Menghapus persyaratan wajib bagi bisnis yang berinvestasi dalam proyek perumahan komersial untuk mengalokasikan 20% lahan mereka untuk pembangunan perumahan sosial tidak hanya memfasilitasi pelaksanaan proyek yang lebih cepat dan nyaman bagi investor, tetapi juga dapat mempercepat tujuan pengembangan perumahan sosial untuk daerah setempat.
Draf amandemen Undang-Undang Perumahan telah menghapus ketentuan ini.
Kementerian Konstruksi baru-baru ini mengeluarkan dokumen sebagai tanggapan atas petisi dari para pemilih di provinsi Thai Nguyen mengenai persyaratan bahwa proyek perumahan komersial dan pembangunan perkotaan dengan luas lahan 2 hektar atau lebih di kawasan perkotaan khusus dan tipe I, atau 5 hektar atau lebih di kawasan perkotaan tipe II dan tipe III, harus mengalokasikan 20% dari total luas lahan perumahan dalam skema perencanaan terperinci yang disetujui oleh otoritas yang berwenang, di mana infrastruktur teknis telah dibangun, untuk pembangunan perumahan sosial.
Menurut para pemilih, berdasarkan peraturan ini, ketika mengembangkan rencana rinci untuk proyek-proyek tertentu di daerah tersebut, pemerintah daerah harus mengalokasikan lahan untuk pembangunan perumahan sosial. Namun, survei menunjukkan bahwa permintaan perumahan sosial di daerah perkotaan (dalam provinsi) masih rendah, dan sebagian penduduk tidak memiliki kemampuan untuk membeli atau menyewa perumahan sosial, yang menyebabkan pemborosan lahan dan kesulitan dalam mengelola lahan yang dialokasikan untuk pembangunan perumahan sosial. Oleh karena itu, para pemilih mengusulkan agar Pemerintah diminta untuk merevisi isi Keputusan No. 49/2021/ND-CP tanggal 1 April 2021, agar lebih fleksibel dalam mengalokasikan lahan untuk pembangunan perumahan sosial, sesuai dengan situasi aktual di daerah setempat.
Sebuah proyek perumahan sosial untuk pekerja, terdiri dari 1.040 unit apartemen, terletak di kelurahan Thanh My Loi, Kota Thu Duc, Kota Ho Chi Minh. Foto: QUOC ANH
Terkait masalah ini, Kementerian Konstruksi menyatakan bahwa di masa lalu, kementerian telah mempelajari dan mengevaluasi sejumlah kekurangan dan ketidakcukupan dalam pelaksanaan kebijakan pembangunan perumahan sosial, termasuk peraturan tentang pengalokasian 20% lahan untuk pembangunan perumahan sosial sesuai dengan Pasal 5 Keputusan Pemerintah No. 100/2015/ND-CP tanggal 20 Oktober 2015. Hal ini menjadi dasar penelitian, pengembangan, dan pengajuan kepada Pemerintah untuk pengesahan Keputusan Pemerintah No. 49/2021/ND-CP yang mengubah dan menambah beberapa pasal Keputusan Pemerintah No. 100/2015/ND-CP, dengan tujuan untuk mengatasi beberapa kekurangan dan ketidakcukupan peraturan tersebut.
Selain masalah dan kendala yang ada dalam peraturan yang telah diubah dan ditambah dalam Keputusan di bawah kewenangan Pemerintah, untuk mengatasi sepenuhnya masalah dan kekurangan tersebut, perlu juga dilakukan perubahan pada Undang-Undang Perumahan (di bawah kewenangan Majelis Nasional ).
Saat ini, rancangan Undang-Undang Perumahan (yang telah diubah) telah diajukan oleh Pemerintah kepada Majelis Nasional ke-15 untuk mendapatkan masukan pada sesi ke-5 dan diharapkan akan disahkan pada sesi ke-6. Sesuai dengan itu, Pasal 80 rancangan Undang-Undang Perumahan (yang telah diubah) menetapkan bahwa lahan untuk pembangunan perumahan sosial telah dihapus dari persyaratan wajib bagi investor proyek perumahan komersial dan kawasan perkotaan untuk mengalokasikan 20% lahan untuk pembangunan; dan menambahkan ketentuan bahwa alokasi lahan untuk pembangunan perumahan sosial merupakan tanggung jawab Komite Rakyat provinsi. Secara khusus, ketika menyusun dan menyetujui perencanaan provinsi, perencanaan tata guna lahan, perencanaan pembangunan, dan perencanaan kota, Komite Rakyat provinsi harus mengalokasikan lahan yang cukup untuk pembangunan perumahan sosial sesuai dengan program dan rencana pembangunan perumahan yang telah disetujui.
Hal itu bisa menurunkan harga rumah.
Bapak Nguyen Hong Luong, Ketua Dewan Direksi Perusahaan Investasi dan Pengembangan Perumahan Sosial Kota Ho Chi Minh, meyakini bahwa peraturan sebelumnya yang mewajibkan perusahaan untuk mengalokasikan 20% lahan untuk proyek perumahan sosial tidak praktis. Beliau berpendapat bahwa biaya pengelolaan, investasi, dan operasional untuk perumahan komersial, apartemen kelas atas, dan bahkan apartemen ultra-mewah jauh lebih tinggi daripada biaya untuk perumahan sosial, sehingga tidak mungkin untuk menggabungkan kedua jenis perumahan tersebut dalam satu proyek.
Oleh karena itu, pengecualian ketentuan ini dalam rancangan amandemen Undang-Undang Perumahan adalah wajar. Banyak pengembang tentu akan memilih untuk membayar negara agar proyek mereka dapat dilaksanakan secara proaktif. Hal ini juga akan memberikan dasar untuk melaksanakan rencana yang telah disetujui pemerintah untuk membangun 1 juta unit perumahan sosial. Dalam hal ini, biaya pembangunan perumahan sosial bagi konsumen dapat menurun menjadi sekitar 20 juta VND/m2.
Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), juga menilai bahwa penghapusan peraturan oleh Kementerian Konstruksi yang mewajibkan 20% lahan dialokasikan untuk pembangunan perumahan sosial sangatlah masuk akal. Namun, beliau menyarankan untuk menambahkan peraturan yang memungkinkan investor untuk memilih membangun perumahan sosial di dalam proyek perumahan komersial, menukar lahan dengan perumahan sosial yang setara, atau membayar biaya penggunaan lahan kepada negara sejak awal untuk secara proaktif melaksanakan proyek. Hal ini akan mencegah kebingungan yang dialami oleh pemerintah daerah dan instansi terkait ketika memberikan izin dan melakukan inspeksi proyek. Jika pilihan ini tetap sepenuhnya berada di tangan negara, pelaksanaan proyek akan terus terhambat dan sulit seperti yang terjadi di masa lalu.
Saat ini, hanya beberapa proyek pengembangan perkotaan kelas menengah, seperti Nam Long Investment Corporation, yang memilih untuk membangun perumahan sosial. Namun, proyek kelas atas tidak dapat diimplementasikan, sehingga sebagian besar pengembang memilih untuk membayar kepada pemerintah. Dengan opsi ini, pemerintah memperoleh pendapatan tambahan sebesar 20% dibandingkan dengan membayar biaya penggunaan lahan seperti sebelumnya.
Usulan untuk mengembangkan proyek terpusat.
Dalam laporan yang baru-baru ini diterbitkan tentang pelaksanaan proyek perumahan sosial di Kota Ho Chi Minh dari tahun 2016 hingga 2025, Departemen Perencanaan dan Arsitektur Kota Ho Chi Minh secara jujur menunjukkan bahwa persyaratan bagi semua proyek pembangunan perumahan komersial di kota-kota tipe III dan di atasnya untuk mengalokasikan 20% lahan untuk pembangunan perumahan sosial tidak sesuai dengan kenyataan dan tidak layak karena lahan tersebut tidak memiliki luas minimum yang dibutuhkan untuk berinvestasi dalam blok perumahan sosial mandiri yang memenuhi standar.
Di sisi lain, pengembangan perumahan sosial berupa rumah deret dalam proyek pengembangan perkotaan komersial (seringkali di lokasi utama) berpotensi menimbulkan konsekuensi negatif dan ketidakadilan. Jika individu berpenghasilan rendah pindah ke unit perumahan sosial di dalam proyek perumahan komersial kelas atas atau sangat mewah, biaya pengelolaan gedung dan layanan penting saja akan tidak sesuai dengan pendapatan mereka.
Berdasarkan keterbatasan praktis, Departemen Perencanaan dan Arsitektur Kota Ho Chi Minh mengusulkan agar Kementerian Konstruksi menetapkan peraturan khusus untuk Kota Ho Chi Minh, sebuah wilayah perkotaan khusus dengan persyaratan pengelolaan yang berbeda dari banyak provinsi dan kota dengan kepadatan urbanisasi yang lebih rendah.
Departemen Perencanaan dan Arsitektur mengusulkan agar Kementerian Konstruksi mempelajari kemungkinan bagi investor dengan beberapa proyek yang sedang berjalan di distrik/kabupaten yang sama untuk menukar lahan guna membangun perumahan sosial yang terkonsentrasi dalam satu proyek, sehingga memudahkan bisnis, eksploitasi, dan operasional investor; atau menerapkan peraturan dan solusi lain terkait kebijakan dan mekanisme untuk menarik dan mendorong investasi dalam perumahan sosial untuk melayani pekerja dan kelompok berpenghasilan rendah.
Selanjutnya, Departemen Perencanaan dan Arsitektur juga merekomendasikan agar Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh menugaskan Komite Rakyat distrik dan Kota Thu Duc, berdasarkan kondisi aktual, kebutuhan, dan kemajuan peninjauan dan penyesuaian proyek perencanaan 1/2000 di wilayah mereka, untuk menyiapkan dokumen proyek perencanaan 1/2000 yang direvisi guna memperbarui proyek perumahan sosial dan proyek pengembangan perumahan komersial dengan perumahan sosial yang telah disetujui oleh otoritas yang berwenang dalam perencanaan rinci ke dalam rencana tata ruang dan mengalokasikan lahan untuk pembangunan perumahan sosial sesuai dengan itu.
Sumber
Komentar (0)