Proyek Lancaster Legacy di 230 Nguyen Trai (Distrik 1, Kota Ho Chi Minh) belum menyelesaikan proses penilaian, meskipun perusahaan ingin membayar biaya penggunaan lahan - Foto: QUANG DINH
Berbicara kepada surat kabar Tuoi Tre , Bapak Nguyen Quoc Hiep - ketua GP.Invest dan ketua Asosiasi Kontraktor Konstruksi Vietnam - berpendapat bahwa biaya lahan tambahan ini pada dasarnya adalah "bunga" atas keterlambatan pembayaran, dan penerapan suku bunga ini tidak masuk akal, menyebabkan kesulitan bagi bisnis, dan bahkan mendorong beberapa bisnis ke ambang kebangkrutan karena jumlah yang harus mereka bayarkan mencapai ribuan miliar dong, meskipun mereka tidak bersalah.
Apakah biaya lahan tambahan tersebut merupakan biaya yang tidak wajar?
Tuan NGUYEN QUOC HIEP
* Dalam draf amandemen Dekrit 103 yang mengatur biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan, Kementerian Keuangan ingin mempertahankan tingkat pengumpulan tambahan sebesar 5,4% per tahun atas biaya lahan yang belum dibayar. Mengapa Anda menentang hal ini?
- Dalam pertemuan baru-baru ini dengan para pemimpin pemerintahan dan beberapa bisnis properti, saya adalah orang pertama yang mengangkat isu bahwa mewajibkan bisnis untuk membayar biaya lahan tambahan sebesar 5,4% per tahun sama sekali tidak masuk akal.
Biaya tambahan ini hanya boleh dikenakan apabila pelaku usaha bersalah karena menunda pembayaran setelah Negara telah menghitung biaya lahan, atau apabila pelaku usaha sengaja menunda pembayaran dan memperoleh keuntungan dari penundaan tersebut.
Namun, setelah meninjau draf amandemen Dekrit 103, yang saat ini sedang dimintai masukan oleh Kementerian Keuangan, mereka masih belum memasukkan pendapat dari kalangan pelaku bisnis dan tetap mengusulkan untuk mempertahankan biaya lahan tambahan sebesar 5,4% per tahun. Mereka masih berpendapat bahwa ini adalah uang anggaran, jadi meskipun pembayaran tertunda, jumlah tambahan tersebut tetap harus dibayarkan.
Saya sangat tidak setuju. Jika kebijakan ini tetap tidak berubah dan terus diterapkan, hal itu akan menciptakan tekanan signifikan pada bisnis. Bagi bisnis yang belum membayar biaya lahan selama bertahun-tahun, biaya lahan tambahan yang harus mereka bayarkan bisa mencapai ratusan, bahkan ribuan miliar dong. Ini akan membebani bisnis secara signifikan, dan beberapa bahkan mungkin kesulitan menyeimbangkan keuangan mereka dan menghadapi kebangkrutan.
Mengapa Anda menganggap ini sebagai biaya yang tidak masuk akal?
- Ini adalah biaya tambahan, yang pada dasarnya merupakan bunga yang dikenakan atas jumlah yang belum dibayar selama periode ketika Negara belum menyelesaikan perhitungan kewajiban keuangan. Dengan asumsi Negara telah menyelesaikan perhitungan biaya penggunaan lahan, dan perusahaan bersalah karena tidak membayar, atau jika perusahaan mendapat keuntungan dalam beberapa cara selama penundaan ini, maka biaya tambahan ini harus ditagih karena menghasilkan keuntungan dari pembayaran yang tertunda.
Namun, menurut undang-undang baru, sampai biaya lahan dibayar penuh, bisnis tidak memenuhi syarat untuk meluncurkan proyek penjualan kepada pelanggan, dan mereka tidak dapat mengumpulkan modal, sehingga tidak memperoleh keuntungan apa pun.
Beberapa pihak menyarankan tarif pajak 4%, tetapi izinkan saya menyatakan dengan jujur: ini juga sangat tidak masuk akal karena, pada dasarnya, bisnis tidak mendapat manfaat darinya, jadi baik itu 4% atau 5,4%, tetap tidak logis. Saya berharap lembaga yang menyusun rancangan undang-undang ini akan melihat masalah sebenarnya dan berempati dengan bisnis.
Terpaksa membayar puluhan miliar VND sebagai biaya tambahan.
Proyek Lakeview City milik Novaland (Kota Ho Chi Minh) masih belum menyelesaikan penetapan biaya penggunaan lahan setelah bertahun-tahun, sehingga menghalangi warga untuk mendapatkan sertifikat kepemilikan tanah mereka - Foto: NGOC HIEN
* Apakah perusahaan Anda sendiri yang harus membayar biaya tambahan ini?
- Benar sekali. Proyek kami di Phu Tho menerima keputusan alokasi lahan pada Mei 2024, tetapi penilaian resmi baru selesai setahun kemudian, meskipun kami telah berulang kali mendesak. Menurut peraturan, perusahaan diharuskan membayar biaya lahan tambahan sebesar 5,4% per tahun di atas total biaya lahan yang harus dibayar, artinya tambahan 27 miliar VND di atas hampir 500 miliar VND yang telah dibayarkan.
Meskipun menganggapnya sangat tidak masuk akal, kami harus mematuhinya, jika tidak, kami tidak akan diizinkan untuk menjual properti atau menerima sertifikat kepemilikan tanah. Dalam kasus kami, kami berulang kali mendesak mereka untuk membayar, dan bahkan bersedia membayar biaya tanah, tetapi pemerintah dan perusahaan konsultan belum menyelesaikan harga tanah, bukan karena perusahaan menolak untuk membayar. Kami bahkan menderita kerugian karena proses penjualan proyek tertunda selama setahun penuh.
Selama diskusi, pihak berwenang setempat juga menganggap pengumpulan biaya lahan tambahan tidak masuk akal, tetapi mereka tidak dapat menyuarakan pendapat yang bertentangan dengan peraturan hukum seperti Keputusan 103.
"Suku bunga" 5,4% itu tidak berdasar. Kami sangat kecewa tetapi tetap harus membayar jumlah tersebut. Semoga, ketika Keputusan 103 diubah, persyaratan pembayaran tambahan ini akan dihapus. Kami berharap uang yang telah kami bayarkan akan dipotong atau dikembalikan kepada perusahaan.
Tuan Nguyen Quoc Hiep
Dunia usaha menghadapi kebuntuan penetapan harga.
* Kementerian Keuangan berpendapat bahwa biaya tambahan sebesar 5,4% per tahun telah memperhitungkan faktor "pembagian tanggung jawab", dan bahwa biaya ini setara dengan 50% dari denda keterlambatan pembayaran untuk biaya penggunaan lahan?
- Perusahaan tersebut sepenuhnya dikecualikan dari proses penilaian. Jika perusahaan memiliki tanggung jawab untuk berpartisipasi dalam diskusi atau memberikan dokumen terlambat, maka berbagi tanggung jawab akan masuk akal, dan perusahaan akan dengan mudah menyetujuinya. Namun, dalam kasus ini, perusahaan tidak bersalah.
Dewan penilai dan penasihat dibentuk oleh lembaga negara dan menetapkan harga, yang harus diterima pembeli tanpa negosiasi. Kami telah mengusulkan agar Keputusan 71 diubah untuk memungkinkan investor berpartisipasi, menyampaikan kasus mereka, dan memberikan argumen tandingan.
Kami sangat ingin segera membayar biaya lahan agar dapat memiliki produk untuk dijual dan arus kas untuk kembali, tetapi kami tidak bisa. Situasi ini menyebabkan hambatan bagi pendapatan pemerintah dan bisnis, yang mengakibatkan pemborosan aset lahan.
Resolusi 68 menyerukan perubahan pola pikir dari "mengelola bisnis" menjadi "melayani bisnis". Pendekatan baru dan tepat ini sangat penting untuk menyelesaikan kesulitan dan mendorong pengembangan sektor swasta. Untuk mencapai hal ini, para pembuat kebijakan harus menempatkan diri mereka pada posisi bisnis untuk menciptakan peraturan dan prosedur yang sesuai dan efektif.
Wakil presiden sebuah grup real estat dengan proyek-proyek di Kota Ho Chi Minh:
Hal itu bisa menghancurkan bisnis tersebut.
Saya tidak setuju dengan keputusan pemerintah untuk menambahkan bunga tahunan sebesar 5,4% pada total harga tanah yang belum dibayar karena pemerintah belum menyetujui harganya, jadi dari mana uangnya akan berasal? Denda bunga sebesar itu akan melumpuhkan bisnis, terutama bisnis dengan proyek besar dan bisnis yang memiliki masa tunggu yang panjang sebelum harga tanah ditetapkan.
Sebagai contoh, proyek kami di Distrik 1, Kota Ho Chi Minh, telah selesai, tetapi perhitungan biaya penggunaan lahan masih tertunda. Pada Februari 2020, unit penilai yang ditunjuk oleh Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan menghitung biaya lahan yang harus dibayar sebesar 1.519 miliar VND, tetapi pemerintah kota tidak menyetujui harga tersebut. Pada upaya keempat, perusahaan lain menilainya sebesar 3.200 miliar VND, menghitung harga berdasarkan tanggal penilaian, meskipun keputusan alokasi lahan dibuat pada tahun 2018, dan menambahkan faktor inflasi. Biaya lahan seharusnya dihitung berdasarkan tahun alokasi lahan, bukan tahun penilaian.
Dengan asumsi nilai lahan pada tahun 2025 sebesar 3.400 miliar VND dan disetujui, kita akan dikenakan biaya tambahan 5,4% per tahun, artinya jumlahnya telah meningkat sebesar 40%, setara dengan sekitar 1.360 miliar VND. Total biaya lahan yang harus dibayar adalah 4.760 miliar VND. Ini adalah angka yang mengejutkan yang dapat mendorong bisnis ke ambang kebangkrutan.
Sebagian besar bisnis menggunakan penilaian awal untuk meningkatkan modal kerja, tetapi sekarang harga tanah telah meroket. Unit penilai itu sendiri telah memperhitungkan inflasi, dan sekarang pemerintah menambahkan suku bunga sebesar 5,4%, yang pada dasarnya memperhitungkan inflasi dua kali lipat.
Penundaan tersebut dapat dibenarkan karena para pejabat takut memikul tanggung jawab.
Lambatnya proses penilaian lahan saat ini disebabkan oleh terbatasnya jumlah perusahaan penilai lahan, sementara biaya penilaiannya rendah, hanya beberapa ratus juta VND, namun menuntut tingkat tanggung jawab yang tinggi. Pemerintah daerah harus mengadakan tender untuk memilih perusahaan konsultan penilai dengan biaya rendah.
Baru-baru ini, beberapa perusahaan penilai telah dikenai sanksi. Hal ini membuat baik perusahaan penilai maupun lembaga pemerintah takut untuk memikul tanggung jawab.
Sebelumnya, dewan penilai membuat keputusan dan memberikan saran yang hanya bersifat konsultatif. Namun sekarang, lembaga pemerintah sangat enggan untuk mengubah angka yang diberikan oleh konsultan, terutama untuk menurunkannya.
Sementara itu, karena mereka bertanggung jawab atas hasil penilaian, perusahaan konsultan sering memberikan angka yang dilebih-lebihkan untuk memastikan keamanan, sehingga menghasilkan penilaian yang tidak akurat. Semua faktor ini memperpanjang proses penilaian, dalam banyak kasus memakan waktu 2-3 tahun, atau bahkan lebih lama.
NGOC HIEN
Sumber: https://tuoitre.vn/lo-pha-san-vi-tien-dat-bo-sung-khung-20250609095456213.htm
Komentar (0)