Kekhawatiran yang disebut "Harga tanah spesifik" (Bagian 2)

"Jalan keluar" bukan hanya dengan meningkatkan pendapatan anggaran.

Dari 72 proyek yang diundangkan provinsi untuk investasi pada Oktober 2025, jika proses penilaian lahan diselesaikan, hal itu akan memberikan keuntungan signifikan bagi investor pada proyek-proyek tersebut.

Kawasan pemukiman Nam Ha, Tra Tan. Foto: Ngoc Lan

Keheningan dari kenyataan

Menjelang akhir Oktober 2025, perusahaan konsultan yang bertanggung jawab menentukan harga tanah untuk Kawasan Perumahan No. 5 di provinsi Lam Dong secara resmi mengundurkan diri dan menghentikan pekerjaannya. Ini juga berarti biaya yang telah disepakati sebelumnya tidak akan dibayarkan lagi, meskipun sertifikat telah diserahkan dan upaya untuk memperbaiki situasi telah dilakukan setelah lima kali pertemuan. Menurut kepala Dinas Pengelolaan Tanah Provinsi (Dinas Pertanian dan Lingkungan Lam Dong), perusahaan tersebut terus beroperasi normal di daerah lain, hanya saja tidak lagi melanjutkan tugas menentukan harga tanah spesifik untuk proyek di luar anggaran ini. Alasannya, seperti yang dipahami semua orang, adalah meskipun anggaran kontrak kecil, biaya perjalanan tinggi, dan yang terpenting, tanggung jawab yang dibebankan kepada mereka sangat besar.

Tidak lama sebelum itu, perusahaan konsultan yang bertanggung jawab untuk menentukan harga tanah spesifik untuk dua kawasan perumahan Nam Ha di komune Tra Tan juga mengundurkan diri dengan cara yang serupa. Ini adalah perusahaan konsultan kedua, setelah yang pertama telah meninggalkan proyek tersebut. Ini berarti bahwa perusahaan-perusahaan ini mengirim personel untuk melakukan pekerjaan tersebut, dan meskipun mereka menyerahkan sertifikat, mereka kemudian menyadari bahwa pekerjaan tersebut cacat dan menyerah. Ini bukan hal baru, karena situasi serupa terjadi lima tahun lalu di wilayah pesisir Lam Dong . Terutama, sepanjang tahun 2023 dan hingga 1 Agustus 2024, Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup berupaya keras mencari perusahaan konsultan untuk menghitung harga tanah spesifik untuk 45 proyek investasi non-anggaran, tetapi situasinya seperti "permainan kucing dan tikus". Untungnya, ketika Keputusan No. 71/2024/ND-CP mulai berlaku pada tanggal 1 Agustus 2024, dari 45 proyek yang telah lama menghadapi kesulitan dalam menentukan harga tanah spesifik, 24 proyek yang menyewa tanah dan membayar biaya tahunan memenuhi syarat untuk menerapkan Pasal 9 ayat 1. Ini berarti proyek-proyek tersebut memenuhi syarat untuk menentukan harga tanah menggunakan metode koefisien K, yaitu tabel harga tanah dikalikan dengan koefisien penyesuaian harga tanah, metode yang jauh lebih sederhana daripada metode penilaian tanah yang digunakan untuk menghitung harga tanah spesifik.

21 proyek yang tersisa memerlukan penilaian lahan khusus menggunakan salah satu dari beberapa metode: komparatif, pendapatan, atau surplus. Metode-metode ini terlalu bergantung pada penilaian subjektif konsultan penilai, sehingga kurang akurat, terutama metode surplus. Hal ini menyebabkan kasus kejahatan ekonomi di bekas wilayah Binh Thuan dan secara signifikan berdampak pada moral para pejabat dan pegawai negeri yang terlibat dalam penilaian lahan pada saat itu, serta perusahaan konsultan, yang menyadari risiko tinggi yang terlibat. Situasi ini berlanjut hingga saat ini, tidak hanya di dalam provinsi tersebut.

Yang perlu diperhatikan, meskipun ada penyesuaian terhadap peraturan terkait berdasarkan rekomendasi dari provinsi dan kota, proses penentuan harga tanah spesifik untuk proyek non-anggaran tetap terhenti. Keheningan ini telah berkontribusi pada perlunya amandemen lebih lanjut terhadap Undang-Undang Pertanahan 2024, yang diharapkan mulai berlaku pada 1 Januari 2026. Sementara itu, mulai sekarang hingga akhir tahun 2025, kepala Departemen Manajemen Pertanahan Provinsi Lam Dong menyatakan: "Sesuai dengan tanggung jawab kami, kami akan terus mengundang perusahaan konsultan di seluruh negeri untuk berpartisipasi dalam menentukan harga tanah spesifik untuk proyek non-anggaran."

Proyek Kawasan Industri Son My 1. Foto: Ngoc Lan

Kami menantikannya dengan penuh harap.

Pada pertemuan September 2025 tentang amandemen Undang-Undang Pertanahan, mengenai mekanisme keuangan dan harga tanah, Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup mengusulkan penggunaan tabel harga tanah dan koefisien penyesuaian harga tanah sebagai dasar perhitungan kewajiban keuangan dan kompensasi ketika Negara melakukan reklamasi tanah; dan menambahkan faktor biaya infrastruktur teknis ke dalam metode penentuan harga. Artinya, tabel harga tanah akan digunakan untuk semua kebijakan, termasuk harga tanah untuk usaha dengan proyek yang harus dibiayai dari anggaran negara, yang juga akan didasarkan pada tabel harga tanah yang dikalikan dengan koefisien K.

Pada pertemuan ini, Bapak Nguyen Ngoc Phuc, Wakil Ketua Komite Rakyat Provinsi Lam Dong, menyarankan agar penerapan daftar harga tanah stabil 5 tahun dan koefisien penyesuaian didasarkan pada data praktis, yang mencerminkan fluktuasi harga tanah di setiap daerah untuk mengurangi tekanan dalam perhitungan dan memastikan pengoperasian proyek yang efisien. Koefisien fluktuasi harga tanah harus ditentukan berdasarkan data pasar, menghindari penerapan mekanis, dan perlu dipertimbangkan opsi pembayaran tanah satu kali untuk seluruh masa proyek guna memfasilitasi bisnis dan lembaga pengelola.

Petak-petak tanah di kedua sisi jalan Vo Nguyen Giap. Foto: Ngoc Lan

Di sisi lain, menurut laporan pers, perwakilan dari Departemen Manajemen Tanah menegaskan bahwa penyempurnaan proses penentuan harga tanah awal dan harga tanah spesifik merupakan langkah penting untuk memastikan transparansi, ketelitian ilmiah, dan kelayakan dalam praktik pengelolaan tanah. Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup terus berkoordinasi dengan daerah setempat, memperbarui proses amandemen peraturan yang mengatur pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan 2024, memastikan konsistensi dan kesesuaian untuk setiap daerah, setiap jenis tanah, dan kebutuhan pembangunan sosial-ekonomi.

Beberapa bisnis dengan proyek yang menunggu penyesuaian harga lahan tertentu di daerah pesisir Lam Dong selama beberapa tahun terakhir menyatakan bahwa mereka sangat menantikan implementasi peraturan yang telah diubah. Mereka berharap ini akan memungkinkan proyek mereka untuk dimulai, produksi dan operasi bisnis mereka berjalan lancar, dan yang terpenting, memberikan peluang pertumbuhan bagi bisnis mereka.

Usulan amandemen terhadap peraturan harga tanah, yang bertujuan untuk penetapan harga yang spesifik dan realistis, terutama yang berlaku mulai 1 Januari 2026, akan menjadi kunci terobosan dalam pembangunan sosial-ekonomi Lam Dong pada tahun 2026. Hal ini karena, di provinsi ini, yang merupakan provinsi terbesar di negara ini, tidak hanya terdapat banyak proyek yang telah menunggu penetapan harga tanah yang spesifik selama bertahun-tahun untuk memenuhi kewajiban keuangan mereka kepada Negara, tetapi juga, dalam 72 proyek yang diundang investasinya oleh provinsi ini per Oktober 2025, penghapusan hambatan dalam proses perhitungan harga tanah akan semakin memperkuat proyek-proyek ini bagi para investor. Secara khusus, tinjauan menunjukkan bahwa banyak dari proyek-proyek ini adalah proyek kawasan perumahan terkonsentrasi, dan proyek-proyek dengan skala yang akan secara signifikan mengubah seluruh wilayah setelah beroperasi…

Oleh karena itu, keputusan untuk meningkatkan pendapatan anggaran, merevitalisasi daerah-daerah yang kurang berkembang, dan menciptakan lebih banyak lapangan kerja akan membantu mempercepat kemajuan menuju tujuan yang ditetapkan oleh Kongres Pertama Komite Partai Provinsi Lam Dong baru-baru ini.

Sumber: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html