjual tidak signifikan. Menurut Bapak Tuan, tidak seperti beberapa pasar internasional di mana tingkat leverage keuangan tinggi, banyak pemilik properti di Vietnam tidak terlalu bergantung pada modal pinjaman. Hal ini membantu mereka menghindari terpaksa menjual properti mereka ketika suku bunga naik. Sebaliknya, mereka dapat menunggu pasar pulih, mempertahankan aset mereka sebagai saluran investasi jangka panjang.

Senada dengan pandangan tersebut, Bapak Nguyen Van Dinh – Wakil Ketua Asosiasi Real Estat Vietnam – juga menyatakan bahwa suku bunga hanyalah salah satu dari banyak faktor yang memengaruhi pasar. Harga real estat sebagian besar bergantung pada penawaran dan permintaan. Ketika penawaran tidak membaik, sulit untuk mengharapkan penurunan harga yang tajam hanya karena suku bunga naik. Oleh karena itu, tidak mungkin mengharapkan harga rumah turun secara proporsional dengan kenaikan suku bunga.

Tahun 2026 akan menjadi periode stabilisasi pasar, tetapi hal ini akan tidak merata di berbagai segmen.

Pasar ini terfragmentasi, dengan memprioritaskan nilai intrinsik.

Menurut data pasar dari batdongsan.com.vn, selama periode 2022–2025, meskipun pasar properti mengalami kesulitan dengan likuiditas yang menurun tajam, harga apartemen di dua kota besar tersebut tetap meningkat secara signifikan.

Di Hanoi , harga apartemen meningkat dari sekitar 40 juta VND/m2 menjadi hampir 87 juta VND/m2. Kota Ho Chi Minh juga mencatat peningkatan dari sekitar 46 juta VND/m2 menjadi sekitar 75 juta VND/m2. Yang menarik, tingkat kenaikan di Hanoi bahkan melampaui tingkat kenaikan di Kota Ho Chi Minh – sebuah kejadian langka di tahun-tahun sebelumnya.

Perkembangan ini menyoroti karakteristik penting dari pasar properti: harga tidak langsung bereaksi terhadap fluktuasi jangka pendek dalam biaya modal atau sentimen pasar.

Para ahli memperkirakan bahwa tahun 2026 akan menjadi periode stabilitas pasar yang lebih besar, tetapi tidak merata di berbagai segmen. Bapak Su Ngoc Khuong, Direktur Senior Investasi di Savills Vietnam, percaya bahwa suku bunga tinggi akan membuat investor lebih berhati-hati, terutama dengan pinjaman besar. Namun, ini tidak serta merta berarti bahwa harga aset akan turun.

"Dalam konteks meningkatnya biaya modal, pasar akan mengatur dirinya sendiri. Produk dengan nilai guna nyata, status hukum yang jelas, dan kemampuan menghasilkan arus kas akan tetap diprioritaskan, sehingga harga tetap lebih baik," analisis Bapak Khuong.

Tren ini juga sejalan dengan penilaian Bapak Dinh Minh Tuan bahwa segmen yang melayani kebutuhan perumahan riil akan terus memimpin pasar. Apartemen di kota-kota besar dan daerah satelit dengan konektivitas infrastruktur yang baik diprediksi akan mempertahankan likuiditas yang stabil.

Selain itu, pasokan baru kemungkinan akan bergeser ke daerah pinggiran kota, di mana lahan masih melimpah dan infrastruktur sedang diinvestasikan secara besar-besaran. Hal ini memperluas ruang pengembangan tanpa memberikan tekanan ke bawah pada harga di pusat kota.

Salah satu poin penting adalah bahwa segmen perumahan sosial dan perumahan terjangkau diperkirakan akan meningkat dalam waktu dekat berkat kebijakan yang mendukung. Namun, menurut para ahli, peningkatan ini terutama akan membantu meningkatkan pasokan secara keseluruhan, daripada menciptakan penurunan harga yang meluas.

Menurut Bapak Nguyen Van Dinh, pasar sedang memasuki fase restrukturisasi. Investor yang menggunakan leverage tinggi dan mengharapkan keuntungan jangka pendek akan menghadapi kesulitan, sementara pembeli sebenarnya dan investor jangka panjang akan menang.

Perkembangan terkini menunjukkan bahwa suku bunga tinggi bukanlah "pengungkit" yang cukup kuat untuk menurunkan harga rumah. Sebaliknya, suku bunga tinggi bertindak sebagai filter, memperlambat pasar dan memaksa para pelaku pasar untuk menyesuaikan strategi mereka. Harga properti yang terus tinggi bukanlah lagi sebuah paradoks, melainkan secara akurat mencerminkan sifat penawaran dan permintaan serta karakteristik khusus dari pasar properti.

Sumber: https://vtv.vn/gia-nha-van-neo-o-muc-cao-100260320183544717.htm