Apakah era spekulasi properti sudah berakhir?

VTV.vn - Kenaikan suku bunga hipotek setelah Tahun Baru Imlek memberikan tekanan pada pembeli dan bisnis properti, serta menyebabkan diferensiasi pasar yang kuat.

Kenaikan suku bunga hipotek tepat setelah Tahun Baru Imlek berdampak nyata pada pasar properti, memengaruhi pembeli rumah, bisnis properti, dan sistem perbankan. Para ahli percaya bahwa ini bukanlah perkembangan yang tidak terduga, tetapi akan mendorong pasar ke periode konsolidasi yang lebih intens.

Suku bunga hipotek berdampak pada pasar properti.

Segera setelah Tahun Baru Imlek, baik bank milik negara maupun swasta mengumumkan penyesuaian suku bunga, dengan suku bunga hipotek menunjukkan peningkatan yang signifikan. Survei di cabang Vietcombank di Kota Ho Chi Minh mengungkapkan bahwa suku bunga terendah untuk pinjaman pembelian apartemen atau rumah petak dengan sertifikat atau kontrak jual beli adalah 9,5%. Ini merupakan peningkatan yang signifikan dibandingkan dengan suku bunga 6% yang diterapkan selama 12 bulan sejak pertengahan tahun lalu.

Bank-bank milik negara mengumumkan suku bunga pinjaman mulai dari serendah 9% hingga lebih dari 13% untuk pinjaman jangka tetap 6, 12, dan 18 bulan.

Bank-bank non-milik negara mencatatkan suku bunga tetap yang serupa, tetapi suku bunga mengambang meningkat, berkisar antara 11-15%.

Menurut Ibu Mai Thanh Thao, Wakil Direktur Departemen Perbankan dan Layanan Korporasi di Savills Vietnam, kenaikan suku bunga pinjaman rumah setelah Tết mencerminkan proses penyesuaian siklus dalam sistem perbankan.

Setelah periode puncak penyaluran pinjaman di akhir tahun dan peningkatan permintaan pinjaman di awal tahun, bank biasanya meninjau struktur kredit mereka, menyeimbangkan biaya modal, dan menyesuaikan suku bunga agar sesuai dengan selera risiko. Bersamaan dengan itu, batasan pertumbuhan kredit (ruang kredit) juga membuat bank lebih selektif dalam memberikan pinjaman baru, terutama di sektor properti, yang memiliki koefisien risiko tinggi.

Selain itu, lanskap kebijakan moneter global, yang masih dipengaruhi oleh tren pengetatan sebelumnya, telah menyebabkan sistem perbankan domestik untuk mempertahankan tingkat kehati-hatian tertentu. "Penyesuaian suku bunga ini mencerminkan keseimbangan antara tujuan pertumbuhan kredit dan pengendalian risiko, bukan langkah pengetatan mendadak untuk pasar properti," kata Ibu Thao.

Para pembeli rumah dan pelaku bisnis berada di bawah tekanan paling besar.

Bagi para pembeli rumah, peningkatan biaya pembayaran utang secara langsung berdampak pada kemampuan mereka untuk membayar bulanan. Menurut Bapak Vo Hong Tu, Direktur Firma Hukum Minh Tu, pinjaman sekitar 900 juta VND yang sebelumnya dapat dibayar sebesar 7-8 juta VND per bulan kini dapat meningkat menjadi hampir 15 juta VND dengan penerapan suku bunga mengambang. Hal ini memaksa banyak rumah tangga untuk menunda rencana pembelian rumah mereka guna memastikan keseimbangan keuangan.

Savills juga menyatakan bahwa kelompok yang paling terpengaruh adalah pembeli dengan leverage keuangan yang tinggi. Seiring meningkatnya biaya pinjaman, pembeli cenderung lebih berhati-hati, mempertimbangkan produk yang sesuai dengan kemampuan keuangan mereka daripada menarik diri sepenuhnya dari pasar. Permintaan akan properti tetap ada, tetapi keputusan pembelian akan menjadi lebih dipertimbangkan dengan cermat.

Sementara itu, bagi bisnis properti, tekanan utama berasal dari biaya modal dan arus kas. Bisnis yang menggunakan leverage tinggi atau mengandalkan penjualan cepat untuk menghasilkan arus kas akan menghadapi lebih banyak kesulitan. Sebaliknya, bisnis dengan fondasi keuangan yang kuat, cadangan lahan yang bersih, dan status hukum yang jelas masih mampu mempertahankan operasi yang stabil.

Bagi investor yang menggunakan leverage keuangan, periode ini sangat menantang. Strategi jangka pendek atau "day trading" yang menggunakan modal pinjaman menjadi lebih berisiko, memaksa banyak investor untuk merestrukturisasi portofolio mereka, atau bahkan menerima penjualan rugi untuk mengurangi tekanan pembayaran utang.

Menurut para ahli, lingkungan suku bunga tinggi juga membawa banyak risiko bagi peminjam, terutama mereka yang memiliki pinjaman yang bergantung pada suku bunga preferensial jangka pendek.

Paket pinjaman dengan suku bunga rendah pada awalnya mungkin mengalami peningkatan tajam ketika beralih ke suku bunga mengambang, yang mengganggu rencana keuangan awal. Selain itu, bank sekarang cenderung menilai aset dengan lebih hati-hati, yang menyebabkan rasio pinjaman terhadap nilai (loan-to-value ratio) yang lebih rendah dan memaksa pembeli untuk menyiapkan modal sendiri dalam jumlah yang lebih besar.

Selain itu, biaya terkait seperti biaya pelunasan dini, biaya komitmen, atau persyaratan asuransi juga meningkatkan total biaya pinjaman yang sebenarnya.

Dari perspektif sistemik, kenaikan suku bunga juga membuat bank lebih rentan terhadap risiko kredit macet jika peminjam mengalami kesulitan arus kas. Oleh karena itu, lembaga kredit memperketat kriteria persetujuan dan dengan cermat menilai kemampuan keuangan pelanggan mereka.

Peluang masih terbuka bagi pembeli rumah yang serius.

Meskipun kenaikan suku bunga menciptakan tekanan jangka pendek, Savills percaya bahwa ini bukanlah waktu yang tidak menguntungkan bagi semua pembeli. Di pasar yang lebih berhati-hati, pembeli rumah mungkin memiliki lebih banyak kesempatan untuk menegosiasikan harga yang lebih baik, terutama jika mereka memiliki fondasi keuangan yang stabil dan rasio pinjaman terhadap nilai yang wajar.

Para ahli menyarankan agar pembeli mengontrol rasio pinjaman mereka, memastikan bahwa pembayaran cicilan tidak melebihi kemampuan mereka untuk membayar dan bahwa mereka tidak sepenuhnya bergantung pada suku bunga preferensial awal. Memprioritaskan properti dengan status hukum yang jelas, kegunaan praktis, dan likuiditas yang baik juga sangat penting untuk meminimalkan risiko.

Pada saat yang sama, peminjam harus mempertahankan cadangan keuangan yang setara dengan 6–12 bulan pembayaran kembali untuk mengatasi fluktuasi suku bunga atau pendapatan.

Dalam konteks saat ini, pasar properti memasuki fase diferensiasi yang lebih jelas, di mana pembeli dan bisnis dengan fondasi keuangan yang kuat akan memiliki keunggulan, sementara investor yang sangat bergantung pada modal pinjaman akan menghadapi tekanan yang signifikan. Hal ini dipandang sebagai penyesuaian pasar menuju keberlanjutan yang lebih besar, dengan fokus pada kebutuhan nyata dan kapasitas keuangan yang sebenarnya.

Sumber: https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm